我國(guó)征收房地產(chǎn)稅的短期和長(zhǎng)期效應(yīng)分析

房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)政策引起了社會(huì)極大關(guān)注。本文提出的模型為試點(diǎn)地區(qū)設(shè)計(jì)本地房地產(chǎn)稅的具體稅率、分析房地產(chǎn)稅對(duì)本地房地產(chǎn)價(jià)格的短期效應(yīng)以及對(duì)本地經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期影響提供了一個(gè)有用的分析框架。本文分析認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅將對(duì)房?jī)r(jià)上漲有抑制作用，短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響大于長(zhǎng)期，長(zhǎng)期有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。該決定出臺(tái)后引起了全社會(huì)的極大關(guān)注，公眾關(guān)注的焦點(diǎn)主要有兩個(gè)：一是短期影響，特別是對(duì)房?jī)r(jià)的影響;二是中長(zhǎng)期效果，特別是征收房地產(chǎn)稅是否有利于改變一些地方經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)的情況。本文旨在對(duì)征收房地產(chǎn)稅的短期和長(zhǎng)期影響建立一個(gè)分析框架，試圖對(duì)以上兩個(gè)問(wèn)題作一個(gè)初步回答。希望本文提出的模型和方法可以為試點(diǎn)地區(qū)設(shè)計(jì)本地房地產(chǎn)稅的具體稅率、分析房地產(chǎn)稅對(duì)本地房地產(chǎn)價(jià)格的短期效應(yīng)以及對(duì)本地經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期影響提供一個(gè)有用的分析框架。

美國(guó)房地產(chǎn)稅的征收情況

我們先討論一下世界第一大經(jīng)濟(jì)實(shí)體美國(guó)的房地產(chǎn)稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府和地方公共服務(wù)部門的主要收入來(lái)源，具有穩(wěn)定、逆周期等特點(diǎn)。其征收原則是“民眾授權(quán)，取之于民，用之于民”，征收主體為美國(guó)的市或縣一級(jí)的基層政府或者公共服務(wù)部門，包括教育主管部門（用于支付教師工資以及公立學(xué)校的運(yùn)營(yíng)與維護(hù)）、公共交通主管部門（用于運(yùn)營(yíng)和維護(hù)公共交通系統(tǒng)）以及其他市政主管部門。各個(gè)部門依據(jù)各自的預(yù)算，計(jì)算出對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)稅率，對(duì)同一房地產(chǎn)進(jìn)行征稅。房地產(chǎn)稅征收的對(duì)象是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，包括自然人和法人。征收的標(biāo)的是居民住宅或者商業(yè)房地產(chǎn)中不享受減免待遇的部分，免于或者減少征稅的房地產(chǎn)包括宗教活動(dòng)場(chǎng)所（教堂、寺廟等）、非營(yíng)利組織擁有的房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)所有人自住的減免部分以及教育機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)（如小、中、大學(xué)的房地產(chǎn)）。產(chǎn)權(quán)人自住的減免金額各地皆不相同，由各地自行決定且各地差距較大，可以低到每年5000美元，也可以高達(dá)50萬(wàn)美元或者自住的第一套房的全額。

美國(guó)地方政府通常按照財(cái)政年度征收房地產(chǎn)稅。稅額的計(jì)算和征收大致有以下幾個(gè)步驟。首先，有征稅權(quán)的各政府部門（包括縣或者區(qū)政府，學(xué)區(qū)，水電交通等公共事業(yè)部門）分別依據(jù)各自的預(yù)算和其他方面的收入來(lái)決定需要征收的房地產(chǎn)稅金額，并按照征收對(duì)象的估價(jià)計(jì)算稅率。

稅率的計(jì)算方法如下：

舉例來(lái)說(shuō)，某學(xué)區(qū)2020財(cái)政年總預(yù)算為6500萬(wàn)美元，除房地產(chǎn)稅外，其他來(lái)源的收入為2500萬(wàn)美元?？烧鞫惖姆康禺a(chǎn)的總估值是25億美元，其中可以減免5億美元。那稅率就是：

其次，稅收部門把各部門的稅率匯總，計(jì)算每處房地產(chǎn)需要繳納的總稅額，然后把總稅額以及各部門分別征收的明細(xì)通知征稅對(duì)象。納稅人可以選擇一次性地把總稅額繳到稅務(wù)部門，通常情況下一次性繳稅有一定折扣，比如可以少繳稅額的2%。納稅人也可以選擇一年分次繳稅，這種情況下沒(méi)有折扣。如果納稅人不按時(shí)繳稅，則需要額外繳納利息甚至罰金。如果長(zhǎng)期拖欠稅款，政府可以強(qiáng)制征收拍賣房地產(chǎn)。

如果房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變更，賣方通常會(huì)把自己持有房地產(chǎn)期間的房地產(chǎn)稅預(yù)付給買方，由買方統(tǒng)一納稅。比如說(shuō)，如果2019年7月到2020年6月的房地產(chǎn)征收的日期是2020年7月1日。甲方在2020年2月1日把房產(chǎn)賣給乙方。在交易時(shí)，甲方會(huì)按照上一年的房產(chǎn)稅額，把2019年7月1日到2020年2月1日的房地產(chǎn)稅預(yù)付給乙方。而乙方在2020年7月1日把整年的房產(chǎn)稅繳納給稅務(wù)部門。

房地產(chǎn)的稅率是按照征收對(duì)象的估價(jià)（估值）而不是市場(chǎng)價(jià)（市場(chǎng)值）計(jì)算的。房地產(chǎn)的估價(jià)只用于計(jì)算稅率，通常與市場(chǎng)價(jià)成比例，但是通常會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)。各地的估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)可以相差很大。在美國(guó)，估值與市場(chǎng)價(jià)的比率最低的地區(qū)包括密西西比州的一些地區(qū)，估價(jià)大約是市場(chǎng)價(jià)的10%。在比率最高的地區(qū)，比如馬薩諸塞州的一些地區(qū)，估價(jià)可以是市場(chǎng)價(jià)的100%。房地產(chǎn)的估價(jià)通常由地方政府估價(jià)辦公室計(jì)算更新，通常每年更新一次。

雖然房地產(chǎn)的正式稅率是按照稅額占估價(jià)的比例來(lái)計(jì)算的，但是有效稅率這個(gè)概念有助于我們橫向比較各地的房地產(chǎn)稅率。所謂有效稅率，就是房地產(chǎn)稅額占房地產(chǎn)市場(chǎng)值的比例。2020年美國(guó)51個(gè)州（包括首都華盛頓特區(qū)）平均個(gè)人住宅的有效稅率在0.28%（夏威夷）到2.49%（新澤西）之間，中位數(shù)是佐治亞州的0.92% 。按照這些有效稅率，一棟市價(jià)20萬(wàn)美元的住宅，每年的稅額在560美元到4980美元之間。

我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的短期效應(yīng)分析

短期模型

我們假定經(jīng)濟(jì)總量，包括居民的可支配收入，在短期內(nèi)不變。在這個(gè)前提下，我們的短期模型主要研究房地產(chǎn)有效稅率（房地產(chǎn)稅占房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的百分比）如何影響居民住宅價(jià)格。模型中房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的主要影響渠道是房地產(chǎn)稅對(duì)居民其他房地產(chǎn)消費(fèi)（按揭支出）的擠出效應(yīng)。為簡(jiǎn)化分析，我們的模型采用了一系列通用的假設(shè)，包括市場(chǎng)僅含單個(gè)買家、單個(gè)賣家、單個(gè)可供買家不斷獲得新的貸款從而進(jìn)行自購(gòu)自賣行為的按揭市場(chǎng)，等等。本文重在通過(guò)模型說(shuō)明房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)短期影響的作用機(jī)理。在使用模型對(duì)具體城市進(jìn)行量化分析時(shí)，需要根據(jù)本地的具體情況，采用本地的數(shù)據(jù)，對(duì)模型中的變量進(jìn)行校準(zhǔn)，從而得到更符合本地實(shí)際的分析結(jié)果。

模型包含以下外生變量，并假設(shè)這些外生變量是在住房市場(chǎng)之外確定的，在短期內(nèi)不受房?jī)r(jià)或房產(chǎn)稅率的影響：

1. 居民住房總支出：本年度在住房消費(fèi)上的支出，包括按揭還款和房產(chǎn)稅繳納這兩個(gè)類目。

2.?房屋凈值：房產(chǎn)所有人的權(quán)益部分，等于房?jī)r(jià)減去按揭負(fù)債。

3. 購(gòu)房首付：本年度購(gòu)房時(shí)產(chǎn)生的首付款。

4. 按揭貸款利率：本年度住房抵押貸款利率。

5. 房產(chǎn)稅率：本年度房產(chǎn)稅額與房地產(chǎn)市場(chǎng)值的比例。此變量為自定義值，專家和各地政府可以使用我們的短期模型來(lái)研究不同的稅率對(duì)房?jī)r(jià)的不同影響。

6. 貸款年限：本年度住房抵押貸款年限（根據(jù)市場(chǎng)一般情況并結(jié)合銀行貸款政策，各城市統(tǒng)一暫定20年）。

7. 房產(chǎn)稅對(duì)住房按揭還款的擠出百分比：本年度房產(chǎn)稅的支出對(duì)住房抵押貸款年還款的擠出效應(yīng)程度，即本年度房產(chǎn)稅額的百分之幾將替代掉無(wú)房產(chǎn)稅時(shí)的住房抵押貸款年還款額。此變量也是自定義值，由專家根據(jù)各地具體情況和數(shù)據(jù)進(jìn)行校準(zhǔn)。

模型包含以下內(nèi)生變量，其由外生變量決定：

8. 房?jī)r(jià)：本年度開(kāi)征房產(chǎn)稅后新的均衡房?jī)r(jià)。

9. 年房產(chǎn)稅：本年度產(chǎn)生的房產(chǎn)稅額。

10. 抵押貸款年還款：開(kāi)征房產(chǎn)稅后的住房抵押貸款年還款額。

11. 抵押貸款年出借：開(kāi)征房產(chǎn)稅后的住房抵押貸款年出借額。

12. 房產(chǎn)稅占房產(chǎn)所有人權(quán)益的比例：房地產(chǎn)稅占實(shí)施征稅后房產(chǎn)所有人權(quán)益（新的均衡房?jī)r(jià)減去按揭債務(wù)）的比例。

13. 稅后房?jī)r(jià)變化比例：新的均衡房?jī)r(jià)與起始房?jī)r(jià)的比。

本模型的關(guān)鍵假設(shè)是，在短期內(nèi)“1. 住房總支出”為固定值，且僅包括“9. 年房產(chǎn)稅”和“10. 抵押貸款年還款”這兩個(gè)類目。由于這一假設(shè)，更高的房產(chǎn)稅率將增加居民的房地產(chǎn)稅支出，從而擠出抵押貸款支付。值得注意的是，居民的房產(chǎn)稅支出未必會(huì)以一對(duì)一的比例抵消他們?cè)诘盅嘿J款上的支出。也就是說(shuō)，居民房地產(chǎn)稅的支出也可能通過(guò)減少其他生活消費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)。因此，我們的模型包含了“7. 房產(chǎn)稅對(duì)住房按揭還款的擠出百分比”這一變量。但整體上看，房產(chǎn)稅的征收必然會(huì)影響購(gòu)房者在抵押貸款上的預(yù)算，降低購(gòu)房者能夠負(fù)擔(dān)的抵押貸款總額，從而降低市場(chǎng)均衡時(shí)的房?jī)r(jià)。

本模型的重點(diǎn)在于如何將內(nèi)生變量與外生變量聯(lián)系起來(lái)，特別是“8. 房?jī)r(jià)”“13. 稅后房?jī)r(jià)變化比例”與“5.?房產(chǎn)稅率”“7. 房產(chǎn)稅對(duì)住房按揭還款的擠出百分比”之間的關(guān)系。各個(gè)城市均可將自身的指標(biāo)值代入模型中，分析在不同的房產(chǎn)稅率和擠出比率下房?jī)r(jià)可能的變化情況。

短期模型分析結(jié)果

我們使用公開(kāi)數(shù)據(jù)對(duì)9個(gè)城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、南京和武漢）的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了量化分析，得到了不同場(chǎng)景（不同的房地產(chǎn)稅率和擠出百分比）中房?jī)r(jià)的變化。比如說(shuō)，假定（1）房地產(chǎn)稅率為0.5%，（2）一半的房地產(chǎn)稅會(huì)擠出按揭支出，我們的短期模型顯示居民住房?jī)r(jià)格會(huì)有如下變化：北京為-2.85%;上海、廣州、深圳、天津和杭州均為-2.97%;重慶為-2.80%;南京和武漢為-2.91%。以北京和上海為例，房?jī)r(jià)與上述兩個(gè)變量之間的關(guān)系如圖1、圖2所示。圖中的“擠出比率”即為模型中的變量7。

9個(gè)城市在不同房產(chǎn)稅率、不同擠出比率下的稅后房?jī)r(jià)變化比例的圖表均與圖1、圖2相似，均顯示了同樣的規(guī)律，即房產(chǎn)稅率越高，擠出比率越大，居民住宅價(jià)格就下跌得越多。每個(gè)城市的具體結(jié)果我們就不在此一一報(bào)告了。值得注意的是，在不同的城市里，住宅價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)稅率和擠出比率的不同反應(yīng)是由這些城市各自的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（本地的外生變量）決定的。

房地產(chǎn)稅的長(zhǎng)期效應(yīng)分析

長(zhǎng)期模型

房地產(chǎn)稅的征收，實(shí)質(zhì)上是把個(gè)人收入的一部分轉(zhuǎn)移給地方政府。這種轉(zhuǎn)移對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是多方面的。我們先討論有利的影響。第一，房地產(chǎn)稅給地方政府提供了新的收入來(lái)源（為簡(jiǎn)化起見(jiàn)本文假設(shè)房地產(chǎn)稅短期內(nèi)不影響地方政府土地出讓收入），讓地方政府有更多的資源，有利于提高公共服務(wù)水平和財(cái)政支出。財(cái)政支出可以有兩種形式：一是政府投資，二是政府消費(fèi)。兩者都會(huì)直接影響地方國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）和總收入。第二，房地產(chǎn)稅造成房?jī)r(jià)降低，而低房?jī)r(jià)會(huì)減少居民對(duì)按揭貸款的需求。在金融市場(chǎng)其他方面不變的情況下，對(duì)按揭貸款需求的減少會(huì)降低利率。低利率會(huì)刺激企業(yè)和個(gè)人的投資和居民的消費(fèi)。即使利率不降低，銀行信貸的結(jié)構(gòu)也會(huì)有變化，購(gòu)房者對(duì)按揭貸款需求的降低，有利于企業(yè)更容易地得到貸款，有利于刺激企業(yè)加大投資和生產(chǎn)。

房地產(chǎn)稅對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響主要是它會(huì)擠壓居民在非房地產(chǎn)方面的消費(fèi)和其他方面的投資。由于持有房地產(chǎn)的成本增加，房地產(chǎn)稅會(huì)擠占居民在其他方面的消費(fèi)支出，從而減少GDP。房地產(chǎn)稅也可能擠占居民的存款，減少個(gè)人的投資。同時(shí)房?jī)r(jià)的降低也會(huì)減少產(chǎn)權(quán)所有人的財(cái)富，從而通過(guò)財(cái)富效應(yīng)減少居民的消費(fèi)。

從上面的定性討論可以看出，房地產(chǎn)稅的征收一方面增加了地方政府的投資和消費(fèi)，另一方面減少了居民個(gè)人的投資和消費(fèi)。因此，判斷房地產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，應(yīng)該要考慮到政府消費(fèi)和個(gè)人消費(fèi)哪一種更能提高社會(huì)福利，以及政府投資和個(gè)人投資哪一種能更有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在以上兩種效果之外，房地產(chǎn)稅的征收引起房?jī)r(jià)下降，從而減少居民對(duì)貸款的需求，有可能引起利率下降，從而刺激個(gè)人消費(fèi)以及企業(yè)和個(gè)人的投資。這個(gè)效果雖然重要，但是由于利率受貨幣政策的影響較大，而影響貨幣政策的因素太多，我們不打算在模型里詳細(xì)探討。房地產(chǎn)稅的另外一個(gè)重要效果：由于房?jī)r(jià)下降，居民購(gòu)房的貸款需求會(huì)減少，這可以給企業(yè)貸款讓出空間。這也許是相對(duì)單純的有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)效果。我們建立的長(zhǎng)期模型，主要對(duì)這個(gè)效果進(jìn)行研究。另外要注意的是，我們的長(zhǎng)期模型假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定階段，新開(kāi)發(fā)樓盤剛好補(bǔ)充折舊，所以市場(chǎng)上的房地產(chǎn)存量不變，而且房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出占地區(qū)生產(chǎn)總值的比例保持基本不變。這一假設(shè)，顯然更適用于城市化程度比較高的地區(qū)。

根據(jù)上述討論，除前述短期模型的基礎(chǔ)假設(shè)外，在長(zhǎng)期模型中新增如下假設(shè)：

1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入穩(wěn)定階段，新開(kāi)發(fā)樓盤剛好補(bǔ)充折舊，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)存量不變;

2. 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出占地區(qū)生產(chǎn)總值的比例保持基本不變;

3. 在房產(chǎn)稅征收前后，地區(qū)生產(chǎn)總值與企業(yè)貸款總量之比、居民總可支配收入與地區(qū)生產(chǎn)總值之比、住房總支出與地區(qū)居民總可支配收入之比均維持不變;

4. 由于房產(chǎn)稅所帶來(lái)的房?jī)r(jià)下降，使得居民購(gòu)房的抵押貸款減少的數(shù)額，與企業(yè)貸款增加的數(shù)額相同。

除短期模型中包含的7個(gè)外生變量外，根據(jù)上述假設(shè)，在長(zhǎng)期模型中進(jìn)一步引入6個(gè)外生變量，假設(shè)這些外生變量是在住房市場(chǎng)之外確定的，在長(zhǎng)期內(nèi)也不受房?jī)r(jià)或房產(chǎn)稅率的影響而變化。

1. 初始企業(yè)貸款總量：在征收房地產(chǎn)稅之前的，本年度企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款的總額。

2. 地區(qū)生產(chǎn)總值與企業(yè)貸款總量之比：本年度地區(qū)生產(chǎn)總值與初始企業(yè)貸款總量的比例關(guān)系。假定該比例關(guān)系在征收房地產(chǎn)稅前后保持不變。

3. 地區(qū)生產(chǎn)總值：本年度地區(qū)生產(chǎn)總值，即GDP。

4. 居民總可支配收入與地區(qū)生產(chǎn)總值之比：本年度居民總可支配收入與地區(qū)生產(chǎn)總值的比例關(guān)系。假定該比例關(guān)系在征收房地產(chǎn)稅前后保持不變。

5. 居民總可支配收入：本年度城鎮(zhèn)居民可支配收入總額。

6.?住房總支出與地區(qū)居民總可支配收入之比：本年度住房總支出（征稅前統(tǒng)計(jì)值）與地區(qū)內(nèi)居民總可支配收入的比例關(guān)系。假定該比例關(guān)系在征收房地產(chǎn)稅前后保持不變。

除短期模型中包含的6個(gè)內(nèi)生變量外，根據(jù)上述假設(shè)，在長(zhǎng)期模型中進(jìn)一步引入3個(gè)內(nèi)生變量，其由外生變量決定。

1. 征收房產(chǎn)稅后企業(yè)貸款總量：開(kāi)征房產(chǎn)稅后，企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)貸款的總額。

2. 企業(yè)貸款總量新舊比/地區(qū)生產(chǎn)總值新舊比/居民總可支配收入新舊比：開(kāi)征房產(chǎn)稅后，新的企業(yè)貸款總量、地區(qū)生產(chǎn)總值、居民總可支配收入各自與未征稅時(shí)的值之比。根據(jù)長(zhǎng)期模型的簡(jiǎn)化假設(shè)，三比例相等，故集合為一個(gè)變量。該指標(biāo)代表長(zhǎng)期情況下房產(chǎn)稅的征收對(duì)區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。

3. 征收房產(chǎn)稅后住房總支出：開(kāi)征房產(chǎn)稅后，住房消費(fèi)支出的總額。模型假設(shè)住房消費(fèi)僅包括住房抵押貸款還款、房產(chǎn)稅繳納這兩個(gè)類目。

短期模型只考慮了居民的住房總支出以及房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，且假定住房總支出不變。長(zhǎng)期模型則將住房總支出當(dāng)作內(nèi)生變量，并考慮如下因果關(guān)系：征收房產(chǎn)稅使得房?jī)r(jià)降低，從而令居民購(gòu)買二手房的抵押貸款的需求減少，這讓企業(yè)（包括房地產(chǎn)企業(yè)）貸款的總量得以增加，最終將拉動(dòng)企業(yè)產(chǎn)出與地區(qū)生產(chǎn)總值的提升;此時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)的向好通過(guò)居民收入的增加又會(huì)使得居民的住房總支出得以增加。值得注意的是，由于被擠出的按揭貸款借出額會(huì)增加企業(yè)貸款額，從而也增加地區(qū)生產(chǎn)總值和住房總支出，所以長(zhǎng)期模型的房?jī)r(jià)雖然也低于未征房地產(chǎn)稅時(shí)的房?jī)r(jià)，但是比短期模型的房?jī)r(jià)高。

長(zhǎng)期模型分析結(jié)果

我們使用各個(gè)城市的數(shù)據(jù)，在對(duì)每個(gè)城市進(jìn)行迭代計(jì)算后，可得到長(zhǎng)期模型下，各城市在不同房產(chǎn)稅率、不同擠出比率下的稅后房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化情況。比如說(shuō)，假定（1）房地產(chǎn)稅率為0.5%，（2）一半的房地產(chǎn)稅會(huì)擠出按揭支出從而造成購(gòu)買力的相應(yīng)下降，我們的長(zhǎng)期模型顯示居民住房?jī)r(jià)格會(huì)有如下變化：北京為-2.41%;上海為-2.08%;廣州為-1.76%;深圳為-1.86%;天津?yàn)?2.32%;杭州為-2.00%;重慶為-1.80%;南京為-1.95%;武漢為-2.00%。北京和上海的房?jī)r(jià)、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)圖3、圖4。其中房?jī)r(jià)變化為差額比例，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化為直接比例。

根據(jù)9個(gè)城市在不同房產(chǎn)稅率、不同擠出比率下的稅后房?jī)r(jià)變化比例情況和宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化情況，可明顯觀測(cè)到相同的規(guī)律，即房?jī)r(jià)的下跌比例和宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增大比例都與房產(chǎn)稅率和擠出比率直接相關(guān)。其次，具體的量化關(guān)系在各個(gè)城市均有不同。這是由于每個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不同造成的。

同時(shí)，將同一城市、同一征稅情況下的短期模型和長(zhǎng)期模型的均衡房?jī)r(jià)進(jìn)行比較，長(zhǎng)期模型下的均衡房?jī)r(jià)高于短期模型下的均衡房?jī)r(jià)。這說(shuō)明，雖然征收房產(chǎn)稅這一行為在長(zhǎng)期情況下依舊會(huì)降低房?jī)r(jià)，但由于住房按揭貸款需求的降低和企業(yè)融資成本的降低，宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)因此受到正面刺激，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的降低程度會(huì)低于短期。不可否認(rèn)的是，無(wú)論是在忽略居民住房支出變化的短期模型下，還是在放寬假設(shè)考慮宏觀因素的長(zhǎng)期模型下，房產(chǎn)稅征收所帶來(lái)的房?jī)r(jià)下降是顯著且持續(xù)的。

由于長(zhǎng)期模型將城市的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)納入計(jì)算，我們可以量化房產(chǎn)稅征收對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響。變量“企業(yè)貸款總量新舊比/地區(qū)生產(chǎn)總值新舊比/居民總可支配收入新舊比”反映了征收房產(chǎn)稅在長(zhǎng)期均衡后，地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的直接變化，其中地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）最能代表城市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著房產(chǎn)稅率與擠出比率的增大，各城市的GDP增長(zhǎng)額也逐漸增大，直接倍數(shù)比例呈線性增長(zhǎng)。這說(shuō)明長(zhǎng)期內(nèi)，房產(chǎn)稅的征收在降低房?jī)r(jià)的同時(shí)還有利于企業(yè)融資，因此能通過(guò)這一渠道在一定程度上促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。需要注意的是，我們的長(zhǎng)期模型并沒(méi)有考慮房地產(chǎn)稅對(duì)城市宏觀經(jīng)濟(jì)影響的其他渠道，因此本文的量化分析不能作為地方政府決策的唯一依據(jù)。

結(jié)論及政策建議

本研究使用城市級(jí)別的公開(kāi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，使用量化模型，建立了房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)價(jià)格以及地方宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（比如GDP）之間的定量關(guān)系。這種定量關(guān)系對(duì)中央以及地方政府制定合理有效的房地產(chǎn)稅，以及評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，提供了有用的支持。我們相信將短期模型和長(zhǎng)期模型結(jié)合使用能夠更加全面地反映出房產(chǎn)稅征收對(duì)房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

我們主要的分析結(jié)果如下：一是征收房產(chǎn)稅將對(duì)房?jī)r(jià)上漲有抑制作用。二是短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響大于長(zhǎng)期。三是在假定政府消費(fèi)和個(gè)人消費(fèi)對(duì)社會(huì)福利的影響相同，以及政府投資和個(gè)人投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用相同的情況下，房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的抑制能減少房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金的需求，從而讓其他行業(yè)的企業(yè)更容易地融資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴和經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)。房地產(chǎn)稅短期對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的影響還取決于免征額和房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的設(shè)定。本文的分析假設(shè)評(píng)估價(jià)就是市場(chǎng)價(jià)。若要維持短期房?jī)r(jià)的平穩(wěn)，則可以考慮提高免征額、降低有效稅率。反之效果則相反。

本文所得的量化結(jié)果顯示，無(wú)論是長(zhǎng)期還是短期，房產(chǎn)稅稅率越高以及房產(chǎn)稅對(duì)住房按揭還款的擠出比率越高，房?jī)r(jià)下降幅度將會(huì)越大，這一結(jié)論在所有城市中都得以展現(xiàn)。同時(shí)，不同的城市對(duì)房產(chǎn)稅變化的范圍具有不同的適配性，故針對(duì)不同城市的具體情況，征稅策略應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

基于以上分析結(jié)果，結(jié)合其他國(guó)家（主要是美國(guó)）的房地產(chǎn)稅實(shí)踐，我們有如下政策建議：第一，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域特異性，地方經(jīng)濟(jì)互相之間的差別，以及房地產(chǎn)稅主要由地方財(cái)政用于本地公共事業(yè)的支出（如學(xué)校、公交、市政基礎(chǔ)建設(shè)等）這三個(gè)原因，房地產(chǎn)稅率的制定以及房地產(chǎn)稅的征收，由市或者縣級(jí)政府制定比較好。各地自行設(shè)計(jì)和征收房地產(chǎn)稅，有利于各地方政府積累和交流經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)高效的具體措施進(jìn)行推廣。第二，由于房地產(chǎn)稅對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的重大影響以及稅率受征稅部門的預(yù)算直接影響，征稅部門應(yīng)該遵循“法律授權(quán)，全程透明，取之于民，用之于民”的原則，遵循法律程序，按照立法機(jī)關(guān)授權(quán)進(jìn)行征稅，并保證預(yù)算以及開(kāi)支透明。第三，房地產(chǎn)稅率的制定，應(yīng)該考慮到人民的基本生活需求以及弱勢(shì)群體的困難。建議給每個(gè)產(chǎn)權(quán)所有人一定的免稅金額或者免稅的居住面積。

（彭亮為美國(guó)賓州州立大學(xué)商學(xué)院教授。本文根據(jù)清華大學(xué)五道口金融學(xué)院資助研究項(xiàng)目改寫。本文編輯/秦婷）