土地估價中的常見問題和風險及預防對策探析

潘冬梅

（廣西遠大房地產(chǎn)評估有限公司，廣西 桂林 541004）

一、引言

當前，隨著社會的進步、經(jīng)濟的增長，我國土地交易數(shù)量也有所上升，土地價格評估行業(yè)正在快速發(fā)展，但發(fā)展過程中也出現(xiàn)了很多問題。筆者結合多年的理論經(jīng)驗和工作實踐，分析土地估價中存在的問題和風險，并結合當下實際情況提出合理性的措施，規(guī)范土地估價行業(yè)，促進房地產(chǎn)土地估價行業(yè)快速發(fā)展。

二、土地估價中的常見的問題和風險

（一）虛假性材料風險

土地估價對資料信息的準確性具有較強的依賴性，在評估資料中，出現(xiàn)任何一個細節(jié)方面的虛假材料，都會造成估價結果的失真。對于委托方而言，提供虛假的、不確定的信息，是一種違法欺詐行為，需要承擔對應的法律責任。評估結構和評估師同樣需要對材料的真實性負責。依法向國家有關機關或者其他組織查閱從事業(yè)務所需的文件、證明和資料，是《資產(chǎn)評估法》賦予評估人員的權利?！顿Y產(chǎn)評估法》明確指出，評估人員有核查的義務，要確保評估活動涉及的所有材料真實、可靠，如果處理不當，要承擔相應的法律責任。如果評估機構甄別流程不規(guī)范，或工作人員技能水平不足，就無法準確識別材料中存在的問題，從而給工作開展帶來負面影響。

（二）土地估價技術手段較為落后

現(xiàn)階段，中國的土地評估作業(yè)一般采用手工的方式，無法滿足迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)的需求，其中存在三個明顯的問題。第一，手工的方式不僅成本很高，而且效率不高，另外由于估價作業(yè)尚未形成規(guī)范，信息閉塞，無法實現(xiàn)有效傳播，并且資源無法共享；第二，人為因素不僅會影響評估工作的客觀和公正性，也會影響評估質量，評估人員的職業(yè)道德素養(yǎng)十分關鍵；第三，信息收集的方式落后，很多數(shù)據(jù)尚未進行集中化處理，同時因為數(shù)據(jù)和信息的分析、管理和處理比較差，無法有效利用信息資源，導致評估工作缺乏規(guī)范性，嚴重限制了土地評估行業(yè)的健康發(fā)展。

（三）準入門檻低，出現(xiàn)惡性競爭

如今，我國土地評估市場管理尚未統(tǒng)一化，同時缺乏集中化的管理標準。和其他行業(yè)對比，土地評估的準入門檻不高，對技術人員的要求也不高。與此同時，尚未成立土地估價結構，在各種不健全的條件下投入運行，影響了整個行業(yè)的發(fā)展。近幾年，土地評估行業(yè)發(fā)展迅猛，市場競爭也越來越激烈，出現(xiàn)了惡性競爭與違法腐敗等行為，擾亂了市場的良好秩序。

（四）估價方法的選擇不規(guī)范

部分土地估價機構有時沒有充分說明選擇估價方法的理由，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，在土地評估過程中，應用評估方法要堅持一定的原則。若評估住宅用地，要采用市場比較法，也可以選擇第二種方法作為輔助。但在實踐中，部分估價機構并未按此規(guī)則操作。部分土地估價機構在對城鎮(zhèn)中心的住宅項目用地進行估價時，未選用市場比較法，也未結合其他案例進行分析，未遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》相關文件的規(guī)定。

三、土地估價風險預防措施

（一）提升大數(shù)據(jù)應用水平

目前，隨著科學技術的發(fā)展，我們已進入互聯(lián)網(wǎng)時代，在土地評估中，面對復雜的因素，要通過大數(shù)據(jù)展示出評估的效果，將數(shù)據(jù)搜集和匯總到統(tǒng)一的信息管理平臺中，然后利用互聯(lián)網(wǎng)技術確保分析的效果，提高運行的效率。在實際的項目評估分析過程中，要通過信息管理平臺，對大數(shù)據(jù)產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進行對比，及時查找數(shù)據(jù)中存在的不足和漏洞，讓評估人員作出正確的決策和判斷，降低評估風險。另外，要利用數(shù)據(jù)分析能力，防止評估人員在工作中出現(xiàn)失誤，讓評估結果更加精準。與此同時，評估機構要善于利用高技術，融合先進技術，采用硬件設備，給評估工作提供技術上的支持，降低評估風險，促進行業(yè)的規(guī)范化。

（二）加強行業(yè)管理，提升土地評估中介機構管理水平

如今，與土地估價行業(yè)相關的法律法規(guī)，還有很多問題存在，因此要完善和健全該行業(yè)的自律管理制度。土地估價技術涉及的體系、章程等都要符合市場具體需求，要對各項業(yè)務進行實時的調整和優(yōu)化。與此同時，行業(yè)管理的重點要從單純的自律管理向會員服務和自律管理兩個方面轉變。在土地利用方式的轉變中，要節(jié)約土地，凸顯市場配置資源的作用。因此要結合當下的新形勢，從國家戰(zhàn)略出發(fā)，滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，有針對性地開展服務，尤其要在城市化建設中健全土地估價服務體系，在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮土體評估工作的作用。

（三）加強機構的內部管理，建立健全管理制度

第一，健全現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度。土地評估機構內部需要構建管理制度，同時要規(guī)范化。例如，要通過有效的措施將各項業(yè)務涉及的合同格式統(tǒng)一化，明確估價業(yè)務流程，另外要聘請相關專家嚴格把關質量。另外，要按照估價人員的能力，合理分配相關工作和項目。若項目難度高且規(guī)模大，要配置經(jīng)驗豐富且實踐能力較強的估價師，并實施獎勵機制。土地估價風險很大，所以估價機構和估價人員承擔的責任也很大，因此，要認識到檔案管理規(guī)范的必要性。第二，建立質量控制體系。使執(zhí)業(yè)流程規(guī)范化，制定出統(tǒng)一的標準，估價機構要確保雙方的估價權益。在估價的過程中，估價項目審核工作是整個管理工作的核心，因此要對所有環(huán)節(jié)加以管控，降低風險。估價機構要形成一份詳細的報告，同時明確審核的內容、審核的標準，提高報告質量。第三，需加大信息建設力度，提升機構的核心競爭力。土地估價行業(yè)屬于新興行業(yè)，數(shù)據(jù)和信息都比較特殊，要想讓企業(yè)在管理中實現(xiàn)標準化，就要構建自動化的平臺，同時加大數(shù)據(jù)庫資金的投入，有條件的話，還應建立自主的自動化輔助平臺，不斷提高工作效率，共享企業(yè)的內部信息資源和數(shù)據(jù)，為提高企業(yè)的競爭力奠定基礎。

（四）提高估價人員的專業(yè)技能和綜合素質

評估結果的正確性與評估人員的整體素養(yǎng)相關，評估人員不僅要具備專業(yè)的理論知識，同時還要有良好的道德思想，能抵制行業(yè)內的不良行為?，F(xiàn)階段，社會上有很多高學歷、高素養(yǎng)的人才，但是部分企業(yè)由于薪資等問題，無法吸引復合型人才，招聘的人員無法滿足工作需求，導致評估的準確性無法得到保障。因此，要加強對評估人員的管理，認識到人才的培養(yǎng)的重要性，確保土地估計審核工作的正確性。第一，估價機構在招聘過程中，要綜合考量專業(yè)能力，同時結合題目考量思想道德，確保工作人員具備良好的職業(yè)道德，有較強的責任心；第二，估價機構要組織估價人員參與技能培訓，引入先進的理念，加大培訓的力度，讓所有估價人員掌握先進的方法；第三，要構建考核機制，通過考核激勵估價人員努力工作。

（五）提升行業(yè)經(jīng)營水平

只有提升行業(yè)整體經(jīng)營水平，構建良好的市場經(jīng)營環(huán)境，才能更好地規(guī)避土地估價行業(yè)的風險。土地估價行業(yè)要實現(xiàn)整體發(fā)展，需要做好相應的工作。首先，要構建行業(yè)估價誠信管理體系。我國土地估價行業(yè)發(fā)展時間較短，在發(fā)展過程中出現(xiàn)的負面事件都會給行業(yè)信譽帶來負面影響，因此必須從誠信建設層面入手，通過完善的誠信管理體系，全面提升行業(yè)形象。其次，要對市場發(fā)展動向有深入的了解，深入剖析土地評估所依賴的整體環(huán)境，提升土地估價的準確性，提升土地估價行業(yè)的整體水平。最后，要提升行業(yè)內部的信息資源共享水平，通過資源庫的構建和有償交流機制的完善，使更多公共信息資源充分發(fā)揮應有的作用，更好地提升我國土地估價行業(yè)的整體發(fā)展水平。

四、結語

現(xiàn)階段，隨著科學技術的發(fā)展，社會的進步，土地估價行業(yè)快速發(fā)展。因此，要不斷健全土地估價制度，降低土地估價風險，同時提高估價人員的綜合素養(yǎng)，完善各項制度，推動土地估價行業(yè)快速發(fā)展。