德國人為何愛租房

于靖園

福利，德國政府每年對居民提供相當(dāng)數(shù)量的房屋補貼，按照家庭人口等指標(biāo)制定居住標(biāo)準(zhǔn)，如果收入水平不能達到租金要求，政府會發(fā)放補貼，補足差價部分。每年發(fā)放的住房補貼大概占GDP的1.2%左右。

對于大部分年輕人，尤其是在一二線城市奮斗的打工人來說，買房之前基本上都要經(jīng)歷“租房”這一過程，但是在租房的道路上也滿是困難。首先是高昂的租金。58同城、安居客發(fā)布的2021年《9月重點城市租房趨勢報告》顯示，一線城市中北京平均租金高達6469元/月。除此之外，還要面對租房市場魚龍混雜、質(zhì)量良莠不齊等問題。

房地產(chǎn)市場的“德國模式”，一直以來被很多專家認為是我國可借鑒的經(jīng)驗，并引發(fā)廣泛的討論。那么，德國對于住房租賃市場又有著怎樣的管理規(guī)范呢？

房租管制政策為底

“德國實施的‘政府主導(dǎo)、市場參與模式，保障了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”東亞前海證券研究所宏觀固收首席分析師鄭嘉偉撰文指出，德國作為歐洲人口最多的國家，也曾是全球房荒最嚴重的國家之一。不同于英美發(fā)展模式，德國政府更加強調(diào)房地產(chǎn)市場社會福利屬性，采取了多種行之有效的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場。目前德國家庭住房自有率僅為40%，60%的家庭是租房居住，并且接近80%的年輕人都屬于“租房族”。

德國政府重視租賃市場法律法規(guī)建設(shè)，法規(guī)中對租房合同和租金都進行了詳盡規(guī)定，?對租金核算也有嚴格標(biāo)準(zhǔn)。如房東的房租超過“合理房租”20%，就構(gòu)成違法行為，超過50%就構(gòu)成犯罪行為。這些法規(guī)保護了租戶合法權(quán)益，租房的安全感等同于買房。

演員黃景瑜曾在綜藝節(jié)目里聊起他的租房經(jīng)歷時稱，“房租一年漲1000元”。而演員陳學(xué)冬，由于不愿意讓房東“坐地起價”的目的得逞，不得已一年搬一次家，只要房東漲房租，他就直接搬走。

住建部政策研究中心研究員鐘庭軍介紹，鑒于房租有過快上漲趨勢，德國此前新出臺了租金剎車政策，進一步限制租金漲幅，將3年20%漲幅縮小至3年15%漲幅。該政策由各州選擇執(zhí)行，目前德國各州共有350個區(qū)在執(zhí)行這項新規(guī)定。有的大城市還通過租金指數(shù)控制房租。租金指數(shù)由德國當(dāng)?shù)卣块T與房屋租賃中介機構(gòu)、房東和房客協(xié)會等市場自律組織綜合考慮租賃住房的基本情況，如地理位置、房屋質(zhì)量等，以及其他特殊因素確定。

“盡管租金管制打著保護租房者權(quán)利的旗號，受到租房者的擁護，但我們必須看到，租金管制是有代價的。”空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)表示了他對德國此項政策的擔(dān)憂。他指出，荷蘭、法國等其他歐洲國家也實行了類似于德國的租金管制法律，卻抑制了住房供給;而奧地利，盡管租賃的3/4是由國家規(guī)定，但是租金近幾年急劇上升，使得租金管制形成了監(jiān)管灰色區(qū)域。

保障承租人利益為首

其實除了租金管制政策，德國房屋租賃市場的平穩(wěn)更得益于一套“組合拳”。

首先，在住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，租賃供應(yīng)是主體。二戰(zhàn)結(jié)束后，德國的城市飽經(jīng)戰(zhàn)火，百廢待興，亟須重建和復(fù)興。為解決公共住房和財政資金緊缺的問題，德國主要致力于引導(dǎo)民間資金參與到公共住房供應(yīng)體制中來。一方面通過法規(guī)強制規(guī)定，另一方面通過提供貸款擔(dān)保、免息貸款、免稅以及放寬貸款年限等一系列政策優(yōu)惠，促使私人開發(fā)商代替政府建造了大量“福利住房”。幵發(fā)商建好的住房在最初的30年內(nèi)必須以低于市場租金的水平出租給政府指定的低收入人群，由此私人開發(fā)商成為德國公共住房的主要提供者。也因此，德國租賃房源相對充足。“二戰(zhàn)”以來，德國共建設(shè)1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，而德國總?cè)丝诓?100萬。

其次，保障承租人利益，是維護住房租賃市場的一個重要條件。在德國工作生活多年的中德文化交流工作者王鐸告訴記者，在德國，按照《住房租賃法》的規(guī)定，一般的房租合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求。但不允許出租者主動收回房屋，除了幾種特殊的情況，如承租者不按時繳納房租，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房，房屋所有人不得因為其他租房者愿意支付更高的租金而與現(xiàn)有承租者解除合同。

保障承租人利益，德國的政策對于我國是很好的啟示。原國家房改課題組組長、中房集團公司前董事長孟曉蘇就曾指出，我國住房租賃市場發(fā)展遲緩，有住房制度的因素，現(xiàn)行租房制度存在著諸多問題，比如缺乏長期穩(wěn)定性，房東可能隨時終止租賃合同;也無法按照居住者的意愿進行裝修與維護，因為房子不是自己的。在他看來，未來發(fā)展住房租賃市場，我們還要在住房制度設(shè)計上下功夫，避免現(xiàn)有租房問題，比如改變租賃合同一年一簽的方式，政府可以用減稅和補貼等措施，鼓勵出租方根據(jù)租房者的需要，采用長期合同進行租賃。

的確，德國政府每年對居民提供相當(dāng)數(shù)量的房屋補貼，按照家庭人口等指標(biāo)制定居住標(biāo)準(zhǔn)，如果收入水平不能達到租金要求，政府會發(fā)放補貼，補足差價部分。雖然購買住房的家庭也可以申請補貼，但是90%以上的補貼由租房者獲得。約10%的承租者都能獲得住房補貼，而只有1.2%的自有住房者獲得這項補貼。每年發(fā)放的住房補貼大概占GDP的1.2%左右。

在德國，政府補貼是低收入者租房的重要保障。德國人普遍持有一種觀點：“即便房屋市場從總體上講是供需均衡的，但仍有一些家庭無法依托本人的能力取得相應(yīng)的住房?！?h3>嚴控投機炒房為核

去年，《中共中央?國務(wù)院關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》明確提出改革住房公積金制度，引發(fā)廣泛關(guān)注和討論。

其實，德國的住房儲蓄制度也有著固定利率、低息互助的特點。德國住房儲蓄制度是一種封閉運轉(zhuǎn)的融資系統(tǒng)，獨立于德國資本市場，存貸款利率不受資本市場供求關(guān)系和通貨膨脹等利率變動因素的影響。固定利率的優(yōu)勢是，居民還貸額固定、明確，因而對居民有相當(dāng)大的吸引力，這與我國現(xiàn)行的公積金制度基本一致。

然而，德國政府還提供了儲蓄獎勵和購房獎勵。低收入居民參加住房儲蓄可以得到政府的獎勵，對于通過住房儲蓄進行的建房活動，政府還給予貸款總額14%的貸款補助。

此外，嚴厲打擊房地產(chǎn)投機也是德國穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的利器。據(jù)鄭嘉偉介紹，德國用于出售的房地產(chǎn)，首先要繳納評估價值1%到1.5%的不動產(chǎn)稅;房屋買賣還要繳納3.5%交易稅;如果通過買賣獲得盈利，?還要繳納15%差價盈利稅;對投資者房租收入征收25%所得稅。稅收大大限制和壓縮了德國炒房者“低買高賣”的利潤空間，同時也抑制了德國人投資買房的需求。

“德語里有句諺語叫：‘流動性重于利潤?！蓖蹊I說，德國的年輕人更期望體驗不同的生活，不愿把自己“固定”在某個地方。有些人即使自己擁有住房，也可能因為工作或其他機遇等原因，把房子租給別人住。而德國很多老人在退休后，由于依然有“多看看世界的夢想”，或者覺得不再擁有一年三季從事花園修整工作的體力，而將房產(chǎn)租售給更年輕家庭。他們則會用這筆錢，買或租一處公寓房，手中也擁有更多的錢用來旅行或享受晚年生活。

其實，并非是這種“自由生活”的意識催生了德國的房地產(chǎn)市場規(guī)范與政策，反而是房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)給了“人生流動”意識堅實的保障。

的確，努力打拼的奮斗者，不應(yīng)該再被房租絆住手腳。擺脫了房子壓力后，奮斗者才能更好地生活，并對未來充滿希望。

（本刊記者李慧君對本文亦有貢獻）