居住權(quán)“入典”在住房領(lǐng)域的可行性研究

文/張鳳祥

一、居住權(quán)“入典”必要性之爭(zhēng)議

居住權(quán)肇始于羅馬法，作為與地役權(quán)區(qū)分的人役權(quán)之一種，系為保障特定人居住利益而賦予該人的使用他人房屋之權(quán)利。這一制度通常保障有特殊身份的弱勢(shì)家庭成員的居住生活以及養(yǎng)老住所。但是由于我國(guó)的傳統(tǒng)，成年子女有義務(wù)贍養(yǎng)老人，一般不存在父親去世后母親無(wú)處可居的問(wèn)題，所以居住權(quán)應(yīng)否寫入《民法典》極具爭(zhēng)議。

（一）否定說(shuō)

持否定態(tài)度的學(xué)者主要有梁慧星、房紹坤等。有學(xué)者認(rèn)為創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度主要解決保姆、父母以及離婚時(shí)女方的住房問(wèn)題，適用對(duì)象具有限定性，其中父母的住房問(wèn)題靠子女對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)即可解決，離婚時(shí)女方的住房問(wèn)題靠家庭共有財(cái)產(chǎn)制可以解決，只有保姆的住房問(wèn)題在法律中沒(méi)有規(guī)定，但是根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)，為保姆創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的情形極為罕見(jiàn)，為此創(chuàng)設(shè)新的用益物權(quán)制度實(shí)無(wú)必要。另有學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)是人役權(quán)的一種表現(xiàn)形式，但是我國(guó)沒(méi)有規(guī)定人役權(quán)，而且居住權(quán)制度只有在人役權(quán)這個(gè)權(quán)利體系中才可以發(fā)揮對(duì)社會(huì)有利的作用，在西方國(guó)家中居住權(quán)的立法基礎(chǔ)是存在的，在我國(guó)拋開(kāi)居住權(quán)的立法基礎(chǔ)徑直規(guī)定居住權(quán)制度是不可取的，會(huì)使得居住權(quán)制度缺乏科學(xué)性，不能實(shí)現(xiàn)居住權(quán)制度最初的功能。

（二）肯定說(shuō)

持肯定態(tài)度的學(xué)者主要有崔建遠(yuǎn)、申衛(wèi)星等。有學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)可以分為社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán)，社會(huì)性居住權(quán)屬于典型的人役權(quán)，主要解決特定弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，投資性居住權(quán)是為非特定關(guān)系的非所有權(quán)人設(shè)定的，可以對(duì)他人房屋長(zhǎng)期進(jìn)行居住的權(quán)利，可以將房屋作為標(biāo)的物獨(dú)立地進(jìn)行收益，例如轉(zhuǎn)讓或出租，這可以極大地利用房屋的價(jià)值，也可以體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)利處分自由原則。有學(xué)者主張認(rèn)為，基于土地資源的有限性及建筑成本的昂貴，不可能完全通過(guò)房屋的所有權(quán)來(lái)解決人們的居住問(wèn)題，而居住權(quán)的設(shè)立，不僅是房屋所有權(quán)人在經(jīng)濟(jì)上行使、實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的結(jié)果，也向非所有權(quán)人提供了通過(guò)法律行為比較穩(wěn)定地使用他人財(cái)產(chǎn)的可能性。還有學(xué)者認(rèn)為，居住權(quán)的設(shè)立是房屋這一財(cái)產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)體系中地位提高的必然反映，有利于房屋效用的發(fā)揮，可最大限度地滿足房屋所有人和居住權(quán)人的需求。老年人可以出賣自己的房屋但是保留居住權(quán)，買受人可以較低的價(jià)格購(gòu)入房屋。在遺囑繼承中可以將房屋所有權(quán)給予子女，將居住權(quán)保留給生存配偶。這樣更能體現(xiàn)居住權(quán)制度對(duì)房屋利用的利益平衡。

二、居住權(quán)“入典”之住房可行性

眾所周知，居住權(quán)可以幫助具有特定關(guān)系的弱勢(shì)家庭成員，保障家庭成員的居住利益。但是隨著社會(huì)的發(fā)展，居住權(quán)制度在當(dāng)今社會(huì)是否發(fā)揮著更具現(xiàn)實(shí)意義的作用？居住權(quán)制度對(duì)當(dāng)下火熱的住房問(wèn)題將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

（一）符合“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)需求

我國(guó)正逐漸步入老齡化社會(huì)，老年人的養(yǎng)老問(wèn)題逐漸得到重視。傳統(tǒng)上，在子女結(jié)婚時(shí)，父母會(huì)將自己所有錢財(cái)給子女購(gòu)房。之后，老人一生中給子女留下的最為珍貴的遺產(chǎn)即房屋。但是在當(dāng)下獨(dú)生子女家庭較多的情況下，子女的養(yǎng)老壓力逐漸加劇，老人自己價(jià)值最高的財(cái)產(chǎn)即房屋，但是如果將其出賣，自己便無(wú)生活居所。此時(shí)，老年人完全可以在自己的房子上設(shè)定居住權(quán)后將房子低價(jià)轉(zhuǎn)讓給子女或者其他人，從而將通常作為遺產(chǎn)的房屋加以變現(xiàn)，將生后的錢拿到生前來(lái)花。這樣既可以保障老人的居住需求，又可以提高老人的生活質(zhì)量。

生活中已經(jīng)存在以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)需求，在以房養(yǎng)老的當(dāng)事人中，一方主體為房屋所有權(quán)人即老年人，一方主體為房屋買受人，可以是子女或者其他金融機(jī)構(gòu)。老人在養(yǎng)老問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，由于只有房屋最具價(jià)值，所以可以將房屋低價(jià)出售，房屋原來(lái)的價(jià)格和實(shí)際出售的價(jià)格之間的差額，實(shí)際上可以理解為老人在之后使用房屋所支付的對(duì)價(jià)。買受人在支付價(jià)款之時(shí)雖然已經(jīng)取得房屋所有權(quán)，但是其有義務(wù)將房屋給老人居住，直至老人去世之后，才有權(quán)利對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、收益、處分。在以房養(yǎng)老的情形中，如果買方是金融機(jī)構(gòu)，就意味著居住權(quán)制度對(duì)金融機(jī)構(gòu)具有一定意義上的融資作用。金融機(jī)構(gòu)可以以較低的價(jià)格收購(gòu)一套房屋，在老人去世之后可以對(duì)房屋進(jìn)行處分滿足自己的需求。

（二）滿足弱勢(shì)群體的住房需求

居住權(quán)制度可以有效地保障離婚時(shí)一方的居住需求。在有關(guān)的離婚案件中，法官判決也體現(xiàn)了居住權(quán)制度的必要性。夫妻結(jié)婚前的財(cái)產(chǎn)屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在雙方離婚時(shí)，只能分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。此時(shí)，若男方在婚前購(gòu)置房屋，那么離婚時(shí)女方就無(wú)權(quán)分割該房產(chǎn)，這會(huì)造成女方的居住困難。居住權(quán)制度在此時(shí)就可以理所應(yīng)當(dāng)?shù)匕l(fā)揮作用，法院可以判決房屋所有權(quán)歸男方所有，但是女方在解決住房問(wèn)題之前對(duì)該房屋享有居住權(quán)，這樣就可以解決弱勢(shì)一方的住房問(wèn)題。

居住權(quán)制度可以有效地保障重組家庭中一方老人去世后另一方的住房需求。在生活中，夫妻一方去世后，另一方可能會(huì)重新組建家庭，在雙方年老之后，一方去世，另一方（尤其是婦女）的住房問(wèn)題隨之而來(lái)。房屋作為遺產(chǎn)給自己的子女理所當(dāng)然，但是在世一方的住房需求便得不到滿足。此時(shí)，可以通過(guò)遺囑給在世一方在該房屋上設(shè)立永久性居住權(quán)，但是房屋所有權(quán)歸子女，這樣既可以滿足在世老人的住房需求，也可以將房屋作為遺產(chǎn)遺留給自己的子女。

居住權(quán)制度可以促進(jìn)社會(huì)良好風(fēng)氣的形成?；突ブ?、互相扶持是中華民族的傳統(tǒng)美德，在生活中，擁有多余住房的人欲幫助自己的近親屬或者朋友解決住房困難問(wèn)題，但是不能將房屋直接贈(zèng)給他人，此時(shí)可以為近親屬或朋友在住房上設(shè)立居住權(quán)，這樣既不會(huì)轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，又可以便近親屬或朋友得到住房的保障。如果社會(huì)中可以形成自愿根據(jù)合同為弱勢(shì)群體設(shè)立居住權(quán)的潮流，那么就可以減少許多不必要的矛盾。即使雙方?jīng)]有近親屬關(guān)系，只要雙方意思表示達(dá)成一致，就可簽訂居住權(quán)合同，為一方設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)制度可以解決部分住房問(wèn)題導(dǎo)致的矛盾，呼應(yīng)社會(huì)實(shí)際需求。

（三）有利于完善住房保障體系

目前，我國(guó)已經(jīng)建立起多層次的住房保障體系，包括公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等多種方式，這在一定程度上解決了中低收入群體的住房問(wèn)題。但是，相關(guān)制度在相關(guān)領(lǐng)域發(fā)揮的作用仍有缺陷，不能覆蓋全部有需求的群體，在適用過(guò)程中仍然存在漏洞，效果也不盡理想。例如，經(jīng)濟(jì)適用房雖然可以保障中低收入家庭的住房需求，但是其價(jià)格仍然不能被中低收入家庭所接受。在實(shí)踐中，存在許多以低價(jià)將經(jīng)濟(jì)適用房買入，然后以高價(jià)將經(jīng)濟(jì)適用房賣出的情形。經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買過(guò)程中，常常有不公開(kāi)、不公正的情形出現(xiàn)，這導(dǎo)致制度設(shè)立的初衷崩塌，使有不良目的的行為人趁虛而入。出現(xiàn)這些與制度創(chuàng)設(shè)目的相背離的情形，究其原因，在于經(jīng)濟(jì)適用房這一社會(huì)保障制度是通過(guò)轉(zhuǎn)移所有權(quán)來(lái)滿足弱勢(shì)群體住房需求的。然而，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)不清晰，法律制度又難以對(duì)權(quán)利人的權(quán)利予以全面保障，實(shí)踐中甚至出現(xiàn)了通過(guò)虛構(gòu)債務(wù)等方式轉(zhuǎn)讓所有權(quán)以從中牟利的現(xiàn)象，致使經(jīng)濟(jì)適用房的制度目的落空。對(duì)于上述問(wèn)題，在《民法典》物權(quán)編中規(guī)定居住權(quán)制度不失為一劑良方。按照居住權(quán)的法律構(gòu)造，在住房制度改革中，可以改造既有的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障措施，對(duì)于國(guó)家投資興建的房屋，可以由國(guó)家享有房屋的所有權(quán)，但政府可以為低收入家庭設(shè)置長(zhǎng)期居住權(quán)，以滿足其基本的居住需求。

在住房保障體系中引入居住權(quán)制度，具體構(gòu)造為國(guó)家保留房屋的所有權(quán)，為中低收入群體或者弱勢(shì)群體在該房屋上設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)人可以按照合同約定享有特定期限的居住權(quán)，其間國(guó)家不會(huì)對(duì)該房屋及其居住權(quán)人進(jìn)行干預(yù)，這樣既能確保居住權(quán)制度不被濫用，也可以發(fā)揮住房保障體系的積極作用。從另一個(gè)角度講，國(guó)家的保障性住房以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓所有權(quán)給弱勢(shì)群體，社會(huì)其他成員或許會(huì)認(rèn)為此種做法不公，甚至?xí)稒C(jī)取巧，導(dǎo)致住房保障體系混亂。而倘若只是將保障性住房的租賃權(quán)給予當(dāng)事人，則會(huì)因無(wú)對(duì)抗第三人的效力而造成當(dāng)事人權(quán)利地位的不穩(wěn)定。與債權(quán)性質(zhì)的房屋租賃相比，居住權(quán)作為一項(xiàng)物權(quán)，具有一定意義上的穩(wěn)定性，可以平衡弱勢(shì)群體居住利益和國(guó)家房屋所有權(quán)利益，解決房屋保障體系的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

（四）房屋的購(gòu)買和租賃無(wú)法滿足居住的需要

在當(dāng)今社會(huì)，解決住房問(wèn)題主要有兩種途徑，即購(gòu)買和租賃。購(gòu)買方式對(duì)于中高收入群體較為友好，其可以負(fù)擔(dān)起較高費(fèi)用。但是低收入群體沒(méi)有能力購(gòu)買房屋，尤其在北京、上海、深圳這些大城市，購(gòu)買屬于自己的一套房屋往往遙不可及。租賃房屋居住可以解決沒(méi)有資金購(gòu)房的年輕人在其他城市工作時(shí)的住房問(wèn)題，也可以解決離婚一方（往往是女方）沒(méi)有房屋居住的問(wèn)題。但是租賃權(quán)是一項(xiàng)債權(quán)，是相對(duì)權(quán)，承租人的權(quán)利往往受到限制，其在權(quán)利受到侵害時(shí)，只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)損害賠償，不能自己行使要求排除妨害、消除危險(xiǎn)的權(quán)利。長(zhǎng)期租賃房屋具有不穩(wěn)定性，無(wú)法滿足穩(wěn)定生活的需求。

盡管如此，還是有人認(rèn)為房屋租賃已然存在，沒(méi)必要增設(shè)居住權(quán)制度。但是房屋租賃和居住權(quán)同時(shí)存在并不會(huì)產(chǎn)生沖突，因?yàn)閮烧咧g存在許多不同之處。

首先，居住權(quán)起源于羅馬法，屬于人役權(quán)的一種。所以居住權(quán)在一定程度上具有人身專屬性，不能出租和轉(zhuǎn)讓，往往是無(wú)償設(shè)立，沒(méi)有期限限制，可以為居住權(quán)人設(shè)立終身的居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)居住權(quán)人的長(zhǎng)期居住利益。而房屋租賃有期限限制，且往往具有贏利性質(zhì)，承租人需要支付昂貴的租金才可以使用房屋。所以在保護(hù)居住者的利益方面，二者的程度是不同的。

其次，居住權(quán)是用益物權(quán)，是支配權(quán)，居住權(quán)人在房屋居住期間對(duì)房屋具有支配力，可以按照自己的意思對(duì)房屋進(jìn)行支配，房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的權(quán)利在一定程度上被虛化，在居住權(quán)人使用房屋期間，其不得隨意干涉。租賃權(quán)屬于債權(quán)，是相對(duì)權(quán)，其在承租房屋期間不僅受到法律限制，還要在一定程度上遵循出租人意志。這樣一來(lái)，承租人在租賃期間只能行使特別約定的權(quán)能，不能根據(jù)自己的意志隨意改變房屋用途。雖然法律規(guī)定買賣不破租賃，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，承租人依舊無(wú)法有力地對(duì)抗第三人，還需要自己證明其權(quán)利的真實(shí)性。

最后，居住權(quán)的設(shè)立須登記。《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！彼?，居住權(quán)設(shè)立具有公示效果，可以產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，能夠保護(hù)居住權(quán)人的利益實(shí)現(xiàn)，當(dāng)居住權(quán)人的利益受到侵害時(shí)，其所對(duì)應(yīng)的權(quán)利是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。租賃權(quán)作為一項(xiàng)債權(quán)，沒(méi)有公示需要，所以無(wú)法產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，當(dāng)承租人的權(quán)利被侵害時(shí)，其只享有請(qǐng)求出租人承擔(dān)損害賠償?shù)膫鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)，而沒(méi)有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

綜上所述，在同樣滿足生活居住需求的功能之下，與租賃權(quán)相比，居住權(quán)在整體上能提供對(duì)權(quán)利人更優(yōu)的保護(hù)，更有利于滿足權(quán)利人的需求。因?yàn)樯鲜鲈颍灰苏J(rèn)為租賃權(quán)能替代居住權(quán)。不過(guò)，即使居住權(quán)制度對(duì)住房保障有著相對(duì)較大的價(jià)值，租賃制度也在自己領(lǐng)域發(fā)揮著重要作用，所以兩者之間不是水火不容的關(guān)系，而是可以共同為住房問(wèn)題增姿添彩。

三、居住權(quán)制度漏洞的填補(bǔ)路徑

居住權(quán)制度在住房領(lǐng)域發(fā)揮的作用毋庸置疑，但是也存在諸多爭(zhēng)議和漏洞，《民法典》用六個(gè)條文規(guī)定了居住權(quán)制度，無(wú)法涵蓋現(xiàn)實(shí)生活中所發(fā)生的有關(guān)居住權(quán)的爭(zhēng)議案件，因此，需要對(duì)有關(guān)居住權(quán)制度作出相應(yīng)的解釋。

（一）法定居住權(quán)的相關(guān)解釋

《民法典》第三百六十七條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同?！钡谌倨呤粭l規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。”法條僅僅規(guī)定了意定居住權(quán)，即通過(guò)合同或者遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，沒(méi)有規(guī)定法定居住權(quán)。意定居住權(quán)的設(shè)立貫徹了住宅所有權(quán)人的處分自由和意思自治，而法定居住權(quán)的承認(rèn)體現(xiàn)了國(guó)家基于物權(quán)法定原則對(duì)住宅的管制精神，兩者在居住權(quán)制度中不可或缺。尤其是對(duì)家庭關(guān)系中處于弱勢(shì)群體的一方，如果法律沒(méi)有規(guī)定“居住權(quán)可以通過(guò)法律規(guī)定設(shè)立”，那么其住房需求將得不到充分的滿足。

在當(dāng)今社會(huì)，繼父母和繼子女之間的住房問(wèn)題日漸突出，當(dāng)一方老人去世，另一方的居住將出現(xiàn)問(wèn)題。去世老人的子女欲繼承房屋的所有權(quán)，此時(shí)如果沒(méi)有法定居住權(quán)，子女拒絕與繼父（母）簽訂居住權(quán)合同，去世老人也沒(méi)有留下遺囑，那么繼父（母）將失去居住該房屋的權(quán)利，基本的生活需求將得不到保障。不僅如此，在父母傾盡畢生積蓄給子女購(gòu)房的情形中，若父母年邁之時(shí)失去自主生活的能力，而子女拒絕贍養(yǎng)父母，那么父母無(wú)法與子女簽訂居住權(quán)合同，此時(shí)老人的住房養(yǎng)老問(wèn)題也得不到解決，意定居住權(quán)將無(wú)法發(fā)揮原有的保障弱勢(shì)群體的功能。

所以，在對(duì)有關(guān)居住權(quán)條文進(jìn)行解釋時(shí)，可以增加有關(guān)法定居住權(quán)的內(nèi)容，這樣就可以保證家庭關(guān)系中弱勢(shì)群體的居住。

（二）理清居住權(quán)登記的法律效力

《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”第三百七十一條規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定?！币簿褪钦f(shuō)，《民法典》規(guī)定通過(guò)合同設(shè)立居住權(quán)的采取登記生效主義，但是第三百七十一條規(guī)定有關(guān)遺囑設(shè)立居住權(quán)的參照合同設(shè)立居住權(quán)的有關(guān)規(guī)定，關(guān)于遺囑設(shè)立居住權(quán)的生效要件存在爭(zhēng)議?！睹穹ǖ洹返诙偃畻l規(guī)定：“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。”若被繼承人通過(guò)遺囑的方式為居住權(quán)人設(shè)立居住權(quán)，那么該居住權(quán)自被繼承人死亡時(shí)即繼承開(kāi)始時(shí)設(shè)立，不需要登記生效。

根據(jù)物權(quán)法理論，非法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)，登記是取得物權(quán)的人再次處分物權(quán)的要件。居住權(quán)屬于人役權(quán)，具有很強(qiáng)的人身性，不得轉(zhuǎn)讓、繼承，加之通過(guò)遺囑繼承方式設(shè)立的居住權(quán)自繼承開(kāi)始時(shí)生效，無(wú)需辦理居住權(quán)登記，則居住權(quán)登記事實(shí)上不能發(fā)揮登記處分的登記效力，所以采用登記對(duì)抗更具合理性。因此，當(dāng)惡意第三人侵害居住權(quán)人的利益時(shí)，居住權(quán)人可以根據(jù)已經(jīng)登記的居住權(quán)對(duì)抗侵權(quán)人。登記具有公信力，因此有助于第三人以已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)的房屋為客體進(jìn)行交易時(shí)，對(duì)該房屋形成合理的認(rèn)知，促進(jìn)交易安全，防止交易成本過(guò)高。登記對(duì)抗主義還可以解決未辦理登記的居住權(quán)人和善意第三人之間的沖突。只有登記的居住權(quán)才可以產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

綜上所述，針對(duì)根據(jù)合同所產(chǎn)生的居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定，采取登記生效主義，而對(duì)于遺囑設(shè)立的居住權(quán)，則應(yīng)當(dāng)采取登記對(duì)抗主義，這樣可以發(fā)揮居住權(quán)制度最大的優(yōu)勢(shì)。

（三）居住權(quán)和人役權(quán)的可分離性

羅馬法時(shí)期創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度主要目的是為了解決家庭中弱勢(shì)成員居住問(wèn)題，該制度是在家長(zhǎng)制的背景下創(chuàng)設(shè)的。隨著家長(zhǎng)制的瓦解，個(gè)人分別財(cái)產(chǎn)制的形成，家庭中弱勢(shì)成員的數(shù)量減少了，居住權(quán)的人役性也逐漸弱化。居住權(quán)最本質(zhì)的制度特征是住房所有權(quán)與使用權(quán)的分離（即通過(guò)房屋所有權(quán)與使用權(quán)之分離滿足民事主體對(duì)于房屋的多元需要），而非其限制于特定人的人役性。保障家庭弱勢(shì)成員的居住利益是羅馬法創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度的初衷，制度應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代潮流作出相應(yīng)的改變，以便更好地為當(dāng)今社會(huì)創(chuàng)造更多的價(jià)值。

首先，居住權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)不限于具有特定關(guān)系的家庭成員，應(yīng)該允許非特定人簽訂合同來(lái)設(shè)立居住權(quán)，這體現(xiàn)了居住權(quán)人役性的弱化，更適合社會(huì)現(xiàn)狀；其次，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)依登記設(shè)立，即自登記時(shí)居住權(quán)設(shè)立，由于家庭成員之間較為熟悉，所以在設(shè)立居住權(quán)時(shí)進(jìn)行登記的可能性較低，只有在非家庭成員之間才有可能進(jìn)行登記，即居住權(quán)制度并不局限于家庭成員之間；第三，可以將居住權(quán)解釋為以有償性為主，只有在特殊情況下可以特別約定無(wú)償?shù)睦?，這在以房養(yǎng)老、住房保障體系下顯得尤為重要；最后，居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租，由于居住權(quán)不再限制在特定關(guān)系的家庭成員之間，所以在物盡其用原則下，居住權(quán)人可以自行決定將房屋出租或者轉(zhuǎn)讓，在不損害房屋所有權(quán)人利益的前提下，可以對(duì)房屋進(jìn)行更多的價(jià)值利用。

四、結(jié)語(yǔ)

居住權(quán)“入典”意義重大。居住權(quán)制度作為羅馬法時(shí)期特定社會(huì)背景下的一項(xiàng)解決弱勢(shì)群體住房問(wèn)題的制度，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也發(fā)生了較大改變。居住權(quán)制度不僅可在保障中低收入群體的住房需求中發(fā)揮巨大作用，而且符合當(dāng)今社會(huì)物盡其用原則的要求。在住房領(lǐng)域增添該制度具有重要的理論和實(shí)踐意義，《民法典》只作出六個(gè)條文的規(guī)定，所以還應(yīng)當(dāng)運(yùn)用解釋論的方法對(duì)居住權(quán)制度作出解釋，回應(yīng)社會(huì)的實(shí)踐需求，解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。