潮起潮落樓依舊

劉佳璇　李瀟

“雙減”政策后，有些教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)搬離了北京海淀黃莊銀網(wǎng)中心寫字樓（何欣/攝）

“宇宙補(bǔ)課中心”進(jìn)入了一個(gè)望不見盡頭的假期，空蕩蕩的課桌和椅子散亂擺放著，白板上還殘留著不知何時(shí)寫下的公式與單詞。

在北京海淀黃莊的銀網(wǎng)中心、理想大廈和海淀文化藝術(shù)大廈，街上來來往往的補(bǔ)課學(xué)生不見了蹤影?！半p減”政策下，集聚于此的教培機(jī)構(gòu)紛紛撤離，留下整層的空房間。

不過，附近那些以高新技術(shù)企業(yè)為主要租戶的寫字樓，仍是巋然不動(dòng)。隨著北京證券交易所于2021年9月注冊(cè)成立，又將給金融街的寫字樓市場(chǎng)帶來新的動(dòng)力。

在城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，寫字樓往往是不同行業(yè)的命運(yùn)場(chǎng)，它的市場(chǎng)冷暖因需求方的興衰而隨動(dòng)。也許，兩座寫字樓隔街相望，就有著明顯不同的出租率和租金。

人去樓空

2021年8月的一天，劉虎看見一輛貨車停在理想大廈的門口，不斷有人從大廈里抱著紙箱走出來。他知道，那是樓里最大的租戶高思教育在與這座大廈告別。

六年前，劉虎在理想大廈附近做起了保安。“那時(shí)有個(gè)說法，全國(guó)教育看北京，北京教育看海淀，海淀教育看黃莊，在海淀黃莊，就看理想大廈?！眲⒒?duì)《瞭望東方周刊》說。

在補(bǔ)習(xí)班烈火烹油的幾年里，理想大廈1層至7層都被高思教育承租?！巴砩希@七層的燈全亮著，大廈路邊停滿了家長(zhǎng)接送孩子的車?！眲⒒⒄f。

現(xiàn)在，大廈的夜安靜了。

其實(shí)早在暑期開始時(shí)，附近的寫字樓租賃銷售們便感知到，這類“補(bǔ)習(xí)樓”難逃人去樓空的命運(yùn)。2019年新冠疫情發(fā)生后，以線下教培機(jī)構(gòu)為主要租戶的寫字樓就比以往冷清許多。而那些把房屋租給在線教育公司的寫字樓所經(jīng)歷的故事，才是真的大喜大悲。

受疫情影響，寫字樓市場(chǎng)在2020年上半年曾出現(xiàn)明顯波動(dòng)，但疫情也把在線教育推到了風(fēng)口上，拿到融資的代表性企業(yè)紛紛尋找更大更好的辦公室，一下子成為租賃銷售們的大客戶。

過去一年，在線教育行業(yè)的擴(kuò)張已下沉到了非一線城市。根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)2021年上半年西部寫字樓市場(chǎng)的調(diào)查，猿輔導(dǎo)、作業(yè)幫、好未來紛紛前往成都、重慶、西安等城市布局，首次進(jìn)入當(dāng)?shù)丶准?jí)寫字樓租賃客戶的第一梯隊(duì)。

2021年9月，情勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。據(jù)《成都商報(bào)》報(bào)道，成都成華區(qū)萬科大廈4號(hào)樓的大廈指示牌上，某教育科技（成都）有限公司的字樣已經(jīng)消失，留下了3、4、18、19、20、21層的空白。

北京也發(fā)生了類似情況，但就體量巨大的北京寫字樓市場(chǎng)而言，在線教育行業(yè)退租帶來的影響很有限，范圍僅局限在中關(guān)村、望京酒仙橋、上地區(qū)域，都曾是在線教育企業(yè)總部聚集的地方。根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司高力國(guó)際的數(shù)據(jù)，這三個(gè)地區(qū)即使空置率有所微漲，也普遍低于10%，遠(yuǎn)低于全市16.7%的平均水平。

6月21日上午，廣東東莞，臺(tái)商大廈的核酸檢測(cè)點(diǎn)，寫字樓的白領(lǐng)和周邊市民正在排隊(duì)檢測(cè)核酸

整體來看，北京甲級(jí)寫字樓退租面積占比不到10%，其租金在連續(xù)9個(gè)季度下跌后于2021年第三季度首次實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，平均凈有效月租金維持在341.1元/平方米，環(huán)比微漲0.1%，空置率也在逐步下降。

有人離場(chǎng)，也有人進(jìn)場(chǎng)?！皩?shí)際上，一些優(yōu)質(zhì)寫字樓已經(jīng)被預(yù)定走了。”高力國(guó)際研究部董事陸明認(rèn)為，騰退出的面積正好為其他企業(yè)的新增辦公需求提供了空間。

高思教育退租后，一家地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商接盤了理想大廈的1-7層，該運(yùn)營(yíng)商一名工作人員對(duì)本刊記者說：“還有不少企業(yè)有辦公需求，現(xiàn)在已經(jīng)有客戶在接觸退租后的房源。”

“ 北京的甲級(jí)寫字樓現(xiàn)在不會(huì)把房屋租給網(wǎng)貸企業(yè)了。”

三六九等

杭州的寫字樓租賃顧問陳凱早已見慣了寫字樓里租戶人來人往，還有租金的潮起潮落。

錢塘航空大廈里，每?jī)赡昃鸵庥鲆淮巫鈶舻膿Q血。進(jìn)入樓道，幾戶紅褐色的門上貼著紅色的“?！弊郑阈堑拿廊莸旰碗娚唐髽I(yè)門旁掛著牌子。這里有商住兩用房，有人居住也有人辦公。

“這種提供500平米以內(nèi)辦公間的寫字樓，一般都是中小微企業(yè)在租用，兩年會(huì)換一批租戶。”陳凱對(duì)《瞭望東方周刊》說。

錢塘航空大廈的位置不差，它坐落在杭州CBD錢江新城，但租金卻比附近的寫字樓低一點(diǎn)，出租率也不太高。陳凱指著附近的東杭大廈和中天國(guó)開大廈：“那兩個(gè)寫字樓租得更好，都快滿了，附近有兩個(gè)公園，樓上能看到江景，更受青睞?！?/p>

木分松柏楊柳，樓也有三六九等。越過公園，便是另一番天地。

整個(gè)商圈的地標(biāo)性寫字樓浙江財(cái)富金融中心大廈傲然而立，“入駐的是大企業(yè)，穩(wěn)定性高?！标悇P說。那里的硬件是高端商務(wù)辦公的標(biāo)配，底層還有下沉式花園，高層可一覽錢塘江，站在頂層，甚至能望見4.5公里外的西湖。

其實(shí)錢塘航空大廈也曾風(fēng)光無限。

2012年竣工時(shí)，這座40層大廈成了商圈里的代表性寫字樓，為滿足航空商務(wù)人員的生活方式，樓內(nèi)既有大空間辦公室也有酒店式公寓，并在高區(qū)設(shè)置了商務(wù)套間辦公室。

這種功能設(shè)置，讓錢塘航空大廈如今的命運(yùn)頗為尷尬，雖然和浙江財(cái)富金融中心大廈同屬甲級(jí)寫字樓，但由于商住混雜，辦公氛圍不夠濃厚、商務(wù)化不夠明顯，有條件的企業(yè)租戶寧愿選擇附近租金更高的寫字樓，也不愿意在錢塘航空大廈辦公。

根據(jù)58同城、安居客2020年發(fā)布的寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，租賃成本、區(qū)域及交通情況是影響中小企業(yè)選址的主要因素，其他考量因素還包括得房率、周邊配套、行業(yè)聚居度、物業(yè)服務(wù)狀況及口碑、距離客戶遠(yuǎn)近、寫字樓新舊、是否帶裝修或家居等。

樓宇的軟硬件質(zhì)量決定了租戶的質(zhì)量，乙級(jí)寫字樓和質(zhì)量稍差的甲級(jí)寫字樓，只好靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)去錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，分割中小微企業(yè)的市場(chǎng)需求。頭部的甲級(jí)寫字樓聚集起城市里最強(qiáng)的企業(yè)，吞吐著可觀的資金流，而更多的寫字樓就像城市里的一方方巢穴，迎來送往了更多懷揣夢(mèng)想的創(chuàng)業(yè)者。

在北京從事寫字樓租賃顧問工作的楊文告訴《瞭望東方周刊》：“寫字樓檔次越高，對(duì)企業(yè)租戶的篩選就更嚴(yán)格，同時(shí)還會(huì)避免單一的租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

這也意味著乙級(jí)寫字樓的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更大，如果出現(xiàn)行業(yè)性的大面積退租，一時(shí)間很難補(bǔ)充進(jìn)去足夠的中小微企業(yè)租戶，房東們的現(xiàn)金流會(huì)受到很大影響。

需求仍在

一個(gè)行業(yè)忽然成為寫字樓市場(chǎng)上的租賃大戶，在風(fēng)口過去后又頹然而退的故事，其實(shí)并不鮮見。

2015年12月，網(wǎng)貸企業(yè)e租寶的北京總部和全國(guó)各地分部被查封，北京市的財(cái)富金融中心、合肥市的合肥之心城等甲級(jí)寫字樓因此空出了樓層，大廈不僅要承受臨時(shí)退租的“無妄之災(zāi)”，還要應(yīng)對(duì)那些到門口討債的投資者。2018年，網(wǎng)貸行業(yè)集中塌陷，當(dāng)初該行業(yè)租戶占比較高的寫字樓和商圈，空置率隨之上升。

“北京的甲級(jí)寫字樓現(xiàn)在不會(huì)把房屋租給網(wǎng)貸企業(yè)了。”楊文說。

巍然矗立的寫字樓一直都在見證著企業(yè)的“樓起樓塌”。也許是錯(cuò)過融資，也許是輸?shù)粽袠?biāo)，也許是風(fēng)口轉(zhuǎn)向，諸多因素都可能讓一家企業(yè)從一座樓里黯然撤退，前往租金更低的地方，或者干脆消失在商業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)上。

“一些企業(yè)本身是租賃大戶，經(jīng)營(yíng)又存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦爆雷，所在片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)就會(huì)被波及?！备吆唾Y本地產(chǎn)科技基金合伙人李慧忠對(duì)《瞭望東方周刊》說。

每隔幾年，寫字樓市場(chǎng)上都會(huì)出現(xiàn)一些“風(fēng)口型客戶”，不過，多名機(jī)構(gòu)分析師對(duì)《瞭望東方周刊》表示，這種影響是短期的，因?yàn)檎嬲摹按蠼鹬鳌睕]有離場(chǎng)。

在北京， 金融街和中關(guān)村一直是寫字樓市場(chǎng)最堅(jiān)挺的片區(qū)， 即使2020年全市寫字樓市場(chǎng)都受到了疫情影響， 但這兩個(gè)片區(qū)在年末也只有3%的空置率， 背后正是金融行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)這兩大金主的功勞。

“互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和金融行業(yè)是支撐市場(chǎng)需求的主力，也是租金承受能力最強(qiáng)的行業(yè)。”李慧忠說。

在北京，金融街和中關(guān)村一直是寫字樓市場(chǎng)最堅(jiān)挺的片區(qū)，即使2020年全市寫字樓市場(chǎng)都受到了疫情影響，但這兩個(gè)片區(qū)在年末也只有3%的空置率，背后正是金融行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)這兩大金主的功勞。

本世紀(jì)初，中關(guān)村曾由于供過于求而出現(xiàn)空置率上升的情況，但穩(wěn)健的發(fā)展和絕佳的資源優(yōu)勢(shì)，讓該片區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)科創(chuàng)公司宛如雨后春筍般不斷冒出，足以消耗寫字樓市場(chǎng)的存量。

金融街則聚集了各類金融機(jī)構(gòu)近2000家，其中十分之一是企業(yè)總部，更是構(gòu)成了片區(qū)寫字樓租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定基石。與之類似的是上海陸家嘴金融城，那里有4萬多家大小企業(yè)，50多萬上班族，285幢寫字樓從來不愁租。

截至2020年末，金融街區(qū)域甲級(jí)寫字樓租戶中，來自金融行業(yè)的租戶占比達(dá)80%。“這里企業(yè)的特點(diǎn)是有很強(qiáng)的盈利能力，租金承受力也就更強(qiáng)?！崩罨壑艺f。

從上世紀(jì)90年代開始建設(shè)并投入使用，北京金融街已是寸土寸金，這不僅體現(xiàn)在高居全球第三位的寫字樓租金上，還體現(xiàn)在其經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)上。2021年上半年北京金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3433.5億元，金融業(yè)稅收增幅8.5%，駐扎在金融街寫字樓的金融機(jī)構(gòu)功不可沒。

全新戰(zhàn)場(chǎng)

2021年9月3日，北京證券交易所注冊(cè)成立，注冊(cè)地點(diǎn)就在金融街。

“北交所給全國(guó)的創(chuàng)新型中小企業(yè)提供了更高效的資源配置平臺(tái)，北京作為全國(guó)的科技中心，北交所的設(shè)立會(huì)讓更多立足于此的創(chuàng)新型中小企業(yè)受益，隨著這些企業(yè)逐步做大做強(qiáng)，將為北京辦公樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)帶來新的動(dòng)力?！标懨髡f。

金融、科創(chuàng)的領(lǐng)軍企業(yè)或機(jī)構(gòu)的入駐，對(duì)整個(gè)片區(qū)甚至整座城市的寫字樓市場(chǎng)都會(huì)有帶動(dòng)作用。

2021年6月8日，華為公司中國(guó)總部入駐北京麗澤SOHO，這成了龍湖天街開業(yè)之后第二個(gè)讓楊文興奮的好消息。

這兩年，楊文把業(yè)務(wù)重心放在了這個(gè)北京南部的新商圈，但在2020年，受疫情影響，加之新建寫字樓供應(yīng)量大，麗澤區(qū)域的寫字樓空置率保持在60%-70%。在亦莊、通州商務(wù)區(qū)、亞奧等新興商圈，也有類似的高空置率，拉高了北京寫字樓的整體空置率。

領(lǐng)軍企業(yè)的到來和商業(yè)配套的完善，意味著麗澤區(qū)域邁入去化周期，楊文覺得，自己的客戶會(huì)隨之增多。

“雖然有的商圈很適合一個(gè)企業(yè)，但如果租得比較滿了，或者樓宇較老、車位和工位不足，不能滿足企業(yè)需求了，企業(yè)就會(huì)去別的區(qū)域找更適合的辦公室，麗澤這種新商圈就可以承接需求。”楊文說。

老商圈配套成熟、產(chǎn)業(yè)集聚，卻供應(yīng)偏緊、租金較高，因此也會(huì)有企業(yè)轉(zhuǎn)移到其他商圈。李慧忠說：“2008年之后，很多在金融街外圍的國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)‘東進(jìn)，進(jìn)入了CBD，而CBD的一些中小企業(yè)被擠到了東南三環(huán)、東四環(huán)一帶，還有一些外資企業(yè)搬去了望京?！?/p>

2021年初，中國(guó)銀河證券從擁擠的金融街“搬家”，超過1700名員工轉(zhuǎn)移到了麗澤SOHO的新寫字樓，據(jù)測(cè)算在5年內(nèi)可節(jié)約近6億元開支——2020年第四季度，金融街甲級(jí)寫字樓的整體租金是麗澤區(qū)域的4.76倍。

租戶們的來去，就像寫字樓的呼吸。在寫字樓市場(chǎng)，這被描述為“凈吸納量”，通過新租面積加上擴(kuò)租面積再減去退租面積而得，數(shù)值越大，證明寫字樓吸引力越強(qiáng)。

根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的北京房地產(chǎn)回顧與展望報(bào)告，2021年第三季度，北京寫字樓市場(chǎng)季度凈吸納量達(dá)35.3萬平方米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增長(zhǎng)18%，其中CBD和麗澤凈吸納總量占全市83%。

在企業(yè)的流動(dòng)轉(zhuǎn)移之中，新商圈被開辟為新戰(zhàn)場(chǎng)。風(fēng)口下的行業(yè)來了又去，但支撐需求的產(chǎn)業(yè)還在發(fā)展。有的企業(yè)消亡，也有的企業(yè)不斷擴(kuò)張，寫字樓仍然在佇立、呼吸，見證城市的跌宕起伏。