老舊小區(qū)加裝電梯存在的問題及對(duì)策建議

摘要：老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)國(guó)家為了惠及民生、擴(kuò)大內(nèi)需的重大發(fā)展工程，但老舊小區(qū)加裝電梯等提升類工程進(jìn)行中常遇到各種阻礙。本文從加裝電梯的經(jīng)濟(jì)成本、技術(shù)安全等方面分析了存在的問題，并提出了對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造;加裝電梯;政府作用;多元主體參與

近年來(lái)，老舊小區(qū)改造成為一項(xiàng)社會(huì)熱點(diǎn)話題和民生工程，各地區(qū)積極出臺(tái)相關(guān)政策保障老舊小區(qū)改造。老舊小區(qū)建筑物外墻粉刷、地面重鋪、樓梯維修、供氣供暖管道改造、架空線入地等基礎(chǔ)類改造工作得到廣大老舊小區(qū)居民的支持，但是加裝電梯等提升類改造過程中還存在一些問題，值得研究探討。

一、老舊小區(qū)加裝電梯的必要性

（一）緩解老齡化社會(huì)老年人“出行難”問題

老舊小區(qū)是指在2000年前建造的六層到七層的無(wú)電梯住宅，而且居民大部分是60歲以上的老年人群體。住在較高層的住戶中有大部分居民由于年齡較大，身體出現(xiàn)各種病痛而面臨出行難題。他們基本依靠養(yǎng)老金和退休金生活，已經(jīng)沒有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買新房，也無(wú)法在老舊小區(qū)中享受舒適生活。在第七次人口普查數(shù)據(jù)中表明，我國(guó)60歲及以上人口有2.6億人，其中，65歲及以上人口1.9億人。2010年至2020年，60歲及以上人口比重上升了5.44個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口上升了4.63個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步說明了我國(guó)老齡化進(jìn)程正在加快。因此，老年人出行問題已經(jīng)成為亟須解決的民生問題。加裝電梯成為改善老年人居住環(huán)境，增強(qiáng)老年人享受公共服務(wù)獲得感，構(gòu)建中國(guó)特色的養(yǎng)老服務(wù)體系的重要途徑。

（二）推進(jìn)老舊小區(qū)改造，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

加裝電梯是老舊小區(qū)改造中一項(xiàng)重要的提升類工程，雖然很多老舊小區(qū)依然可以居住，但由于建筑年限長(zhǎng)、小區(qū)公共設(shè)施出現(xiàn)大面積破舊等原因，已經(jīng)不適合老年人宜居生活，而且影響新時(shí)代文明城市的創(chuàng)建。連續(xù)三年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告提出，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度。2021年7月國(guó)務(wù)院專項(xiàng)公布了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》?？梢?，老舊小區(qū)改造已經(jīng)上升為國(guó)家層面的重要民生任務(wù)。有條件的老舊小區(qū)加裝電梯不僅可以改善現(xiàn)有的居住條件，還有利于構(gòu)建和諧的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的綠色低碳改造，提升城市文明形象。

（三）緩解居民購(gòu)房壓力，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

老舊小區(qū)加裝電梯后能夠豐富小區(qū)住宅的功能，使住戶的居住生活質(zhì)量得到改善，住戶看到煥然一新的小區(qū)，逐漸打消想要購(gòu)買新房的意愿，從而在一定程度上降低居民對(duì)新房的需求，緩解供不應(yīng)求的局面，抑制房?jī)r(jià)上漲。此外，在常態(tài)化疫情防控下，老舊小區(qū)加裝電梯還能夠促進(jìn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！笆奈濉逼陂g，我國(guó)將基本完成21.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)改造，這龐大的數(shù)據(jù)足可以預(yù)想到未來(lái)電梯市場(chǎng)的前景廣闊，從而帶動(dòng)鋼材、稀土、裝潢材料和房地產(chǎn)及建筑行業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈共同發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

二、老舊小區(qū)加裝電梯中存在問題與原因

（一）利益沖突和不公平難以協(xié)調(diào)

對(duì)于老舊小區(qū)加裝電梯來(lái)說，最大的難題就是如何緩解不同樓層居民之間的利益沖突。首先，分?jǐn)傠娞葙M(fèi)用會(huì)產(chǎn)生利益沖突，讓居民心理不平衡。根據(jù)當(dāng)前老舊小區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)，加裝一部電梯大約需要40萬(wàn)元左右，包括申報(bào)手續(xù)、鋼筋材料、購(gòu)買電梯等費(fèi)用，政府會(huì)給予15至20萬(wàn)元的定額補(bǔ)貼，按照六層樓（一梯三戶）的住宅計(jì)算，每戶居民大約需要出資1至2萬(wàn)元。這對(duì)經(jīng)濟(jì)條件有限的住戶而言并不是小數(shù)目，即使是能夠承擔(dān)起費(fèi)用的住戶，也會(huì)由于政府部門未出臺(tái)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的政策文件從而造成各地區(qū)參差不齊的出資標(biāo)準(zhǔn)和差異化的電梯受益程度，讓其感到強(qiáng)烈的不公平。其次，大多數(shù)居民認(rèn)為老舊小區(qū)加裝電梯后高層房子會(huì)升值，房?jī)r(jià)會(huì)提高，而對(duì)于低層房子來(lái)說，不僅面臨著貶值，還會(huì)因?yàn)槊刻於加芯用窬奂谝粯浅俗娞莞械奖磺址鸽[私。老舊小區(qū)加裝電梯早已成為政府部門重要的民生工程和居民津津樂道的話題，但實(shí)際加裝情況卻推進(jìn)遲緩，主要原因就在于高層、中層和低層住戶之間的利益分配不均，高層住戶強(qiáng)烈要求加裝電梯，而低層住戶因?yàn)樽陨砝媸軗p而反對(duì)加裝電梯，甚至出現(xiàn)住戶在前期溝通時(shí)同意加裝但施工時(shí)又突然反悔，導(dǎo)致施工中斷。再次，高層住戶是否對(duì)低層住戶的利益損失進(jìn)行補(bǔ)償，完全取決于住戶意愿或者鄰里之間的同理心。從客觀角度講，這在一定程度上是對(duì)低層住戶利益的間接損害，也無(wú)疑是不公平感的來(lái)源。

（二）不同主體間的需求差異難以統(tǒng)一

不同主體間的差異化需求也是老舊小區(qū)加裝電梯存在的主要問題。不同樓層、不同年齡的住戶對(duì)電梯的需求不同：多數(shù)高層住戶持支持態(tài)度（加裝電梯后上下樓方便），他們?cè)敢饣ㄥX加裝電梯，中層住戶保持中立的態(tài)度（是否加裝電梯對(duì)其出行影響不大），低層住戶不需要也不愿意花錢去裝電梯，因?yàn)樗麄兏緹o(wú)法享受到電梯帶來(lái)的便利;年輕人身體好，腿腳靈活，對(duì)電梯需求小;老年人（尤其是幫子女照看孩子的老人）出行不便，對(duì)電梯需求意愿強(qiáng)烈……。因此，在不同群體之間就產(chǎn)生了對(duì)加裝電梯的需求差異。而且，在協(xié)調(diào)利益過程中存在著少數(shù)人不顧多數(shù)居民利益的現(xiàn)象，為了得到更多的補(bǔ)償漫天要價(jià)，更甚者出現(xiàn)社區(qū)要求全樓的居民為其集資補(bǔ)償。在不合理的加裝電梯政策下，即全樓住戶全部同意才可安裝電梯，少數(shù)人“不管不顧”的心態(tài)導(dǎo)致了無(wú)法順利安裝電梯。

（三）施工過程中的安全和時(shí)間問題難以保障

避免施工的安全隱患和施工拖延是老舊小區(qū)加裝電梯必須要重視的問題。一方面，加裝電梯需要考慮施工安全問題。老舊小區(qū)基本建成于2000年以前，大部分是六層、七層的住宅，其公共設(shè)施落后，建筑生銹老化、墻體脫落，加裝電梯過程中肯定要對(duì)樓房的墻體進(jìn)行改造，這不僅會(huì)破壞墻體結(jié)構(gòu)還給原本就已老化的建筑雪上加霜。所以，在施工之前必須要請(qǐng)相關(guān)建筑專家對(duì)老舊小區(qū)的墻體結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)專業(yè)的分析，鑒定其是否可以進(jìn)行加裝電梯改造，一旦老舊房屋因?yàn)樵诩友b電梯過程中出現(xiàn)坍塌等意外事故，就會(huì)激起民怨甚至出現(xiàn)法律糾紛。此外，后續(xù)電梯的運(yùn)行安全也存在隱患。目前我國(guó)因電梯運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)故障的意外事件頻發(fā)，不斷引起居民和外界媒體的關(guān)注，如果監(jiān)管部門不對(duì)老舊小區(qū)加裝的電梯品牌、制造商進(jìn)行安全鑒定，那么就有可能導(dǎo)致電梯質(zhì)量參差不齊，埋下安全隱患。另一方面，加裝電梯施工的時(shí)間速度難以保障。在目前各地方加裝電梯的經(jīng)驗(yàn)中，居民對(duì)于施工速度慢、時(shí)間拖拉存在很大的不滿，加裝電梯本就影響了居民居住和出行，部分施工隊(duì)還將工程拖拉，存在著電梯安裝工程已過大半?yún)s遲遲不肯收尾的現(xiàn)象，相關(guān)部門沒有起到“監(jiān)工”的職責(zé)。

三、解決老舊小區(qū)加裝電梯中主要問題的對(duì)策

（一）多元主體參與，協(xié)調(diào)利益沖突

協(xié)調(diào)利益沖突需要解決籌資難問題。一是政府要加大補(bǔ)助支持。需要對(duì)加裝電梯進(jìn)行補(bǔ)貼，并出臺(tái)補(bǔ)貼方式和標(biāo)準(zhǔn)的政策，根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況適當(dāng)擴(kuò)大補(bǔ)貼的幅度。二是要?jiǎng)訂T居民在自愿平等的基礎(chǔ)上合理出資。因?yàn)榧友b電梯實(shí)際上屬于一種近似于私人物品的社區(qū)公共物品，住戶受益，住戶理應(yīng)出資一部分。為了解決住戶自籌的資金問題，部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)政策允許居民有條件地提取住房公積金，其他地區(qū)也可以借鑒經(jīng)驗(yàn)發(fā)揮住房公積金的作用。三是推動(dòng)社會(huì)資金參與。目前許多城市創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關(guān)區(qū)域“4+N”融資模式，通過與其他項(xiàng)目的合作達(dá)到資金平衡。還有創(chuàng)新性提出“租賃置換”模式，老舊小區(qū)改造后由企業(yè)與有意愿搬遷的業(yè)主簽訂協(xié)議，企業(yè)負(fù)責(zé)出售或出租給新住戶并按照市場(chǎng)價(jià)格支付租金，補(bǔ)償?shù)蛯幼舻膿p失。此外，想要降低居民的不公平感，化解利益沖突，還需要政府在分?jǐn)傠娞莅惭b費(fèi)用方面對(duì)低層住戶予以照顧。比如，部分地區(qū)實(shí)施的1樓及2樓的住戶不需要支付電梯費(fèi)，3樓以上的住戶分?jǐn)傎M(fèi)用，分?jǐn)偟馁M(fèi)用呈現(xiàn)階梯狀逐層遞增的趨勢(shì)。同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況，鼓勵(lì)地方政府和有關(guān)部門對(duì)1樓住戶給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，減少因?yàn)樵胍?、采光、隱私及房屋貶值等問題帶來(lái)的損失，努力減緩不公平感，化解利益沖突。

（二）加強(qiáng)宣傳溝通，尋找居民需求的最大平衡

是否加裝電梯的最終決策者是全體住戶，應(yīng)該以業(yè)主的實(shí)際需求為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)決不搞政績(jī)工程。各社區(qū)工作人員要加強(qiáng)安裝電梯的政策及國(guó)家補(bǔ)貼制度的宣傳，將政策宣傳到每家每戶，讓居民明白加裝電梯的最終受益者還是居民自身。同時(shí)，要化解不同樓層住戶間需求差異的關(guān)鍵在于發(fā)揮社區(qū)居民委員會(huì)的作用，在處理高低層住戶之間利益矛盾時(shí)，要讓業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用，擺事實(shí)、講道理，也要發(fā)揮社區(qū)較有威望的人的作用，讓其扮演調(diào)解員的身份對(duì)發(fā)生沖突的居民進(jìn)行調(diào)解，在對(duì)低層住戶進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，勸解低層住戶以大局利益為重。

（三）專業(yè)引導(dǎo)，切實(shí)消除安全隱患和時(shí)間拖拉

消除和避免電梯安全隱患和施工拖拉的關(guān)鍵在于發(fā)揮專業(yè)人士的作用。在加裝電梯過程中，面對(duì)噪音、采光、通風(fēng)等有關(guān)施工環(huán)境的問題，首先，要積極引導(dǎo)施工單位在加裝電梯中選用更加綠色環(huán)保的建筑材料，而且合理規(guī)劃施工時(shí)間，在居民休息時(shí)間段錯(cuò)峰施工。要積極鼓勵(lì)電梯企業(yè)創(chuàng)新設(shè)備技術(shù)，利用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)打造電梯物聯(lián)服務(wù)，保障居民乘坐電梯的人身安全。其次，應(yīng)當(dāng)為住戶提供和專業(yè)人士交流溝通的渠道，讓專業(yè)人士通過建立模型、分析數(shù)據(jù)等方式向住戶以通俗易懂的語(yǔ)言說明加裝電梯的可行性，做到居民心中有數(shù)，以消除住戶的心理?yè)?dān)憂。再次，可以引入電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)，目前我國(guó)已有部分城市實(shí)行電梯責(zé)任保險(xiǎn)制度。在既有住宅加裝電梯建設(shè)中，其他城市也可以引入電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，努力化解安全風(fēng)險(xiǎn)。最后，從政府相關(guān)部門、社區(qū)、施工單位到小區(qū)居民等多元主體要加強(qiáng)監(jiān)督，保證電梯在加裝前按照相關(guān)要求進(jìn)行檢測(cè)。同時(shí)，政府、社區(qū)要全周期監(jiān)督電梯安裝工程，絕不可以在居民同意安裝后就撒手不管后續(xù)進(jìn)展，要確保施工時(shí)間和施工安全，做到零隱患。

（四）簡(jiǎn)化流程，發(fā)揮政府作用

首先，簡(jiǎn)化審批流程。審批部門可以設(shè)立專門的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目服務(wù)臺(tái)，安排專門工作人員幫助以及指導(dǎo)住戶辦理申報(bào)手續(xù)，最大限度地簡(jiǎn)化審批流程，實(shí)現(xiàn)“一站式”審批，以此提高行政效率。其次，政府要做好頂層設(shè)計(jì)，對(duì)加裝電梯及后續(xù)維護(hù)、維修進(jìn)行明確的要求，嚴(yán)格防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，確保加裝電梯工程順利進(jìn)行。最后，推廣典型經(jīng)驗(yàn)?？偨Y(jié)目前先行城市的加裝電梯的經(jīng)驗(yàn)，將群眾參與共建的優(yōu)秀加裝電梯老舊小區(qū)作為示范，進(jìn)行媒體報(bào)道宣傳，讓更多住戶看到真實(shí)滿意的改造結(jié)果。各地方積極推廣可復(fù)制的改造經(jīng)驗(yàn)和做法，切實(shí)提高老舊小區(qū)加裝電梯的改造水平，建設(shè)更加宜居的居住環(huán)境。

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作者簡(jiǎn)介

李欣彤（2000.07-），女，漢族，內(nèi)蒙古正鑲白旗人，內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)本科在讀，主要研究方向：行政管理。