農(nóng)用土地價格評估的理論與方法研究

王炳杰

(山東省壽光市自然資源和規(guī)劃局，山東 壽光 262700）

在多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場建設進程深入推進的新時期，應該綜合剖析農(nóng)村土地市場建設對農(nóng)村土地估價的實際要求，采取不同種方式，對農(nóng)用土地價格評估的理論與方法進行研究，并在結(jié)合實際發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，加強制定農(nóng)用土地價格評估的發(fā)展措施，確保農(nóng)用土地價格評估理論和防范體系逐步健全，進而讓農(nóng)村土地市場可以朝著更好的方向邁進。

1.影響土地價格的因素分析

1.1 經(jīng)濟因素

依照農(nóng)用土地屬性以及價格的構成可以明確，影響農(nóng)用土地價格的因素有很多，而經(jīng)濟因素影響最為明顯。一方面，經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀。地區(qū)經(jīng)濟在具體發(fā)展過程中，其發(fā)展水平會對民眾的購買力以及水平產(chǎn)生很大影響。在通常情況下，一個國家或者地區(qū)經(jīng)濟如果想要保持長久且快速發(fā)展，人們生產(chǎn)和生活對土地的需求會穩(wěn)步增長，從而使得農(nóng)副產(chǎn)品價格上升，土地農(nóng)用土地價格也會隨之上漲，反之則會下降。另一方面，物價水平。物價對民眾的購買能力及土地利用成本影響很大，價格上調(diào)會使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各種成本增加，最終對農(nóng)用土地的價格產(chǎn)生影響。此外，利率的升降也會對農(nóng)用土地價格造成較大干擾，會對土地的供給和需求產(chǎn)生一定影響?？傮w而言，農(nóng)用土地價格與利率呈負相關關系，如果利率上升，那么農(nóng)用土地的價格則會下降。反之也會上升。

1.2 社會因素

在通常情況下，社會因素對農(nóng)用土地價格會產(chǎn)生一定影響。在城市的發(fā)展過程中，農(nóng)業(yè)人口會逐漸成長，城市人口轉(zhuǎn)變集體土地也會漸漸向著國有土地轉(zhuǎn)變，資金以及信息等逐漸朝著城市集中。所以在這種背景下，農(nóng)用土地會漸漸減少，需求不斷增加，從而導致農(nóng)用土地價格上升。并且，區(qū)域的人口數(shù)量和數(shù)值等對農(nóng)用土地的價格會產(chǎn)生很大影響。在通常情況下，如果人口數(shù)量不斷增多，對農(nóng)用土地的需求量便會隨之上升，而與此同時，農(nóng)用土地價格必然會出現(xiàn)上漲的情況。此外，社會秩序的穩(wěn)定，人們會對各種土地進行投資和開發(fā)，進而使得土地的需求被拉動，農(nóng)用土地價格隨之上升。

1.3 生態(tài)環(huán)境因素

生態(tài)環(huán)境與農(nóng)用價格有著極為緊密地聯(lián)系。土壤是土地形成的基礎，土壤質(zhì)地等與土壤的質(zhì)量有直接關聯(lián)，從而對土地的生態(tài)條件產(chǎn)生影響，最終對土地的產(chǎn)出效率產(chǎn)生了一定干擾。并且，區(qū)域植被狀況與區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量、水土流失等息息相關，其對土地的質(zhì)量以及可利用程度有密切聯(lián)系，會對農(nóng)用土地的產(chǎn)出產(chǎn)生一定影響，最終使得農(nóng)用土地價格上漲或下降。一般而言，如果區(qū)域植被覆蓋率相對較高，那么土地的價格會隨之上調(diào)；相反，如果植被的覆蓋率不強，必然會對農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用價格產(chǎn)生影響。此外，地勢的高低以及地形的起伏也與農(nóng)用土地的利用方式有關，若地勢較為平坦，適宜耕種，則農(nóng)用土地的價格會相對較高；如果山地適宜種樹、種草，因為交通不便利，再加上澆水較為困難，所以農(nóng)用土地的價格相對較低。

2.農(nóng)用土地價格評估的理論分析

2.1 地租理論

所謂地租，具體是指報酬或者收益?；谠诟鞣N社會經(jīng)濟形態(tài)下，地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)中所創(chuàng)造出的生產(chǎn)物被土地占有者占有的部分，屬于土地所有權，并以此來實現(xiàn)的經(jīng)濟形態(tài)。通過分析得知，依照形成條件以及原因，可以將地租劃分為多種形式，分別為壟斷地租、絕對地租、級差地租等。針對壟斷地租來說，是由產(chǎn)品的壟斷價格所帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成地租。絕對地租則是指土地所有者依照土地的所有權，對取得的土地進行壟斷。而級差地租是依照其形成基礎，可以劃分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。其中，針對農(nóng)用土地而言，級差地租Ⅰ是由土地肥沃程度、地理位置等差異所導致的，另一種則是因為連續(xù)追加投資產(chǎn)生的。就目前來看，在農(nóng)用土地評估研究階段，級差地租理論的指導意義相對較強。在對土地進行評估過程中，地租理論能對被評估對象所在位置以及或者經(jīng)濟條件認真且合理地進行剖析，以確保能讓土地價格的評估更加精準可靠。

2.2 區(qū)位理論

區(qū)位針對位置而言，主要是指社會經(jīng)濟活動或者其他人類活動在空間分布的位置，是自然經(jīng)濟等在空間上的有效整合。區(qū)位理論能對事物在空間上的方位以及距離之間的關系進行客觀分析，深入研究社會經(jīng)濟活動中各種事物所處的位置。從宏觀角度剖析，區(qū)位是一個較為綜合的概念，是自然地理區(qū)位、交通地理區(qū)位等在空間區(qū)域上的有機整合?？梢哉f，區(qū)位能對土地的利用產(chǎn)生較大影響，同時與地租地價以及使用方式息息相關，土地利用與地租地價之間有著極為密切的關聯(lián)。并且，土地是人類一切活動的場所和載體，由于從事的活動不同，所以在空間表現(xiàn)上所應用的類型也大不一樣，地租地價會發(fā)生非常大的改變，從而導致不同質(zhì)量和不同地租的農(nóng)用土地出現(xiàn)了距離、方位等特征。因而，在借助這一理論對農(nóng)用土地價格進行評估期間，需要考慮的因素相對較多，應該深入地對土地分布和變化特征加以剖析，明確其會對農(nóng)用土地產(chǎn)生何種影響，最終將農(nóng)用土地的空間變化規(guī)律、數(shù)量特征等精準揭示出來，以便農(nóng)用土地價格的評估能相對科學。

2.3 農(nóng)用土地成本理論

在西方經(jīng)濟學中，成本是指生產(chǎn)活動中所用的生產(chǎn)要素價格。但就目前來看，在實際的生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中，成本則應該是為取得一定數(shù)量的產(chǎn)品所消耗的生產(chǎn)資料價格以及必要勞動的貨幣表現(xiàn)。在商品經(jīng)濟中，成本是價值范疇，能以價值尺度來對生產(chǎn)經(jīng)營期間勞動耗費量進行衡量，經(jīng)濟本質(zhì)為生產(chǎn)產(chǎn)品。從資源配置的角度分析，成本具有較強的空間性、時間性以及系統(tǒng)性，同時成本的綜合性特點也較為明顯。在農(nóng)用土地價格評估過程中，成本理論的作用非常大。針對農(nóng)業(yè)土地價格來說，涵蓋的內(nèi)容相對較多，包括生產(chǎn)成本、利潤等，農(nóng)用土地價格評估的成本法是成本理論的實際應用。在原有估價方面，可以稱之為重建成本法，是將開發(fā)或者建造估價對象所需的各項費用之和作為基礎，再加上正常的利潤以及應繳納稅金得出估價對象的價格。而成本逼近法則是從買賣的角度層面考量，對農(nóng)用土地價格進一步的分析，賣方愿意接受的價格不能低于其利用該土地已花費的代價，如若低于這種代價，必然會出現(xiàn)虧損。并且，從買方的角度分析，是指買方愿意支付的價格不能超過預計的代價，如若相對較高，開發(fā)的必要性則相對較小。由此可以看出，依照開發(fā)待評估的農(nóng)用土地所需各項必要費用，再加上正常的利潤以及稅金等，可以將其價格精準地估算出來。

3.農(nóng)用土地價格評估的方法研究

3.1 農(nóng)用土地經(jīng)濟價格評估的方法

針對農(nóng)用土地經(jīng)濟價值來說，可以看成是農(nóng)用土地質(zhì)量價值?，F(xiàn)階段，評估機構在具體的評估過程中，在對這部分價值進行評估時，農(nóng)用土地經(jīng)濟價值常用的評估方法相對較多。

3.1.1 收益還原法

這種方法相對穩(wěn)定，是土地估價中應用較為廣泛的一種手段。收益還原法的理論基礎為效用理論，利用這種方式所推算出來的價格可以稱之為收益價格。利用這種方法在進行土地價格評估過程中，需要先對土地的用途進行明確，然后精準地將土地總收益、土地總費用、土地純收益計算出來，然后對合適的還原率進行明確，掌握土地的具體使用年限，并科學地對計算地價的公式進行選擇，確保可以將農(nóng)用土地經(jīng)濟價格精準評估出來。但在運用這一手段過程中，待評估的對象一定要有詳細的投入產(chǎn)出資料，并且，因為還原率會對結(jié)果產(chǎn)生非常大的影響，所以如何精準地對還原利率進行把握，則是實踐過程中亟待解決的關鍵問題。

3.1.2 市場比較法

該種方式也是一種較為成熟的估價手段，主要是將供求理論作為依據(jù)。在運用這一方法進行地價評估過程中，需要選擇同類型或者相似性的農(nóng)用土地塊，依照具體的地形以及面積等逐一地進行修正，具體涵蓋期日修正、區(qū)域影響因素修正等。同時，在實際的評估過程中，需要先對比較交易實例進行收集，并對交易情況、交易日期、影響因素等進行精準修正，對比準價格進行計算。該方法在農(nóng)用土地交易市場較為發(fā)達的地區(qū)較為適用。結(jié)合我國目前農(nóng)用土地市場的整體發(fā)展情況來看，不成熟性以及不規(guī)范性較強，再加上農(nóng)用土地轉(zhuǎn)讓價格十分隨意，最終導致該方法的運用難度相對較大。

3.2 農(nóng)用土地社會價格評估的方法

一般而言，農(nóng)用土地社會價格評估具體是指對農(nóng)業(yè)土地的社會價值進行客觀且精準的評估，該方式主要可以分為兩種評估類型，一種為社會保障價格評估方法，另一種為社會穩(wěn)定價格評估方法。針對前者，主要是對失去土地的農(nóng)民進行安置補償，保證能為其提供教育及再就業(yè)費用制度，保證失去土地的農(nóng)民有一定的生存權利。而對于后者來說，在實際的評估過程中，是對農(nóng)用土地為社會提供糧食以及農(nóng)副產(chǎn)品安全作用而產(chǎn)生的社會穩(wěn)定價格功能。近年來，隨著建設用地及土地開發(fā)數(shù)量的不斷增加，耕地后備資源也呈現(xiàn)出了逐漸減少的態(tài)勢，農(nóng)用土地開墾難度逐漸加大，而針對社會穩(wěn)定價格來說，也明顯上升。

3.3 農(nóng)用土地生態(tài)價格評估的方法

利用這種方式來對農(nóng)用土地價格進行評估過程，比較常用的方法有很多，包括假設市場評價法以及費用支出法等。對于假設市場評價法來說，具體指的是被調(diào)查人員進行假設，將自己作為市場的當事人，依照各項消費對自身帶來的效用，對需要進行評估的公共財產(chǎn)供給量變化的支付愿望值進行回答，從而借此來對該公共財產(chǎn)的價值進行科學評估。針對費用支出法來說，則是以人們對某種環(huán)境效益的支付費用作為核心，以此來對效益的經(jīng)濟價值加以表示。比如：在環(huán)境評價以及生物多樣性的服務價值評價中，該方法應用較為普遍。

4.農(nóng)村土地價格評估對策分析

4.1 強化宣傳力度，著力增強對土地價格評估意識

土地價格機制是將土地市場作為依據(jù)，隨著農(nóng)村土地市場的科學構建，農(nóng)村土地交易也變得越來越頻繁，土地流轉(zhuǎn)的價格正在朝著科學化以及客觀化方向發(fā)展，讓土地的流轉(zhuǎn)相對有序。因此，為了能進一步促進農(nóng)村土地價格評估有效性，一定要加強宣傳力度，明確農(nóng)村土地價格評估的意義，科學展開宣傳工作，保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體對土地評價機構等認識能力的提高，讓估價項目范圍不斷擴大。通過估價知識的良好宣傳和普及，農(nóng)民的專業(yè)能力和水平也會得到進一步提升。為明確土地價格評估的目的，需要合理地對估價結(jié)果進行利用，做好相應的宣傳工作，掌握土地價格評估的價值，使農(nóng)村土地產(chǎn)權意識能不斷增強。

4.2 科學對估價參數(shù)計算方法進行構建，全面提升估價結(jié)果精準度

無論何種估價方法的利用，其中都涵蓋了非常多的參數(shù)，可以說，參數(shù)的精準度與估價結(jié)果有效性、合理性密切相關。農(nóng)村土地市場在發(fā)展過程中，與國外一些發(fā)達國家相比，我國存在較強的滯后性，而各類參數(shù)基礎數(shù)據(jù)又十分薄弱，最終導致參數(shù)數(shù)據(jù)的收集出現(xiàn)了很大難度。并且，因為農(nóng)村土地的“農(nóng)村性”，所以參數(shù)在選取以及修正過程中，需要盡可能不要利用城鎮(zhèn)土地估價中的經(jīng)驗參數(shù)。在對參數(shù)進行實際計算過程中，可以加強對灰色分析以及層次分析等定量法的運用，以便關鍵參數(shù)的有效性能整體凸顯出來，從而對評價結(jié)果的合理性進行增強。此外，還應該加強對評估方法體系的創(chuàng)新，科學對土地價格進行評估，確?？梢詮恼w的角度上對估價結(jié)果的客觀性和公平性得到增強。

4.3 明確土地估價目的，掌握土地價格內(nèi)涵

在對土地價格進行評估過程中，價格的類型以及方法確定是極為重要的內(nèi)容，與評估的精準性以及合理性有極為密切的聯(lián)系。在農(nóng)村土地中，因為土地權益主體知識水平相對較低，再加上思維十分簡單，沒有對土地價格評估給予高度重視，認識程度不足，致使在實際的評估期間，需要求助委托人員對評價的目的加以明確，依照具體的目的對土地權益類型以及利用方式等因素進行綜合考慮，掌握土地的內(nèi)涵，使農(nóng)村土地價格的評估結(jié)果能更加有針對性。

5.結(jié)束語

綜合而言，與國外的一些發(fā)達國家相比，我國農(nóng)村土地市場，依舊是處于初始階段，而隨著市場建設進程的深入推進，農(nóng)村土地評估需求也明顯增加。因此，為保證農(nóng)用土地價格評估的科學性以及合理性，應該強化對評估理論和方法的應用，并在結(jié)合實際現(xiàn)狀的基礎上，強化對評估方法的優(yōu)化和創(chuàng)新，保證問題在高效解決的同時，農(nóng)村土地市場建設能朝著更好的方向邁進。