如何幫新市民和青年人實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)

劉彥華

住房問題關(guān)系民生福祉。近期，多地陸續(xù)公布“十四五”時(shí)期住房發(fā)展規(guī)劃，新市民、青年人住房問題頻頻被重點(diǎn)提及，保障性租賃住房正在成為一些城市住房發(fā)展的主角之一。

新市民、青年人為何被重點(diǎn)提及？保障性租賃住房建設(shè)還有哪些問題待解？中央與地方如何形成合力？帶著一系列問題，《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者對(duì)中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任秦虹進(jìn)行了專訪。

《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)：您如何看待新市民、青年人住房難題？

秦虹：住房需求的絕對(duì)短缺已經(jīng)過去，現(xiàn)在的問題是住房供需不平衡。不平衡的突出表現(xiàn)之一就是大城市特別是人口流入和產(chǎn)業(yè)聚集的大城市住房問題比較突出。大城市住房最困難的就是新市民和年輕人，解決的辦法就是擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

很多年輕人和新市民，可能既不屬于最低收入家庭，不在公租房所覆蓋的范圍，也買不起商品房。這部分人群的住房問題如何解決，可以說是目前最大的一個(gè)難題。

所以，這次中央提出來的保障性租賃住房主要就是為了解決他們的住房問題。一是增加符合他們需求且可支付性比較強(qiáng)的租賃住房。原來大家不愿意去租，是因?yàn)樗麄兊木幼…h(huán)境比較差，并且有的城市小戶型租賃住房也比較少，新市民、年輕人租房肯定是希望租性價(jià)比比較高、面積不是很大的房子。因此保障性租賃住房設(shè)定的是以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。二是采取機(jī)構(gòu)持有、機(jī)構(gòu)建設(shè)、集中統(tǒng)一管理的方式，居住環(huán)境、居住條件會(huì)得到極大改善。

《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)：保障性租賃住房與市場(chǎng)化的租賃住房是一種什么關(guān)系？我們應(yīng)該如何去認(rèn)識(shí)現(xiàn)在的這種政策導(dǎo)向？

秦虹：中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在，但是和很多發(fā)達(dá)國(guó)家不同，我們的租房市場(chǎng)主要是以一家一戶的散租為主，缺少機(jī)構(gòu)持有、機(jī)構(gòu)管理、機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)、提供統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的集中式租賃住房。即便是蛋殼等長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)也都是采取的二房東模式，租金、租期都是業(yè)主說了算，存在很大的變動(dòng)和不確定性。中央提出發(fā)展保障性租賃住房，就是要提供這種機(jī)構(gòu)持有、機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)、機(jī)構(gòu)管理服務(wù)的租賃住房，讓租房者能夠真正安居樂業(yè)。

《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)：保障性租賃住房與以前的廉租房、公租房有什么不同？

秦虹：廉租房和公租房都是保障房的一種，前幾年廉租房已經(jīng)并入了公租房。

保障性租賃住房與公租房最大的不同主要有三點(diǎn)：一是公租房的建筑面積設(shè)定的是40平方米以下，保障性租賃住房建筑面積設(shè)定是70平方米以下;二是公租房主要針對(duì)的是雙低特困人群，也就是家庭收入低、住房面積也低的人群，而保障性租賃住房沒有收入門檻，沒有戶籍門檻，只要是在本地就業(yè)的年輕人，不管掙多少錢，只要沒房子，就可以去申請(qǐng)租住;三是公租房是政府投資，而保障性租賃住房是社會(huì)投資、企業(yè)投資、市場(chǎng)化投資。

《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)：保障性租賃住房的盈利問題如何解決？

秦虹：之所以擔(dān)心它不盈利，是因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格高、租金低，所以政府對(duì)保障性租賃住房采取了一系列措施。主要可以分為兩類：一類是降低資產(chǎn)的價(jià)格。資產(chǎn)貴在哪里，主要是貴在土地上。因此如何通過降低地價(jià)來降低它的租金是關(guān)鍵。為此，中央提出了可以利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房;可以將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房;可以將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，等等。另一類是中央給了很大的稅收政策優(yōu)惠。如此一來，地價(jià)便宜了，稅收優(yōu)惠了，它的租售比也就趨于合理了。

《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)：解決大城市住房難題，中央和地方如何形成合力？

秦虹：關(guān)于集體建設(shè)用地怎么用、企事業(yè)單位自有土地怎么用、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地怎么用等問題，中央已經(jīng)破除了政策限制，給出了明確的政策規(guī)定，地方的責(zé)任就是真真正正落實(shí)好政策，讓更多的人受惠。