不動產(chǎn)登記統(tǒng)計數(shù)據(jù)的深度應用

文/白楷卿

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟活動中，不動產(chǎn)交易登記數(shù)據(jù)扮演著越來越重要的角色。自不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實施以來，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫日益完善，強化不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析的應用廣度與深度成為不動產(chǎn)交易登記迫切需要解決的問題。面對龐大的數(shù)據(jù)庫，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析主要面臨兩大任務：一是以統(tǒng)計思維設計統(tǒng)計方案，由常用的統(tǒng)計報表形成定期（月、季、年）統(tǒng)計報表體系，設計統(tǒng)一的統(tǒng)計指標，并標記明確的指標說明、指標解釋、統(tǒng)計分類標準、統(tǒng)計范圍、統(tǒng)計口徑，使統(tǒng)計結(jié)果能夠被用于分析；二是將統(tǒng)計數(shù)據(jù)與研究目的轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與存量結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)能夠?qū)崿F(xiàn)的統(tǒng)計結(jié)果，滿足登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計需求方的要求。

一、定期（月、季、年）統(tǒng)計分析

（一）房地產(chǎn)首次登記

《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記是指尚未登記的不動產(chǎn)的首次登記，即不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理其他類型登記，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

在一定時期按行政區(qū)劃統(tǒng)計房地產(chǎn)權(quán)首次登記的宗數(shù)、建筑面積，以及各房屋用途大類（住宅、工業(yè)交通倉儲、商業(yè)金融信息、辦公、教育醫(yī)療衛(wèi)生科研、文化娛樂體育、軍事、物管用房、其他）、房屋用途小類的登記宗數(shù)、面積。宗數(shù)以登簿數(shù)為準，一個登記單元為一宗，登記單元可以按棟、層、套統(tǒng)計，面積為登記建筑面積。

（二）二級市場轉(zhuǎn)移登記

相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，已辦理首次登記的不動產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的市場商品房，企事業(yè)單位經(jīng)房改出售的房改福利房，市、區(qū)住宅局銷售的安居房、集資房等政策性住房以及拆遷賠償房等，因購買市場商品房、購買單位房改房、購買保障性住房（不限于政策性住房、經(jīng)濟適用住房、安居型商品房、人才房）、拆遷賠償、生效法律文書、權(quán)利人自行委托拍賣、作價入股（出資）、集資合作建房等各種情形導致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。一般將房地產(chǎn)首次登記后第一次轉(zhuǎn)移登記稱為二級市場轉(zhuǎn)移登記。本文所述房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移登記主要是國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（二級轉(zhuǎn)移）。

在一定時期內(nèi)按行政區(qū)劃統(tǒng)計二級房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移登記的宗數(shù)、建筑面積，也可按權(quán)利人類型、房屋性質(zhì)、登記原因等分類統(tǒng)計。宗數(shù)以登簿數(shù)為準，一個登記單元為一宗，登記單元可以按棟、層、套統(tǒng)計，面積為登記建筑面積，也可以結(jié)合商品房成交量，統(tǒng)計網(wǎng)簽成交的當期、環(huán)比、同比、本年累計、累計同比等指標，與二級市場轉(zhuǎn)移登記的當期、環(huán)比、同比、本年累計、累計同比等指標相比較，預測其未來發(fā)展趨勢。在統(tǒng)計項上，還可以按住宅、商業(yè)、辦公及其他分類統(tǒng)計建筑面積、套數(shù)的當期、環(huán)比、同比、本年累計、累計同比等多維指標。

（二）三級市場轉(zhuǎn)移登記

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)在已辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記后權(quán)屬又發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應辦理轉(zhuǎn)移登記，如房地產(chǎn)買賣、互換、贈與、繼承或受遺贈、分割合并導致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移、作價出資（入股）、法人或組織分立合并導致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移、共有人增加或減少以及共有份額變化，因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移以及法律法規(guī)規(guī)定的其他情況導致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移以及其他視為轉(zhuǎn)讓的情況等。一般將此類及其以后發(fā)生的轉(zhuǎn)移登記稱為三級市場轉(zhuǎn)移登記。本文所述房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)移登記主要為國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（三級轉(zhuǎn)移）。

在一定時期內(nèi)按行政區(qū)劃統(tǒng)計三級房地產(chǎn)市場統(tǒng)計轉(zhuǎn)移登記的宗數(shù)、建筑面積，也可按權(quán)利人類型、房屋性質(zhì)、登記原因等分類統(tǒng)計。宗數(shù)以登簿數(shù)為準，一個登記單元為一宗，登記單元可以按棟、層、套統(tǒng)計，面積為登記建筑面積，也可以結(jié)合商品房成交量，統(tǒng)計網(wǎng)簽成交的當期、環(huán)比、同比、本年累計、累計同比等指標，與三級市場轉(zhuǎn)移登記的當期、環(huán)比、同比、本年累計、累計同比等指標相比較，預測其未來發(fā)展趨勢。在統(tǒng)計項上，還可以按住宅、商業(yè)、辦公及其他分類統(tǒng)計建筑面積、套數(shù)的當期、環(huán)比、同比、本年累計、累計同比等多維指標。

（三）抵押權(quán)登記

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，抵押權(quán)是擔保物權(quán)的一種。為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人，若債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權(quán)可以抵押，不動產(chǎn)抵押應當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設立。已辦理預售合同備案的商品房抵押登記俗稱為預售抵押登記，本文所述的預售抵押主要是已辦理預售合同備案的商品房抵押登記，一般抵押權(quán)首次登記（預售）。商品房辦理房屋所有權(quán)登記后再抵押的稱為現(xiàn)樓抵押，本文所述的現(xiàn)樓抵押包括一般抵押權(quán)首次登記（現(xiàn)售）、最高額抵押權(quán)首次登記。

在一定時期內(nèi)統(tǒng)計按行政區(qū)劃分類辦理的預售抵押登記宗數(shù)、抵押登記面積、抵押登記金額（本幣或外幣）。

登記機構(gòu)定期收集積累不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)（含抵押數(shù)據(jù)）與宏觀經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)的及時性與全面性，并運用計量分析方法，構(gòu)建數(shù)據(jù)模型，探究各類不動產(chǎn)交易數(shù)據(jù)運行特征，研究不動產(chǎn)交易（抵押）數(shù)據(jù)與宏觀經(jīng)濟運行之間的相關(guān)關(guān)系與變化規(guī)律。分析本地區(qū)不動產(chǎn)抵押的規(guī)模、結(jié)構(gòu)與強度特征，分析判斷潛在的各類風險，并提出有針對性的政策建議。

（四）安居房換證登記

安居房在經(jīng)批準后可取得全部產(chǎn)權(quán)并進入市場。在一定時間段內(nèi)按行政區(qū)劃統(tǒng)計房地產(chǎn)權(quán)首次登記的宗數(shù)、建筑面積。宗數(shù)以登簿數(shù)為準，一個登記單元為一宗，登記單元按棟、層、套統(tǒng)計，面積為登記建筑面積。

二、專項統(tǒng)計

（一）存量已登記發(fā)證各類房地產(chǎn)現(xiàn)勢登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計

存量已登記發(fā)證各類房地產(chǎn)現(xiàn)勢總量統(tǒng)計的目的是摸清本地區(qū)已登記產(chǎn)權(quán)狀態(tài)仍有效的各類房屋規(guī)模、類型、結(jié)構(gòu)，結(jié)合存量建筑物普查，查清合法建筑及違法建筑的規(guī)模、類型、結(jié)構(gòu)，未登記房地產(chǎn)的數(shù)量、類型、特點和未登記的主要原因等，以便主管部門更好地開展房地產(chǎn)管理、規(guī)劃土地監(jiān)察、稅收管理等行政管理服務。該類統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是時點數(shù)據(jù)，對其應設定明確的時點要求及統(tǒng)計標準。統(tǒng)計工作可以以每年度12月31日24時為統(tǒng)計時點按年進行，也可以根據(jù)需要按月進行。在統(tǒng)計項上，可按房屋用途大類和房屋用途小類統(tǒng)計各類用途房屋的登記宗數(shù)、建筑面積，還可以按房屋性質(zhì)分類統(tǒng)計（商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房、自建房）宗數(shù)、建筑面積。

（二）房地產(chǎn)交易登記稅收統(tǒng)計

根據(jù)《稅收征管法》《契稅法》《土地增值稅暫行條例》《增值稅暫行條例》《個人所得稅法》等法律法規(guī)的規(guī)定，將房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)應征收的契稅、增值稅、增值稅附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅、貼花等各種稅收按區(qū)域、時間段、稅種、納稅主體類型等分類統(tǒng)計。此外，還可以結(jié)合房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)（如商品房買賣合同中的建筑面積、成交價）、計稅參考價、實際納稅額等進行綜合分析，為稅務部門稅務稽查提供參考。房地產(chǎn)交易稅收統(tǒng)計可為房地產(chǎn)調(diào)控提供決策依據(jù)。

（三）房地產(chǎn)交易登記非稅收入統(tǒng)計

登記機構(gòu)的非稅收入收費依據(jù)主要為價格部門、財政部門文件，含行政事業(yè)性收費、經(jīng)營服務性收費、政府性基金以及與之相關(guān)的其他費用，如不動產(chǎn)登記費、工本費、土地收益金等。近年來，隨著國家深入開展“放管服”改革，政府切實減輕企業(yè)負擔，非稅收入項目、收費金額越來越少。登記機構(gòu)在一定時間段內(nèi)按行政區(qū)劃統(tǒng)計各類非稅收入的筆數(shù)、收費金額，還可以按繳費人類型（自然人、企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、其他）、登記類型、繳交渠道分類統(tǒng)計，包括涉企收費的收費金額、小微企業(yè)的減免金額等。

（四）房屋歷次轉(zhuǎn)移登記的登記價款擬合統(tǒng)計

一手商品房、二手商品房歷次轉(zhuǎn)讓時根據(jù)商品房買賣合同記載的合同價款記載登記價款，這種登記價款客觀、真實地反映了房地產(chǎn)在一定時期內(nèi)的市場行情及價格指數(shù)。登記機構(gòu)可以將商品房歷次轉(zhuǎn)移登記的登記價均價擬合成房價曲線，并在較長期間內(nèi)形成時間序列。此外，還可以按行政區(qū)、一手商品房、二手商品房、房屋用途大類（住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)）、房屋用途小類分類統(tǒng)計。通過對商品房登記價的趨勢分析，可以了解商品房登記價均價的變化、房地產(chǎn)市場的周期變化及房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。

（五）自然人權(quán)利人性別統(tǒng)計

對存量房地產(chǎn)自然人權(quán)利人進行人口統(tǒng)計可以了解權(quán)利人的分布類型，如男性單獨戶權(quán)利人人數(shù)及比例、女性單獨戶權(quán)利人人數(shù)及比例、戶籍男性單獨戶權(quán)利人人數(shù)及比例、戶籍女性單獨戶權(quán)利人人數(shù)及比例、非戶籍男性單獨戶權(quán)利人人數(shù)及比例、非戶籍女性單獨戶權(quán)利人人數(shù)及比例。

綜上所述，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計需求多樣化、個性化，統(tǒng)計主要依靠信息化手段實現(xiàn)，需要具有數(shù)據(jù)統(tǒng)計思維，建立統(tǒng)計體系，規(guī)范統(tǒng)計指標、統(tǒng)計范圍與統(tǒng)計口徑，再運用人工篩選的方式將各類數(shù)據(jù)根據(jù)統(tǒng)計目的進行清洗，從而更好地描述問題、拆解問題、分析問題。更重要的是，要從不動產(chǎn)登記業(yè)務視角出發(fā)，站在多方角度，用數(shù)據(jù)精確描述現(xiàn)狀、分析問題、解決問題。

目前，就不動產(chǎn)登記統(tǒng)計現(xiàn)狀而言，還普遍存在重信息系統(tǒng)建設與維護、輕信息數(shù)據(jù)挖掘與應用的情況。登記機構(gòu)信息化建設的的內(nèi)涵與外延仍有待發(fā)展，對數(shù)據(jù)資產(chǎn)的開發(fā)利用還未達到應有的高度，統(tǒng)計專業(yè)能力建設與統(tǒng)計專業(yè)化、個性化服務開發(fā)任重而道遠。