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    南昌房地產(chǎn)投資收益率研究

    2012-04-29 22:33:32熊航
    商場現(xiàn)代化 2012年28期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資南昌

    [摘要]本文介紹中國房地產(chǎn)價格上漲的普遍原因,并解讀國家出臺的相關(guān)政策,并以南昌為例計算房地產(chǎn)投資的投資收益率。

    [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資 南昌 房地產(chǎn)調(diào)控政策

    一、引言

    2010 年11 月,上海的平均房價高達(dá)23401元,北京也超過了20000元。房價的不斷上漲使最基本的住房需求成為人民生活的巨大壓力,住房問題成了居民的巨大負(fù)擔(dān)。為此,國家頻頻出臺相關(guān)措施平衡住房市場,如2005 年的“國八條”、2006 年的“國六條”、2010 的“新國十條”,旨在堅決遏制部分城市住房價格的過快上漲,但是從效果上看,調(diào)控并沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

    下面,我們就2010年的政策背景及看法做以下歸納。

    二、相關(guān)地產(chǎn)政策解讀

    1.房價現(xiàn)狀成因分析

    (1) 從2004年開始,全國房價經(jīng)歷了快速上漲的過程。我們認(rèn)為最大的推手來自于地方政府。1994年分稅制改革之后,以增值稅為代表的流轉(zhuǎn)稅被中央政府所掌握,地方政府能夠留下的流通環(huán)節(jié)稅收非常有限。但是地方政府之間GDP和城市建設(shè)又成為地方官員考核升遷的重要內(nèi)容。土地出讓金開始逐漸成為地方政府最大宗的資金來源。地方政府的動力主要體現(xiàn)在:1、土地供給由地方政府壟斷;2、招拍掛制度導(dǎo)致的拍賣價格畸高;3、地方財政的土地依賴。

    (2)上世紀(jì)80 年代美國銀行業(yè)危機中, 房地產(chǎn)信貸損失就是銀行倒閉的重要原因。20 世紀(jì)90 年代以來, 日本泡沫經(jīng)濟破滅和亞洲金融危機,房地產(chǎn)泡沫的破裂都扮演著非常重要的角色。進(jìn)入21 世紀(jì), 國際低利率與較多的流動性使得主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)價格不斷攀升,如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)急劇調(diào)整, 這些國家的銀行體系資產(chǎn)質(zhì)量會迅速下降, 經(jīng)濟金融將受到嚴(yán)重沖擊。我國房地產(chǎn)價格經(jīng)歷過快速上漲,如果不能有效控制無序上漲,則很可能導(dǎo)致金融體系風(fēng)險的出現(xiàn)。

    2.2010年出臺政策以及后續(xù)政策解讀

    (1)2010年中央出臺一系列政策進(jìn)行房價調(diào)控。但我們可以發(fā)現(xiàn)政策主要圍繞一個主題:抑制房價過快上漲。顯然這點是從保障民生的角度分析,當(dāng)然也是平衡各方利益的結(jié)果。我們認(rèn)為核心的解讀應(yīng)該是“過快”。也就是說從財政,民生,GDP等幾個方面考慮,房價上漲顯然是符合各方利益的,但需要打擊的是投機炒作導(dǎo)致的過快上漲。那么我們認(rèn)為在未來對房價的評估中對房價上漲的大趨勢仍然應(yīng)當(dāng)具有充分信心。

    (2)中央的系列政策中明確提到要積極推進(jìn)房產(chǎn)稅的征收。從長遠(yuǎn)看,我們認(rèn)為房產(chǎn)稅的征收其實是地方政府財政模式的又一次大洗牌。在2015年~2020年間中國的人口紅利在逐漸消失,人口城鎮(zhèn)化程度基本上可以提高到50%左右。從人口結(jié)構(gòu)而言,大部分農(nóng)村青壯年實際上已經(jīng)完成了城市化,老人城市化的動力非常弱,以城市化為代表的人口遷移在逐步完成。那么城市的土地開發(fā)將由現(xiàn)在的凈增土地建房為主變?yōu)楦屡f房為主,更新成本陡然提高,舊有的土地財政政策難以為繼。以征收存量地產(chǎn)為代表的房產(chǎn)稅勢在必行。因此,我們認(rèn)為2015年左右房產(chǎn)稅將逐步開始全面推進(jìn)。

    3.未來政策走勢的判斷

    (1)針對解讀第1條,我們認(rèn)為當(dāng)局的現(xiàn)階段調(diào)控步驟,首先是打擊成交量,讓火熱的市場逐漸降溫。政府冷卻市場的目的達(dá)到的情況下,那么下一步我們認(rèn)為就應(yīng)該引導(dǎo)開發(fā)商少量降價以溫暖市場,提升成交量,在成交量溫和放大的過程中,逐漸出臺偏暖的政策引導(dǎo)房價逐步,緩慢的回升和上漲,控制節(jié)奏和力度才是此次調(diào)控的終極目的。

    (2)房產(chǎn)稅的推出勢在必行,那么我認(rèn)為房產(chǎn)稅的出臺很有可能是針對第二套,第三套及以上的囤房投機行為。我們需要判斷的是房產(chǎn)稅征收以后,對于普通商品房的價格走勢的影響。我認(rèn)為房價應(yīng)該是有升有降,位于市中心或者繁華街區(qū)的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商品房價格可以繼續(xù)上升,因為房產(chǎn)稅可以非常輕易的加入到租金中從而給房價以有力的支撐,而租售比過大,總價過高的房產(chǎn)則極易下跌。

    二、南昌房地產(chǎn)投資收益率研究

    1.假設(shè)

    (1)我們選取兩個具有代表性的地段樣本。就南昌地域而言,選取紅谷灘和以八一廣場為中心的周邊的西湖區(qū),也就是南昌市拆遷標(biāo)準(zhǔn)中的一類地區(qū)。

    (2)由于房地產(chǎn)交易并不存在類似于股市的標(biāo)準(zhǔn)化交易,各套房子戶型,周邊環(huán)境和細(xì)節(jié)都是不可完全替代的,為了讓假設(shè)得以成立,對于各地段的房價參考主要以均價為主。均價相同的商品房周邊大致環(huán)境并不至于相差很遠(yuǎn),在實際投資中,投資者能夠選取的房型在預(yù)算范圍內(nèi)理性選擇。

    2.相關(guān)數(shù)據(jù)分析

    2010年一季度住房均價研究:東湖區(qū)平均6719元/平米、西湖區(qū)4745元/平米、紅谷灘新區(qū)6562元/平米。

    南昌的高價房主要集中于東湖,西湖,青山湖,青云譜,紅谷灘五個區(qū),并且老城區(qū)主要集中在東湖,西湖,青山湖,青云譜這四個區(qū)域

    同比上漲幅度而言以紅谷灘上漲最高,為63.06%。東湖區(qū)和青云譜區(qū)分別有30%左右的漲幅。青山湖區(qū)漲幅近20%。西湖區(qū)最低,只有1%。我認(rèn)為主要原因在于南昌市樓盤分布狀況。2009年房價上漲,主要集中于一手房價格的暴漲,二手房相對比較穩(wěn)定。從樓盤分布圖可以印證這一點。紅谷灘新樓盤數(shù)量最多,東湖區(qū)次之,青云譜區(qū)相對較少。而較遠(yuǎn)的區(qū)域漲幅也有近30%。但在這里不作主要討論。

    3.房租均價分析及說明

    我們從搜房網(wǎng)上就兩個板塊隨機搜索了35個樣本,并計算出他們的租金均價,調(diào)查顯示西湖區(qū)每平米租價為13.32元,紅谷灘新區(qū)為17.73元。我們發(fā)現(xiàn)兩個現(xiàn)象:

    (1)紅谷灘的裝修以高檔裝修為主,簡單裝修為輔。而西湖區(qū)的裝修中豪華裝修卻只占37%。紅谷灘的每套房型平均面積為100平方米,而西湖區(qū)只有83平方米,紅谷灘高20%。紅谷灘每套房平均房租總價為1770元,而西湖區(qū)只有1105元,紅谷灘高60%。單面積房租均價紅谷灘高33%。

    (2)紅谷灘有租戶打出大量房源和可租可售,但是西湖顯然沒有這樣的告示。

    另外,紅谷灘幾乎全部是小區(qū)房齡不超過10年,而西湖區(qū)房屋房齡卻參差不齊。

    4.具體分析

    (1)純理論收益率分析。在此情況下以首付40%為例;杠桿比例為2.5;貸款30年;總價固定在726200元的房產(chǎn);月租收入分別為:西湖區(qū)1980元,紅谷灘區(qū)1773元。

    (2)含有大、小戶型的假設(shè)。在此情況下以首付40%為例;杠桿比例分別為西湖區(qū)2.44,紅谷灘區(qū)2.5;貸款30年;總價分別為西湖區(qū)710062元,紅谷灘區(qū)726200元的房產(chǎn);月租收入分別為:西湖區(qū)1936元,紅谷灘區(qū)1773元。

    在實際房產(chǎn)買賣中,西湖區(qū)住宅多以100平米以下住宅居多,而紅谷灘以100平米左右的戶型居多?;阪i定首期投資原則下,我認(rèn)為購買多套小兩居室住房會比直接購買和紅谷灘一樣的戶型更有優(yōu)勢,體現(xiàn)如下:1、總價低,如果市場不景氣,尤其是房地產(chǎn)交投不旺的情況下,小總價住宅無疑更容易拋售。2、小兩居在對外出租的時候,因為單套租金相對便宜,可以更加容易的租售出去,從而降低空置期。3、受政策影響,兩套房首付比例不同,所以杠桿比例會有略微差異。

    我們注意到在此情況下,假設(shè)首付,年限一樣的住房。西湖區(qū)買房兩套的杠桿比例會略低于紅谷灘一次性購買一套,但是降低非常低,這是政策下必須接受的下降。

    (3)含有大、小戶型并且考慮空置率的假設(shè)。在此情況下以首付40%為例;杠桿比例分別為西湖區(qū)2.44,紅谷灘區(qū)2.5;貸款30年;空置率分別為西湖區(qū)為0,紅谷灘區(qū)35%;總價分別為西湖區(qū)710062元,紅谷灘區(qū)726200元的房產(chǎn);月租收入分別為:西湖區(qū)1936元,紅谷灘區(qū)1152元。

    在實際房地產(chǎn)交易中,由于西湖區(qū)位于老城區(qū),并且接近核心商業(yè)區(qū),就業(yè)機會旺盛,配套設(shè)施齊備。如果購入的是小戶型,單套租金總價并不高,因此在實際操作中,主要問題在于租金的高低而不在于是否會空置,因此不考慮空置率問題。而紅谷灘位于新城區(qū),無明顯核心CBD,交通相對不便,而且新樓盤集中,供應(yīng)量比較大。由于房齡和裝修普遍較新,房租單套總價平均在1700左右,要求人員相對收入高端,而收入高端人群的租房需求相對較低。另外,新城區(qū)樓盤普遍有不同程度的空置情況,在實際購房中相對很難保證房租產(chǎn)生現(xiàn)金流入的不中斷。我們假設(shè)一個大概空置率(35%左右),并將其折現(xiàn)入房租收入中,結(jié)果會拉低房租收入。

    三、總盈利分析

    1.在最保守的情況下,如果房產(chǎn)和房租的收益都不變,那么30年后,可以直接賣掉房子,獲得大約300%的利潤。而30年復(fù)利計息如果要獲得此收益,大約需要年平均4.75%年平均利息率。公開市場中,現(xiàn)階段30年期國債利率大約為4.02%,但是實際上這個收益并不復(fù)利,個人投資者也很難購買。

    2.在居民收入持續(xù)提高的背景下,實際上各種物價都保持著上漲的態(tài)勢,而銀行利率波動相對不大,那么在未來30年中,房租通常向上,也就是說投資西湖區(qū)的房產(chǎn)很有可能在不長的時間內(nèi)凈現(xiàn)金流可以變正流入,而紅谷灘投資相對會慢一些。

    3.房價上漲中利用杠桿取得的超額收益

    四、小結(jié)

    從上述三個模型分析,我們逐漸放松假設(shè)并使之更加接近于現(xiàn)實情況。我們發(fā)現(xiàn):在付出相同首付和相同杠桿比率的情況下,西湖區(qū)的房產(chǎn)產(chǎn)生的每月凈現(xiàn)金流出可以控制在大約100-150元左右,如果相對稍微降低杠桿比例,則即可實現(xiàn)現(xiàn)金流量的自償性,那么此類資產(chǎn)就逐漸變?yōu)橐环N完全無現(xiàn)金流出的干凈資產(chǎn)。

    但是我們看紅谷灘板塊就可以發(fā)現(xiàn)。在實際操作中如果存在比較大的空置率,那么雖然單套房租收入較高,但是算上空置率攤薄,則現(xiàn)金流會變差,而且房屋單價較高,總價較高,資產(chǎn)的退出靈活性相對而言無法保證。

    由此我們可以看出,紅谷灘的房產(chǎn)具有相對較高的現(xiàn)金流波動性和較低的退出靈活性,但是如果作為投機性購入,因為房產(chǎn)年份較新,而且屬于熱點板塊,收益率會比較高,但是風(fēng)險也大。而西湖區(qū)板塊的房產(chǎn)有充分的現(xiàn)金流作保障,并且退出靈活性很高,接近核心CBD。但房屋普遍較老,房齡較長,具備長期升值空間,但是短期波動性不大。

    如果投資者具有完全無壓力的首付資金;風(fēng)險耐受度非常之低;希望在長期過程中獲得超過市場平均水平的超額穩(wěn)定利潤;希望在持有房產(chǎn)時保證基本無每月現(xiàn)金凈流出。那么我認(rèn)為選擇西湖區(qū)的房產(chǎn)投資策略是適當(dāng)?shù)摹?/p>

    參考文獻(xiàn):

    [1] 南昌租房網(wǎng)-搜房網(wǎng). http://rent.nc.soufun.com,[N],2010

    [2] 丁軍.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本出路在于體制改革,[J],技術(shù)經(jīng)濟與管理研究,2010,(10),1

    [3] 張曉晶,孫濤. 中國房地產(chǎn)周期與金融穩(wěn)定,[J],經(jīng)濟研究,2006,(1),1

    [4] 周文興,林新朗.中國住房價格與城市化水平的關(guān)系研究,[J],重慶大學(xué)學(xué)報,2012,(5),1

    作者簡介:熊航(1986-),男,漢族,江西南昌市人,金融學(xué)碩士,單位:江西財經(jīng)大學(xué),研究方向:資本市場風(fēng)險管理。

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