對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)租賃企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的探討

梁景輝

（廣州市煤建有限公司，廣東 廣州 510630）

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2020年第二季度末，除了限額以上超市零售額保持增長外，限額以上百貨店、專業(yè)店和專賣店的零售額增長率均大幅下降，分別為-23.6%、-14.1%和-14.4%。由此可見，受電子商務(wù)影響，線下實(shí)體店銷售業(yè)績大幅下滑，一定程度上導(dǎo)致物業(yè)空置率上升，傳統(tǒng)物業(yè)租賃企業(yè)利潤空間急劇收縮。因此，傳統(tǒng)物業(yè)租賃企業(yè)急需改變單一的經(jīng)營模式，利用自有物業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，實(shí)施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略。隨著我國進(jìn)入老年化社會(huì)，未來養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場空間巨大。因此，本文嘗試將物業(yè)租賃與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，探索出傳統(tǒng)物業(yè)租賃企業(yè)多元化發(fā)展的方向。

一、養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展分析

（一）外部環(huán)境分析

1．政治環(huán)境分析

2020年政府工作報(bào)告指出，政府將加大民生保障力度，上調(diào)退休人員基本養(yǎng)老金，提高城鄉(xiāng)居民基礎(chǔ)養(yǎng)老金最低標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)。由此可知，居民養(yǎng)老已成為政府重點(diǎn)關(guān)注的民生問題，企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)符合國家的政治導(dǎo)向。

2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2020年政府工作報(bào)告指出，政府將推動(dòng)消費(fèi)回升，支持養(yǎng)老服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，適應(yīng)人民群眾多元化需求。由此可知，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)，已成為國家擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要措施之一。

3．社會(huì)環(huán)境分析

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2019年年末，我國65歲及以上人口為17，599萬人，占總?cè)丝诘?2.57%，且該比例將持續(xù)上升。由此可知，我國老齡化程度正不斷加深，養(yǎng)老服務(wù)市場未來將不斷擴(kuò)大。

4．法律環(huán)境因素

為支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，政府在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)、運(yùn)營等方面出臺(tái)了各種扶持優(yōu)惠政策，例如：關(guān)于做好醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)審批登記工作的通知（國衛(wèi)辦老齡發(fā)〔2019〕17號(hào)）、關(guān)于明確養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免征增值稅等政策的通知（財(cái)稅〔2019〕20號(hào)）等，以上優(yōu)惠政策將有利于吸引社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)未來的發(fā)展。

（二）行業(yè)環(huán)境分析

1．行業(yè)競爭程度分析

在我國，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)目前屬于新興的朝陽行業(yè)。雖然已經(jīng)有社會(huì)資本進(jìn)入該行業(yè)，試圖搶占養(yǎng)老市場，但養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)目前的集中程度及規(guī)模經(jīng)濟(jì)程度仍然較低，進(jìn)入行業(yè)的門檻不高，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展仍然需要經(jīng)歷一段時(shí)間的培育期。

2．市場議價(jià)能力分析

受傳統(tǒng)思想影響，以及老年人消費(fèi)水平的限制，目前社會(huì)上大部分養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的差別性較低，價(jià)格敏感度較強(qiáng)，客戶的議價(jià)能力較強(qiáng)，從而導(dǎo)致養(yǎng)老服務(wù)業(yè)目前銷售利潤率較低，甚至在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)虧損情況。隨著我國老齡化程度加深，政府通過引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入、政府購買服務(wù)等方式，加大對(duì)保障民生的投入，預(yù)計(jì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)有望逐步形成規(guī)?；?yīng)，行業(yè)發(fā)展空間巨大。

二、對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)租賃企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)進(jìn)行SWOT分析

（一）內(nèi)部優(yōu)勢(shì)分析

1．大量的物業(yè)資源

相比其他企業(yè)，傳統(tǒng)物業(yè)租賃企業(yè)一般擁有大量的經(jīng)營性物業(yè)，物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值高，融資能力和變現(xiàn)能力都很強(qiáng)，有利于抵御一段較長時(shí)間的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，傳統(tǒng)物業(yè)租賃企業(yè)擁有的物業(yè)資產(chǎn)種類較齊全，且大多數(shù)分布在城市中心、接近人們生活圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，有利于發(fā)展對(duì)物業(yè)資產(chǎn)有剛性需求的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

2．充足的資金來源

傳統(tǒng)物業(yè)租賃企業(yè)通過招商引資，將自有物業(yè)租賃給客戶，并根據(jù)租賃合同向客戶收取租金、水電費(fèi)、管理費(fèi)等。由于物業(yè)租期一般較長、客源較穩(wěn)定，所以企業(yè)的收入波動(dòng)性很小，現(xiàn)金流較穩(wěn)定，可以滿足養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的資金需求。

3．先進(jìn)的管理模式

在管理手段上，大部分物業(yè)租賃企業(yè)已運(yùn)用現(xiàn)代化科技和網(wǎng)絡(luò)，對(duì)租賃的物業(yè)進(jìn)行實(shí)時(shí)管控，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的高效管理。同時(shí)，企業(yè)一般實(shí)行“經(jīng)管分離”的管理模式，物業(yè)經(jīng)營部門與物業(yè)管理部門各司其職，業(yè)務(wù)制度、流程已較為成熟。先進(jìn)的物業(yè)管理模式是可借鑒、可復(fù)制的，有助于企業(yè)更快地找到發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的管理模式。

（二）內(nèi)部劣勢(shì)分析

1．物業(yè)結(jié)構(gòu)老化、設(shè)施陳舊

因建造時(shí)間久遠(yuǎn)，樓齡較長，傳統(tǒng)物業(yè)租賃企業(yè)自有物業(yè)存在物業(yè)結(jié)構(gòu)老化、配套設(shè)施陳舊等問題。另外，企業(yè)的自有物業(yè)一般用于商業(yè)或住宅租賃，物業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)布局及安全設(shè)施配置等不具備通用性。因此，若利用自有物業(yè)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，企業(yè)需要根據(jù)經(jīng)審批后的規(guī)劃方案、消防安全要求以及運(yùn)營需求對(duì)標(biāo)的物業(yè)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和改造，投入的資金量較大。

2．缺乏養(yǎng)老服務(wù)業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)

物業(yè)租賃與養(yǎng)老服務(wù)分屬于不同的行業(yè)，若發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，傳統(tǒng)物業(yè)租賃企業(yè)因缺乏養(yǎng)老服務(wù)業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，一般只能通過購買咨詢服務(wù)或直接外聘運(yùn)營團(tuán)隊(duì)等方式來發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。但由于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)仍然為新興行業(yè)，社會(huì)上咨詢服務(wù)的質(zhì)量以及運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)良莠不齊，容易造成企業(yè)付出了成本但經(jīng)營效果不如預(yù)期的情況。

（三）外部優(yōu)勢(shì)分析

1．養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場前景巨大

自2015年到2019年間，我國65歲及以上人口分別為14，386萬人、15，003萬人、15，831萬人、16，658萬人和17，599萬人，平均每年增加約803萬人。人口老齡化給我國未來發(fā)展帶來了巨大的挑戰(zhàn)，但同時(shí)也為養(yǎng)老服務(wù)市場帶來了無限的商機(jī)。

2．大量的國家扶持政策

為引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，中央和各級(jí)人民政府密集出臺(tái)相關(guān)有助于養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，在工商登記、建設(shè)立項(xiàng)等環(huán)節(jié)也開辟了綠色通道，為企業(yè)開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供了政策支持和便利。另外，政府通過ROT（改建-運(yùn)營-移交）、TOT（移交-運(yùn)營-移交）、O&M（運(yùn)營與維護(hù)）等各種PPP模式整合社會(huì)資源，同時(shí)優(yōu)化審批流程，進(jìn)一步拓寬了企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的方式。

（四）外部威脅分析

1．行業(yè)規(guī)范有待完善

為推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，政府制定了一系列的養(yǎng)老行業(yè)規(guī)范，如民政部發(fā)布《養(yǎng)老服務(wù)常用圖形符號(hào)及標(biāo)志》《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)顧客滿意度測評(píng)》和《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)預(yù)防壓瘡服務(wù)規(guī)范》等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。但目前已發(fā)布的行業(yè)規(guī)范仍不能滿足養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的管理需要，許多細(xì)節(jié)方面的法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)仍有待完善，以促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2．傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念根深蒂固

受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念影響，我國主要的養(yǎng)老形式仍然是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充。大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因客源不足而難以維持收支平衡，需要長時(shí)間依靠政府補(bǔ)助才能維持正常運(yùn)營。而另一方面，老齡化問題日趨嚴(yán)峻，養(yǎng)老問題成了我國社會(huì)急需解決的難題。養(yǎng)老服務(wù)的供給與老年人的需求不對(duì)稱造成了目前的困局，政府、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老人三方需要調(diào)整思路，相互適應(yīng)，才能打破困局。

三、傳統(tǒng)物業(yè)租賃企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的對(duì)策及建議

（一）完善養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)

為進(jìn)一步規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，政府應(yīng)加快健全基本養(yǎng)老服務(wù)制度建設(shè)，基本養(yǎng)老服務(wù)制度可以促進(jìn)各級(jí)政府對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的依法監(jiān)管，做到有法可依，有法必依。另外，政府可鼓勵(lì)相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)自行組織成立養(yǎng)老行業(yè)協(xié)會(huì)等社會(huì)團(tuán)體，共同商議制定各類養(yǎng)老模式下產(chǎn)品的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、形成行業(yè)規(guī)范，例如：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理規(guī)范、居家養(yǎng)老服務(wù)規(guī)范等。制定行業(yè)規(guī)范可以幫助社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)時(shí)有章可循、少走彎路、減少糾紛，有利于養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）加大政策扶持力度和宣傳力度

政府應(yīng)繼續(xù)加大對(duì)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的扶持力度、降低政府補(bǔ)助申請(qǐng)的門檻、延長優(yōu)惠政策年限。例如：在稅收優(yōu)惠政策方面，政府可考慮進(jìn)一步減免養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅等，并延長企業(yè)所得稅稅前所得可彌補(bǔ)虧損的年限；在金融優(yōu)惠政策方面，政府可考慮通過國家政策性銀行向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供中長期的優(yōu)惠貸款利率，增加對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的資金投入，降低養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)融資的資金成本；在政府補(bǔ)助方面，政府可考慮加大對(duì)新建養(yǎng)老床位的補(bǔ)貼，延長領(lǐng)取補(bǔ)貼的年限，從而吸引更多的社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)；同時(shí)，政府可考慮將居民養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)納入居民醫(yī)療保障體系，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)即可通過運(yùn)營養(yǎng)老、醫(yī)療、老年人教育等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)逐步盈利，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的規(guī)?；l(fā)展。

另外，政府可加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)惠政策和新時(shí)代養(yǎng)老模式的宣傳，并組織老年人實(shí)地體驗(yàn)養(yǎng)老服務(wù)，讓其了解養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容與本質(zhì)，引導(dǎo)老年人從思想上接受社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)等多元化模式。

（三）提高養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員的專業(yè)水平

政府應(yīng)鼓勵(lì)各大高校開設(shè)與養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)的學(xué)科，培養(yǎng)高素質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)管理人員。同時(shí)，政府應(yīng)制定養(yǎng)老服務(wù)人員的從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置行業(yè)準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)從業(yè)人員職業(yè)資格考試和職稱認(rèn)證體系建設(shè)，培養(yǎng)服務(wù)型從業(yè)人才。另外，政府可鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提高從業(yè)人員的福利待遇，從而吸引更多具有養(yǎng)老護(hù)理技能的專業(yè)人員進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，有利于養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建立高素質(zhì)的人才隊(duì)伍以及標(biāo)準(zhǔn)化的管理流程。

四、結(jié)束語

隨著我國老齡化程度的加深，社會(huì)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的消費(fèi)需求必然急劇增加，甚至?xí)霈F(xiàn)“一床難求”的現(xiàn)象，養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的前景可謂是一片光明。而養(yǎng)老服務(wù)業(yè)需要依托相對(duì)固定的、靠近人們生活圈的物業(yè)作為經(jīng)營場所，因此，傳統(tǒng)物業(yè)租賃企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)就存在“與生俱來”的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式將會(huì)是傳統(tǒng)租賃企業(yè)實(shí)施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略的重要方向之一。