淺析全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用

陳凱

（深圳市萬(wàn)象美物業(yè)管理有限公司南昌萬(wàn)達(dá)城分公司，江西 南昌 330000）

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人們對(duì)于高品質(zhì)生活需求越來(lái)越強(qiáng)烈，對(duì)自己住所環(huán)境、生活需求等相關(guān)的條件要求越來(lái)越高，使得物業(yè)企業(yè)在各行業(yè)中的重要性日漸突出。物業(yè)企業(yè)隨之成為“風(fēng)口上的豬”成為各類(lèi)資本關(guān)注的重點(diǎn)。

一、全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)應(yīng)用的重要性

我國(guó)物業(yè)企業(yè)還處于發(fā)展初期，管理模式相對(duì)簡(jiǎn)約，財(cái)務(wù)管理還無(wú)法高標(biāo)準(zhǔn)的滿足資本需求。為此，物業(yè)企業(yè)須從全面預(yù)算視角著眼，規(guī)范其管理，合理配置資源提升經(jīng)營(yíng)效率及企業(yè)文化等級(jí)。全面預(yù)算管理對(duì)提升物業(yè)企業(yè)管理、資源整合優(yōu)化配置就很重要。發(fā)揮全面預(yù)算資源配置功能，合理引導(dǎo)資源使用，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供保障。

（一）有利于企業(yè)資源配置

預(yù)算編制是整合、分配企業(yè)資源的開(kāi)始，整改預(yù)算計(jì)劃過(guò)程及預(yù)算數(shù)據(jù)具體反映了公司整體和各分子部門(mén)資源使用效率和需求。通過(guò)對(duì)全面預(yù)算的編制，企業(yè)可以對(duì)有限的企業(yè)資源進(jìn)行最大效率的使用，避免資源低效使用和浪費(fèi)。

（二）有利于企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)效率

全面預(yù)算編制可以預(yù)估企業(yè)下一年度的經(jīng)營(yíng)狀況，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題會(huì)在編制過(guò)程中揭示出來(lái)，根據(jù)預(yù)算編制的結(jié)果，公司管理層可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判定企業(yè)是否承擔(dān)或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)來(lái)達(dá)到最終經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而提前擬定防范措施。

（三）有利于提升戰(zhàn)略管理能力

全面預(yù)算編制可以固化和量化企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，讓企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)與預(yù)算執(zhí)行同步；所以對(duì)預(yù)算的有效及時(shí)監(jiān)控，將最大限度地確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。監(jiān)控過(guò)程中，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)未能預(yù)知的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，匯總這些信息通過(guò)預(yù)算匯報(bào)體系反饋給決策者，能幫助企業(yè)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃，提升企業(yè)戰(zhàn)略管理的應(yīng)變能力。

（四）有利于考核、監(jiān)控

全面預(yù)算管理為企業(yè)提供了設(shè)定業(yè)績(jī)指標(biāo)的重要信息，將預(yù)算執(zhí)行結(jié)果設(shè)定為業(yè)績(jī)考核的重要依據(jù)更容易被企業(yè)所接受，達(dá)到自上而下的觀點(diǎn)統(tǒng)一；而預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行對(duì)比、分析，也為經(jīng)營(yíng)者、決策者提供了有效的監(jiān)管手段。

（五）有利于收入提升、成本節(jié)約

全面預(yù)算編制過(guò)程中，編制人員要對(duì)企業(yè)現(xiàn)有環(huán)境做出合理分析，預(yù)算中收入的增長(zhǎng)和成本的節(jié)約計(jì)劃要符合企業(yè)良性發(fā)展。監(jiān)控收入、成本兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)的執(zhí)行和變化走勢(shì)，迫使預(yù)算執(zhí)行主體對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化、或成本節(jié)約造成的不利影響能迅速做出調(diào)整，提升企業(yè)的管理能力。全面預(yù)算管理、考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制共同作用，不僅可以激勵(lì)相關(guān)主體，也可以約束預(yù)算主體做出非理性分析，使全面預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略一致。

二、全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)應(yīng)用存在的問(wèn)題

我國(guó)物業(yè)企業(yè)還處于發(fā)展初期，財(cái)務(wù)核算及管理還比較粗放。需要進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的核算管理和預(yù)算管理工作。主要存在的問(wèn)題有：

（一）全面預(yù)算管理未得到企業(yè)高度重視

我國(guó)物業(yè)企業(yè)處于高速發(fā)展初期，很多物業(yè)企業(yè)對(duì)于物業(yè)的核算、管理停留在總經(jīng)理“一言堂”時(shí)代，以收定支，管轄面積全年飽和應(yīng)收是多少，除物管費(fèi)收入以外的收入有哪些，通過(guò)什么途徑可以達(dá)到其他經(jīng)營(yíng)收入的增長(zhǎng)，項(xiàng)目固定的成本有哪些，這些成本可以通過(guò)什么合理的整合規(guī)劃進(jìn)行壓縮，讓管理的項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。這些問(wèn)題在企業(yè)中均未能得到解決。當(dāng)然導(dǎo)致這個(gè)原因也與物業(yè)行業(yè)工作人員自身素質(zhì)不能與之匹配有關(guān)。隨著物業(yè)行業(yè)逐漸壯大，很多物業(yè)公司管理方陣可達(dá)到上千平方的管理面積，對(duì)于物業(yè)企業(yè)如何發(fā)展，如何在低利潤(rùn)下達(dá)到穩(wěn)定的增長(zhǎng)全面預(yù)算管理職能顯得特別重要。

（二）全面預(yù)算管理形同虛設(shè)

預(yù)算編制一般每年年末對(duì)次年進(jìn)行編制，項(xiàng)目需要對(duì)自己在未來(lái)一年中需要做的事情要了然于胸，項(xiàng)目需要花錢(qián)的點(diǎn)。年度中根據(jù)自己的預(yù)算進(jìn)行控制。由于預(yù)算編制不合理導(dǎo)致無(wú)預(yù)算可用即預(yù)算和實(shí)際執(zhí)行有偏差，項(xiàng)目會(huì)選擇放棄預(yù)算管理，按照項(xiàng)目實(shí)際來(lái)，從而使得全年預(yù)算管理形同虛設(shè)。

（三）全面預(yù)算管理內(nèi)容設(shè)置不完善

某些大型的集團(tuán)物業(yè)公司有設(shè)置全面預(yù)算管理，每年年末對(duì)次年進(jìn)行全面預(yù)算編制，成熟項(xiàng)目可以參考往年實(shí)際預(yù)算進(jìn)行編制，針對(duì)次年需要進(jìn)行的特殊事項(xiàng)適當(dāng)增加或減少收入、成本。對(duì)于逐年入伙的大項(xiàng)目，預(yù)算管理事項(xiàng)均在變化，也無(wú)往年數(shù)據(jù)進(jìn)行參考。全面預(yù)算管理兩方面收入、成本，收入側(cè)單純的物業(yè)費(fèi)收入也需要根據(jù)不同情形設(shè)置出不同的收入科目，成本側(cè)更是，需要細(xì)分所有的成本，具體到全年的哪些月份。這樣不僅可以梳理出全年需要做的事情，還可以具體什么時(shí)候做，如何做。而不能僅僅使用簡(jiǎn)單的利潤(rùn)表來(lái)定項(xiàng)目的盈利指標(biāo)。

（四）全面預(yù)算管理執(zhí)行監(jiān)督不到位

在整個(gè)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，企業(yè)沒(méi)有規(guī)范由哪個(gè)部門(mén)對(duì)預(yù)算進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)預(yù)算什么方向進(jìn)行監(jiān)管，比如預(yù)算編制完成后對(duì)預(yù)算收入是否完成，完成到什么程度；成本類(lèi)科目是否有預(yù)算，預(yù)算執(zhí)行到什么程度；在企業(yè)年度預(yù)算未考慮的特殊事項(xiàng)即超預(yù)算的事項(xiàng)是否有進(jìn)行審批等等。由于監(jiān)督不到位導(dǎo)致預(yù)算偏離實(shí)際、違背企業(yè)編制預(yù)算初衷往前無(wú)法實(shí)現(xiàn)年初預(yù)算目標(biāo)，往后無(wú)法為來(lái)年事項(xiàng)提供參考依據(jù)。

（五）預(yù)算編制流程不完善

企業(yè)的預(yù)算編制不是由某一個(gè)人或某一個(gè)部門(mén)能都獨(dú)立完成的，全面預(yù)算所包含的內(nèi)容是整個(gè)企業(yè)的所有經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，需要企業(yè)所有部門(mén)共同完成，目前還有很多預(yù)算都是“拍腦袋”出來(lái)的，不是立足企業(yè)現(xiàn)狀結(jié)合來(lái)年發(fā)展計(jì)劃編制，導(dǎo)致編制出來(lái)的預(yù)算不可用也不可控。

三、對(duì)策建議

（一）全面預(yù)算管理要自上而下統(tǒng)一觀點(diǎn)

前面也提到過(guò)，全面預(yù)算管理是為企業(yè)整體戰(zhàn)略提供保障的，這要求企業(yè)整體對(duì)全年預(yù)算管理要有正確的、統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，由高層發(fā)起統(tǒng)一預(yù)算編制框架，由各項(xiàng)目提出建議，修訂出一份適合自己企業(yè)的預(yù)算編制模板。這樣可以讓各項(xiàng)目更容易接受，執(zhí)行性也可以提高。

（二）設(shè)立預(yù)算小組明確考核機(jī)制

公司自上而下統(tǒng)一預(yù)算，設(shè)立對(duì)應(yīng)層級(jí)的預(yù)算小組，每個(gè)小組對(duì)自己的預(yù)算編制、執(zhí)行、考核負(fù)責(zé)。在全年作業(yè)過(guò)程中，以預(yù)算為參照，并對(duì)其進(jìn)行對(duì)應(yīng)考核杜絕全面預(yù)算形同虛設(shè)。當(dāng)然，在預(yù)算編制初始與實(shí)際經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)會(huì)出現(xiàn)偏差，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中要有進(jìn)行合理修正，確保預(yù)算能有效執(zhí)行并不是年初制定不允許修改。

（三）完善預(yù)算內(nèi)容

完善預(yù)算內(nèi)容，主要是指編制預(yù)算時(shí)要涵蓋企業(yè)所有的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)。首先，收入側(cè)主要是物業(yè)管理收入，停車(chē)場(chǎng)收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等。在編制預(yù)算時(shí)要明確所有收入的應(yīng)收項(xiàng)，這樣可以讓項(xiàng)目管理人員清晰知道項(xiàng)目可收在哪里，有多少；其次，根據(jù)應(yīng)收項(xiàng)去考慮項(xiàng)目的增值項(xiàng)在哪里，畢竟企業(yè)要發(fā)展還是要以盈利為前提；然后，是成本側(cè)，成本側(cè)的細(xì)化可以幫助管理更清晰企業(yè)管控方向，物業(yè)除人工外清潔、保安、工程等是物業(yè)開(kāi)支大項(xiàng)，一個(gè)項(xiàng)目配置多少清潔、保安都是有技術(shù)的。

（四）明確預(yù)算管理責(zé)任人及范圍

預(yù)算小組組長(zhǎng)由負(fù)責(zé)人擔(dān)任，其他小組成員可以根據(jù)各自擅長(zhǎng)的專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)不同模塊，在預(yù)算編制過(guò)程中負(fù)責(zé)管控預(yù)算編制是否合理。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中及時(shí)給出管控意見(jiàn)，最后年度結(jié)束對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考評(píng)。

（五）規(guī)范預(yù)算編制流程

第一步，成立預(yù)算編制小組。明確小組工作內(nèi)容：組織項(xiàng)目預(yù)算編制工作；執(zhí)行總部審核通過(guò)后的預(yù)算；監(jiān)督、定期上報(bào)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況；考核各部門(mén)各指標(biāo)達(dá)成情況。

第二步，規(guī)定整體指標(biāo)：按照管理面積的大小、新老項(xiàng)目進(jìn)行分級(jí)，對(duì)收繳率（本年收繳率、歷史欠費(fèi)回收率、或綜合收繳率）、利潤(rùn)進(jìn)行要求。成本類(lèi)項(xiàng)目細(xì)化：如清潔、安保、綠化、工程、能源費(fèi)、人工成本、辦公費(fèi)用、其他物業(yè)管理成本作為一級(jí)，可以在此科目下設(shè)置二級(jí)進(jìn)一步細(xì)化。成本細(xì)化可以更直觀地知道項(xiàng)目的費(fèi)用出處，可以有的放矢地對(duì)成本進(jìn)行控制。成熟的物業(yè)企業(yè)可以對(duì)以上成本事項(xiàng)進(jìn)行大數(shù)據(jù)處理，分析出，不同層級(jí)項(xiàng)目的成本單耗，更精確的規(guī)范項(xiàng)目成本支出。

第三步，預(yù)算責(zé)任人細(xì)化。每一個(gè)板塊有預(yù)算小組對(duì)應(yīng)的責(zé)任人進(jìn)行負(fù)責(zé)，可以讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事情，人盡其才。

第四步，預(yù)算編制工作、啟動(dòng)工作的工作節(jié)點(diǎn)的安排。這樣可以讓預(yù)算工作有序進(jìn)行。當(dāng)然這個(gè)工作安排應(yīng)該考慮到后期預(yù)算調(diào)整，需要固定預(yù)算和滾動(dòng)預(yù)算相結(jié)合。根據(jù)企業(yè)自身情況對(duì)預(yù)算進(jìn)行定期的滾動(dòng)調(diào)整；特殊事項(xiàng)可以定期滾動(dòng)預(yù)算和不定期滾動(dòng)預(yù)算相結(jié)合。360度滿足企業(yè)多元化要求。

第五步，在固定預(yù)算編制、審核完成，需要對(duì)各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)目標(biāo)書(shū)的簽確，更好地保證負(fù)責(zé)人對(duì)自己經(jīng)營(yíng)績(jī)效的認(rèn)同和對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的支持保證。

四、結(jié)語(yǔ)

我們要通過(guò)事前的有效預(yù)防，避免問(wèn)題的發(fā)生，事后解決問(wèn)題，那即便做得再好，也只是亡羊補(bǔ)牢而已，提前預(yù)防這樣代價(jià)才會(huì)遠(yuǎn)低于事后解決問(wèn)題。借助全面預(yù)算的建設(shè)，通過(guò)事先的籌劃與預(yù)測(cè)，不讓問(wèn)題冒頭，這是成本最小的管理方式，即全面預(yù)算實(shí)施刻不容緩。