房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法探究

敬 利

(四川省第六建筑有限公司，四川 綿陽(yáng) 621000)

1 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理含義

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理方式中的一種，多數(shù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，會(huì)用到動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式。該方法基于動(dòng)態(tài)化指標(biāo)，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)容和數(shù)據(jù)的變化進(jìn)行分析，從而定位財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，并且利用較為科學(xué)的方式來(lái)分析企業(yè)資源變動(dòng)而產(chǎn)生的數(shù)據(jù)內(nèi)容，可以說(shuō)，動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)管理是一項(xiàng)較為系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理程序。從房地產(chǎn)企業(yè)方面來(lái)看，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式處理的是企業(yè)項(xiàng)目管理和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的數(shù)據(jù)變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，會(huì)經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、售后服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)的工作，所以每個(gè)環(huán)節(jié)的資源變動(dòng)都可能產(chǎn)生數(shù)據(jù)變化，因此采用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)管理就能記錄其財(cái)務(wù)信息的變動(dòng)情況?？傊?，企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理可以保證其內(nèi)部財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確，在有效的分析和管理的情況下，企業(yè)的項(xiàng)目成本可以得到一定控制，各項(xiàng)費(fèi)用支出也能得到節(jié)約。

2 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的必要性

2.1 提升核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終獲得一席之地，就需要保持自身源源不斷的創(chuàng)新能力和競(jìng)爭(zhēng)水平，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的突破，從而打贏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，使自身獲得持久性發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新，包括了技術(shù)引進(jìn)以及經(jīng)營(yíng)方面更新，但是無(wú)論是哪一種創(chuàng)新手段，行業(yè)內(nèi)都會(huì)出現(xiàn)同樣的競(jìng)爭(zhēng)者，房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì)一直存在互相超越的情況，任何一個(gè)企業(yè)想要保持不斷創(chuàng)新的水平是較難實(shí)現(xiàn)的。為了使自身的創(chuàng)新能力可以一直保持，就必須重視內(nèi)部管理方式，尤其是作為內(nèi)部管理中最主要內(nèi)容的財(cái)務(wù)管理工作，一定要做到高效和真實(shí)，才能提升財(cái)務(wù)策略質(zhì)量，為企業(yè)的未來(lái)找到更加廣闊的發(fā)展空間。就目前傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式而言，已經(jīng)不太能支撐起房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行了，所以動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式的執(zhí)行對(duì)于企業(yè)而言勢(shì)在必行。

2.2 信息化發(fā)展的要求

信息化不斷發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，讓企業(yè)內(nèi)部之間的信息交流越來(lái)越強(qiáng)，傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)顯然已經(jīng)不能滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需求。為了幫助企業(yè)快速適應(yīng)信息化的發(fā)展趨勢(shì)，將財(cái)務(wù)管理工作結(jié)合信息化發(fā)展是當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展所驅(qū)，房地產(chǎn)自然也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，就必須具備可以將財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)內(nèi)容進(jìn)行快速分析的配套軟件。以不同房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的需求為基礎(chǔ)，來(lái)開(kāi)發(fā)適合自己的財(cái)務(wù)軟件。從目前計(jì)算機(jī)技術(shù)和信息化不斷更新的情況來(lái)看，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理工作獲得了較為強(qiáng)大的基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行實(shí)施。在財(cái)務(wù)軟件不斷被開(kāi)發(fā)的情況下，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的信息化水平也在不斷提升，企業(yè)管理層能從財(cái)務(wù)信息中直接獲取最直觀和真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，縮短原本復(fù)雜的流程。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的高效信息處理能力，來(lái)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的復(fù)雜數(shù)據(jù)予以快速分析，減少了因?yàn)樾畔⑻幚聿患皶r(shí)或者不高效而產(chǎn)生的問(wèn)題。

3 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式構(gòu)建要點(diǎn)

3.1 明確基本原理

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式前，需要對(duì)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式的基本原理進(jìn)行明確，這樣才能保證財(cái)務(wù)管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的順利實(shí)施。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式最重要的核心點(diǎn)在于企業(yè)內(nèi)部可以實(shí)現(xiàn)信息共享，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要人員要能從信息平臺(tái)中獲取自身所需的數(shù)據(jù)，讓各部門人員之間可以就工作信息進(jìn)行及時(shí)溝通，真正做到對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的高效反應(yīng)，并且對(duì)問(wèn)題作出快速解決方案。在了解動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的基本理念之后，房地產(chǎn)企業(yè)還要結(jié)合自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況以及所面臨的外部市場(chǎng)變化情況來(lái)分析，針對(duì)財(cái)務(wù)管理的具體實(shí)施開(kāi)發(fā)出一套有效合理的方案，并且根據(jù)項(xiàng)目具體執(zhí)行的情況來(lái)對(duì)管理工作作出調(diào)整，以此來(lái)幫助企業(yè)處理財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 執(zhí)行管理思路

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的有效使用，需要從項(xiàng)目的整體出發(fā)，關(guān)于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所需要的全部信息都要囊括，保證對(duì)項(xiàng)目中的所有信息的全部處理，無(wú)論是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的目標(biāo)制定還是具備資金流動(dòng)情況，財(cái)務(wù)管理人員都要在動(dòng)態(tài)基礎(chǔ)上進(jìn)行分配和記錄，從而讓項(xiàng)目之間的信息實(shí)現(xiàn)互通，每一位人員都能根據(jù)數(shù)據(jù)變化來(lái)調(diào)整工作內(nèi)容，更好地執(zhí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理工作，做到房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的收入以及支出可以被明細(xì)化，讓管理者清晰財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)，不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理能力，為企業(yè)未來(lái)的發(fā)展制定出更加科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

3.3 遵循管理原則

房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式時(shí)，需要遵循其基本原則。首先是財(cái)務(wù)管理的合法性。任何企業(yè)無(wú)論執(zhí)行何種財(cái)務(wù)管理方式，都要在相關(guān)法律法規(guī)的要求下規(guī)范實(shí)施，這是企業(yè)在市場(chǎng)中順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣，其最終目標(biāo)都是為了實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)利益，所以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員都要在遵守法律法規(guī)的前提下，獲得合法的利益收入，堅(jiān)決不為利益而做出違法行為。其次是財(cái)務(wù)管理適應(yīng)性原則。房地產(chǎn)企業(yè)在使用財(cái)務(wù)管理方式時(shí)，要始終依據(jù)企業(yè)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，來(lái)實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，并且隨著項(xiàng)目的進(jìn)展作出財(cái)務(wù)管理調(diào)整，保證動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理不是一成不變的，而是始終符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的。這樣才能發(fā)揮出財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)之中的實(shí)用性，實(shí)現(xiàn)最大效果。最后是財(cái)務(wù)管理的整體性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要內(nèi)部之間共同作用，各部門之間只有實(shí)現(xiàn)良好配合而不是“各司其職”，才能真正發(fā)揮出財(cái)務(wù)管理的作用。對(duì)于實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)而言，自身部門之間一定要加強(qiáng)聯(lián)系，才能將財(cái)務(wù)管理方式順利融入項(xiàng)目之中，保證項(xiàng)目順利運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，不斷提高綜合管理能力。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理問(wèn)題

4.1 關(guān)注力度不夠

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施相關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目之前，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)收益和經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)進(jìn)行一定程度上的預(yù)測(cè)，整個(gè)過(guò)程最好有財(cái)務(wù)人員參與，這樣才能保證項(xiàng)目獲得最大程度上的預(yù)期效果。但在實(shí)際的項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員只參與涉及項(xiàng)目的成本規(guī)劃環(huán)節(jié)，而未來(lái)的預(yù)測(cè)收益，企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)人員并沒(méi)有直接參與，也不太了解該方面的工作。在企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)于財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理不夠理解的情況下，預(yù)算結(jié)果和實(shí)際的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果之間就會(huì)出現(xiàn)偏差。除此之外，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定招投標(biāo)合同時(shí)，也沒(méi)有具體的財(cái)務(wù)人員來(lái)處理相關(guān)的工作，財(cái)務(wù)人員將更多的精力放在了財(cái)務(wù)記賬的工作之上，導(dǎo)致整個(gè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的關(guān)注力度始終不足。

4.2 管理體系缺失

很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的財(cái)務(wù)管理體系，企業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，其目標(biāo)成本沒(méi)有特定的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算編制工作也沒(méi)有全面鋪展開(kāi)來(lái)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作在沒(méi)有管理體系的支撐下，很難對(duì)財(cái)務(wù)支出做出標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的過(guò)程中無(wú)法掌握正確的資金流動(dòng)方向，判斷不了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不夠嚴(yán)謹(jǐn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理體系缺失的情況下，就不能對(duì)執(zhí)行的各類項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)估和分析，項(xiàng)目的科學(xué)性與合理性也會(huì)降低。

4.3 管理模式不當(dāng)

除了管理力度和管理體系的缺失之外，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還沒(méi)有建立起規(guī)范的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目的運(yùn)行過(guò)程中的財(cái)務(wù)情況不能得到有效處理。雖然有不少企業(yè)在內(nèi)部存有動(dòng)態(tài)管理模式，但是相應(yīng)的指標(biāo)并沒(méi)有隨之建立起來(lái)，財(cái)務(wù)管理的作用最終沒(méi)能良好的發(fā)揮出來(lái)。換而言之，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)缺少財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的指標(biāo)，進(jìn)而在處理財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理工作時(shí)，會(huì)出現(xiàn)較多的違規(guī)行為。隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)不僅要保證核心競(jìng)爭(zhēng)力的存在，還要保證自身在面臨市場(chǎng)帶來(lái)的挑戰(zhàn)時(shí)，有足夠的應(yīng)對(duì)能力去解決相應(yīng)的問(wèn)題。但是動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式不太規(guī)范的原因，讓企業(yè)所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)因此加大，除了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之外，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)隨之產(chǎn)生，如果上述風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效解決，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展目標(biāo)就很難實(shí)現(xiàn)。

5 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理辦法

5.1 深入認(rèn)識(shí)管理理念

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式的實(shí)現(xiàn)，是基于企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的預(yù)估來(lái)執(zhí)行的，從而為企業(yè)建立良好的信息共享平臺(tái)，監(jiān)督項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中每一筆資金的流動(dòng)情況，做到對(duì)資金的有效監(jiān)管。在此過(guò)程中，企業(yè)會(huì)將最終的結(jié)果與預(yù)期的情況進(jìn)行對(duì)比，如果兩者之間相差較大，就可以將其上報(bào)給相關(guān)工作人員，之后工作人員及時(shí)根據(jù)數(shù)據(jù)信息來(lái)調(diào)整項(xiàng)目的運(yùn)行情況，從而減少因?yàn)樨?cái)務(wù)管理造成的損失。當(dāng)企業(yè)搭建起了信息共享平臺(tái)之后，所有的員工都要參與到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理之中，為項(xiàng)目提供實(shí)施過(guò)程中所需要的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，以企業(yè)最真實(shí)的現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，反饋管理層難以察覺(jué)的問(wèn)題，從而提出有效的建議，最大程度上幫助企業(yè)降低項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的成本，保證以最低的投入獲得最大的收益。

5.2 制定前期管理目標(biāo)

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)需要從兩個(gè)方面來(lái)制定前期目標(biāo)，一方面是財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)和實(shí)施過(guò)程中會(huì)涉及諸多成本有關(guān)事項(xiàng)，所以編制執(zhí)行效果強(qiáng)的預(yù)算計(jì)劃是企業(yè)管理人員需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)編制人員還要考慮成本收集情況，才能將項(xiàng)目需要的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總。當(dāng)明確了項(xiàng)目的目標(biāo)之后，房地產(chǎn)企業(yè)要在預(yù)算計(jì)劃之內(nèi)，制定出項(xiàng)目有關(guān)的管理和發(fā)展目標(biāo)，讓項(xiàng)目能為企業(yè)帶來(lái)最大收益，并且成本耗費(fèi)最??；另一方面，現(xiàn)金流需要實(shí)現(xiàn)平衡目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員要做到對(duì)項(xiàng)目資金流的測(cè)算，讓其盡量達(dá)到穩(wěn)定性和平衡性的目標(biāo)，從而促使資金的順暢運(yùn)行。

5.3 實(shí)施財(cái)務(wù)管控指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的實(shí)施，一定要基于財(cái)務(wù)指標(biāo)的內(nèi)容，具體而言，一是企業(yè)要做到對(duì)項(xiàng)目成本的控制。房地產(chǎn)企業(yè)要明確預(yù)算目標(biāo)，促使內(nèi)部各部門通過(guò)分解目標(biāo)，在彼此之間協(xié)作的情況下，使項(xiàng)目成本得到控制。同時(shí)，各部門管理人員還要將數(shù)據(jù)及時(shí)反饋給財(cái)務(wù)人員，保證其能夠隨時(shí)更新數(shù)據(jù)內(nèi)容，成本也能得到監(jiān)管和控制，一旦成本出現(xiàn)了與預(yù)算情況較大的出入，企業(yè)管理人員就能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，迅速調(diào)整財(cái)務(wù)管理方案，讓成本及時(shí)得到控制。二是對(duì)收入進(jìn)行管控。房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，去化收入會(huì)不斷產(chǎn)生變化，財(cái)務(wù)部門要想明確最新的企業(yè)收入，就需要收集最新的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從而更新收入，再與制定的目標(biāo)收入之間進(jìn)行對(duì)比和分析，根據(jù)分析結(jié)果來(lái)作出工作調(diào)整。如果目標(biāo)與實(shí)際的收入相差較大，就將其反饋給上級(jí)負(fù)責(zé)部門，使其能及時(shí)做出項(xiàng)目管理工作調(diào)整。三是管理財(cái)務(wù)目標(biāo)。雖然財(cái)務(wù)目標(biāo)在前期已經(jīng)制定了，但是在實(shí)際的財(cái)務(wù)管理工作中，需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督，使自身能夠快速發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題。例如，當(dāng)利潤(rùn)收益明顯低于預(yù)計(jì)收入時(shí)，財(cái)務(wù)人員就能監(jiān)測(cè)到，從而匯報(bào)給項(xiàng)目處理部門，進(jìn)而做出工作執(zhí)行的調(diào)整方案，幫助財(cái)務(wù)能恢復(fù)到預(yù)估的目標(biāo)方向上。

5.4 重視事后評(píng)估工作

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成之后，企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)人員還要對(duì)其做出較為全面的分析，使自身在項(xiàng)目結(jié)束之后能總結(jié)出對(duì)未來(lái)發(fā)展有益的經(jīng)驗(yàn)，不斷提升管理能力。在總結(jié)和分析結(jié)果時(shí)，可以將重點(diǎn)放在對(duì)項(xiàng)目收入、資金流以及參數(shù)指標(biāo)等內(nèi)容上，找到項(xiàng)目上的優(yōu)劣點(diǎn)，盡量做到在之后的項(xiàng)目實(shí)施中可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將優(yōu)點(diǎn)予以最大化的開(kāi)發(fā)，不斷提升動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理能力。

6 結(jié)論

綜上所述，基于動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要性，企業(yè)在執(zhí)行動(dòng)態(tài)化管理時(shí)，需要結(jié)合當(dāng)前項(xiàng)目的運(yùn)行情況，保證財(cái)務(wù)人員始終是以企業(yè)實(shí)際情況來(lái)給出的管理方案。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員還需要不斷整合財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，幫助企業(yè)構(gòu)建動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠高效使用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理乃至內(nèi)部整體管理環(huán)境。