房地產(chǎn)稅：基于貼現(xiàn)模型的思考和建議

第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，本文分析的房地產(chǎn)稅資本化模型，為思考房地產(chǎn)稅提供了一個全新的框架。本文建議審慎選擇房地產(chǎn)稅改革出臺的時機。

房地產(chǎn)稅：基于貼現(xiàn)模型的思考和建議

新發(fā)展格局下的居民消費

為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，授權(quán)的試點期限為5年，以便總結(jié)經(jīng)驗，待條件成熟時，及時制定法律。經(jīng)過多年討論和試點，房地產(chǎn)稅改革漸行漸近。

房地產(chǎn)稅資本化： 文獻簡述

為了方便理解房地產(chǎn)稅資本化，我們先看一個例子。假定小王和小張打算在某小區(qū)購房，他們分別看中了區(qū)位、朝向和戶型幾乎完全一樣的房子，成交價均為100萬元。由于某種原因，小王豁免繳納房地產(chǎn)稅，而小張每年需要繳納房屋成交價1%的房地產(chǎn)稅。小張有理由感到不合算。我們的問題是：小張購房的真實成本比小王要高多少呢？

這是一個典型的稅收資本化問題。理論上，應(yīng)該對未來的房地產(chǎn)稅開支進行貼現(xiàn)轉(zhuǎn)化為資本。假定貼現(xiàn)期無限，有公式：

其中，?T是房地產(chǎn)稅的變化，?V是房屋資本價值的變化，r是折現(xiàn)率，n是納稅年份。若按房屋價值1%的稅率，小張每年需要支付1萬元的房地產(chǎn)稅，假定折現(xiàn)率為2%，可得房地產(chǎn)稅的負(fù)凈現(xiàn)值為50萬元?？梢姡堎彿康恼鎸嵆杀臼?50萬元，比小王的房子貴50%。

這是標(biāo)準(zhǔn)的資本化理論的核心：房屋的價格由住房收入的全部流量減去擁有房屋的所有支出的凈現(xiàn)值決定。人們通常將房價收入比（Housing Price-to-Income Ratio）作為房價跨區(qū)域比較的指標(biāo)，例如深圳的房價收入比高達(dá)40倍，而紐約只有20倍，從而得出深圳房價比紐約房價貴的結(jié)論。殊不知，紐約州地方政府每年征收相當(dāng)于房屋價值1.6%的房地產(chǎn)稅，加上極低的折現(xiàn)率，紐約房產(chǎn)的資本化價格可能比購入價格高出一倍都不止。

房地產(chǎn)稅改革，必然導(dǎo)致房產(chǎn)擁有者在房產(chǎn)購入、居住使用和出售轉(zhuǎn)讓整個周期的現(xiàn)金流量發(fā)生變化。若其他條件不變，加征房地產(chǎn)稅將使得購房者意識到持有房產(chǎn)的成本上升了，成交價格將依據(jù)未來房地產(chǎn)稅的凈現(xiàn)值等額下降。在絕對理性假設(shè)下，如果住房市場完全有效，購房者擁有完全信息，當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)稅政策的信息公開時，房價將立即發(fā)生變化以反映稅收凈現(xiàn)值的變化，這種情況被稱為“完全資本化”。

文獻中關(guān)于房地產(chǎn)稅資本化（Property Tax Capitalization）的實證研究，試圖回答房地產(chǎn)稅的變化如何影響房價。早期的研究大多支持資本化的觀點。不過，完全資本化是一種理想狀況，與現(xiàn)實情況不相符。近期學(xué)者們開始關(guān)注資本化的程度，究竟是部分資本化，還是過度資本化呢？各項研究的結(jié)論不一。大部分研究肯定部分資本化的判斷，但也有研究發(fā)現(xiàn)過度資本化的現(xiàn)象。例如發(fā)現(xiàn)臨時性的房地產(chǎn)稅退稅導(dǎo)致的價格上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于退稅的凈現(xiàn)值，原因在于購房者只具備有限理性。進一步，有研究發(fā)現(xiàn)資本化程度與房屋的供給彈性相關(guān)，供給越缺乏彈性，資本化程度越高。

房地產(chǎn)稅的市場調(diào)節(jié)功能：可能是一個誤解

不少人認(rèn)為征收房地產(chǎn)稅具有調(diào)節(jié)市場、穩(wěn)定房價的功能。此說可能并不準(zhǔn)確，一個預(yù)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅收政策，不具備調(diào)控市場、影響房價的效果。只有在稅收政策改變的時候，才能通過資本化途徑影響房價，而且這種影響是短暫的。換言之，要實現(xiàn)調(diào)控市場的功能，就要頻繁調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策。但是，稅收政策的頻繁修改，可能導(dǎo)致市場預(yù)期極不穩(wěn)定，這是任何負(fù)責(zé)任的政府都不愿看到的。

大部分發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅收政策預(yù)期穩(wěn)定，不存在政策反復(fù)調(diào)整所導(dǎo)致的重新資本化問題，因而不具備調(diào)節(jié)市場、穩(wěn)定房價功能。在給定的稅收政策框架下，房地產(chǎn)市場的長期趨勢，更多地取決于一些根本性的趨勢因素，例如經(jīng)濟增長、地理位置、人口流動、利率環(huán)境等。

從國際上看，征收房地產(chǎn)稅的主要目的，比較成功的都是為了籌集財政收入，特別是支持地方財政。房地產(chǎn)稅在多數(shù)經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）國家的地方財政收入中占有較高比重，為地方政府的公共服務(wù)提供了重要的財源支持。例如，美國房地產(chǎn)稅占總體稅收的比重基本維持在10%以上，對地方稅收的貢獻率在30%以上。

而那些試圖調(diào)節(jié)市場而征收房地產(chǎn)稅的國家，都陷入了作繭自縛的困境。以日本為典型，為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，1991年日本政府突然開始征收地價稅，此時市場已經(jīng)出現(xiàn)頹勢，征收地價稅的資本化效果，使得市場預(yù)期迅速扭轉(zhuǎn)，加速了房地產(chǎn)泡沫的破滅。此后10年，日本的房價節(jié)節(jié)下跌，居民部門資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化，日本政府只能不斷降低稅率，最終于1998年被迫停止征收地價稅。日本的經(jīng)驗告訴我們，若要調(diào)節(jié)市場，房價上漲就要加稅;房價下跌又要減稅，稅收政策朝令夕改，最終淪為“權(quán)宜之計”。

資本化理論告訴我們，房地產(chǎn)稅推出后，市場將重新定價，短期內(nèi)帶來房價下跌的壓力。一旦房地產(chǎn)稅收制度趨于穩(wěn)定并可預(yù)期，房地產(chǎn)稅就失去了調(diào)控價格漲跌的功效。長期而言，征收房地產(chǎn)稅的目的就只剩下一條：財政功能。

房地產(chǎn)稅的共同富裕功能：另一個誤解

從國際經(jīng)驗看，具有良好財政功能的房地產(chǎn)稅制，通常具有以下幾個特點：一是寬稅基，納稅人涵蓋幾乎所有擁有房地產(chǎn)的自然人和法人，無論是自有住房、營業(yè)場所還是出租房屋，均須征稅;二是簡化稅種和稅率計算，不采用過于復(fù)雜的豁免或累進安排;三是地方財權(quán)與事權(quán)統(tǒng)一，取之于斯、用之于斯，基本上不做跨區(qū)域轉(zhuǎn)移支付。

這種制度安排下，房地產(chǎn)稅在財政意義上，并不承擔(dān)實現(xiàn)共同富裕的使命。以美國為例，地方政府通?！耙灾Фㄊ铡?，通過立法程序規(guī)定稅率計算公式，根據(jù)地方公共服務(wù)開支預(yù)算、房地產(chǎn)評估價值來倒推稅率。其結(jié)果是，各地的房地產(chǎn)稅率差異比較大，介于0.3%至2.2%之間;高房價區(qū)域的稅率不一定高，低房價區(qū)域的稅率不一定低。更重要的是，由于缺乏轉(zhuǎn)移支付的功能，富人區(qū)的房地產(chǎn)稅用于該區(qū)域的公共服務(wù)（學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、運動場、綠化、治安等），進一步提升富人區(qū)的房價，這一安排與減少財富差距、實現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)南轅北轍。

如何實現(xiàn)“居者有其屋”？一般的做法是通過政府提供公共住房，出售或出租給低收入家庭，還可以通過各種優(yōu)惠政策鼓勵私人機構(gòu)或非營利機構(gòu)提供面向低收入家庭的廉租住房。這是一個完全不同的住房市場，私有住宅市場與公共住宅市場分離。公共住房的市場份額，最高的是新加坡，約80%的家庭住在政府提供的組屋，只有20%的家庭進入純粹的私人住宅市場;美國的比例偏低，政府主要通過租房補貼券的方式支持低收入家庭租房，另外有120萬個家庭住在政府提供的公共房屋單位中。

除非可以實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收入的轉(zhuǎn)移支付，否則通過對商品房征收房地產(chǎn)稅，可能不是實現(xiàn)共同富裕的主要途徑。解決低收入家庭的住房問題，還是需要大量增加公共住房的供給。

房地產(chǎn)稅對收入和財富的影響

當(dāng)前我國居民財富差距不斷擴大，其中房產(chǎn)凈值的增長是造成財富差距擴大的主要原因，調(diào)節(jié)財富差距可能是房地產(chǎn)稅出臺的一個重要使命。直觀上，房地產(chǎn)稅首先影響居民可支配收入，進而通過資本化影響居民財富。

假定居住在深圳的某個白領(lǐng)家庭，夫妻兩人育有一名孩子，擁有一套100平米的房產(chǎn)，房產(chǎn)評估價1000萬元。夫妻倆工薪年收入60萬元，各項扣除之后應(yīng)納所得稅3.72萬元，實際有效稅率為6.2%。簡化起見，假設(shè)房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)為評估價的70%，房地產(chǎn)稅率為0.5%，那么這一家人每年需要繳納3.5萬元的房地產(chǎn)稅，相當(dāng)于年收入的5.8%，家庭總稅負(fù)上升至12%。

可見，房地產(chǎn)稅對居民可支配收入的影響是敏感的，考慮到弱勢群體、單身業(yè)主、退休人士、高房價片區(qū)、多套住房等情形，房地產(chǎn)稅的沖擊將會更為顯著，因此不可低估房地產(chǎn)稅對居民可支配收入的實際影響。

可支配收入減少，將通過資本化途徑影響居民財富。海外的實證研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅調(diào)整傾向于資本化不足。也就是說，房地產(chǎn)稅推出后，房價并沒有下調(diào)至完全資本化的程度。這對新的購房者無異于雙重打擊，一方面房價沒有調(diào)整到位，另一方面又要繳納房地產(chǎn)稅。結(jié)果是，表面上房價下降了，而稅收資本化后的真實住房成本反而上升了。

關(guān)于房地產(chǎn)稅試點的若干思考

房地產(chǎn)稅制是一個完整的體系，既包含房地產(chǎn)的交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，也包括住房的保有環(huán)節(jié)。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收“重交易、輕保有”，具有明顯的稅收前置（upfront tax）特征?？梢岳斫鉃橘彿空咛崆爸Ц读宋磥淼姆康禺a(chǎn)稅，這種模式的弊端越來越明顯。尤其對年輕一代而言，這種開支前置的模式與他們的收入增長模式錯配，迫使他們過早采用過多杠桿。

所以，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)，應(yīng)該使得房地產(chǎn)稅收開支適當(dāng)后置，合理分?jǐn)偟骄幼”Ｓ协h(huán)節(jié)，從而降低前端購房門檻，使得更多的家庭早日擁有自己的房屋，享受幸福美好生活。

僅就這一點而言，就可以想象改革所涉及的利益之廣、難度之大。更勿論要同時兼顧調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場、增加地方財政收入和實現(xiàn)共同富裕的多重目標(biāo)。中央政府的態(tài)度是審慎而穩(wěn)妥的，選擇若干房價上漲壓力大、人口流入多、相對富裕、財政收支壓力小、政府管理水平較高的城市先行試點。

基于以上分析，對房地產(chǎn)稅試點方案有如下建議：

第一，重新整合設(shè)置房地產(chǎn)稅制度，合理控制房地產(chǎn)全周期總稅負(fù)的上升幅度，降低前端買入成本，加大后端持有成本，將稅負(fù)適當(dāng)后置，避免重復(fù)征稅。這是一項極為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，改革方向是減少交易環(huán)節(jié)稅率，降低土地增值稅，增加保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。

第二，擴大房地產(chǎn)稅征收范圍。房地產(chǎn)稅的稅基應(yīng)該突破上海、重慶試點的范圍，成為真正“寬稅基”的稅種，所有的房屋所有權(quán)人都是房地產(chǎn)稅的納稅人?？傮w上，上海和重慶的試點，效果并不理想，某種程度上可以理解為限購政策的延伸。

第三，簡化房地產(chǎn)稅制設(shè)計，建議采取評估值乘以簡單稅率的公式。區(qū)域之間的稅率可以有所差別，但試點城市下轄區(qū)縣一級不宜再作復(fù)雜的累進稅率安排。

第三，房地產(chǎn)稅率的設(shè)定，可參考稅收資本化公式將其對房價的負(fù)面影響盡量控制在10%至15%范圍。假定貼現(xiàn)率為2%，可得出房地產(chǎn)稅率初步可設(shè)定在0.2%至0.3%之間。

第四，對于高房價的一線試點城市，建議采取人均免稅額度（例如每年5000元），而不是免征面積（例如人均40平米）的稅收優(yōu)惠方式。這是因為試點城市的房價極差較大，免征面積對高房價納稅人有利，不利于共同富裕。將來推廣到全國房價極差較低的城市，可以嘗試免征面積的方式。

第五，目前房地產(chǎn)市場處于下行周期，交易明顯萎縮，個別高杠桿的大型房企陷入嚴(yán)重的流動性危機。當(dāng)前的主要任務(wù)是妥善化解債務(wù)危機、防范系統(tǒng)性風(fēng)險，并非出臺房地產(chǎn)稅改革試點的適當(dāng)時機。否則，可能導(dǎo)致過度資本化，居民資產(chǎn)負(fù)債表嚴(yán)重受損。建議審慎選擇房地產(chǎn)稅改革出臺的時機。

總之，房地產(chǎn)稅資本化模型，為我們提供了一個全新的思考框架，可供改革試點參考。

（丁安華為招商銀行首席經(jīng)濟學(xué)家。本文編輯/王曄君）