商品房“斷供潮”引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究

倪晨萱

(福建師范大學(xué)，福建 福州 350001)

1 引言

2021年中國人民銀行出臺(tái)的《宏觀審慎政策指引》首次在官方層面將系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)明確定義為可能對(duì)正常開展金融服務(wù)產(chǎn)生重大影響，進(jìn)而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成巨大負(fù)面沖擊的金融風(fēng)險(xiǎn)；從影響范圍上看，系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)不僅僅指金融部門自身的風(fēng)險(xiǎn)，還包括非金融部門的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至金融體系的風(fēng)險(xiǎn)以及金融部門傳導(dǎo)至非金融部門的風(fēng)險(xiǎn)。2022年6月30日，江西省景德鎮(zhèn)市的恒大瓏庭全體業(yè)主發(fā)布強(qiáng)制停貸事件引起社會(huì)廣泛關(guān)注。此后，購房者發(fā)布的告知書井噴。在“斷供潮”的影響下，其他大型房地產(chǎn)企業(yè)的債券違約、信托違約等實(shí)質(zhì)性違約事件也開始爆發(fā)。2022年5月23日，平安信托發(fā)布的臨時(shí)公告披露融僑集團(tuán)未能償還高達(dá)5.99億元的本金及利息。2022年7月3日，世貿(mào)集團(tuán)控股有限公司發(fā)布的公告顯示，有高達(dá)10.2375億美元債券未能及時(shí)償還。由此可見，此次“斷供潮”帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)屬于非金融部門傳遞到金融部門的風(fēng)險(xiǎn)。停工停貸潮的問題，既是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的問題，也是社會(huì)民生穩(wěn)定的問題。[1]

2 商品房“斷供潮”帶來的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

2.1 銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)疊加

不及時(shí)歸還貸款，會(huì)給銀行帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國銀行業(yè)總資產(chǎn)在金融業(yè)總資產(chǎn)中占比超過90%。一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題，銀行的損失很難挽回。在我國，房產(chǎn)證辦理完畢之前無法辦理抵押貸款的登記手續(xù)，銀行往往會(huì)要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔(dān)保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。因此，受到“斷供潮”直接影響的是銀行的住房按揭貸款。

“斷供潮”帶來的金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)疊加。一般情況下，開發(fā)商在盡到了應(yīng)盡的通知義務(wù)后，購房者仍未按期繳納貸款或提供反擔(dān)保，致使銀行扣劃開發(fā)商保證金的，在滿足合同約定的情況下，開發(fā)商享有合同解除權(quán)，且購房者還應(yīng)當(dāng)根據(jù)其履約情況承擔(dān)違約金。[2]如果業(yè)主無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)，通過將其房屋進(jìn)行拍賣來償還債務(wù)。[3]房地產(chǎn)市場“遇冷”，這些法拍房無法被順利銷售，加上購房者更樂意選擇二手房或者更有保障的政府出資建設(shè)的房子，使得銀行和開發(fā)商雙方都無法挽回?cái)?shù)額巨大的損失。房屋爛尾涉及的是業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系，但業(yè)主單方面停止還貸，又造成對(duì)銀行的違約。

2.2 沖擊房地產(chǎn)上、下游產(chǎn)業(yè)鏈

開發(fā)商沒有足夠的資金用于保障復(fù)工，交房期限繼續(xù)被延遲，購房者進(jìn)一步喪失對(duì)開發(fā)商的信任，因此“停貸”無疑會(huì)繼續(xù)下去，此時(shí)的損失就由開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給銀行。銀行按揭貸款無法收回，不良資產(chǎn)率提升，對(duì)銀行正常開展業(yè)務(wù)也會(huì)造成嚴(yán)重影響。這就為銀行這一金融部門的風(fēng)險(xiǎn)傳遞至整個(gè)金融體系提供了可能性,這是因?yàn)槌私鹑诜?wù)外，房地產(chǎn)對(duì)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長也發(fā)揮著不可替代的作用。2021年，房地產(chǎn)占GDP比重為6.8%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長0.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)仍是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，所拉動(dòng)的上、下游產(chǎn)業(yè)鏈非常長，上游產(chǎn)業(yè)包括建筑產(chǎn)業(yè)，比如土木工程、鋼結(jié)構(gòu)工程等；也包括建筑施工所需的原材料，比如水泥、鋼筋等；下游產(chǎn)業(yè)包括裝飾和家居等，例如陶瓷、衛(wèi)浴和家電等。

3 商品房“斷供潮”系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)原因

當(dāng)前“逆全球化”浪潮下國際經(jīng)貿(mào)摩擦日趨頻繁，新冠肺炎疫情的流行進(jìn)一步增加了全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性，國際金融市場動(dòng)蕩加劇; 與此同時(shí)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，尚未消化的前期債務(wù)與信貸風(fēng)險(xiǎn)仍有反彈回潮的可能性，國內(nèi)外不利因素的交織疊加，為我國金融風(fēng)險(xiǎn)防控工作帶來諸多困難與挑戰(zhàn)。[4]一些國家的貨幣政策和財(cái)政政策調(diào)整形成的風(fēng)險(xiǎn)外溢效應(yīng)，有可能對(duì)我國金融安全形成外部沖擊。[5]“金融風(fēng)險(xiǎn)有的是長期潛伏的病灶，隱藏得很深，但可能爆發(fā)在一瞬之間?！盵6]

以1990年上海證券交易所成立為標(biāo)志，中國資本市場正式開始起步。2003年國務(wù)院提出建立多層次資本市場體系，滿足不同企業(yè)融資需求，從戰(zhàn)略角度確立了多層次資本市場方向。[7]要?dú)v史地、發(fā)展地、辯證地認(rèn)識(shí)和把握我國社會(huì)存在的各類資本及其作用。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，資本是帶動(dòng)各類生產(chǎn)要素集聚配置的重要紐帶，是促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的重要力量，要發(fā)揮資本促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的積極作用。同時(shí)，必須認(rèn)識(shí)到，資本具有逐利本性，如不加以規(guī)范和約束，就會(huì)給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來不可估量的危害。[8]

3.1 預(yù)售制度存在缺陷，相關(guān)漏洞容易被開發(fā)商利用

引發(fā)本次“斷供潮”的根本原因在于中國特色預(yù)售制度存在相關(guān)漏洞。1956年，香港地區(qū)頒布了《預(yù)售樓花同意書》，以法律的形式確立了商品房預(yù)售制，主要目的是解決當(dāng)時(shí)香港因地少人多引發(fā)的住房短缺問題。1998年7月，借鑒香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，開啟了住房改革的進(jìn)程。我國民眾對(duì)商品房預(yù)售制度的高度信任，是該制度在我國實(shí)行了將近30年的重要基礎(chǔ)。

總的來看，內(nèi)地預(yù)售房制度在一定歷史階段對(duì)快速增加住房供應(yīng)、解決居民住房方面的歷史欠賬、加快房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了積極作用。但制度本身也存在缺陷。在本次“斷供潮”事件中集中表現(xiàn)在當(dāng)開發(fā)商由于各種原因?qū)е聵欠繝€尾，普通購房者既沒有實(shí)現(xiàn)貸款目的，擁有自己的居室，又無力償還房貸，導(dǎo)致部分購房者失去對(duì)預(yù)售制度的信任，決定集體“斷供”，波及銀行，銀行沒有抵押物作為還款保障，銀行被迫承擔(dān)商品房建設(shè)爛尾帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 按揭貸款監(jiān)管不完善，商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位

1997年4月27日通過的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款規(guī)定：“本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！?998年開始，國家全面深化住房體制改革，相應(yīng)地，銀行推出了住房按揭貸款這一業(yè)務(wù)。本次業(yè)主集體強(qiáng)制停貸的原因在于部分銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)沒有按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，例如，銀行“只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款[9]”“企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%[9]”。然而，本次“斷供潮”涉及的房屋基本都沒有正式封頂，也出現(xiàn)了企業(yè)資金不足的情況，引發(fā)了購房者的反抗心理。

1995年，我國在《城市商品房預(yù)售管理辦法》中就預(yù)售款監(jiān)管事宜提出種種監(jiān)管方案。由于可以按照地方情況自主制定或調(diào)整具體政策，執(zhí)行商品房監(jiān)管預(yù)售資金監(jiān)管的自由度較高，全國各區(qū)域監(jiān)管情況參差不齊，存在執(zhí)行力度不足的問題，部分地區(qū)經(jīng)常發(fā)生資金被挪用的情況。購房人憑借與開發(fā)商簽訂的購房合同向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款并用于預(yù)付房款，這部分預(yù)售資金進(jìn)入銀行的有關(guān)監(jiān)管賬戶后，銀行沒有要求房地產(chǎn)開發(fā)商為接下來的房屋建設(shè)預(yù)留出商品房預(yù)售資金，而是允許開發(fā)商自由使用這些資金，這是導(dǎo)致本輪開發(fā)商資金鏈斷裂的重要原因之一。

3.3 開發(fā)商資金不足，購房者權(quán)益難以得到保護(hù)

2004年8月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，此后，由于土地供給收緊，房價(jià)一路高漲。伴隨著資金市場的開放，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)需求和投資需求也不斷增長，直到2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”[10]。此后，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的主旋律。2020年8月，監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模，在12家房企中開展試點(diǎn)，按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三條紅線”。[11]2021年“三條紅線”政策擴(kuò)圍至數(shù)十家房企?！叭兰t線”政策雖然處在緩沖期，但仍給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來了不小的難題，使得部分杠桿率較高且資金周轉(zhuǎn)能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，繼而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)傳染至銀行與保險(xiǎn)公司等系統(tǒng)性金融部門中，存在發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。

我國地產(chǎn)投資增速在2021年下半年進(jìn)入下行通道。由于融資的簡單性，房地產(chǎn)往往會(huì)出現(xiàn)大量的投機(jī)性融資，開發(fā)商同時(shí)收取預(yù)付款和銀行的信貸資金拿去炒地，繼續(xù)推高地價(jià)，不斷在各個(gè)環(huán)節(jié)加杠桿，債權(quán)債務(wù)鏈被無限延長。住房銷售量下降趨勢明顯，新房缺少買方，以學(xué)區(qū)房的購買為例，當(dāng)前既要面對(duì)全國樓市下行的風(fēng)險(xiǎn)，又要面臨“雙減”政策之下教育的變革帶來的不確定性，更有受疫情影響的地區(qū)居民收入降低帶來的對(duì)買房的擔(dān)憂。此時(shí)，企業(yè)出現(xiàn)了因資金不足引發(fā)的一系列問題，使得部分民眾對(duì)監(jiān)管制度失去信任。

4 防范商品房“斷供潮”引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)之策

改革開放以來，我國金融發(fā)展經(jīng)歷過多次重大風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)，之所以沒有發(fā)生全面的金融危機(jī)，一個(gè)重要原因就是，堅(jiān)持預(yù)防為先、防患未然，從最壞處著眼，做最充分準(zhǔn)備，爭取最好的結(jié)果，把風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)和早期階段。[12]我國進(jìn)入新發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)到了拐點(diǎn)，中國的經(jīng)濟(jì)不可能繼續(xù)像前幾十年那樣持續(xù)高速增長，相應(yīng)的，房地產(chǎn)市場也不可能再像以前那樣保持高速擴(kuò)張。平衡好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展，是當(dāng)前的主要任務(wù)。

4.1 暫停對(duì)借款人按揭貸款的追繳，控制不良貸款發(fā)放

中國的按揭貸款有其特殊性，發(fā)放貸款的銀行在處置按揭房產(chǎn)后，仍不能完全償還借款人所欠貸款本息時(shí)，銀行仍可以對(duì)借款者進(jìn)行延伸追索。當(dāng)務(wù)之急是，銀行先暫停對(duì)借款人按揭貸款的追繳，與開發(fā)商、購房者進(jìn)行商談，簽訂相應(yīng)的合同或是協(xié)議。制定新合同時(shí)要在貸款利率、起訴條件和等條款上與借款人進(jìn)行協(xié)商，避免新合同再次使借款人承擔(dān)難以承擔(dān)的合同義務(wù)，產(chǎn)生反抗情緒。

未來要把重點(diǎn)放在積極進(jìn)行銀行業(yè)內(nèi)部改革上?！敖鹑谛袠I(yè)內(nèi)部改革的重點(diǎn)主要集中在優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、建立風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制以及建立現(xiàn)代金融企業(yè)制度三個(gè)方面?！盵13]一是建立房貸風(fēng)險(xiǎn)控制體系，包括健全各銀行的個(gè)人信用體系、加強(qiáng)貸款資格審查等，以控制不良貸款的發(fā)放；二是制定相關(guān)法律監(jiān)管貸款流向；三是規(guī)范按揭貸款格式合同，保證房地產(chǎn)商能夠按照購房合同按時(shí)交房。

4.2 一切圍繞著保證完工為中心，解決開發(fā)商的合理融資問題

總體上看，全國重點(diǎn) 50 城的爛尾樓建筑面積為 7151 萬平方米，爛尾率為 5%。[1]要推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，就要迅速落實(shí)配套金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)資金良性循環(huán)，保證房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。

在供給側(cè)方面，解決開發(fā)商的合理融資問題，如果是由于資金鏈斷裂導(dǎo)致的爛尾，可以考慮申請(qǐng)有關(guān)開發(fā)商的破產(chǎn)清算或者破產(chǎn)重整，使銀行和購房者的損失最小化。在其他情況下，建議由政府出資設(shè)立“地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展穩(wěn)定基金”來化解地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的困境。紓困基金的入股可以降低開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，從而重建銀行和購房者對(duì)他們的信心。這樣一來，銀行會(huì)更愿意給這些開發(fā)商放貸，老百姓也敢于買新房，從而快速打破地產(chǎn)業(yè)的惡性循環(huán)。等地產(chǎn)行業(yè)回歸常態(tài)后，紓困基金可及時(shí)獲利退出。[14]

在需求側(cè)方面，采取各種紓困政策，可適量放寬對(duì)全國二套房的要求，使中低收入人群能夠以較低經(jīng)濟(jì)成本改善居住條件，滿足對(duì)住房的剛性需求。

4.3 創(chuàng)新投資和融資模式，強(qiáng)化商品房預(yù)售制度問責(zé)機(jī)制

借鑒國外融資經(jīng)驗(yàn)，“創(chuàng)新投資和融資模式，推廣政府和社會(huì)資本合作，建設(shè)多元化融資體系和多層次資本市場?！盵15]可以在更多承受金融風(fēng)險(xiǎn)能力高的地區(qū)結(jié)合區(qū)域特色先進(jìn)行試點(diǎn)，不斷探索新型融資模式。以發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)為例，2020年，北京市發(fā)布了京發(fā)改〔2020〕1465號(hào)《北京市發(fā)展改革委等6部門關(guān)于印發(fā)支持北京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干措施的通知》，這是一個(gè)很好的開端，總結(jié)過去兩年在不動(dòng)產(chǎn)信托投資方面可向全國推廣的經(jīng)驗(yàn)，在未來可以給房地產(chǎn)市場融資注入更多的活力。除此之外，也可以更多地發(fā)展夾層融資模式，這是因?yàn)樵?008年的次貸危機(jī)中，以夾層投資為代表的債券表現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗跌性，這說明這種融資模式幾乎不再受到外生環(huán)境的影響。這種模式在中國還沒有被開發(fā)，具有巨大的潛力。

5 結(jié)論

“所謂系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)則有導(dǎo)致金融危機(jī)的可能，會(huì)在市場上引發(fā)劇烈的連鎖反應(yīng)，使經(jīng)濟(jì)和就業(yè)遭受重大沖擊?！盵17]習(xí)近平總書記在治國理政的重要論述中，站在系統(tǒng)性、全局性的戰(zhàn)略高度，多次對(duì)“防范和化解重大風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行戰(zhàn)略部署。在金融領(lǐng)域，總書記圍繞系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，做出了“防范和化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是金融監(jiān)管的永恒主題”的重要論斷，面對(duì)此次區(qū)域性集中爆發(fā)的房地產(chǎn)“斷供潮”，各方必須遵守底線思維，貫徹落實(shí)“守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”的要求，深刻認(rèn)識(shí)到“斷供潮”的嚴(yán)重性，共同化解此次“斷供潮”可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，解決好此次“斷供潮”可能帶來的影響，推動(dòng)我國金融市場健康有序發(fā)展。而目前的當(dāng)務(wù)之急是滿足合理的房地產(chǎn)商開發(fā)貸款需求和購房者的按揭貸款需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場投資。首先要強(qiáng)化問責(zé)機(jī)制，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，制定相關(guān)法律保證借款人只以該房產(chǎn)承擔(dān)有限責(zé)任；其次要轉(zhuǎn)變監(jiān)管思維，加強(qiáng)宏觀審慎監(jiān)管和微觀審慎監(jiān)管；尤其是要鼓勵(lì)長期投資，限制短期套利?！皩①Y產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的升幅限制在一定的區(qū)間，并同 CPI 一樣作為貨幣政策目標(biāo)，則資產(chǎn)泡沫就具有可控性，從而能夠增強(qiáng)防范化解潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的能力?！盵16]