房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管控及籌劃要點(diǎn)

文/徐京龍

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅主要特點(diǎn)

（一）實(shí)行預(yù)繳制與清算制，稅率高、稅負(fù)重

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅以房地產(chǎn)項目為征稅對象，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)此計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實(shí)行預(yù)繳制與清算制，預(yù)征時以收取的不動產(chǎn)銷售（預(yù)售）款項為預(yù)征依據(jù)，清算時以征稅對象全部收入扣除成本費(fèi)用等扣除項目后的增值額作為計稅依據(jù)，根據(jù)增值率的不同層級實(shí)行30%至60%四級超率累進(jìn)稅率，是一個獨(dú)特的高稅率高稅負(fù)的稅種。

例如，一個房地產(chǎn)項目價值10000萬元（不含增值稅），可扣除項目金額5000萬元，增值額5000萬元，增值額與扣除項目金額之比為100%，假定扣除項目金額與企業(yè)所得稅相應(yīng)稅前扣除額一致，土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅三大稅種應(yīng)納稅額約為：土地增值稅5000×40%-5000×5%=1750萬元（適用土地增值稅稅率40%、速算項目扣除5%），企業(yè)所得稅（10000-1750-5000）×25%=813萬元，應(yīng)交增值稅簡算為（10000-5000）×9%=450萬元。統(tǒng)算后，該房地產(chǎn)項目綜合稅負(fù)率高達(dá)30%，而土地增值稅稅負(fù)在整體稅負(fù)中占據(jù)了近60%的比重。

（二）土地增值稅清算具有一定的獨(dú)立性

土地增值稅一般以房地產(chǎn)項目分期為清算單位，清算申報由“土地增值稅項目登記表”“土地增值稅納稅申報表”“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入申報表”“扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)申報表”等系列表單組成，清算時以會計資料為支撐但又不同于會計核算，具有獨(dú)立的計稅屬性。土地增值稅稅務(wù)核算將一個項目的收入、成本劃分為獨(dú)立的清算單位、產(chǎn)品類型，且成本費(fèi)用等扣除金額與實(shí)際發(fā)生額存在差異，清算結(jié)果與增值稅、企業(yè)所得稅稅負(fù)同項目利潤呈一般的正向性關(guān)系不完全相同，實(shí)務(wù)中很可能出現(xiàn)土地增值稅稅負(fù)與項目利潤不配比的情況，以致項目本身沒有產(chǎn)生盈利，但清算后卻需要繳納高額的土地增值稅。

（三）土地增值稅清算方式具有地方差異性

各地土地增值稅清算方法主要分為“兩分法”與“三分法”?！皟煞址ā本褪菍⑶逅銓ο蠓譃槠胀ㄗ≌c非普通住宅，“三分法”就是將清算對象分為普通住宅、非普通住宅與其他類型房地產(chǎn)?！皟煞址ā敝饕罁?jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）——開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額?！叭址ā敝饕鶕?jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）中最新的土地增值稅清算納稅申報表（二）的填表說明第16項——表中每欄按照“普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)”分別填寫?！皟煞址ā迸c“三分法”對產(chǎn)品類型的歸集和劃分存在明顯差異，例如：使用“兩分法”時，商業(yè)項目列入非普通住宅，車位一般在普通住宅與非普通住宅之間分?jǐn)?；而使用“三分法”時，商業(yè)項目與車位被列入其他類型房地產(chǎn)。

成本分?jǐn)偡椒?，根?jù)功能區(qū)分與成本差異可分為占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法及直接成本法等，但在地方的規(guī)范性文件中，經(jīng)常對分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇設(shè)置限定條件，房地產(chǎn)企業(yè)不可自行選擇。據(jù)悉，山東的地市對建安成本的分?jǐn)傄话阋蠼y(tǒng)一使用建筑面積法，浙江、山西的地市則可在建筑面積法的基礎(chǔ)上，應(yīng)用層高系數(shù)法對不同層高的建筑進(jìn)行調(diào)整。

清算方法、成本對象、成本分?jǐn)偡椒ǖ确矫娴牟町悓?dǎo)致土地增值稅清算結(jié)果不一。如果同一房地產(chǎn)項目位于不同地區(qū)，因地方政策差異與清算方式不同，將形成不同的清算結(jié)果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管控及籌劃要點(diǎn)

（一）全周期全過程專業(yè)化管控為必修課

稅收籌劃是與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)密切結(jié)合的，業(yè)務(wù)流程、組織架構(gòu)、規(guī)劃方案、開發(fā)動態(tài)以及合同簽訂，都與稅收籌劃息息相關(guān)。廣義的稅收籌劃，就是業(yè)財稅法有機(jī)融合的過程。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項目周期性特點(diǎn)開展全周期全過程的專業(yè)化管控。

1.樹立稅控稅籌工作的前瞻性。一般人員認(rèn)為土地增值稅清算在項目最后環(huán)節(jié)，其實(shí)在項目決策環(huán)節(jié)，土地增值稅有關(guān)工作就已經(jīng)開始了?，F(xiàn)代化的企業(yè)管理模式，多種經(jīng)濟(jì)行為被前置，土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)稅種，必須進(jìn)行事前謀劃，與規(guī)劃設(shè)計、項目定位等專項業(yè)務(wù)同步融入項目可研工作，如普通與非普通住宅產(chǎn)品的定位、占地面積法的應(yīng)用、紅線外支出扣除的可行性等，并結(jié)合屬地稅務(wù)政策與稅籌要點(diǎn)，有針對性地調(diào)整會計核算中成本對象的歸集與分?jǐn)偡椒?，為后續(xù)土地增值稅工作奠定基礎(chǔ)。

2.專業(yè)賦能，協(xié)同促進(jìn)專業(yè)性管控。土地增值稅是房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)條線切入度最深的稅種，貫穿全周期價值鏈，且由于土地增值稅臨界點(diǎn)、地下成本的分配、成本對象的劃分等特殊因素的影響形成一定的杠桿作用，稅盾作用明顯。開發(fā)過程中，清算單位與成本對象劃分、產(chǎn)品設(shè)計方案、成本分?jǐn)偡绞揭约颁N售額增減幅度都會對土地增值稅產(chǎn)生較大的影響，需要設(shè)計、銷售、成本等專業(yè)領(lǐng)域的配合來進(jìn)行全周期全過程的動態(tài)策劃、管控，特別是對于業(yè)態(tài)多、周期長以及經(jīng)營定位為“利潤型”的項目，更具有籌劃價值。各專業(yè)密切交圈，有助于及時糾偏，及時調(diào)整籌劃思路，使稅收籌劃可以有效地實(shí)現(xiàn)從業(yè)務(wù)中來、到業(yè)務(wù)中去的目標(biāo)。

3.全周期動態(tài)管控疊加數(shù)據(jù)模型統(tǒng)籌應(yīng)用。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅工作，立足于項目全盤，起步于前期投資，經(jīng)歷報規(guī)報建、設(shè)計測繪、房產(chǎn)預(yù)售、完工交房等環(huán)節(jié)，其間根據(jù)銷售價格、動態(tài)成本并輔助個性化籌劃方法滾動測算、反復(fù)論證，并適時調(diào)整優(yōu)化，對于退稅項目，加以重點(diǎn)推進(jìn)，對于補(bǔ)稅項目，在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行延期清算、遞延納稅，以提升資金的時間價值。同時，扣除項目必須有發(fā)票等合法有效憑證，無憑無據(jù)無法扣除。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號），土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄須注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。因此，在清算前了解對方單位票據(jù)的合規(guī)性與及時性至關(guān)重要。

土地增值稅全周期管控，應(yīng)匹配相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化管理工具以支撐工作的時效性。具體管理工具可以數(shù)據(jù)模型為載體，數(shù)據(jù)統(tǒng)籌是企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要保障，稅收籌劃數(shù)字化應(yīng)與企業(yè)管理數(shù)字化同步。實(shí)操時，首先建立與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的聯(lián)動關(guān)系，然后根據(jù)屬地政策固化數(shù)表間邏輯，同時根據(jù)籌劃點(diǎn)嵌入個性化變量因素，由此通過模型量化直接輸出動態(tài)的稅籌結(jié)果，并及時應(yīng)用稅籌結(jié)果引導(dǎo)規(guī)范經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)行為。筆者在實(shí)際工作中建立了“全周期土地增值稅動態(tài)管控籌劃應(yīng)用模型”作為統(tǒng)籌管理工具，進(jìn)行投拓拿地、規(guī)劃設(shè)計、預(yù)測繪、首開、銷售去化50%、銷售去化85%、基本清盤、完工、總包工程完成結(jié)算、清算環(huán)節(jié)等十項節(jié)點(diǎn)性稅籌管控。

（二）土地增值稅籌劃技術(shù)方法的應(yīng)用

首先要把握籌劃要素。在屬地政策的有些要素有限定性條件的前提下，先以屬地政策為導(dǎo)向，有的放矢，在此基礎(chǔ)上謀求客觀可行的思路與方法。然后對各要素進(jìn)行區(qū)分處理：對于清算結(jié)果會產(chǎn)生整體影響的要素，可將其直接納入籌劃；需要進(jìn)行不同程度的歸集以產(chǎn)生籌劃效果的要素，需對其進(jìn)行技術(shù)性的組合、優(yōu)化，成就多個籌劃方案，繼而擇優(yōu)選取節(jié)稅方案。一般情況下，多業(yè)態(tài)項目可成就的籌劃方案多，而業(yè)態(tài)單一的項目籌劃空間小。

筆者根據(jù)自己的財稅經(jīng)驗，將主要要點(diǎn)總結(jié)如下：

1.直接性籌劃。一是利息費(fèi)用扣除。在實(shí)際發(fā)生的金融機(jī)構(gòu)貸款利息與按土地價款、開發(fā)成本合計值的5%中擇高取值，以增加扣除項目的扣除額度。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。因此，金融機(jī)構(gòu)貸款利息超過土地價款與開發(fā)成本合計值的5%時，應(yīng)對利息支出進(jìn)行詳細(xì)計算、分?jǐn)偅€要注意利息結(jié)算單、借款合同等證明資料，以及在貸款利息明顯過高的情況下，商業(yè)銀行同期同類貸款利率情況；若金融機(jī)構(gòu)實(shí)際貸款利息不超過土地價款和開發(fā)成本合計值的5%時，可以不選擇據(jù)實(shí)扣除。

二是采取銷售價格分離法，達(dá)到降低增值率的效果。銷售價格分離法通過合同拆分來分解不動產(chǎn)銷售收入，具體操作時與購房客戶簽訂不動產(chǎn)銷售合同與房屋裝修合同，分解毛坯房銷售收入與房屋裝修收入。這樣可以只根據(jù)不動產(chǎn)銷售合同的交易價格確認(rèn)土地增值稅清算收入，與此同時，高溢價部分可以在房屋裝修合同中體現(xiàn)，反向壓減了土地增值稅清算收入的溢價空間，從而達(dá)到土地增值率降低的效果。此方法適用于增值率高的項目與具備多元化經(jīng)營條件的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)。在實(shí)施過程中要遵循市場化原則，根據(jù)客觀的市場條件合理選定兩個方向的增減值區(qū)間。

三是采取精裝修方案，以裝修費(fèi)用加計扣除降低增值率。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。該方案相當(dāng)于前述分拆方案的反向操作，適用于單一開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，針對增值率高的產(chǎn)品精裝銷售，可增加20%加計扣除項目以及10%的開發(fā)費(fèi)用，即便按精裝成本銷售加價，也可達(dá)到降低土地增值稅效果，對于普通住宅增值額臨近于20%臨界點(diǎn)的項目籌劃效果更佳。

四是開發(fā)間接費(fèi)用最大化。土地增值稅扣除項目中，財務(wù)費(fèi)用之外的其他費(fèi)用按土地價款和開發(fā)成本合計金額5%以內(nèi)計算扣除。原則上，管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等不能作為扣除項目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。若采取一定的人員組織管理辦法，如在崗位具體化的條件下，將項目核算會計、項目前期投拓等管理崗位納入項目管理范圍，將發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用列支于開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)，則可增加扣除項目金額并可進(jìn)行加計20%扣除，從而減少土地增值稅應(yīng)納稅額。該方法要求具備充分的證明資料，以備項目清算使用，可通過制定項目人員組織管理制度、建立項目部工作人員清單等方式實(shí)現(xiàn)。

采用上述方案可實(shí)現(xiàn)直接的節(jié)稅效益。此外，實(shí)務(wù)中還可以通過產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、關(guān)聯(lián)交易，用轉(zhuǎn)移利潤的方式達(dá)到節(jié)稅目的，但這些并非完全合法合規(guī)的操作途徑，客觀上不屬于合理避稅的范疇，在此不作解析。

2.綜合性籌劃。

（1）分析、歸集各籌劃要素。

一是普通住宅“20%的臨界點(diǎn)”。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，在包含普通住宅的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品中，應(yīng)通過合理的籌劃措施，將普通住宅增值額有效控制在20%臨界點(diǎn)之下，以實(shí)現(xiàn)免稅的目的。在包含普通住宅及其他產(chǎn)品的項目中，20%臨界點(diǎn)可以作為一個平衡點(diǎn)、一個財務(wù)杠桿，在此前提下，合理增加非普通住宅、商業(yè)等方面的扣除成本，以爭取各產(chǎn)品類型的綜合稅負(fù)降到最低。實(shí)務(wù)中需要注意：一方面，受制于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在扣除項目認(rèn)定方面的行政干預(yù)因素，很多扣除項目被排除在扣除范圍之外，因此，應(yīng)結(jié)合地方行情進(jìn)行敏感性分析，將臨界點(diǎn)降低至一個可控的范圍，如16%-18%；另一方面，可降低銷售價格，以期用免稅額度超出降價額度來換取企業(yè)效益，受制于行政規(guī)程的復(fù)雜性，實(shí)務(wù)中可操作性不強(qiáng)，建議以尾盤銷售價格作為籌劃點(diǎn)。

二是合理選擇清算方法。對成本核算對象作基本的區(qū)分。實(shí)務(wù)中應(yīng)用“二分法”和“三分法”較多，不同的方法可以有效平衡高低增值產(chǎn)品之間稅負(fù)的高低。一般對于商業(yè)比重高的項目，可以選取“三分法”，將商業(yè)與車位、儲藏室等其他類型產(chǎn)品歸為一類，以高商業(yè)增值率對沖車位成本倒掛帶來的負(fù)面影響。

三是直接成本法與間接方法組合應(yīng)用。成本分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、可售面積法、層高系數(shù)法等，這些方法均可以組合應(yīng)用。如土地成本可直接按照可售面積分?jǐn)?，也可先依不同產(chǎn)品類型按占地面積法分?jǐn)?，然后按可售面積法進(jìn)行二次分?jǐn)?。在造價精細(xì)化的條件下，建筑材料也可實(shí)現(xiàn)直接成本法歸集，如商業(yè)街區(qū)玻璃幕墻與住宅項目外墻干掛石材，依據(jù)結(jié)構(gòu)的造價，可在兩類產(chǎn)品之間進(jìn)行直接歸集。關(guān)于直接成本法，青島市《關(guān)于貫徹落實(shí)〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉若干問題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號）明確，對于清算項目均能夠按照不同業(yè)態(tài)獨(dú)立記賬、準(zhǔn)確核算，且受益對象單一、能夠提供獨(dú)立合同、獨(dú)立結(jié)算資料的成本，可直接計入普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)扣除項目中，并不再重復(fù)分?jǐn)偲渌麡I(yè)態(tài)同類成本項目的建筑安裝工程費(fèi)。

四是車位（儲藏室）成本的分?jǐn)?。在現(xiàn)行土地增值稅清算條件下，車位是一個很有特色的核算單位，其成本分?jǐn)偟亩鄻有耘c失衡性對土地增值稅清算結(jié)果產(chǎn)生了不同程度的影響。車位根據(jù)性質(zhì)，可以分為有產(chǎn)權(quán)車位、無產(chǎn)權(quán)車位，無產(chǎn)權(quán)車位又可分為人防車位與非人防車位。正因為性質(zhì)不同，產(chǎn)生了多種車位成本核算方法。例如：有的地方不將非人防車位作為清算對象，有的地方將其作為清算對象；有的地方將車位在各產(chǎn)品類型間分?jǐn)偅械牡胤綄④囄粴w入其他產(chǎn)品類型。有產(chǎn)權(quán)車位與無產(chǎn)權(quán)車位使用效能相仿，但在成本劃分時，前者需分?jǐn)偼恋爻杀荆笳咭驗闆]有計容而不能分?jǐn)偼恋爻杀?；對于無產(chǎn)權(quán)車位，有的地方要求分?jǐn)偝恋爻杀就獾那捌陂_發(fā)費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，有的地方只要求分?jǐn)偨ò补こ藤M(fèi)。

成本分?jǐn)傄悦娣e作為依據(jù)，在車位面積包含走廊通道等公攤面積的普遍情形下，基本都產(chǎn)生了車位負(fù)增值的失衡現(xiàn)象。在商業(yè)比重高的項目中，車位與高增值商業(yè)作為清算對象，其負(fù)增值的作用可以對沖商業(yè)項目較高的增值率；在住宅項目中，車位擠占了大額成本，普通住宅與非普通住宅成本嚴(yán)重被攤薄。此外，車位的銷售數(shù)量不同，對一同作為其他類型的成本造成不同程度的影響，又會產(chǎn)生明顯的財務(wù)杠桿效應(yīng)。

（2）提煉、整合各籌劃要素，擇定籌劃方案。該方法輸出多種籌劃結(jié)果，可通過上述數(shù)據(jù)模型量化實(shí)現(xiàn)。

舉例說明如下：

A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一商住項目，用地面積59500平方米，其中住宅用地41650平方米，商業(yè)用地17850平方米?？偨ㄖ娣e160600平方米，其中普通住宅95000平方米，均價1.52萬元/平方米，非普通住宅5600平方米，均價1.61萬元/平方米，商業(yè)25000平方米，均價2.1萬元/平方米。地下面積不計容積率，地下車庫面積35000平方米。銷售總金額7000萬元。該項目已完工并全盤銷售，累計發(fā)生土地成本68000萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本73000萬元，達(dá)到土地增值稅清算條件。（假定本案中的銷售金額為不含增值稅金額，增值稅采用簡易計稅方法，利息支出按開發(fā)成本與土地價款合計值5%扣除。）

根據(jù)不同的清算方法與成本分?jǐn)偡绞剑ㄒ缘胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)對相關(guān)清算方法沒有進(jìn)行限定為前提），可組合形成籌劃方案如下：

①“兩分法”，分普通住宅與非普通住宅，商業(yè)計入非普通住宅，車位在普通住宅與非普通住宅之間分?jǐn)偂＝?jīng)測算，應(yīng)繳納土地增值稅5450.64萬元。

單位：萬元項目 普通住宅 非普通住宅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 149694.59 63221.41 房產(chǎn)收入 144400.00 61516.00 其他收入（車位） 5294.59 1705.41 可扣除項目合計 139578.11 45052.62 土地價款 51433.12 16566.88 房地產(chǎn)開發(fā)成本 55214.97 17785.03 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 10664.81 3435.19 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 935.59 395.13 加計20%扣除數(shù) 21329.62 6870.38 增值額 10116.48 18168.80 增值率（%） 7.25% 40.33%適用稅率（%） 0.00% 30.00%應(yīng)交土地增值稅 - 5450.64

②“三分法”：分普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)，商業(yè)與車位計入其他類型，土地成本按占地面積法分?jǐn)?，開發(fā)成本按建筑面積法分?jǐn)?。?jīng)測算，應(yīng)繳納土地增值稅9339.5萬元。

單位：萬元項目 普通住宅非普通住宅其他類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 144400.00 9016.00 59500.00 房產(chǎn)收入 144400.00 9016.00 52500.00 其他收入（車位） 7000.00 可扣除項目合計 115474.25 6810.05 62346.42 土地價款 44950.30 2649.70 20400.00 房地產(chǎn)開發(fā)成本 43181.82 2545.45 27272.73 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 8813.21 519.52 4767.27 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 902.50 56.35 371.88 加計20%扣除數(shù) 17626.42 1039.03 9534.55 增值額 28925.75 2205.95 -2846.42 增值率（%） 25.05% 32.39% -4.57%適用稅率（%） 30.00% 30.00% 0.00%應(yīng)交土地增值稅 8677.72 661.78 -

③“三分法”：分普通住宅、非普通住宅其他類型房地產(chǎn)。商業(yè)與車位計入其他類型，統(tǒng)一按建筑面積法分?jǐn)?。?jīng)測算，應(yīng)繳納土地增值稅2336.16萬元。

單位：萬元項目 普通住宅非普通住宅其他類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 144400.00 9016.00 59500.00 房產(chǎn)收入 144400.00 9016.00 52500.00 其他收入（車位） 7000.00 可扣除項目合計 123901.92 7306.84 53421.96 土地價款 51433.12 3031.85 13535.03 房地產(chǎn)開發(fā)成本 43181.82 2545.45 27272.73 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 9461.49 557.73 4080.78 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 902.50 56.35 371.88 加計20%扣除數(shù) 18922.99 1115.46 8161.55 增值額 20498.08 1709.16 6078.04增值率（%） 16.54% 23.39% 11.38%適用稅率（%） 0.00% 30.00% 30.00%應(yīng)交土地增值稅 - 512.75 1823.41

經(jīng)測算，各籌劃要素組合優(yōu)化后，第三種方案為最節(jié)稅方案，應(yīng)繳納土地增值稅2336.16萬元，分別較第一種方案與第二種方案降低稅負(fù)3114.48萬元與7003.35萬元，且實(shí)現(xiàn)了突破性的節(jié)稅成效。以上為比較典型且實(shí)務(wù)中常見的清算方法組合案例，在不同的條件下可形成更多的組合方法，在此不再進(jìn)行一一列示。

三、結(jié)論

針對一個房地產(chǎn)項目土地增值稅展開實(shí)體性分析、籌劃以及標(biāo)準(zhǔn)化的管控，爭取節(jié)稅效益最大化，對促進(jìn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)價值最大化至關(guān)重要。稅務(wù)籌劃成果，是提煉稅收要點(diǎn)與管理創(chuàng)新業(yè)務(wù)的結(jié)晶，是應(yīng)用專業(yè)技能與實(shí)踐經(jīng)驗來創(chuàng)造企業(yè)價值的集中體現(xiàn)。

鑒于地方性稅源的管控，目前的土地增值稅業(yè)務(wù)實(shí)際是一個內(nèi)外結(jié)合、協(xié)調(diào)推進(jìn)的過程。在實(shí)施合理的內(nèi)部操控后，清算環(huán)節(jié)又將面對地方稅務(wù)機(jī)構(gòu)關(guān)系協(xié)調(diào)、扣除項目劃分及認(rèn)定等復(fù)雜狀況以及退稅障礙等，以致清算周期長、清算規(guī)程復(fù)雜多變。鑒于此，在深化“放管服”改革背景下，設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范有序的土地增值稅政策與清算規(guī)程勢在必行，土地增值稅立法也應(yīng)更具實(shí)效性，以對房地產(chǎn)市場長效機(jī)制發(fā)揮更好的促進(jìn)作用。財稅工作人員也要不斷強(qiáng)化內(nèi)源性積累，創(chuàng)新稅務(wù)管理思路與方法，突出稅籌績效目標(biāo)，積極跟進(jìn)與應(yīng)對稅收政策的變化，促進(jìn)專業(yè)能力持續(xù)性進(jìn)步與提升。