房地產(chǎn)企業(yè)提升資金管理效率的策略

耿振華

（淇縣天天房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，河南 鶴壁 456750）

一、引言

黨和政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的一系列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的挑戰(zhàn)，對(duì)相關(guān)從業(yè)人員也提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)目前的首要工作就是保證資金管理的科學(xué)性以及資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以確保隨時(shí)都能運(yùn)用資金應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，讓企業(yè)充滿生機(jī)。而只有實(shí)現(xiàn)資金的高效管理，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中保持頑強(qiáng)的生命力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在的問(wèn)題

（一）融資渠道單一

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其資金來(lái)源一般有貸款、股權(quán)融資等。但只有掛牌上市的房地產(chǎn)企業(yè)才有資格通過(guò)股權(quán)融資的途徑吸納資金，而目前我國(guó)還有80%的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面飽受磨難，面臨著籌資渠道單一、籌資成本較高等問(wèn)題［1］。如果房地產(chǎn)企業(yè)能順利完成銀行貸款，那么其資金問(wèn)題就能夠到很好的解決。然而實(shí)際情況卻是，一方面，申請(qǐng)銀行貸款的手續(xù)和流程復(fù)雜，企業(yè)很有可能經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期申請(qǐng)仍無(wú)法獲得貸款；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口大，其資金需求甚至無(wú)法被一家銀行滿足。因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力下選擇了民間融資等代價(jià)高且不合法的途徑補(bǔ)充資金，給企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)了不利影響。

（二）資金預(yù)算管理制度難以落實(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度不完善，缺乏有效的成本控制制度，同時(shí)，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目預(yù)算管理也不夠重視。對(duì)于企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，不準(zhǔn)確或毫無(wú)實(shí)際意義的預(yù)算不僅不能幫助企業(yè)指導(dǎo)接下來(lái)的經(jīng)營(yíng)，還會(huì)在很大程度上降低企業(yè)的資金使用效率，甚至還可能誤導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，最終導(dǎo)致企業(yè)在后續(xù)工作中缺乏充足的資金，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全完備的資金管理體系以及預(yù)算管理制度，無(wú)法為企業(yè)的發(fā)展建設(shè)進(jìn)行正確且意義的指導(dǎo)。

（三）資金風(fēng)險(xiǎn)管理能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目一般都需要耗費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，相較于其他行業(yè)，其資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期過(guò)長(zhǎng)，很容易受各種因素的影響而產(chǎn)生資金問(wèn)題。同時(shí)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員往往不重視風(fēng)險(xiǎn)管理，缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，也沒(méi)有足夠的資金風(fēng)險(xiǎn)管理能力，他們?cè)诳吹缴虡I(yè)機(jī)遇時(shí)便不顧自身的基本情況進(jìn)行盲目投資。這很容易讓企業(yè)的資金出現(xiàn)問(wèn)題，造成資金鏈斷裂，從而危及企業(yè)的生存和發(fā)展。

（四）監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制不夠完善

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往將企業(yè)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放在業(yè)務(wù)拓展和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)上，而對(duì)自身的內(nèi)部建設(shè)則缺乏重視，沒(méi)有建立完備的監(jiān)督評(píng)價(jià)體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)包括資金管理制度在內(nèi)的各項(xiàng)內(nèi)部制度的落實(shí)缺乏有效的監(jiān)督，其應(yīng)用結(jié)果也缺乏系統(tǒng)的總結(jié)和評(píng)價(jià)。此外，缺乏監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制還會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作人員不能及時(shí)認(rèn)識(shí)到資金管理過(guò)程中的問(wèn)題，進(jìn)而影響管理者的經(jīng)營(yíng)決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)提升資金管理效率的有效措施

（一）拓寬融資渠道

第一，加強(qiáng)與銀行的合作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要在保證企業(yè)隱私和機(jī)密信息不被泄露的前提下盡可能全面地向銀行披露經(jīng)營(yíng)的基本情況等，讓銀行對(duì)企業(yè)有詳細(xì)、全面的了解，以維護(hù)銀行與企業(yè)之間良好的合作關(guān)系［2］。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視企業(yè)的信用情況，建立健全相關(guān)的信用管理制度，及時(shí)償還到期債務(wù)，以維持企業(yè)良好的形象。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)還應(yīng)格外注意前期的可行性分析工作，包括項(xiàng)目的位置、周圍環(huán)境、配套措施、賣點(diǎn)等［3］。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到更多的融資機(jī)會(huì)。

第二，加強(qiáng)對(duì)金融工具的利用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇利用期權(quán)工具進(jìn)行融資。對(duì)于還沒(méi)有出售的房屋，可以選擇將期權(quán)作為商品進(jìn)行銷售，從而獲得資金。銷售期權(quán)是指房地產(chǎn)企業(yè)可以與買方達(dá)成合意，在未來(lái)某個(gè)約定的時(shí)間，買方可以以約定好的價(jià)格購(gòu)買房屋，同時(shí)約定買方也可以不行使這一權(quán)利。在這一交易中，買方付出了一定的期權(quán)費(fèi)，但能在未來(lái)以較為優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)買房屋，且擁有是否行使權(quán)利的選擇權(quán)；而房地產(chǎn)企業(yè)付出了未來(lái)的一部分賣房款，但能在現(xiàn)在獲得一部分資金。無(wú)論是對(duì)買方還是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這都是一筆劃算的生意。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行融資。當(dāng)項(xiàng)目取得國(guó)有土地使用證時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以將該證抵押以獲得流動(dòng)資金貸款。當(dāng)項(xiàng)目在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證后就可以進(jìn)行項(xiàng)目貸款。當(dāng)項(xiàng)目完工銷售時(shí)就可以開(kāi)始還款。

（二）加強(qiáng)預(yù)算管理

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)設(shè)置預(yù)算工作中的各項(xiàng)指標(biāo)。在設(shè)置預(yù)算指標(biāo)時(shí)應(yīng)從企業(yè)宏觀的戰(zhàn)略目標(biāo)著手，將各個(gè)部門和個(gè)人的計(jì)劃加以融合，并逐漸細(xì)化到各個(gè)具體的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行工作?？茖W(xué)設(shè)置各項(xiàng)指標(biāo)是開(kāi)展預(yù)算管理工作的前提條件，但企業(yè)還應(yīng)將各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行精準(zhǔn)落實(shí)，并加強(qiáng)監(jiān)督，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)指標(biāo)數(shù)額與實(shí)際數(shù)額的差異，并采取相應(yīng)措施予以調(diào)整。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金流向和流量的控制。應(yīng)盡量保障和及時(shí)供應(yīng)預(yù)算內(nèi)的資金，避免出現(xiàn)資金供應(yīng)不足的情況。此外，還應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以有效降低資金成本。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的程序?qū)C(jī)器設(shè)備進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用不得超出預(yù)算指標(biāo)，不得挪作他用。

第五，倘若發(fā)生了預(yù)算之外的情況且需要使用資金時(shí)，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照程序逐級(jí)上報(bào)，堅(jiān)決禁止不在預(yù)算中進(jìn)行資金支付。

（三）強(qiáng)化資金風(fēng)險(xiǎn)管理

第一，增強(qiáng)工作人員的資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，定期向員工宣傳資金風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，定期舉行并組織員工參加專題研討會(huì)、培訓(xùn)會(huì)、報(bào)告會(huì)等，以提高他們對(duì)于資金風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度，讓其能更加深入地了解資金管理改革的具體情況，深入討論企業(yè)目前在資金管理方面的問(wèn)題。

第二，重視企業(yè)高管和財(cái)務(wù)工作人員的工作能力的提高。高層管理人員只有提高自己管理能力，樹(shù)立正確的經(jīng)營(yíng)理念，才能做好宏觀把控和頂層設(shè)計(jì)；財(cái)務(wù)人員只有擁有較強(qiáng)的專業(yè)能力才能在開(kāi)展資金管理工作時(shí)提出更科學(xué)、更合理的管理方案。

（四）完善監(jiān)督管理機(jī)制

完善的監(jiān)督管理機(jī)制能有效地監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度的運(yùn)行和落實(shí)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極落實(shí)執(zhí)行相應(yīng)的監(jiān)督考核機(jī)制，通過(guò)全過(guò)程、多角度的監(jiān)督和考核，實(shí)現(xiàn)即時(shí)規(guī)范和風(fēng)險(xiǎn)控制，最終保證企業(yè)的資金安全［4］。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)資金進(jìn)行全面管理。每一級(jí)管理部門都要承擔(dān)一定的資金管理責(zé)任，每一筆款項(xiàng)的支出都要經(jīng)過(guò)主管領(lǐng)導(dǎo)的審批，只有將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，才能更好地保證資金的合理運(yùn)用，才能堅(jiān)決避免亂開(kāi)支現(xiàn)象的發(fā)生。第二，企業(yè)應(yīng)定期進(jìn)行財(cái)務(wù)工作匯報(bào)。應(yīng)由財(cái)務(wù)工作人員定期向高層管理人員匯報(bào)企業(yè)在一定期限內(nèi)的資金使用情況、實(shí)際使用資金與預(yù)算指標(biāo)的差距等，讓管理人員準(zhǔn)確地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，以便其更好地調(diào)整下一步的工作計(jì)劃。

四、結(jié)語(yǔ)

風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇總是相伴相生，房地產(chǎn)行業(yè)雖然較于其他行業(yè)有超高的回報(bào)率，但其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。因此，落實(shí)好資金管理工作，提高資金利用的效率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立適應(yīng)自身發(fā)展、符合自身特色的資金管理體系，不斷提高自己的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力，讓企業(yè)資金保持健康的狀態(tài)。這樣一來(lái)，即便是遇到了經(jīng)營(yíng)管理上的問(wèn)題，企業(yè)也能有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。總而言之，健康、安全的資金狀態(tài)是保證房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地以及應(yīng)對(duì)危機(jī)的重要法寶。