黨建引領(lǐng)物業(yè)健康發(fā)展的路徑探討
——以河南省“紅色物業(yè)”創(chuàng)建為例

劉旭陽

（河南省社會科學(xué)院，鄭州 450002）

物業(yè)的服務(wù)水平直接影響到居民的幸福指數(shù)。近些年，因物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會管理問題日益突出，成為城市社區(qū)治理的重點(diǎn)問題之一。為解決物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)、痛點(diǎn)、堵點(diǎn)，中央提出了“將黨建工作融入物業(yè)管理，由黨建引領(lǐng)物業(yè)的健康發(fā)展”〔1〕的破解思路，各地隨之響應(yīng)，充分發(fā)揮黨的政治優(yōu)勢和組織優(yōu)勢，開展“紅色物業(yè)”創(chuàng)建，積極探索以黨建引領(lǐng)破解物業(yè)管理難題的新路徑。然而，在實(shí)踐過程中，卻面臨不少現(xiàn)實(shí)問題亟待解決。2021年7月至12月，筆者聯(lián)合河南省委組織部、河南省住建廳、河南省民政廳等部門工作人員，就河南省“紅色物業(yè)”創(chuàng)建情況開展了專題調(diào)研，對河南省“紅色物業(yè)”創(chuàng)建現(xiàn)狀、存在問題等進(jìn)行了深入了解，形成了一些思考和建議。

一、河南省“紅色物業(yè)”創(chuàng)建的總體情況

當(dāng)前，河南省“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作已在全省全面推開，并取得了一定的成效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年2月底，河南省18個地級市均已開展“紅色物業(yè)”創(chuàng)建活動。其中，開展創(chuàng)建工作的縣（市、區(qū)）共有156個，占全省縣（市、區(qū)）總數(shù)的98.7%；開展創(chuàng)建工作的街道共有588個，占全省街道總數(shù)的88.4%；開展創(chuàng)建工作的社區(qū)共有2256個，占全省社區(qū)總數(shù)的31%；開展創(chuàng)建工作的居民小區(qū)共有10520個，占全省居民小區(qū)總數(shù)的27.1%。

河南省物業(yè)服務(wù)行業(yè)積極響應(yīng)黨和政府號召，大力開展“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作，行業(yè)黨委及物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建取得明顯成效。截至2022年2月底，全省地市（除焦作市外）基本上都已成立市級物業(yè)行業(yè)黨委，102個縣（區(qū)）已成立縣級物業(yè)行業(yè)黨組織，占全省縣（市、區(qū)）總數(shù)的64.5%；全省9215家物業(yè)服務(wù)企業(yè)已建立黨組織1090個、覆蓋物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目3113個，物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨員人數(shù)突破16000人。

實(shí)踐證明，河南省“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作，提升了全省社區(qū)治理水平，増強(qiáng)了社區(qū)居民的滿意度，促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康發(fā)展，小區(qū)“活”起來了、民心“暖”起來了、物業(yè)“紅”起來了，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)、居民、物業(yè)“三方共贏”。

二、“紅色物業(yè)”創(chuàng)建面臨的問題

如何把處于核心地位的黨建工作與物業(yè)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)有效銜接與融合，把“紅色物業(yè)”作為柔性抓手嵌入到物業(yè)管理，使黨的建設(shè)和物業(yè)服務(wù)水平得到全面提升，使黨的政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為基層治理效能，這是“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作取得成功的關(guān)鍵。然而，在“銜接”“嵌入”“轉(zhuǎn)化”的過程中，還面臨一些問題。以下以河南“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作為例，分別從地方政府、物業(yè)公司、居民群眾的視角，分類總結(jié)“紅色物業(yè)”創(chuàng)建面臨的問題。

（一）地方政府方面

1.資金投入保障機(jī)制亟待完善。資金投入不足和資金投入保障機(jī)制不健全，已經(jīng)成為“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作的重要制約因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，河南省現(xiàn)有住宅小區(qū)有38795個，實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)13860個，覆蓋率僅有35.72%，而未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)主要集中在城鎮(zhèn)老城區(qū)、城中村等區(qū)域，這也成為“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)。老城區(qū)和城中村多存在基礎(chǔ)設(shè)施差、資金籌措難、矛盾問題多、維護(hù)管理成本高、物業(yè)費(fèi)收繳困難等突出問題，物業(yè)進(jìn)駐的成本較高，一般物業(yè)企業(yè)不愿接手。這種情況下，只能由政府承擔(dān)起相應(yīng)公共職責(zé)，為老舊小區(qū)和城中村提供最基本的物業(yè)服務(wù)。“紅色物業(yè)”創(chuàng)建以來，雖然各地都在積極探索破解老舊小區(qū)物業(yè)管理難題的新路徑，但整體上仍以零星開展為主，面上尚未推開，主要原因就在于全省老舊小區(qū)體量較大、進(jìn)駐成本頗高，需要大量財政資金投入才能鋪開。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，街道、社區(qū)對老舊小區(qū)和“三無”樓院物業(yè)兜底管理的資金緊張，亟需財政支持。

2.物業(yè)行業(yè)監(jiān)管體系尚未健全。一是行業(yè)主管部門監(jiān)管不到位。“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作開展以來，河南省各地市都在積極研究制定行業(yè)信用評價標(biāo)準(zhǔn)和紅黑名單管理辦法，開展多維度信用評價，加強(qiáng)行業(yè)誠信管理，努力推動跨部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒，但大部分仍處于試點(diǎn)探索階段，尚未形成剛性的制度約束，對物業(yè)企業(yè)的震懾力不大。因此，黨和政府調(diào)動物業(yè)公司參與小區(qū)治理和創(chuàng)建工作的舉措難以有效落實(shí)。二是街道社區(qū)有責(zé)無權(quán)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理權(quán)限不夠。河南各地都賦予街道社區(qū)一定的物業(yè)管理職責(zé)，但未明確街道社區(qū)的制約手段，使其工作調(diào)度上存在一定的掣肘，影響到“紅色物業(yè)”的創(chuàng)建。例如，平頂山市某社區(qū)書記表示：“現(xiàn)在是‘看得見的管不著，管得著的看不見’。物業(yè)公司普遍同開發(fā)商、住建房產(chǎn)部門聯(lián)系較多，不愿接受街道社區(qū)黨組織管理?！?/p>

（二）物業(yè)公司方面

1.黨組織組建難度較大。河南省絕大部分物業(yè)企業(yè)黨員比例偏低、數(shù)量少，因而絕大多數(shù)不具備成立黨組織的條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，河南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨員總數(shù)約16000人（其中大部分都是流動黨員），僅占物業(yè)從業(yè)人員數(shù)（488992人）的3.3%，比例很低。同時，物業(yè)企業(yè)員工的流動性較大，很多黨員員工崗位變動頻繁，且其黨組織關(guān)系一般都在其居住地的村或社區(qū)，將組織關(guān)系轉(zhuǎn)入企業(yè)的意愿不高，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)黨組織很難設(shè)立。

2.創(chuàng)建積極性有待提升。創(chuàng)建“紅色物業(yè)”實(shí)質(zhì)上是依靠黨組織的力量督促物業(yè)企業(yè)除提供市場化服務(wù)外自覺承擔(dān)起部分公益職能，為公眾提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，并強(qiáng)制規(guī)范其趨利行為，兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。如果沒有一定的激勵，特別是物質(zhì)激勵，絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)便會對“紅色物業(yè)”的創(chuàng)建內(nèi)驅(qū)力不足。加之，某些物業(yè)企業(yè)對黨建工作的重要性認(rèn)識還不到位，“重業(yè)務(wù)輕黨務(wù)”，投入經(jīng)費(fèi)開展“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作熱情度不高，甚至擔(dān)心黨組織開展活動會占用人力、財力，影響企業(yè)的正常經(jīng)營，這些都在一定程度上影響了物業(yè)企業(yè)的創(chuàng)建積極性。

（三）居民群眾方面

1.參與創(chuàng)建的積極性不高。小區(qū)居民群眾本應(yīng)是創(chuàng)建工作的主體之一，但部分小區(qū)居民的“主人翁”意識和公共精神不足，主動參與創(chuàng)建工作等公共事務(wù)的積極性不高。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有的業(yè)主對“紅色物業(yè)”創(chuàng)建缺乏興趣，對于小區(qū)事務(wù)不過問不參與；有的業(yè)主雖然有意愿參與，但是缺乏參與的時間和精力；有的業(yè)主對物業(yè)公司或者業(yè)主委員會等有意見，就以不參與小區(qū)事務(wù)為由對此漠然處之，甚至質(zhì)疑反對物業(yè)公司和業(yè)主委員會，成為“紅色物業(yè)”創(chuàng)建的阻力。

2.業(yè)主委員會問題突出。業(yè)主委員會是“紅色物業(yè)”創(chuàng)建中協(xié)商共治機(jī)制的重要參與主體之一，是業(yè)主共同利益的“代言人”，對促進(jìn)小區(qū)建設(shè)和發(fā)展起著重要作用。然而，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，河南各地小區(qū)業(yè)主委員會建設(shè)、管理狀況良莠不齊，問題較為突出，制約著“紅色物業(yè)”的創(chuàng)建。一是成立難。由于物業(yè)公司設(shè)法阻撓、業(yè)主“心不齊”、某些行業(yè)主管部門或街道社區(qū)黨組織不作為等復(fù)雜原因，導(dǎo)致全省能成立業(yè)主委員會的小區(qū)并不多。目前，河南省住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會2584個，僅占住宅小區(qū)總數(shù)的6.6%。二是履職難。住宅小區(qū)人員素質(zhì)參差不齊、代表多元，意見不統(tǒng)一、立場不一致，工作中易存在較大分歧，在進(jìn)行議事表決時，又欠缺科學(xué)運(yùn)行機(jī)制，導(dǎo)致決策難、執(zhí)行難，難以有效發(fā)揮業(yè)主自治組織的作用。三是監(jiān)督難。有的業(yè)主委員會中黨員比例較低，成立時把關(guān)不嚴(yán)，監(jiān)督機(jī)制不完善，致使某些業(yè)主委員會存在侵害業(yè)主權(quán)益的情形，造成業(yè)主對業(yè)主委員會的不信任。

三、加強(qiáng)“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作的新路徑

針對“紅色物業(yè)”創(chuàng)建中的困境，應(yīng)以解決物業(yè)管理服務(wù)中的突出問題為突破口，全面提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平，加快構(gòu)建“黨建引領(lǐng)、社區(qū)抓總、各方聯(lián)動、企業(yè)先行”的物業(yè)服務(wù)工作格局，使居民群眾的獲得感、幸福感、安全感更加充實(shí)、更有保障、更可持續(xù)。

（一）建立多元化可持續(xù)的資金保障機(jī)制

資金保障是推進(jìn)“紅色物業(yè)”創(chuàng)建的一個重要條件。應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：一是完善老舊小區(qū)物業(yè)管理的資金保障機(jī)制。地方政府要持續(xù)落實(shí)財政資金推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理，大力支持老舊小區(qū)物業(yè)改善硬件配置工作，按照納入準(zhǔn)物業(yè)管理的要求，為小區(qū)綜合治理改造項(xiàng)目和購置物管用房提供資金保障；落實(shí)困難群眾物業(yè)管理費(fèi)減免政策方面，財政部門要對減免困難群眾物業(yè)費(fèi)的社區(qū)予以補(bǔ)貼，解決困難群眾實(shí)際問題；在加大政府對公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)“以獎代補(bǔ)”的同時，鼓勵公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分開發(fā)利用小區(qū)公共資源，以增加物業(yè)服務(wù)收入，逐步減少對政府補(bǔ)貼的依賴，促進(jìn)老舊小區(qū)公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)良性發(fā)展。二是建構(gòu)住宅小區(qū)公共資源收益機(jī)制。各級政府應(yīng)研究制定住宅小區(qū)公共資源開發(fā)和使用的長期規(guī)劃，加強(qiáng)相關(guān)的政策安排與制度設(shè)計(jì)，全面優(yōu)化住宅小區(qū)內(nèi)各類公共空間、設(shè)施、場地等公共資源的管理與使用機(jī)制，提高全省住宅小區(qū)公共資源的收益水平，為推進(jìn)“紅色物業(yè)”的創(chuàng)建積累資金。三是推廣使用政府與社會資本合作的模式（即PPP模式）。政府通過特許經(jīng)營權(quán)、合理定價、財政補(bǔ)貼等公開透明方式，事先明確收益成本機(jī)制，吸引社會資本參與物業(yè)管理。

（二）健全物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理制度

一是完善物業(yè)服務(wù)信息公開公示制度。各地物業(yè)行政管理部門要結(jié)合本地實(shí)際，制定物業(yè)服務(wù)信息公開標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在街道指導(dǎo)和監(jiān)督下，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息監(jiān)督公示欄，如實(shí)公布并及時更新相關(guān)內(nèi)容，方便群眾監(jiān)督。二是健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價制度。要研究制定統(tǒng)一的信用評價標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)全省信用信息管理平臺，根據(jù)合同履行、投訴處理、日常檢查和街道社區(qū)意見等情況，采集相關(guān)信用信息，開展多維度信用評價；依據(jù)企業(yè)信用狀況，由各地城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門授予信用星級標(biāo)識，實(shí)行信用分級分類監(jiān)管，強(qiáng)化信用信息在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購等方面的應(yīng)用，最大限度發(fā)揮信用評價的約束力。三是健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度。按照紅黑名單，實(shí)施跨部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒，對嚴(yán)重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責(zé)任人員，依法清出市場，推動形成優(yōu)勝劣汰的從業(yè)環(huán)境。四是明確街道、社區(qū)在物業(yè)管理活動中的指導(dǎo)、監(jiān)督職能。要按照重心下移、權(quán)責(zé)一致的原則，進(jìn)一步加大權(quán)力下放工作力度，賦予街道綜合管理權(quán)限，提高街道社區(qū)黨組織評價在監(jiān)督檢查、選聘物業(yè)企業(yè)結(jié)果中的運(yùn)用比重。

（三）推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨建全覆蓋

一是加大物業(yè)行業(yè)黨組織組建力度。區(qū)（市、縣）要依托物業(yè)管理行政主管部門成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織，實(shí)現(xiàn)應(yīng)建盡建。物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織應(yīng)由屬地黨委組織部門（“兩新”工委）領(lǐng)導(dǎo)，接受所屬物業(yè)管理行政主管部門黨組（黨委）具體管理，負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)行業(yè)黨建工作。二是加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織組建力度。推動引導(dǎo)符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時建立黨組織；對黨員人數(shù)較少的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過聯(lián)合組建、掛靠組建等方式抓好兜底管理；暫不具備建立黨組織條件的，通過選派黨建指導(dǎo)員、引導(dǎo)企業(yè)招聘黨員員工或通過群團(tuán)組織等方式實(shí)現(xiàn)黨的工作全覆蓋，并積極鼓勵支持符合條件的員工加入黨組織。三是進(jìn)一步理順物業(yè)企業(yè)黨組織隸屬關(guān)系。要貫徹便于管理、便于服務(wù)的方針，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織設(shè)置上，堅(jiān)持屬地管理原則，由街道社區(qū)黨組織管理批復(fù)設(shè)置，加大街道社區(qū)黨組織對物業(yè)企業(yè)的管理和指導(dǎo)職責(zé)。對于規(guī)模大、有影響力的物業(yè)企業(yè)，可以探索依托市物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織等成立黨組織。四是完善激勵機(jī)制。將物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立黨組織、黨員員工比例、黨組織作用發(fā)揮等作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評級、行業(yè)評比、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)的重要依據(jù)，激發(fā)物業(yè)企業(yè)推進(jìn)黨建工作的內(nèi)生動力。

（四）構(gòu)建推動物業(yè)企業(yè)參與創(chuàng)建的政策體系

一是研究出臺財稅支持政策，優(yōu)先將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入中小企業(yè)、生活服務(wù)企業(yè)等政策支持范圍。鼓勵、引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)、“三無”樓院，針對接管老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予財政、稅收、金融、社會保障、政府采購等支持政策，不斷提高專業(yè)化服務(wù)服務(wù)覆蓋率。二是建立表彰獎勵機(jī)制。各級黨委、政府對在創(chuàng)建中做出顯著成績的優(yōu)秀企業(yè)家、員工給予公開表彰獎勵，比如頒發(fā)榮譽(yù)證書、獎?wù)?，給予特定現(xiàn)金獎勵等，以充分調(diào)動廣大物業(yè)企業(yè)的積極性。要加大從優(yōu)秀物業(yè)工作者中發(fā)展黨員、選拔人才的力度，積極推薦其擔(dān)任各級黨代表、人大代表和政協(xié)委員。三是加大優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的宣傳力度。要通過報刊、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體大力宣傳報道“紅色物業(yè)”創(chuàng)建中的典型人物、先進(jìn)事跡，鼓勵各地評選“最美物業(yè)人”，展現(xiàn)物業(yè)工作者的職業(yè)風(fēng)采和良好形象，提高物業(yè)工作者的社會認(rèn)同度和職業(yè)榮譽(yù)感，營造全社會重視、關(guān)心、支持物業(yè)工作的良好氛圍。

（五）健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)

一是加大業(yè)主委員會的組建力度。街道社區(qū)黨組織要及時、積極推動具備條件的居民住宅小區(qū)成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理。暫不具備設(shè)立業(yè)主大會條件的，探索組建由社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表等參加的物業(yè)管理委員會，臨時代替業(yè)主委員會開展工作。二是優(yōu)化業(yè)主委員會人員配置。要壓實(shí)街道社區(qū)屬地管理責(zé)任，賦予街道社區(qū)對業(yè)主委員會的結(jié)構(gòu)建議權(quán)、人選建議權(quán)和把關(guān)審核權(quán)，依法依規(guī)選舉出有公心、有熱情、有能力的業(yè)主特別是業(yè)主中的黨員，擔(dān)任業(yè)主委員會成員和業(yè)主委員會主任。鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)主委員會成員，注重提高業(yè)主委員會成員中的黨員比例，并推動符合條件的業(yè)主委員會設(shè)立黨支部或黨小組。三是加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)督。加大街道、社區(qū)對業(yè)主委員會的監(jiān)督指導(dǎo)職能的落實(shí)力度，督促業(yè)主委員會定期組織召開工作會議，嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行表決。對業(yè)主委員會成員違法違規(guī)行為，積極履行調(diào)查核實(shí)職能，確有違法情形的，暫停該成員履行職責(zé)，并積極向業(yè)主大會提出改選、罷免等意見建議。建立業(yè)主委員會向社區(qū)黨組織定期報告工作制度，業(yè)主委員會提議大額維修資金使用、小區(qū)公共收益分配、公共設(shè)施完善等事項(xiàng)前，應(yīng)向社區(qū)黨組織報告。