探討房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算及成本控制措施

王寧

（天津富力創(chuàng)客房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，天津 300120）

一、引言

基于我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，市場經(jīng)濟(jì)正朝著國際化方向發(fā)展。在與世界發(fā)達(dá)國家接軌的同時(shí)，我國房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇和巨大的運(yùn)營沖擊。受金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)國際市場遭遇嚴(yán)重挑戰(zhàn)。從現(xiàn)實(shí)角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格始終處于不斷上漲的狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)具有投機(jī)性特征，市場運(yùn)行不規(guī)范的問題逐步顯現(xiàn)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已遠(yuǎn)不如前，若想在競爭激烈的市場中突出重圍，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，就需要尋找符合自身發(fā)展的項(xiàng)目成本控制方案，解決現(xiàn)實(shí)問題，保障自身的競爭力。

二、房地產(chǎn)成本的具體構(gòu)成

從現(xiàn)實(shí)角度看，地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成具有一定的復(fù)雜性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，土地成本。土地成本指標(biāo)是在獲取土地過程中使用的資金總量。其次，前期工程費(fèi)用。前期工程費(fèi)用是指在項(xiàng)目開發(fā)之前，未獲得相關(guān)許可需要支付的費(fèi)用，其中主要涵蓋工程勘察費(fèi)用、投標(biāo)代理費(fèi)用以及臨時(shí)建設(shè)設(shè)施費(fèi)用等［1］。再次，建設(shè)施工成本。建設(shè)施工成本主要包含建筑工程施工、房屋內(nèi)部裝修施工以及設(shè)備安裝施工等。在公共配套設(shè)施設(shè)置項(xiàng)目中，也會(huì)消耗掉大量資金，這些都是房產(chǎn)配置設(shè)施，產(chǎn)權(quán)最后歸業(yè)主所有。最后，項(xiàng)目管理費(fèi)用。項(xiàng)目管理費(fèi)用主要出現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)完成后的運(yùn)營管理期間，項(xiàng)目運(yùn)營管理也需要投入大量資金。地產(chǎn)項(xiàng)目為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，需要對所有樓盤進(jìn)行銷售，此階段會(huì)產(chǎn)生營銷費(fèi)用，營銷過程中可能涉及廣告宣傳和樣板間建設(shè)等。通過以上介紹可以看出地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要大量資金支持，只有做好地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算和成本控制工作，才能在確保經(jīng)濟(jì)效益逐漸提升的情況下，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展探索出更多路徑。

三、科學(xué)核算房地產(chǎn)成本的方法

（一）分塊類型成本核算方案

從地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)角度來講，需要做好相應(yīng)的規(guī)劃工作，根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求完成數(shù)據(jù)歸檔和收集。地產(chǎn)企業(yè)在成本核算過程中，需要預(yù)防出現(xiàn)成本投入過大等問題，需要對具體問題準(zhǔn)確分析，劃分多種不同的合理區(qū)域。

（二）作業(yè)成本核算法

成本核算工作進(jìn)行時(shí)需要找到房地產(chǎn)企業(yè)具體的作業(yè)環(huán)境和基礎(chǔ)條件，對成本出現(xiàn)原因進(jìn)行合理分析。成本出現(xiàn)原因是對成本造成影響的主要因素，例如施工過程中可能產(chǎn)生的人力成本，對于成本動(dòng)因來講時(shí)間屬于重點(diǎn)部分。成本核算工作一定要明確成本動(dòng)因，只有這樣才能幫助企業(yè)及時(shí)了解不確定的內(nèi)容模塊，實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。

（三）間接費(fèi)用核算方案

對T地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行核算是一項(xiàng)較為煩瑣的工作，因此需要做好相應(yīng)的核算工作，對各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行明確記錄，保證所有核算環(huán)節(jié)準(zhǔn)確無誤。對于項(xiàng)目形成的貸款利息和支付費(fèi)用都需要明確統(tǒng)計(jì)，這樣才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核算的最終目標(biāo)。

（四）做好竣工作業(yè)的核算

根據(jù)T地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)際發(fā)展情況來看，工程結(jié)算工作需要在工程結(jié)束后進(jìn)行。從現(xiàn)實(shí)角度出發(fā)，工程結(jié)算質(zhì)量會(huì)受到客觀因素的影響，在具體實(shí)施過程中會(huì)遇到諸多困難。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理應(yīng)用預(yù)提費(fèi)用，對進(jìn)行中的項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，將成本作為參考依據(jù)，確保核算工作質(zhì)量。

四、做好房地產(chǎn)成本控制的方案

（一）項(xiàng)目前期預(yù)算工作方案

在項(xiàng)目開展過程中，成本控制屬于非常重要的工作，所以確保方案的完善性有重要意義。工程師需要根據(jù)預(yù)算模型確定開發(fā)成本，預(yù)算結(jié)果和項(xiàng)目成本之間需要形成基本的數(shù)據(jù)參數(shù)，明確成本控制上限。對地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)來講，在設(shè)計(jì)階段就要預(yù)防出現(xiàn)造價(jià)方面的影響。憑借以往的工作經(jīng)驗(yàn)，初步設(shè)計(jì)階段會(huì)對工程產(chǎn)生50%以上的影響，工程圖紙對工程效益產(chǎn)生的影響在25%~35%之間。一定要在施工期間完成技術(shù)分析，明確產(chǎn)品市場定位，借助具體的技術(shù)方案來把握成本控制的關(guān)鍵部分。T地產(chǎn)開發(fā)有限公司需要在設(shè)計(jì)初始階段做好前期成本控制工作，成立專門的設(shè)計(jì)研發(fā)管理部門，根據(jù)市場情況和目標(biāo)客戶需求制定詳細(xì)的交房配置標(biāo)準(zhǔn)，組織管理人員對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行詳細(xì)探討，做好相應(yīng)的分析工作，這樣才能保證評(píng)估工作質(zhì)量［2］。在設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的選擇過程中，要考慮安全性，逐漸提升施工組織的高效性。造價(jià)人員在開展工作時(shí)，要及時(shí)完成對成本的精準(zhǔn)預(yù)算，只有保證方法正確，才能根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求提出相關(guān)建議。

（二）工程進(jìn)行中的成本控制

按照工程進(jìn)展情況和需求選擇符合標(biāo)準(zhǔn)的材料和設(shè)備，全面控制采購成本，明確戰(zhàn)略采購框架。在采購工作開展過程中，需要合理應(yīng)用戰(zhàn)略性方案。在大型工程開展過程中，由于工程規(guī)模相對較大，工程開展過程中需要使用多種不同的材料，所以在采購材料時(shí)要確保得到合同的支撐，確保合同符合工程開展需要，為費(fèi)用控制和支出提供良好環(huán)境。另外，要選擇合適的控制方向。不光要重視產(chǎn)品售賣價(jià)格，還要做好稅款抵扣工作，逐漸降低成本耗損，明確成本控制工作的重要性。對設(shè)定的合同進(jìn)行全面預(yù)評(píng)，當(dāng)合同發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確預(yù)估范圍和預(yù)估方案；若是無法進(jìn)行合理的預(yù)測，則需要考慮可能影響成本的相關(guān)因素，在保證成本可控的前提下，及時(shí)組織工作人員完成相應(yīng)的驗(yàn)收工作，確保最終的實(shí)施效果能被確認(rèn)。

（三）工程竣工期間的造價(jià)控制

具體工程完成之后，需要合理解決驗(yàn)收等方面的問題。工程驗(yàn)收屬于非常重要的部分，因此要重視細(xì)節(jié)方面的操作，提升對此項(xiàng)工作的重視程度，領(lǐng)導(dǎo)要明確管理的重點(diǎn)，提升管理方案的現(xiàn)實(shí)性與合理性。根據(jù)現(xiàn)實(shí)控制情況看，施工開展過程中一定要明確合同，規(guī)范施工流程，按照現(xiàn)實(shí)需求明確記錄施工數(shù)據(jù)，做好數(shù)據(jù)核對工作，確保施工現(xiàn)場管理的合理性。從施工角度看，要預(yù)防一些不在簽證范圍的人員被列入工程清單，明確結(jié)算過程，還要得到專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的支持。監(jiān)督部門需要及時(shí)了解企業(yè)各方面的運(yùn)營情況。在符合新制度和新稅制要求的基礎(chǔ)上，逐漸加大自身的管理力度，將重點(diǎn)放在稅務(wù)政策上，找出潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過及時(shí)的防范和處理工作，發(fā)揮制度的全部作用。管理人員還需要綜合企業(yè)實(shí)際運(yùn)行狀態(tài)，監(jiān)督、管理已出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還需重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在實(shí)施稅務(wù)改革政策后，利用各種方法明確風(fēng)險(xiǎn)類型，分析稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能對企業(yè)發(fā)展造成的影響。企業(yè)還需綜合自身發(fā)展?fàn)顟B(tài)，及時(shí)了解企業(yè)業(yè)務(wù)情況，對潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)管評(píng)估，了解事件發(fā)生概率，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控及管理［3］。

（四）加強(qiáng)直接、間接費(fèi)用核算

施工控制預(yù)算在工程開始階段就要做好。按照施工圖紙做出合理的預(yù)算，還要考慮人工勞務(wù)費(fèi)、材料成本費(fèi)用以及設(shè)備購買費(fèi)用等。掌握企業(yè)運(yùn)行情況和自身產(chǎn)業(yè)鏈，多方對比原材料價(jià)格，明確施工建設(shè)方案，只有這樣才能從預(yù)算角度出發(fā)制定出符合現(xiàn)實(shí)需求的實(shí)際成本值。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算的目的在于計(jì)算開發(fā)成本和銷售面積成本，因此需要在初始階段明確經(jīng)營利潤。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)如重視工程決算忽略項(xiàng)目決算等現(xiàn)象，出現(xiàn)這種情況的原因是經(jīng)常在施工結(jié)束之后才進(jìn)行核算。因此實(shí)際情況和理想需求不符，致使無法按照原本計(jì)劃進(jìn)行操作，這些都會(huì)影響施工結(jié)算成本。

（五）節(jié)約現(xiàn)場管理經(jīng)費(fèi)

現(xiàn)場管理經(jīng)費(fèi)需要根據(jù)施工任務(wù)量確定。在明確施工任務(wù)量的情況下保證核算的準(zhǔn)確性，其中主要涵蓋臨時(shí)場地費(fèi)用和現(xiàn)場施工費(fèi)用等?，F(xiàn)場管理費(fèi)用無法和任務(wù)量形成正比，一定要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際開展情況進(jìn)行支配。通過逐漸降低設(shè)計(jì)費(fèi)用、縮短施工周期、提高資金回款速率、改善現(xiàn)場管理情況，完成最終的成本控制。

五、結(jié)語

T地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)在項(xiàng)目開發(fā)過程中以合理的方案完成施工項(xiàng)目成本控制。地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜長期的系統(tǒng)化工程，項(xiàng)目涉及的因素相對較多。因此企業(yè)需將科學(xué)的管理理念滲透到多項(xiàng)施工環(huán)節(jié)，做好施工隊(duì)伍建設(shè)和原材料購買控制工作，逐漸增強(qiáng)成本核算效果。在保證企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，還要尋求更多的企業(yè)發(fā)展途徑，從而使企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。