商業(yè)銀行抵押貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)及其管控

文/黃明富（平安銀行深圳分行）

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，人們的消費(fèi)模式更加多元化，融資貸款需求不斷增加，貸款成為多數(shù)企業(yè)和個(gè)人的選擇。為了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，規(guī)避不良貸款的產(chǎn)生，抵押貸款因?yàn)樵诎踩苑矫娴膬?yōu)勢(shì)成為商業(yè)銀行首選。但是，由于部分客戶經(jīng)理對(duì)抵押的法律知識(shí)了解不夠全面，缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，貸款雖然辦理了抵押，但是形同虛設(shè)，給銀行帶來了不可挽回的損失。

一、商業(yè)銀行抵押貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）大宗抵押物無法分割和處理

大宗抵押物通常指的是整棟的商場(chǎng)或者大廈等，因?yàn)槲飿I(yè)的購買需要大量的資金，一次性買斷的客戶較少且不容易進(jìn)行變現(xiàn)，處理較為困難或者處置價(jià)格相較于評(píng)估價(jià)格而言較低。針對(duì)整棟抵押物進(jìn)行分層抵押或者分割抵押的情況下，假如沒有獨(dú)立的通道，無法合法進(jìn)行分享或者分?jǐn)傉麠澐慨a(chǎn)所應(yīng)當(dāng)具有的各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施和權(quán)益，就會(huì)給處置帶來巨大的困難。此外還可能具有以下幾種情況：存在獨(dú)立的房產(chǎn)權(quán)證不能保證存在獨(dú)立可供利用的房產(chǎn)。存在多套無法進(jìn)行處置的房產(chǎn)，成因是房產(chǎn)不能單獨(dú)進(jìn)行分割利用，比如一個(gè)面積為三百多平方米的店面，同時(shí)存在超過三個(gè)的擁有者，各自擁有房產(chǎn)權(quán)證，牽扯到的其他兩人與抵押貸款沒有關(guān)聯(lián)，就無法對(duì)有關(guān)的房產(chǎn)進(jìn)行分割或者拍賣[1]。大商場(chǎng)周圍的面積較小的店鋪，由于交通和人流量都取決于大商場(chǎng)的經(jīng)營情況，假如大商場(chǎng)經(jīng)營狀況不佳，并且店鋪和商場(chǎng)抵押給了不同的商業(yè)銀行，在進(jìn)行處置時(shí)就會(huì)造成小店鋪沒有合適的買家。工業(yè)企業(yè)在進(jìn)行分割抵押過程中，抵押物的價(jià)值大幅下降，假如沒有獨(dú)立的通道或者無法利用公用道路和設(shè)備，就會(huì)難以處置。不在工業(yè)園區(qū)內(nèi)的廠房，其道路設(shè)置不合理或者產(chǎn)業(yè)沒有形成一定的規(guī)模，就會(huì)影響其變現(xiàn)能力。

（二）房產(chǎn)抵押存在限制轉(zhuǎn)讓的條款

抵押物在流通方面的屬性會(huì)對(duì)其抵押價(jià)值存在直接影響，隨著我國新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入以及經(jīng)濟(jì)適用房的持續(xù)推廣，許多銀行將拆遷安置房都納入了抵押范圍，這些房產(chǎn)雖然擁有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，但是因?yàn)槠渫恋匦再|(zhì)屬于國有劃撥或者集體土地，產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中會(huì)附加一定的限制條款，規(guī)定其幾年內(nèi)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者需要繳納額度較高的土地出讓金，這些限制性條款在產(chǎn)權(quán)登記簿中有時(shí)不會(huì)進(jìn)行明確的備注。另外，像深圳等部分城市為了支持高新技術(shù)企業(yè)或招商引資的需要，興建了軟件產(chǎn)業(yè)基地、科技生態(tài)園、軟件園等產(chǎn)業(yè)用房，由于政府豁免了大部分地價(jià)，規(guī)定購買此類房產(chǎn)的購買對(duì)象必須滿足政府或開發(fā)商規(guī)定的條件，且轉(zhuǎn)讓必須報(bào)政府特定部門審批，同時(shí)受讓房產(chǎn)的企業(yè)也必須滿足這些條件，這會(huì)給銀行處置抵押物帶來困擾?？蛻艚?jīng)理在進(jìn)行權(quán)證的審核與查驗(yàn)時(shí)要對(duì)備注進(jìn)行查看，在實(shí)地考察和辦理抵押登記過程中要對(duì)抵押房產(chǎn)是否存在這一情況進(jìn)行詢問。物權(quán)法中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬問題的依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是證書登記的重要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)跟不動(dòng)產(chǎn)登記簿相同[2]。記載存在差異的情況下，除非有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確實(shí)存在錯(cuò)誤，均以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為標(biāo)準(zhǔn)。

（三）銀行在進(jìn)行抵押物處理時(shí)存在不利條件

該類風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，由于拍賣標(biāo)的受到司法機(jī)關(guān)查封而不能及時(shí)交付。在借款人和抵押人為同一對(duì)象的情形中，假如抵押人負(fù)有多項(xiàng)債務(wù)，其向銀行提出對(duì)抵押物進(jìn)行處理的申請(qǐng)以后，抵押物還沒有進(jìn)行拍賣成交以前受到司法機(jī)關(guān)的處理，通常會(huì)造成拍賣物不能按照預(yù)定日期交付，銀行作為標(biāo)的處理的委托方需要承擔(dān)無法及時(shí)交付的違約責(zé)任。另一方面，抵押權(quán)利的核心內(nèi)容是抵押權(quán)人能夠享受到優(yōu)先的賠償權(quán)利，然而銀行需要對(duì)抵押物上存在的各項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行有效的審核，不然銀行可能既使享受到抵押權(quán)但仍會(huì)在分配時(shí)無法享受價(jià)款。優(yōu)先于抵押權(quán)的主要是欠繳在抵押之前的稅收優(yōu)先權(quán)，劃撥土地的土地出讓金的優(yōu)先權(quán)，航空器材或者船舶的優(yōu)先權(quán)及留置權(quán)（優(yōu)先權(quán)是指：援救的報(bào)酬及保管維護(hù)的必需費(fèi)用，需要在終了之日起3個(gè)月內(nèi)向主管部門登記，或債權(quán)人、債務(wù)人雙方已經(jīng)達(dá)成協(xié)議的，或有關(guān)此項(xiàng)債權(quán)的訴訟已經(jīng)開始的，優(yōu)先權(quán)為倒序原則，即后發(fā)生的債權(quán)先受償，優(yōu)先權(quán)只能通過法院扣押產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)才能實(shí)現(xiàn)。留置權(quán)是指：因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同的債權(quán)人依法有權(quán)留置，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣而實(shí)現(xiàn)），抵押形成以前的承租權(quán)以及非公益項(xiàng)目的工程價(jià)款（含施工裝修裝飾等）優(yōu)先權(quán)（以約定竣工之日或?qū)嶋H竣工之日起6個(gè)月內(nèi)）。

二、抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)狀和抵押人的信息進(jìn)行調(diào)查

銀行進(jìn)行抵押貸款辦理前需要對(duì)抵押物當(dāng)前的情況、抵押人信息的準(zhǔn)確性和合規(guī)性進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)要對(duì)抵押房產(chǎn)或者大廈商場(chǎng)等的已投入使用的實(shí)踐和實(shí)際情況進(jìn)行核實(shí)。在進(jìn)行抵押登記的辦理過程中，需要對(duì)有關(guān)信息進(jìn)行全面的核實(shí)和比對(duì)，并通過申請(qǐng)人進(jìn)行佐證。在實(shí)際操作中，抵押物拆遷或者通道打通的情況較為多見，抵押物需要具備一定的流通性和獨(dú)立性便于進(jìn)行變現(xiàn)。關(guān)注抵押房產(chǎn)是否屬于學(xué)區(qū)房，是否會(huì)受到政府學(xué)區(qū)房的政策影響而出現(xiàn)價(jià)格的巨額波動(dòng)。關(guān)注抵押房產(chǎn)是否位于主干道的路頭路尾，會(huì)否因?yàn)檎藿⒔粯蚨鴥r(jià)格暴跌。關(guān)于抵押房產(chǎn)周圍是否已經(jīng)有或?qū)⒁懈邏壕€、核電站、加油站、垃圾焚燒站、污染工廠等而導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)。因此，貸款辦理人員需要在完成抵押前對(duì)抵押物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，內(nèi)容主要是抵押物所處的位置以及周邊交通情況，對(duì)抵押物登記的使用情況進(jìn)行核實(shí)，查驗(yàn)抵押物實(shí)際的構(gòu)造、新舊情況以及裝修狀況等。貸款存續(xù)時(shí)期商業(yè)銀行應(yīng)該要求借款人為抵押資產(chǎn)購置綜合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，將銀行定為第一受益人，且投保金額應(yīng)當(dāng)與貸款本息對(duì)等，保險(xiǎn)時(shí)間的設(shè)定需要超過貸款到期日。如果貸款金額大于評(píng)估總值的，按照評(píng)估總值購買，如果貸款金額小于評(píng)估總值，則按照貸款金額的1.1倍購買，除了一次性投保覆蓋期限外，也可以分年投保，但是必須做到對(duì)貸款期限的連續(xù)覆蓋。保險(xiǎn)費(fèi)用一般由企業(yè)支付，但如果屬于小微企業(yè)，則必須由銀行自行承擔(dān)。抵押房產(chǎn)為單位擁有的有主管部門，需要經(jīng)過主管部門簽章確認(rèn)。健全抵押物的評(píng)估程序，防止抵押物被客戶經(jīng)理或評(píng)估公司人為操縱，出現(xiàn)價(jià)值嚴(yán)重高估，從而給銀行貸款帶來風(fēng)險(xiǎn)。

（二）全面了解區(qū)域政策，完善各類房地產(chǎn)與在建工程的抵押程序

商業(yè)銀行要對(duì)土地抵押信息進(jìn)行多角度多層面的掌握，針對(duì)評(píng)估確認(rèn)價(jià)值的真實(shí)性進(jìn)行了解。通過對(duì)各個(gè)地區(qū)土地管理部門的土地轉(zhuǎn)讓信息進(jìn)行查詢，了解申請(qǐng)者抵押土地的價(jià)格、建筑密度、規(guī)劃用途等，跟其他區(qū)域內(nèi)類型相同地段的土地開展對(duì)比，對(duì)預(yù)估的價(jià)格開展有效的分析和評(píng)估。利用各個(gè)地區(qū)的政府網(wǎng)站，針對(duì)公開的政策信息進(jìn)行全方位的關(guān)注，包括為招商引資企業(yè)提供的財(cái)政補(bǔ)貼、稅務(wù)減免等，對(duì)有關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行精準(zhǔn)的掌握。因?yàn)樵诮üこ坛邪怂鶕碛械膬?yōu)先受償權(quán)相較于抵押權(quán)具有更高的優(yōu)先級(jí)，在貸款過程中需要注意以下幾個(gè)方面的問題。首先，要對(duì)客戶資信方面的信息進(jìn)行及時(shí)了解，優(yōu)先選擇具有良好工程開發(fā)前景的客戶，將企業(yè)的申請(qǐng)資格進(jìn)行一定程度的提高，對(duì)申請(qǐng)企業(yè)的貸款償還能力、信用資質(zhì)等進(jìn)行全面的審查；其次，在貸款發(fā)放前要求抵押人出具其跟承包人所簽訂的建筑工程合同，對(duì)合同條款中關(guān)于價(jià)款、工程進(jìn)度和已付款項(xiàng)等進(jìn)行全面的分析，從而保證給予抵押貸款的合理性；最后如果在建工程已經(jīng)完工，需要申請(qǐng)人提供在建工程已經(jīng)進(jìn)行價(jià)款交付的有關(guān)證明，并讓其盡量提供除了在建工程之外的其他抵押擔(dān)保，從而避免發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)問題。

（三）對(duì)轉(zhuǎn)讓受限房產(chǎn)的抵押風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與處置

針對(duì)一些城市的新興產(chǎn)業(yè)用房抵押，需要采取特殊的手段進(jìn)行預(yù)防。首先，房產(chǎn)在當(dāng)?shù)貒敛块T能否辦理抵押，這是我們商業(yè)銀行是否接受抵押的前提條件。有些房產(chǎn)雖然能夠辦理抵押，但是會(huì)有轉(zhuǎn)讓受限的情形。其次，看轉(zhuǎn)讓受限的期限是否到期。最后，針對(duì)轉(zhuǎn)讓受限的企業(yè)房產(chǎn)，需要追加企業(yè)所有股權(quán)質(zhì)押手續(xù)，方便在無法進(jìn)行拍賣、轉(zhuǎn)讓時(shí)，直接通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的順利轉(zhuǎn)讓。

（四）加強(qiáng)貸后檢查，避免土地用途變更或者抵押物查封

貸款發(fā)放后要進(jìn)行貸后檢查，銀行需要定期對(duì)貸款申請(qǐng)人土地的實(shí)際用途開展監(jiān)督，檢查其是否出現(xiàn)改變，依據(jù)實(shí)際狀況采取科學(xué)有效的措施。商業(yè)銀行在進(jìn)行新的貸款發(fā)放時(shí)，需要對(duì)房產(chǎn)的具體狀況進(jìn)行查詢，避免抵押物因?yàn)楦鞣N問題被司法機(jī)關(guān)查封，造成貸款脫離保護(hù)。假如確實(shí)能夠進(jìn)行款項(xiàng)償還，僅僅是不想房產(chǎn)被第三方拍賣而進(jìn)行時(shí)間延長的話，可以進(jìn)行貸款展期的申請(qǐng)。展期指的是對(duì)原有貸款的延續(xù)，不會(huì)由于被抵押物受到查封而造成脫離保護(hù)。還存在另一種意外情況，即在抵押存續(xù)過程中，抵押人同時(shí)辦理了其他抵押。在進(jìn)行貸后檢查過程中，要將貸后的管理和檢查有效結(jié)合，對(duì)客戶的經(jīng)營狀況和資金實(shí)力進(jìn)行定期或者不定期檢查，從而有效的評(píng)估客戶是否依據(jù)合同規(guī)定進(jìn)行資金的使用，是否存在資金緊張或者資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)，要通過現(xiàn)場(chǎng)和非現(xiàn)場(chǎng)有機(jī)結(jié)合的方式，對(duì)客戶的具體狀況進(jìn)行全面的檢測(cè)。許多借款人所提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和報(bào)表存在虛假內(nèi)容，而現(xiàn)金流則具有更高的真實(shí)性，更能夠體現(xiàn)客戶真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，因此在貸后檢查中要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的監(jiān)控和掌握，從而保證銀行所掌握借款人經(jīng)濟(jì)信息的真實(shí)性。同時(shí)，要對(duì)抵押人的工作、家庭、身體狀況等進(jìn)行檢測(cè)，針對(duì)抵押物的完整性、法律糾紛等開展動(dòng)態(tài)的檢查，對(duì)于其合規(guī)性、變現(xiàn)水平等進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，在抵押物貶值到無法保證貸款安全的情況下，借款人如果不能提供其他擔(dān)保，需要及時(shí)采取措施保證貸款的安全。通過科學(xué)有效的貸后管理，能夠?qū)J款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)識(shí)別，采取有效措施進(jìn)行補(bǔ)救，可以對(duì)貸款的類型進(jìn)行調(diào)整，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，通過貸款合同中的有關(guān)條款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)[3]。

（五）提高員工的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力

首先，商業(yè)銀行要提高貸款辦理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，既要保證資金的安全，又要提高貸款的流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)效益。秉承收益能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行覆蓋的原則，將業(yè)務(wù)辦理和審核分離，對(duì)權(quán)利進(jìn)行劃分，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化流程進(jìn)行抵押貸款業(yè)務(wù)的辦理，避免假房產(chǎn)證、假抵押的操作風(fēng)險(xiǎn)。其次，要堅(jiān)持實(shí)地調(diào)查的原則。通過抵押物周邊條件、人群等側(cè)面調(diào)查，實(shí)現(xiàn)對(duì)申請(qǐng)客戶和房產(chǎn)信息的準(zhǔn)確評(píng)估，不但不影響業(yè)務(wù)的進(jìn)行，還能對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。再次，落實(shí)責(zé)任人制度，針對(duì)貸款辦理過程中違反有關(guān)規(guī)章制度和法律法規(guī)的人員，要依據(jù)帶來損失的嚴(yán)重程度進(jìn)行責(zé)任的追究。最后，針對(duì)資產(chǎn)的處置，要依據(jù)有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)開展，負(fù)責(zé)資產(chǎn)處理的員工需要對(duì)有關(guān)法律法規(guī)有著全面的掌握，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。要對(duì)貸款中存在的法律缺陷進(jìn)行完善，保證貸款重組后風(fēng)險(xiǎn)有效地降低，提高借款人主動(dòng)進(jìn)行款項(xiàng)償還的主動(dòng)性，而且保證貸款流程更加合規(guī)。貸款辦理人員要對(duì)資產(chǎn)處置的流程進(jìn)行了解，尤其是通過訴訟進(jìn)行債務(wù)的追償，要學(xué)習(xí)有關(guān)的法律流程，在進(jìn)行訴訟過程中，積極主動(dòng)地跟法院有關(guān)人員進(jìn)行交流和溝通，對(duì)案件的進(jìn)度進(jìn)行掌握，盡量縮短訴訟和落實(shí)所用的時(shí)間。

三、結(jié)語

隨著社會(huì)的高速發(fā)展，銀行業(yè)競爭不斷加劇，信貸員在進(jìn)行抵押貸款過程中，需要了解與掌握國家對(duì)各類房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓與受讓的相關(guān)法律政策，對(duì)抵押物的實(shí)際情況進(jìn)行全面掌握，貸后要加強(qiáng)對(duì)抵押物的關(guān)注，提高檢查頻率，從而對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的識(shí)別和應(yīng)對(duì)，保證抵押貸款的規(guī)范進(jìn)行，為銀行價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供保障。