大型公立醫(yī)院房產(chǎn)管理探索

文/廉旭闖 楊雅琴 王勇

以武漢同濟(jì)醫(yī)院為例，剖析大型公立醫(yī)院房產(chǎn)管理中存在的若干問題，力求通過成立房產(chǎn)管理科、規(guī)范管理制度及工作流程等措施，達(dá)到對房產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)有效管理的目的。

華中科技大學(xué)同濟(jì)醫(yī)學(xué)院附屬同濟(jì)醫(yī)院創(chuàng)建于上海，1955年遷至武漢。醫(yī)院經(jīng)過“三次創(chuàng)業(yè)”，規(guī)模不斷擴(kuò)大，由20張病床的小診所逐漸發(fā)展成為擁有5613張編制病床的集醫(yī)療、教學(xué)、科研于一體的大型綜合性三甲醫(yī)院。醫(yī)院現(xiàn)有主院區(qū)、光谷院區(qū)、中法新城院區(qū)3個執(zhí)業(yè)地點(diǎn)，形成了“三足鼎立”的“品”字型發(fā)展格局；蔡甸科研園區(qū)、孝感科技園區(qū)、漢南產(chǎn)業(yè)園區(qū)、東西湖洗滌中心4個輔助園區(qū)，為醫(yī)院的發(fā)展發(fā)揮了積極作用。

隨著醫(yī)院高速發(fā)展，各類公有用房的規(guī)模也大幅度提升，房產(chǎn)管理部門面臨的壓力進(jìn)一步增大。如何對醫(yī)院內(nèi)部公有用房進(jìn)行科學(xué)管理，從而提升公有用房的使用效率，達(dá)到盤活國有資產(chǎn)、挖掘空置房屋價值、發(fā)揮房屋資產(chǎn)最大經(jīng)濟(jì)效益、確保醫(yī)院房產(chǎn)保值增值的目的，已成為擺在房產(chǎn)管理部門面前的棘手問題。

隨著醫(yī)院高速發(fā)展，各類公有用房的規(guī)模也大幅度提升，房產(chǎn)管理部門面臨的壓力進(jìn)一步增大。

剖析房產(chǎn)管理問題

截至2021年6月底，各類建筑共有58棟，醫(yī)院土地總面積達(dá)1092.80畝，建筑物建筑面積達(dá)957411.88平方米。在對醫(yī)院房產(chǎn)走訪調(diào)研的過程中，通過實(shí)地查看、查閱房地產(chǎn)資料對現(xiàn)有服務(wù)資產(chǎn)進(jìn)行了摸底，發(fā)現(xiàn)房屋資產(chǎn)管理存在較多問題：如科研教學(xué)用房、醫(yī)療用房、行政辦公用房管理部門不明確；部分房產(chǎn)管理制度和工作流程缺失；房屋檔案未歸檔，部分代建房地產(chǎn)資料缺失；房產(chǎn)管理部門缺乏對醫(yī)院公有用房科學(xué)管理與有效監(jiān)督，導(dǎo)致房產(chǎn)資源分配不均，部分房產(chǎn)長時間閑置，退休人員強(qiáng)占房產(chǎn)現(xiàn)象，少部分科室私下更改房產(chǎn)用途；因歷史遺留等問題，較多房屋未辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；大部分房屋使用年期超過30年，未做安全鑒定。種種現(xiàn)狀進(jìn)一步加大了公有用房的管理難度。

問題1：管理部門不明確，使用效率低。

醫(yī)院內(nèi)部存在較多房屋管理部門，管理權(quán)限不明確。如醫(yī)院的醫(yī)療用房由醫(yī)務(wù)處負(fù)責(zé)管理；公寓樓、單身宿舍、學(xué)生公寓由總務(wù)科負(fù)責(zé)管理；行政辦公用房由院辦負(fù)責(zé)管理；門面房及商鋪由醫(yī)療產(chǎn)業(yè)公司負(fù)責(zé)管理；科研與教學(xué)用房無明確對應(yīng)的管理部門；醫(yī)院房產(chǎn)管理不明確，無法在全局上進(jìn)行宏觀統(tǒng)一調(diào)控，導(dǎo)致部分房屋使用效率較低。

問題2：房產(chǎn)管理制度不完善。

醫(yī)院制定了《同濟(jì)醫(yī)院公用房管理制度》《同濟(jì)醫(yī)院公寓管理辦法》《同濟(jì)醫(yī)院房屋出租、出借管理制度》《同濟(jì)醫(yī)院行政辦公用房管理制度》《醫(yī)院空置公房PDA巡檢制度》等，但部分制度仍然缺失，例如房產(chǎn)檔案制度、房產(chǎn)資料分類辦法、醫(yī)院搬家流程、空置房屋退還接收流程、房產(chǎn)使用過程中的監(jiān)督制度、職工小區(qū)與商鋪的管理制度等，且各制度之間未能進(jìn)行有效銜接，在管理上缺乏總的整合過程。

問題3：房產(chǎn)檔案管理缺失。

通常醫(yī)院基建部門負(fù)責(zé)醫(yī)院的改擴(kuò)建工程，負(fù)責(zé)對建設(shè)過程的資料匯集和建檔，并自行管理相關(guān)工程檔案，竣工后未能移交房產(chǎn)管理部門，導(dǎo)致房產(chǎn)檔案不能集中負(fù)責(zé)管理，并且房產(chǎn)管理部門未能制定統(tǒng)一的房產(chǎn)檔案建檔標(biāo)準(zhǔn)。在往后的檔案管理過程中，可能因竣工資料移交過程中缺乏有效監(jiān)督，導(dǎo)致房產(chǎn)管理檔案缺失。

問題4：房產(chǎn)基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)匱乏。

在進(jìn)行房產(chǎn)管理過程中，醫(yī)院房地產(chǎn)的發(fā)展歷史及房屋的數(shù)據(jù)未能全面系統(tǒng)地整合，各項基礎(chǔ)的資料數(shù)據(jù)缺失。各院區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的分布位置、占地畝數(shù)、房屋總建筑面積、總使用面積、公攤面積、各樓層的使用科室和房間面積、各房間的編號、功能、用途等細(xì)節(jié)的數(shù)據(jù)缺乏，全院各醫(yī)療區(qū)的責(zé)任科室等數(shù)據(jù)缺失，數(shù)據(jù)來源不夠準(zhǔn)確。醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)層無法直觀地對醫(yī)院的發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃。

問題5：房產(chǎn)缺乏安全鑒定，存在安全隱患。

同濟(jì)醫(yī)院主院區(qū)因建院較早，大部分房屋使用年限超過30年，部分房屋可能存在安全隱患，進(jìn)而對人民群眾的生命財產(chǎn)安全造成嚴(yán)重的威脅。

問題6：缺乏有效監(jiān)督措施和考核措施。

管理部門不明確、使用效率低、房產(chǎn)管理制度不完善、房產(chǎn)檔案管理缺失、房產(chǎn)資料數(shù)據(jù)缺失、產(chǎn)權(quán)不明、房產(chǎn)缺乏安全鑒定等等，導(dǎo)致房產(chǎn)管理部門不能及時有效地對使用部門進(jìn)行管理和監(jiān)督。同時未能制定相應(yīng)的考核措施，無法發(fā)揮房屋資產(chǎn)最大經(jīng)濟(jì)效益，無法確保醫(yī)院房產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的。

探索房產(chǎn)管理措施

第一，成立房產(chǎn)管理部門。

武漢同濟(jì)醫(yī)院房產(chǎn)眾多，遍布武漢三鎮(zhèn)，為加強(qiáng)醫(yī)院房產(chǎn)管理，盤活國有資產(chǎn)，醫(yī)院正式成立房產(chǎn)管理科，全面負(fù)責(zé)醫(yī)院的醫(yī)療用房、行政辦公用房、輔助用房、單身宿舍、職工公寓、學(xué)生公寓、科研教學(xué)用房、門面房等房屋的管理工作，包括房屋測繪與登記、數(shù)據(jù)上報、數(shù)據(jù)維護(hù)、信息化建設(shè)、檔案整理、立卷以及資料匯編、房屋巡查維護(hù)、房屋收回、定期監(jiān)督等日常工作。房產(chǎn)管理科配置數(shù)人，并同時制定各崗位的職責(zé)，規(guī)范房產(chǎn)管理中的各項工作內(nèi)容（見鏈接）。

第二，規(guī)范管理制度及業(yè)務(wù)流程。

通過對上級單位華中科技大學(xué)房產(chǎn)管理處的考察，并借鑒相關(guān)管理經(jīng)驗，結(jié)合本單位的實(shí)際情況，完善醫(yī)院公有住房、搬家、公寓等管理制度及相關(guān)流程。為實(shí)現(xiàn)“一體化保障，同品質(zhì)服務(wù)”的管理模式，與若干職能科室討論并通過相關(guān)制度和管理流程。制定《同濟(jì)醫(yī)院搬家流程》，進(jìn)一步規(guī)范醫(yī)院的搬家服務(wù)，為臨床科室分憂解難，把困難留給自己，把方便留給臨床。進(jìn)一步完善《職工住房貨幣化補(bǔ)貼申請流程》，方便新職工申請貨幣化補(bǔ)貼。制定《同濟(jì)光谷院區(qū)、中法新城院區(qū)公寓樓入住規(guī)定》，依據(jù)申請人申請的公寓院區(qū)、入住時間、申請原因，由申請人所在的科室主任審批，并由相關(guān)上級負(fù)責(zé)人分級審核，最后由分管院區(qū)的公寓服務(wù)人員負(fù)責(zé)安排入住，提供服務(wù)及到期后清退工作。

成立房產(chǎn)管理科，完善各項制度及相關(guān)流程，使房產(chǎn)管理工作得以順利開展，使醫(yī)院的各類用房得到規(guī)范化管理，房產(chǎn)管理有據(jù)可依，有部門可管。

第三，全面清查醫(yī)院房地產(chǎn)，進(jìn)行資料匯編。

由房產(chǎn)管理科組織，醫(yī)院辦公室、醫(yī)務(wù)處、科研處、第二臨床學(xué)院、門診辦公室、后勤處、光谷院區(qū)行政后勤、中法院區(qū)行政后勤等相關(guān)職能部門協(xié)助本科室開展醫(yī)院的房地產(chǎn)清查工作。在對3個院區(qū)、4個園區(qū)調(diào)研過程中，通過實(shí)地走訪、并使用無人機(jī)、照相機(jī)對醫(yī)院所有房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)景拍攝，依照醫(yī)院現(xiàn)有所有《國有土地使用證》《房屋所有權(quán)整》及相關(guān)竣工圖紙對全院房地產(chǎn)資料進(jìn)行查詢、圖審、實(shí)測及登記工作。依據(jù)清查的結(jié)果，收集房地產(chǎn)的分布位置、各院區(qū)各園區(qū)每棟建筑的建設(shè)信息、建筑簡介、總建筑面積、層高、辦證情況、資產(chǎn)價值、樓層科室分布情況、使用科室、使用面積、門牌號、使用功能等相關(guān)信息，最終形成《同濟(jì)醫(yī)院房地產(chǎn)資料匯編總冊》1本和《同濟(jì)醫(yī)院房地產(chǎn)資料匯編分冊》7本，通過圖、文、影像、數(shù)據(jù)相結(jié)合的方式展現(xiàn)醫(yī)院房地產(chǎn)全貌，為醫(yī)院留下了翔實(shí)的資料。

第四，房地產(chǎn)資料分類。

通過對醫(yī)院的清查得到的資料數(shù)據(jù)，對醫(yī)院房產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致劃分。按區(qū)域位置劃分為主院區(qū)、光谷院區(qū)、中法新城院區(qū)3個院區(qū)和蔡甸科研園區(qū)、孝感科技園區(qū)、漢南產(chǎn)業(yè)園區(qū)、東西湖洗滌中心4個輔助園區(qū)；按使用功能分為醫(yī)療用房、非醫(yī)療用房，醫(yī)療用房分為門診用房、住院部用房，非醫(yī)療用房分為行政辦公用房、輔助用房、科研教學(xué)用房、門面房等。對每個區(qū)域的用房情況進(jìn)行細(xì)分、統(tǒng)計。

加強(qiáng)對房地產(chǎn)相關(guān)資料的歸檔、收集工作，包括院辦公會的上會審批文書、施工許可證、竣工報告、竣工圖紙等一系列房屋資料，邀請測繪公司進(jìn)行精準(zhǔn)測繪，前往醫(yī)院檔案館、區(qū)檔案館收集醫(yī)院的基建資料，摸清房產(chǎn)的基本情況，進(jìn)而對房屋的全生命周期進(jìn)行更加精細(xì)的管理。

根據(jù)后勤管理平臺的建設(shè)情況，房產(chǎn)管理科結(jié)合本科室實(shí)際需要，建立了公寓管理系統(tǒng)模塊，方便對全院人員住宿的統(tǒng)一化管理。

第五，房屋安全檢查，杜絕隱患發(fā)生。

房屋管理責(zé)任人認(rèn)真履行房屋安全維護(hù)責(zé)任，建立房屋日常使用、維護(hù)和檢修制度，定期實(shí)施檢查與維護(hù)，健全房屋使用維護(hù)管理檔案，切實(shí)落實(shí)房屋安全維護(hù)責(zé)任。發(fā)現(xiàn)存在安全使用隱患的房屋為安全鑒定重點(diǎn)，及時委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，對需要檢測的房屋進(jìn)行檢測，嚴(yán)格按房屋安全鑒定部門的處理意見限期整改，杜絕房屋使用安全事故。對未進(jìn)行自查或不按要求進(jìn)行整改的，采取有效措施，督促整改到位。

第六，建設(shè)信息化系統(tǒng)，完善業(yè)務(wù)管理。

隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和社會對醫(yī)療需求的增加，激增了醫(yī)院的改擴(kuò)建，醫(yī)院房屋數(shù)量也極速增加，房產(chǎn)管理的復(fù)雜性和難度性也隨之加大，以往的工作流程難以勝任當(dāng)前的管理工作。依據(jù)后勤處的工作部署，醫(yī)院正式啟動了智慧后勤平臺建設(shè)工作，包括BIM、醫(yī)療設(shè)備、統(tǒng)計分析、能耗管理、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行監(jiān)控、工程管理、后勤一站式服務(wù)等后勤綜合運(yùn)維管理模塊。根據(jù)后勤管理平臺的建設(shè)情況，房產(chǎn)管理科結(jié)合本科室實(shí)際需要，建立了公寓管理系統(tǒng)模塊，實(shí)現(xiàn)了醫(yī)院研究室選房、主院區(qū)、光谷院區(qū)、中法新城院區(qū)公寓樓的入住人員信息登記、統(tǒng)計報表的導(dǎo)出等核心功能，方便對全院人員住宿的統(tǒng)一化管理。

下一步將繼續(xù)探索醫(yī)院房產(chǎn)的管理規(guī)范化，依照實(shí)際需要對各類房屋進(jìn)行科學(xué)性調(diào)配和調(diào)整，正確引導(dǎo)各科室按照實(shí)際需求申領(lǐng)用房，動態(tài)清查房屋，優(yōu)化管理流程。繼續(xù)推動房產(chǎn)管理的信息化建設(shè)，通過調(diào)研、清查得到的同濟(jì)醫(yī)院房地產(chǎn)資料匯編數(shù)據(jù)，建立BIM模型，系統(tǒng)內(nèi)部直觀展現(xiàn)各院區(qū)、各園區(qū)的區(qū)域、各樓棟、各樓層、各房間、人員信息、使用面積、建筑面積；數(shù)據(jù)查詢功能，按照負(fù)責(zé)人、人均用房面積、超額用房面積，以及數(shù)據(jù)的更新與維護(hù)，報表的統(tǒng)計與導(dǎo)出功能，方便對用房動態(tài)的跟蹤與管理，使房產(chǎn)管理形成科學(xué)的、高效的管理體系。通過BIM信息化系統(tǒng)打通智慧后勤信息化平臺，將科室效益與用房成本進(jìn)行效益化分析評價，形成分析報表，作為房產(chǎn)調(diào)配和審批的依據(jù)。