基于產(chǎn)權(quán)屬性差異的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評估價值影響因素研究*

闞立娜，蘇 芳，常建新

（陜西科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，西安 710021）

一、引 言

隨著我國農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入推進(jìn)，農(nóng)地市場化流轉(zhuǎn)越來越活躍，高質(zhì)量的金融支持對實(shí)現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營和促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變尤為重要。通過“三權(quán)分置”開展農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，是引導(dǎo)信貸資金支持農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的有效途徑。2015~2018年全國試點(diǎn)的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款實(shí)踐表明，農(nóng)地抵押貸款一定程度上緩解了普通農(nóng)戶和新型經(jīng)營主體的融資困境，但存在內(nèi)生動力不足等問題（林一民等，2020）。而最關(guān)鍵癥結(jié)在于農(nóng)地經(jīng)營權(quán)作為抵押品的價值確定和處置變現(xiàn)環(huán)節(jié)，尤其是對不同產(chǎn)權(quán)屬性的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價值評估問題，科學(xué)準(zhǔn)確地評估農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價值是農(nóng)地抵押貸款順利開展的重要條件（林建偉等，2015）。我國《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押的本質(zhì)就是對債權(quán)的保證，要求抵押資產(chǎn)評估必須在“保證銀行貸款安全”的目的下進(jìn)行。開展農(nóng)地抵押需要在貸款發(fā)生時和貸款期限結(jié)束時評估出農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的抵押價值，作為銀行確定貸款額度或處置抵押物的參考依據(jù)（王志彬等，2012）。但我國農(nóng)村資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展緩慢，普遍缺乏專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，評估標(biāo)準(zhǔn)和評估方法不夠規(guī)范，相關(guān)的基礎(chǔ)配套工作也不夠完善（楊兆廷等，2019）。土地對農(nóng)民而言不僅僅是一種純粹的經(jīng)濟(jì)資源，更是關(guān)系到生存依賴、福利保障、身份特征及農(nóng)耕情感等多維特征的財(cái)產(chǎn)（胡新艷等，2016）。因此，農(nóng)地價值評估是覆蓋了資產(chǎn)評估、農(nóng)地資本價值實(shí)現(xiàn)、農(nóng)民社會保障等多方面的社會經(jīng)濟(jì)問題。2020年4月，中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會發(fā)布了《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》，為農(nóng)地抵押貸款價值評估提供了參考依據(jù)。該指引強(qiáng)調(diào)，在評價土地價值時不僅要參照《農(nóng)用地估價規(guī)程》，還要充分考慮市場發(fā)育成熟度、相關(guān)配套政策完善程度及市場交易主體的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識與偏好等因素。農(nóng)地價值評估能為農(nóng)地要素流通和農(nóng)地資本抵押功能實(shí)現(xiàn)提供切實(shí)的價格依據(jù)，科學(xué)設(shè)計(jì)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價值評估體系，合理考慮各種影響因素，準(zhǔn)確評估農(nóng)地抵押價值，是當(dāng)前政府部門和學(xué)術(shù)界需要關(guān)注的重點(diǎn)問題。本文在農(nóng)地“三權(quán)分置”背景下，以農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)和流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)屬性差異為切入點(diǎn)，利用寧夏平羅和陜西高陵兩地區(qū)參與農(nóng)地抵押貸款的農(nóng)戶調(diào)研數(shù)據(jù)，通過構(gòu)建模型檢驗(yàn)農(nóng)地自身及生產(chǎn)特征、經(jīng)營項(xiàng)目及資產(chǎn)特征、農(nóng)戶個人及家庭特征、地區(qū)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境特征四類因素對農(nóng)地抵押評估價值的影響，進(jìn)一步分析不同農(nóng)地產(chǎn)權(quán)屬性下影響效應(yīng)的異質(zhì)性，為科學(xué)評估農(nóng)地資產(chǎn)價值和推動農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款可持續(xù)發(fā)展提供參考。

二、理論分析與研究假說

（一）農(nóng)地抵押評估價值的影響因素

土地價值是由土地收益決定的，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款中，抵押物本質(zhì)上是土地經(jīng)營的預(yù)期收益，借款人的還款能力和抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)也是影響金融機(jī)構(gòu)授信并放貸的重要因素（操基平等，2020）。因此農(nóng)地價值評估應(yīng)以農(nóng)地未來獲取收益的能力為核心，還要兼顧借款人的還款能力和抵押物處置變現(xiàn)環(huán)境。一般情況下，農(nóng)地預(yù)期收益越高、借款人的還款能力越強(qiáng)、抵押物處置變現(xiàn)環(huán)境越好，農(nóng)地的評估價值就越高。

經(jīng)典地租理論和農(nóng)業(yè)區(qū)位理論強(qiáng)調(diào)了農(nóng)地自身和生產(chǎn)特征因素對農(nóng)地潛在價值的影響，具體包括農(nóng)地面積、農(nóng)地質(zhì)量、地理位置和基礎(chǔ)設(shè)施狀況等因素。其中農(nóng)地面積是影響農(nóng)地價值的最主要因素，提高農(nóng)地經(jīng)營面積能夠發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，進(jìn)而增加農(nóng)業(yè)預(yù)期收益（王興穩(wěn)等，2017）。土壤質(zhì)量較好的農(nóng)地可提高產(chǎn)量，減少生產(chǎn)投入和管理時間，從而提高農(nóng)業(yè)收益和農(nóng)地價值（帥曉林，2012）。不可移動性是農(nóng)地的重要自然屬性，農(nóng)地的區(qū)位對其生產(chǎn)條件、使用途徑及可交易性均產(chǎn)生決定性影響（王德福，2017）。農(nóng)地所處的地理位置距離城鎮(zhèn)越遠(yuǎn)，運(yùn)輸成本越高，市場信息傳遞越慢，農(nóng)產(chǎn)品銷售也會受到影響，農(nóng)業(yè)收益就越低（郝宇彪等，2018）。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施包括水利灌溉條件、農(nóng)產(chǎn)品銷售網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)、農(nóng)技服務(wù)機(jī)構(gòu)等內(nèi)容，基礎(chǔ)設(shè)施條件越好，越有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，進(jìn)而提高農(nóng)地收益（Feichtinger等，2016）。據(jù)此，提出假設(shè)1。

假設(shè)1：農(nóng)地自身及生產(chǎn)特征變量正向影響農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評估價值。農(nóng)地面積越大、農(nóng)地質(zhì)量越好、地理位置越優(yōu)越、基礎(chǔ)設(shè)施越完善，農(nóng)地評估價值越高。

成本收益理論和風(fēng)險(xiǎn)控制理論強(qiáng)調(diào)了農(nóng)業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目及資產(chǎn)特征對農(nóng)地收益和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的影響，具體包括經(jīng)營項(xiàng)目前景、項(xiàng)目成本支出、地上附著物價值和是否購買農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)等因素。經(jīng)營項(xiàng)目前景和項(xiàng)目成本是影響生產(chǎn)經(jīng)營活動預(yù)期收益的重要因素，地上附著物和農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)是降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的有效手段（申云等，2012）。地上附著物是農(nóng)地價值的重要組成部分，主要包括溫室大棚、水利灌溉等農(nóng)業(yè)設(shè)施以及地上種養(yǎng)物，這些構(gòu)成了農(nóng)地抵押貸款的一種擔(dān)保，附著物價值越高，農(nóng)地評估價值也越高（宮斌斌等，2019）。農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)是對經(jīng)營活動的一種安全保障，當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)營不善時，也可成為償還貸款的一種資金來源（任大馳等，2021），因此購買農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)評估價值更高。據(jù)此，提出假設(shè)2。

假設(shè)2：經(jīng)營項(xiàng)目及資產(chǎn)特征變量影響農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評估價值。經(jīng)營項(xiàng)目前景、地上附著物價值和農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)正向影響農(nóng)地評估價值；項(xiàng)目成本負(fù)向影響農(nóng)地評估價值。

根據(jù)信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，農(nóng)戶個體和家庭特征能傳遞出其還款能力信息，這也成為金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的主要參考（白永秀等，2010），具體包括農(nóng)戶年齡、文化程度、家庭農(nóng)業(yè)收入占比、家庭成員在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定工作的人數(shù)。農(nóng)戶年齡越大，傳統(tǒng)思想觀念越強(qiáng)，經(jīng)營能力和市場意識越低，盈利能力和還款能力越差，農(nóng)地評估值也較低。而農(nóng)戶文化程度越高，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)務(wù)能力和還款能力越強(qiáng)，農(nóng)地評估價值越高（吳學(xué)兵等，2016）。農(nóng)業(yè)收入占比體現(xiàn)了農(nóng)戶家庭對農(nóng)業(yè)的依賴和重視程度，該比例越高，表明家庭對農(nóng)業(yè)的投入越大，獲利可能性越大，農(nóng)地評估價值也越高（Stephen等，2007）。家庭成員在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定工作的人數(shù)，代表著家庭承受經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的能力，該比例越高，表明農(nóng)戶家庭經(jīng)濟(jì)來源越穩(wěn)定，償還貸款能力越強(qiáng)，農(nóng)地評估價值就越高（朱文玨等，2018）。據(jù)此，提出假設(shè)3。

假設(shè)3：農(nóng)戶個人及家庭特征變量影響農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評估價值。文化程度、城鎮(zhèn)工作人數(shù)及農(nóng)業(yè)收入占比正向影響農(nóng)地評估價值；農(nóng)戶年齡負(fù)向影響農(nóng)地評估值。

根據(jù)外部性和抵押風(fēng)險(xiǎn)理論，抵押物處置是否順暢，關(guān)系到抵押物變現(xiàn)程度和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的大小。地區(qū)經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境是影響抵押物處置變現(xiàn)的最主要外部條件，具體包括地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通便利條件、農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場和風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)具有擠出效應(yīng)，這種作用會通過抬高地租表現(xiàn)出來（楊震宇等，2020）。交通便利條件直接影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的耕作成本和運(yùn)輸成本，交通條件越便利，越有利于提升農(nóng)地價值（張曉娟，2018）。農(nóng)村資產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵在于是否有市場，建立和完善農(nóng)村資產(chǎn)流轉(zhuǎn)市場對農(nóng)地價值評估至關(guān)重要（邱道持，2015）。農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場建設(shè)得越完善，農(nóng)地作為抵押品的變現(xiàn)和處置就越容易，抵押物評估值越高。風(fēng)險(xiǎn)保證機(jī)制通常由政府風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金、銀行、擔(dān)保（保險(xiǎn)）公司聯(lián)合在一起，形成“銀政擔(dān)”的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，可降低金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)地抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)（張曉玫等，2016）。據(jù)此，提出假設(shè)4。

假設(shè)4：地區(qū)經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境特征變量正向影響農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評估價值。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、交通條件越便利、農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場和政府風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制越完善，農(nóng)地評估價值越高。

（二）產(chǎn)權(quán)屬性對農(nóng)地評估價值影響的異質(zhì)性分析

“三權(quán)分置”下農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款可分為“分而不離”的承包型土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款和“既分又離”的流轉(zhuǎn)型土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款（汪險(xiǎn)生等，2017）。按照貸款對象不同，前一種主要面向具有集體成員身份的普通農(nóng)戶，后一種主要面向規(guī)?；?jīng)營的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。第一，從產(chǎn)權(quán)價值構(gòu)成角度分析，普通農(nóng)戶作為借款人，抵押的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)包含經(jīng)濟(jì)、社會與身份價值等多維屬性；規(guī)模經(jīng)營主體作為借款人，抵押的農(nóng)地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)期限內(nèi)只包含經(jīng)濟(jì)價值。二者在價值構(gòu)成上的差異決定了流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)作為抵押品的資本屬性更強(qiáng)，開展規(guī)模生產(chǎn)的預(yù)期收益越大（彭澎等，2019）。第二，從產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性角度分析，土地經(jīng)營權(quán)的承包（流轉(zhuǎn)）期限代表了抵押產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定程度。普通農(nóng)戶對農(nóng)地?fù)碛虚L久的準(zhǔn)所有權(quán)，規(guī)模經(jīng)營主體在合同期限內(nèi)擁有穩(wěn)定的農(nóng)地使用權(quán)。規(guī)模經(jīng)營戶作為抵押主體時，以市場合約的直接抵押方式可降低借款費(fèi)用，提升其還款能力（王巖等，2017）。第三，從產(chǎn)權(quán)的可交易性角度分析，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)因產(chǎn)權(quán)分散和承擔(dān)社會保障功能導(dǎo)致在土地市場上流轉(zhuǎn)變現(xiàn)的交易成本較高，而規(guī)?；牧鬓D(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)比細(xì)碎的承包經(jīng)營權(quán)具有更好的交易性和變現(xiàn)能力（徐華君等，2017）。據(jù)此，提出假設(shè)5。

假設(shè)5：農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)和流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)在產(chǎn)權(quán)價值構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性和產(chǎn)權(quán)可交易性方面的不同屬性，決定了二者作為抵押品，在收益、還款和處置變現(xiàn)能力方面的差異。這種差異導(dǎo)致假設(shè)1～4中，四類因素對不同農(nóng)地產(chǎn)權(quán)抵押評估價值的影響存在異質(zhì)性。

綜上，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評估價值的影響機(jī)理如圖1所示。

三、數(shù)據(jù)來源與變量說明

（一）數(shù)據(jù)來源與樣本描述

本研究所用數(shù)據(jù)來源于2018年8月和2019年8月對寧夏回族自治區(qū)平羅縣和陜西省西安市高陵區(qū)兩地區(qū)農(nóng)戶的入戶調(diào)查。為保證樣本的代表性，在初步考察地區(qū)實(shí)際情況后，選擇平羅縣的黃渠橋鎮(zhèn)、陶樂鎮(zhèn)、姚伏鎮(zhèn)和高陵區(qū)的鹿苑街道、通遠(yuǎn)街道、張卜鎮(zhèn)6個鎮(zhèn)（街道）作為調(diào)查點(diǎn)，根據(jù)樣本鄉(xiāng)鎮(zhèn)金融機(jī)構(gòu)信貸員的介紹，選擇4~5個農(nóng)地抵押貸款發(fā)生率比較高的村，并在樣本村中隨機(jī)選擇10個左右的農(nóng)戶家庭進(jìn)行問卷調(diào)查。調(diào)查共發(fā)放問卷250份，剔除無效問卷后，最終獲得有效問卷238份，問卷有效率為95.2%。具體調(diào)查內(nèi)容包括農(nóng)戶個人及家庭基本情況、農(nóng)地生產(chǎn)及經(jīng)營項(xiàng)目基本情況、農(nóng)地產(chǎn)權(quán)抵押貸款及價值評估情況等。樣本的基本特征如表1所示。

表1 樣本農(nóng)戶及家庭基本特征

（二）變量說明

1.被解釋變量

本文的被解釋變量為農(nóng)地評估值，即金融機(jī)構(gòu)、政府相關(guān)部門或第三方評估主體對貸款農(nóng)戶抵押的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行評估所確定的價值。

2.解釋變量

本文的解釋變量包括農(nóng)地自身及生產(chǎn)特征變量、經(jīng)營項(xiàng)目及資產(chǎn)特征變量、農(nóng)戶個體及家庭特征變量、地區(qū)經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境變量。具體變量含義與描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表2所示。

表2 變量的含義及描述性統(tǒng)計(jì)

四、實(shí)證方法與結(jié)果分析

為避免變量間多重共線導(dǎo)致的估計(jì)偏誤，對解釋變量進(jìn)行VIF（方差膨脹因子）檢驗(yàn)，結(jié)果中VIF最大值為2.73，遠(yuǎn)小于10，說明解釋變量之間相關(guān)性較弱，不存在多重共線。

（一）基準(zhǔn)回歸估計(jì)

為更好地反映各類因素對農(nóng)地評估價值的影響，采用單對數(shù)形式，建立農(nóng)地抵押評估價值影響因素的多元回歸模型。

式（1）中，Va為抵押農(nóng)地的評估價值，L為農(nóng)地自身及生產(chǎn)特征變量，P為經(jīng)營項(xiàng)目及資產(chǎn)特征變量，F(xiàn)為農(nóng)戶個體及家庭特征變量，Z為地區(qū)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境變量，β0代表常數(shù)項(xiàng)，βl、βp、βf、βz分別代表解釋變量對評估值的影響效應(yīng)，εi是隨機(jī)擾動項(xiàng)。運(yùn)用stata14.0軟件處理樣本數(shù)據(jù)，表3為農(nóng)地抵押評估價值影響因素的模型估計(jì)結(jié)果。

從整體上看，農(nóng)地自身及生產(chǎn)特征變量中農(nóng)地面積、農(nóng)田質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施狀況對農(nóng)地評估值的影響均顯著為正，系數(shù)分別為0.652、0.030和0.091，三個變量的影響效應(yīng)與研究假設(shè)一致；但農(nóng)地位置對農(nóng)地評估價值影響不顯著。經(jīng)營項(xiàng)目及資產(chǎn)特征變量中經(jīng)營項(xiàng)目前景與地上附著物價值顯著正向影響農(nóng)地評估價值，系數(shù)分別0.215和0.414，兩個變量的影響效應(yīng)與研究假設(shè)一致；但經(jīng)營項(xiàng)目成本和購買農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)兩個變量影響不顯著。農(nóng)戶個體及家庭特征變量中農(nóng)戶年齡對農(nóng)地評估價值在10%水平上存在顯著負(fù)向影響，系數(shù)為-0.058；家庭城鎮(zhèn)工作人數(shù)在5%水平上顯著正向影響農(nóng)地評估價值，系數(shù)為0.061，兩個變量的影響效應(yīng)與研究假設(shè)一致；但農(nóng)戶文化程度和家庭農(nóng)業(yè)收入占比對農(nóng)地價值影響不顯著。地區(qū)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境變量中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平顯著正向影響農(nóng)地評估價值，系數(shù)為0.035，與研究假設(shè)一致；但交通便利條件、農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場、風(fēng)險(xiǎn)保證機(jī)制三個變量影響不顯著。

（二）抵押產(chǎn)權(quán)屬性異質(zhì)性估計(jì)

為進(jìn)一步分析不同抵押農(nóng)地產(chǎn)權(quán)屬性在各因素影響農(nóng)地評估價值時的差異化作用，將樣本按照產(chǎn)權(quán)主體分為普通農(nóng)戶和新型經(jīng)營主體兩類，分別進(jìn)行回歸，進(jìn)而得到各類影響因素對農(nóng)地評估價值的影響在不同產(chǎn)權(quán)主體之間的異質(zhì)性。具體分析結(jié)果如表3所示。

表3 實(shí)證回歸分析結(jié)果

1.農(nóng)地自身及生產(chǎn)特征對新型經(jīng)營主體農(nóng)地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)抵押評估值的影響較大。具體而言，農(nóng)地面積、農(nóng)田質(zhì)量、地理位置和基礎(chǔ)設(shè)施狀況四個變量對新型經(jīng)營主體農(nóng)地評估值均存在顯著正向影響，其中農(nóng)地面積的影響作用最強(qiáng)。但對于普通農(nóng)戶，農(nóng)地細(xì)碎化導(dǎo)致農(nóng)田質(zhì)量、地理位置和基礎(chǔ)設(shè)施等因素的重要性因規(guī)模不經(jīng)濟(jì)而下降，因此對農(nóng)地評估價值的影響均不顯著?？梢?，不論何種形式的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)，農(nóng)地面積是影響農(nóng)地抵押評估價值的關(guān)鍵變量，故農(nóng)地抵押貸款更適用于解決經(jīng)營規(guī)模較大的新型經(jīng)營主體的融資需求。

2.經(jīng)營項(xiàng)目及資產(chǎn)特征對新型經(jīng)營主體農(nóng)地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)抵押評估值的影響較大。具體而言，經(jīng)營項(xiàng)目前景、經(jīng)營項(xiàng)目成本、地上附著物價值、購買農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)四個變量對新型經(jīng)營主體農(nóng)地評估價值影響均顯著為正。大部分普通農(nóng)戶以種植傳統(tǒng)作物為主，項(xiàng)目前景和成本支出相對穩(wěn)定，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的購買率較低，只有地上附著物價值這個變量對普通農(nóng)戶農(nóng)地評估價值影響顯著。由此可得經(jīng)營主體科學(xué)合理地選擇農(nóng)業(yè)項(xiàng)目是提高農(nóng)地評估價值的關(guān)鍵，同時要提高農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)意識，有效轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

3.農(nóng)戶個體及家庭特征對普通農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押評估值的影響較大。具體而言，年齡、教育程度、城鎮(zhèn)工作人數(shù)三個變量對普通農(nóng)戶農(nóng)地抵押評估價值均存在顯著影響，但對于新型經(jīng)營主體，只有農(nóng)業(yè)收入占比變量在10%水平上對評估價值存在顯著正向影響。因此普通農(nóng)戶進(jìn)行農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款應(yīng)重視自身素質(zhì)條件和家庭收入來源的改善，進(jìn)而提高生產(chǎn)活動盈利能力和還款能力。

4.地區(qū)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境特征對普通農(nóng)戶和新型經(jīng)營主體農(nóng)地抵押評估值的影響大致相同。具體而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和交通便利條件均能顯著影響農(nóng)地評估價值；而農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場對普通農(nóng)戶的影響更顯著，原因在于農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場建設(shè)越完善，越有利于小規(guī)模的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易；風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制對于新型經(jīng)營主體規(guī)?；牧鬓D(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)抵押貸款有更強(qiáng)的安全保障，因此對評估價值影響更顯著。因此，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和穩(wěn)定的政策環(huán)境有利于提高農(nóng)地抵押產(chǎn)權(quán)的資本價值和流轉(zhuǎn)變現(xiàn)能力。

（三）穩(wěn)健性檢驗(yàn)

考慮到農(nóng)地抵押評估價值樣本數(shù)據(jù)出現(xiàn)尖峰或厚尾分布及存在異方差等情況，為探究各類影響因素對不同水平評估值影響的異質(zhì)性，采用分位數(shù)回歸方法進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)。本研究選擇0.1、0.25、0.5、0.75和0.9五個分位點(diǎn)，估計(jì)結(jié)果如表4所示。

表4 分位數(shù)回歸結(jié)果

續(xù)表

從分位數(shù)估計(jì)的具體結(jié)果可得出，農(nóng)地自身和農(nóng)業(yè)項(xiàng)目兩類變量對農(nóng)地評估價值在高分位點(diǎn)上的影響大于低分位點(diǎn)，原因在于樣本中農(nóng)地評估值在30萬元以上的貸款農(nóng)戶中，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體占到74.5%，即高分位點(diǎn)樣本以新型經(jīng)營主體為主；而農(nóng)戶個體及家庭特征變量對農(nóng)地評估價值在低分點(diǎn)上的影響大于高分位點(diǎn)，主要由于樣本中農(nóng)地評估價值在30萬元以下的貸款農(nóng)戶中，普通農(nóng)戶占到71.7%，即低分位點(diǎn)樣本以普通農(nóng)戶為主。地區(qū)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境變量中只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在五個分位點(diǎn)均通過顯著性檢驗(yàn)，其他三個變量對不同分位點(diǎn)農(nóng)地評估值的影響存在差異。分位數(shù)回歸結(jié)果與基準(zhǔn)回歸結(jié)果一致。

五、結(jié)論與政策建議

（一）結(jié)論

本研究基于農(nóng)地抵押貸款試點(diǎn)地區(qū)寧夏平羅和陜西高陵的調(diào)研數(shù)據(jù)，探討了農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押評估價值的影響因素，并檢驗(yàn)各類因素在不同產(chǎn)權(quán)屬性和不同農(nóng)業(yè)主體農(nóng)地評估值之間影響的異質(zhì)性，所得結(jié)論如下：第一，農(nóng)地自身及生產(chǎn)特征、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目及資產(chǎn)特征兩類變量對新型經(jīng)營主體農(nóng)地評估值的影響大于普通農(nóng)戶，開展適度規(guī)模經(jīng)營、加大農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入、科學(xué)合理地選擇經(jīng)營項(xiàng)目、積極購買農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)等措施均可增加農(nóng)地的抵押評估價值。第二，農(nóng)戶個體及家庭特征變量對普通農(nóng)戶農(nóng)地評估值的影響大于新型經(jīng)營主體。為了提高農(nóng)地抵押貸款對普通農(nóng)戶的金融支持效應(yīng)，價值評估時應(yīng)該充分考慮抵押農(nóng)地和經(jīng)營項(xiàng)目等方面因素，降低貸款人個人和家庭等因素的權(quán)重。第三，地區(qū)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境變量對兩類主體農(nóng)地評估值的影響基本相同。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)以提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)為首要任務(wù)，同時通過改善交通便利條件、搭建農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易平臺、構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)保證機(jī)制等措施為農(nóng)地價值提升創(chuàng)造良好的支撐條件。

（二）政策建議

第一，農(nóng)地抵押價值評估前，地方政府不僅要積極引入獨(dú)立規(guī)范的第三方評估機(jī)構(gòu)，并采用資格準(zhǔn)入制度和定期考核機(jī)制，也要開設(shè)農(nóng)村資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加大評估人才的培養(yǎng)。同時加強(qiáng)農(nóng)地抵押貸款和價值評估管理辦法的政策宣傳，提高貸款農(nóng)戶的金融認(rèn)知水平和參與意愿，降低農(nóng)地抵押價值影響因素的約束效應(yīng)。

第二，農(nóng)地抵押價值評估過程中，應(yīng)充分考慮產(chǎn)權(quán)屬性差異對評估結(jié)果的影響，做到精準(zhǔn)識別，分類施策。對普通農(nóng)戶抵押的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)，構(gòu)建基于產(chǎn)權(quán)價值的評估模型，重點(diǎn)體現(xiàn)承包經(jīng)營權(quán)的社會價值屬性；對于規(guī)模經(jīng)營主體抵押的流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)，構(gòu)建基于公允價值的評估模型，重點(diǎn)體現(xiàn)供求關(guān)系下流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)的市場價值。

第三，農(nóng)地抵押價值評估后：地方政府一方面要積極建立由縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺組成的市場交易體系，解決抵押物處置變現(xiàn)的后顧之憂；另一方面要加強(qiáng)政策支持，建立多元化的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，充分發(fā)揮政府貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金的兜底作用，同時整合農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)擔(dān)保、巨災(zāi)防范、惠農(nóng)補(bǔ)貼等多種措施，形成多元化的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。