淺析房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)控制度的完善

池麗玲

摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，各方資本也開始向房地產(chǎn)行業(yè)進發(fā)，而原本僅側(cè)重于住宅建筑開發(fā)的地產(chǎn)商，也開始向房地產(chǎn)租賃市場探索。但行業(yè)的快速發(fā)展終將會迎來競爭激烈的局面，房地產(chǎn)租賃企業(yè)為快速適應外部環(huán)境變化并實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必然要提高管理效能，強化內(nèi)部控制。利用內(nèi)部控制制度的完善和改進來提高企業(yè)業(yè)務管理與財務管理能力，實現(xiàn)經(jīng)營風險的控制，從而獲得更高的經(jīng)濟效益，提高企業(yè)的核心競爭力。本文圍繞房地產(chǎn)租賃行業(yè)的內(nèi)控制度展開論述，探討了內(nèi)控制度現(xiàn)存的一些問題，提出了完善內(nèi)控制度的有關(guān)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);房地產(chǎn)租賃行業(yè);內(nèi)控制度

在經(jīng)濟迅速發(fā)展的背景下，我國房地產(chǎn)租賃行業(yè)的市場競爭十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在新的經(jīng)濟環(huán)境下所面對的問題也越來越多，企業(yè)各個經(jīng)營方面都面臨著挑戰(zhàn)。對此企業(yè)應當不斷提高管理效率，才能在市場競爭中獲得一席之地，并實現(xiàn)長遠可持續(xù)發(fā)展的目標。而如何提升管理效率則成為了一個重要問題，對于房地產(chǎn)租賃行業(yè)來說，內(nèi)部控制制度在企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程中起到了決定性作用，甚至直接關(guān)聯(lián)著企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性以及經(jīng)營方向，也影響著企業(yè)的戰(zhàn)略決策，因此內(nèi)控制度的完善和優(yōu)化對于企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展來說具有關(guān)鍵的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)租賃行業(yè)完善內(nèi)控制度的意義

房地產(chǎn)租賃指的是出租人將土地使用權(quán)，以及地上建筑、附著物等出租給承租人使用，并且承租人需要承擔一定租金。相較于房地產(chǎn)銷售來說，房地產(chǎn)租賃業(yè)務的資金投入量更低，資金回收周期也更長，所面臨的經(jīng)營風險也更多，對于經(jīng)營管理具有較高要求。同時受外界因素影響，2020年住宅租賃市場的傳統(tǒng)旺季推遲，使得發(fā)展迅速的房地產(chǎn)租賃市場遭受了嚴重沖擊，市場供大于求和成交量斷崖式下跌，甚至2020年2月份由于經(jīng)濟出現(xiàn)了回落，市場幾乎停滯，直到次月才逐漸回升。如長租公寓市場在經(jīng)濟下滑趨勢的沖擊下，由于擴張速度較快導致整體的出租率大幅度降低，個別頭部企業(yè)的出租率下跌20%以上，中小型企業(yè)房源出租狀況同樣不容樂觀，較高的空置率對于房地產(chǎn)租賃帶來很大挫折。

近年來我國經(jīng)濟增長明顯趨緩，我國在堅持“房住不炒”定位的同時實施了租金減免政策，同時加大對房地產(chǎn)租賃企業(yè)的扶持力度，各地區(qū)政府針對采取減免租金政策的租賃企業(yè)予以一定的財政補貼。國家政策指出，地方政府應當統(tǒng)籌各類財政資金，根據(jù)地方實際情況對承租非國有房屋的服務業(yè)小微企業(yè)及個體予以適當幫扶。而出租方則可以適當減免當年房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅等，予以稅收政策優(yōu)惠政策。

在財政補貼和政策優(yōu)惠的支持下，2020年房地產(chǎn)租賃市場開始快速回暖，并且提高租賃市場運作的規(guī)范性。但根據(jù)當前的情況來看，即便國家及地方政府對房地產(chǎn)租賃行業(yè)的扶持使其快速回暖，這讓企業(yè)得以平穩(wěn)度過危機，但受部分扶持政策持續(xù)周期的影響，2021年的租賃市場依然不太樂觀，全國重點40城租賃市場成交量9月環(huán)比減少超20%，租金水平相較于2019年9月下跌10.7%，而第四季度為全國租賃市場的傳統(tǒng)淡季，租金回落似乎已成定局。

在當前的經(jīng)濟形勢下，企業(yè)必須要利用內(nèi)部控制的改進來加強自身的管理水平，對經(jīng)營發(fā)展中的各項風險進行管控，避免不必要的經(jīng)濟損失，提高企業(yè)經(jīng)營效益的基礎(chǔ)上也加強自身的核心競爭力。

二、房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)控制度現(xiàn)存的幾項問題

（一）內(nèi)控受限于傳統(tǒng)思維

絕大多數(shù)企業(yè)都沿用西方的內(nèi)部控制制度管理模式和方法，但不管是西方發(fā)達國家還是業(yè)內(nèi)成功企業(yè)的內(nèi)控方法與模式，正確的應用都要結(jié)合企業(yè)現(xiàn)狀進行不斷優(yōu)化調(diào)整，只有適合企業(yè)的才是最有效的內(nèi)控制度，單純執(zhí)行西方的空空制度往往會存在政策落實不力的問題。很多國有企業(yè)參考國外大公司的內(nèi)控制度，投入了大量的人力物力最終收效卻并不理想，原因就在于傳統(tǒng)思維的限制。在企業(yè)內(nèi)部大多存在儒家思想的影響，也就是求和求平，盡可能避免沖突糾紛問題，這使得內(nèi)控制度在執(zhí)行期間，很多執(zhí)行人都抱有不得罪人的想法，只要制度規(guī)定人員審批簽字，即便發(fā)現(xiàn)了嚴重違規(guī)行為也不會直接指出。制度的執(zhí)行不夠嚴格，導致內(nèi)控制度流于形式，即便看起來足夠理想足夠科學，在落實環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題也無法發(fā)揮其作用。很多情況下并非企業(yè)內(nèi)控制度不夠完善，而是傳統(tǒng)思維的影響下企業(yè)內(nèi)部人員的思想導致制度落實不到位，裙帶關(guān)系、明哲保身、趨利避害、不愿得罪人等，導致同樣的制度模式在中西方企業(yè)中的落實效果差距甚大。

（二）風險控制意識薄弱

作為企業(yè)內(nèi)部控制中的關(guān)鍵構(gòu)成，風險控制是保障各項業(yè)務能夠順利開展的重要手段，完善且可行的風險控制機制能夠幫助房地產(chǎn)租賃企業(yè)靈活面對各種風險問題，設(shè)定合理的風險預警值，針對不同風險制定對應的處理方案，避免層層上報而耽誤風險處理時機，確保業(yè)務效益能夠達到預期水準。但根據(jù)當前的情況來看，很多房地產(chǎn)租賃企業(yè)內(nèi)部控制卻存在著風險防控意識薄弱的現(xiàn)象，并沒有成立專項的風險防控人員及風險測評人員，同時高層管理人員因其他事物而無暇分出精力進行風險控制，財務人員的風險意識不足或風險防控能力不足等，導致在面對市場環(huán)境變化時無法及時采取應急解決方案，對企業(yè)的日常經(jīng)營也產(chǎn)生了限制，還可能會影響企業(yè)的長遠發(fā)展以及項目的經(jīng)濟效益。

（三）財務核算不科學，財務監(jiān)管不到位

其一，部分房地產(chǎn)租賃企業(yè)在財務核算方面出現(xiàn)了明顯漏洞，比如收入確認的時間節(jié)點方面并沒有按照權(quán)責發(fā)生制原則，根據(jù)合同中規(guī)定的租賃期來確定收入，而是在資金到賬并且開出發(fā)票之后才確認收入，這一行為可能會導致稅務風險;其二，財務人員的管理意識較為欠缺，日常工作中也僅向承租人收取租金和開具發(fā)票，并沒有在房屋租賃合同簽署及執(zhí)行等方面發(fā)揮應有的監(jiān)管職責，財務職責履行不夠到位[1]。

三、房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)控制度建設(shè)原則

（一）合法性原則

企業(yè)內(nèi)控制度建設(shè)應滿足我國現(xiàn)行的政策要求及相關(guān)監(jiān)管部門的監(jiān)管要求，遵照法律法規(guī)要求，建設(shè)行之有效且合規(guī)合法的內(nèi)控制度，才能保證內(nèi)控制度可以有效落實。

（二）全面性原則

由于內(nèi)控制度關(guān)系到了房地產(chǎn)租賃企業(yè)各項經(jīng)濟活動，包括經(jīng)濟活動各個環(huán)節(jié)，應當滲透于財務活動的決策、執(zhí)行、監(jiān)督等細節(jié)之中，確保全過程性與動態(tài)性。

（三）有效性原則

內(nèi)控制度的建設(shè)應當具有明確的方向與要求，為提升房地產(chǎn)租賃企業(yè)內(nèi)部管理效能，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標及健康發(fā)展服務。企業(yè)內(nèi)部職工也要主動遵守內(nèi)控制度規(guī)范，嚴格按照制度內(nèi)容規(guī)范自身的工作行為，確保內(nèi)控制度在企業(yè)內(nèi)部順利落成，實現(xiàn)內(nèi)控目標，提高內(nèi)部控制落實效果。

（四）重要性原則

內(nèi)控制度建設(shè)應當遵循統(tǒng)籌兼顧的基本要求，同時還要把握住重點，樹立全局觀念實施全面監(jiān)管，同時也要具備針對性，層次化落實。針對重要環(huán)節(jié)和高風險關(guān)節(jié)予以重點關(guān)注，最大程度上規(guī)避和控制風險。

（五）制衡性原則

對于房地產(chǎn)租賃企業(yè)來說，內(nèi)部機構(gòu)及崗位的設(shè)立，以及財務活動權(quán)利責任細分都要建立在企業(yè)客觀現(xiàn)狀之上，將企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標作為主導，內(nèi)部各部門應當合理調(diào)配建立高效協(xié)同機制，滿足內(nèi)控基本要求的同時相互制約相互督促。崗位設(shè)立應當權(quán)責分明，整體上協(xié)調(diào)統(tǒng)一但在業(yè)務活動中也要避免交叉現(xiàn)象，履行監(jiān)督檢查職責的同時還要保證權(quán)威性與獨立性，確保監(jiān)督檢查工作開展的公平性公正性。

（六）成本效益原則

房地產(chǎn)租賃企業(yè)發(fā)展同樣要將經(jīng)營效益最大化作為基本目標，內(nèi)控制度是企業(yè)內(nèi)部管理中的一個分支構(gòu)成，最終目的與要求都要與企業(yè)的整體發(fā)展保持高度一致。成本效益原則要求下，內(nèi)控制度應當達到企業(yè)健康發(fā)展和長遠發(fā)展要求，同時對成本進行控制，提高企業(yè)的綜合效益。

（七）適應性原則

企業(yè)內(nèi)控制度建設(shè)應當展現(xiàn)出財務業(yè)務活動的基本特征、規(guī)律、風險信息等，適應企業(yè)內(nèi)部管理制度改革及現(xiàn)代化發(fā)展的要求，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展隨之優(yōu)化、改進、創(chuàng)新，適應企業(yè)的發(fā)展而實現(xiàn)動態(tài)化演變，始終符合企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需求。

四、房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)控制度的完善對策

（一）積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念

對于房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)控制度的執(zhí)行來說，內(nèi)控表單作為內(nèi)控實施的主要載體，理應準確記錄不同階段的審核信息，但很多情況下內(nèi)空表單存在流于形式之嫌，并未發(fā)揮預期的效果。實際上不管業(yè)務的性質(zhì)如何，內(nèi)空表單應該簽字的地方都應該進行簽字，避免事后補簽的現(xiàn)象發(fā)生。內(nèi)空表單是內(nèi)控制度產(chǎn)生的成果，同時也要使其發(fā)揮應有的內(nèi)部控制作用。對此應當積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，在一些關(guān)鍵控制點中，堅決杜絕人員形式主義現(xiàn)象，將內(nèi)控制度的構(gòu)建與優(yōu)化以及落實能夠形成一體，提高執(zhí)行人員的法律意識和制度意識，明確制度大于人情、制度就是企業(yè)法律的理念，讓每個員工都能積極遵守內(nèi)控制度，讓內(nèi)控制度在企業(yè)內(nèi)部得到全面落實，在不斷的實踐中探索優(yōu)化創(chuàng)新路徑。

（二）完善內(nèi)控管理體系

在房地產(chǎn)租賃企業(yè)內(nèi)控管理體系建設(shè)方面，必須要保證不同部門的職能職責合理劃分，讓各部門各崗位在實際運作中能夠做到分工明確和責任清晰，各部門在日常工作中也能夠達到相互促進、相互監(jiān)督、相互合作的關(guān)系。同時，還需要改進企業(yè)內(nèi)控審計制度，若條件允許可以設(shè)立獨立的審計部門，專門執(zhí)行企業(yè)業(yè)務的日常審計監(jiān)督，也可以聘請第三方會計師事務所等機構(gòu)來實施審計評價。財務工作需要具備一定的前瞻性，以長遠發(fā)展的目光來分析業(yè)務與財務的融合，實現(xiàn)業(yè)財一體化管理，不僅要將業(yè)務工作成為財務工作的支持力，同時也要讓財務工作的有效展開為業(yè)務工作提供可靠引導，建立業(yè)財融合的科學內(nèi)控模式。此外，還需要構(gòu)建內(nèi)控長效管理機制，在內(nèi)控管理體系建設(shè)過程中不斷探索落實，在執(zhí)行和改進過程中不斷總結(jié)經(jīng)驗，建立適合企業(yè)的內(nèi)控管理體系[2]。

（三）提高財務管控力，落實內(nèi)控監(jiān)管

為有效提高內(nèi)控制度的有效性，還需要對會計核算工作進行規(guī)范化，提高財務管控李，讓財務部門能夠高效且精確地反饋出房地產(chǎn)租賃企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，并提出具有價值的建議。其一，在租賃收入確認方面，財務部門需要遵照權(quán)責發(fā)生制的原則，根據(jù)合約中規(guī)定的租賃周期進行收入確認;其二，對于租金收繳來說，財務部門可以構(gòu)建租金與物業(yè)費收繳臺賬分析表格，每個月都要向業(yè)務經(jīng)辦部門提供對應的數(shù)據(jù)信息，幫助業(yè)務經(jīng)辦部門向承租方定時催收租金;其三，承租人若存在欠繳行為，那么財務部門需要根據(jù)合同中規(guī)定的滯納金、違約金等與業(yè)務部門一同完成追繳工作;其四，財務部門需要與業(yè)務部門定期進行房屋的盤查工作，檢查承租方的合同履約是否存在違規(guī)現(xiàn)象，比如違規(guī)占用和轉(zhuǎn)租等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)未簽約房屋空間非法占用問題，則可以向公司匯報并且向承租方追繳一定的租金與其他有關(guān)費用。

（四）提高內(nèi)控信息化水平

對于房地產(chǎn)租賃行業(yè)當下的發(fā)展方向來看，信息化管理是最主要的趨向之一，并且也是房地產(chǎn)租賃企業(yè)重點關(guān)注和探索的一項工程。房地產(chǎn)租賃企業(yè)需要在內(nèi)部構(gòu)建安全可靠的信息庫，并且整合好企業(yè)房產(chǎn)與房產(chǎn)租賃合同信息，包含房產(chǎn)坐落地址、房產(chǎn)面積等資料。同時還需要建立承租人的基本檔案，整合承租人的征信情況、租賃單價、合同期限等，將這些信息錄入到信息庫中，定期對信息庫進行更新，以便于了解承租人的基本信息，也有利于控制房屋租賃業(yè)務可能出現(xiàn)的風險問題。此外，企業(yè)還可以構(gòu)建租金收入與收繳臺賬，利用信息化的手段進行出租信息的分析，幫助企業(yè)管理應收賬款，并為人員工作提供便利，提高工作效率的同時也加強人為行為監(jiān)管力度，避免徇私舞弊等問題的發(fā)生[3]。

（五）加深風險認知，加強風險防控

房地產(chǎn)租賃行業(yè)的經(jīng)營運作不可避免地會產(chǎn)生各種風險問題，針對這些可能發(fā)生的風險，企業(yè)應當通過內(nèi)控制度的完善來實現(xiàn)風險的識別與評估，根據(jù)風險識別和評估結(jié)果進行風險的防控與規(guī)避，對此需要重點關(guān)注以下幾點：1）面對項目、銷售業(yè)務、資金等重要業(yè)務需要制定完善的風險承擔目標;2）根據(jù)企業(yè)內(nèi)部控制管理實況，對內(nèi)部與外部可能存在的風險及其因素進行識別與分類，結(jié)合風險的類別與特征分析風險嚴重程度，判斷能否承受風險;3）對于風險分類防控，需要制定合理的風險應對方案，即便是可承受的風險，也要盡可能將風險的發(fā)生概率和影響降至最低。如稅務政策的變化可能會影響企業(yè)所承擔的稅率，對房地產(chǎn)租賃業(yè)務的利潤帶來影響。針對這一風險，企業(yè)可以在與租戶簽訂合同時就應約定好，若稅率上漲那么租金金額相應上浮，能夠保證企業(yè)的利益免除政策方面影響。針對一些不可控的意外性因素，就可以購買對應的保險，實現(xiàn)風險的轉(zhuǎn)移，能外包的業(yè)務盡可能外包，業(yè)務外包時風險也能轉(zhuǎn)移出去。