疫情催生變局

劉佳璇　何欣　李瀟

2020年2月10日，深圳第一高樓、位于福田CBD的平安國(guó)際金融中心，工作人員使用測(cè)溫紅外熱像儀對(duì)進(jìn)入寫(xiě)字樓的人員進(jìn)行體溫監(jiān)測(cè)（梁旭/ 攝）

“上班邁入方形大樓，踏入方形電梯，走入方形辦公室，坐在方形格子間里面，面對(duì)著一臺(tái)方形電腦?！?011年拍攝的電視劇《北京青年》如此描述在寫(xiě)字樓里上班的生活。

10年過(guò)去，更多的寫(xiě)字樓出現(xiàn)在了城市當(dāng)中。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2021年中國(guó)“新商辦”行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》，近十年我國(guó)寫(xiě)字樓面積年復(fù)合增長(zhǎng)率為14.2%，截至2020年，全國(guó)寫(xiě)字樓面積已達(dá)8億平方米。

市場(chǎng)體量擴(kuò)張的同時(shí)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也在加劇。標(biāo)準(zhǔn)化的方形格子間再難滿足需求。寫(xiě)字樓在強(qiáng)調(diào)著秩序的同時(shí)，開(kāi)始向人性化與科技化靠攏。

到2021年第三季度，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，頭部城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求逐步恢復(fù)常態(tài)。經(jīng)受過(guò)疫情攪動(dòng)，以往粗放式的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，變得越來(lái)越不適用，精細(xì)化、集約化正在成為寫(xiě)字樓行業(yè)發(fā)展的方向。

在疫情最為嚴(yán)重的時(shí)期， 寫(xiě)字樓變得空空蕩蕩，全國(guó)“打工人”都在遠(yuǎn)程辦公，這更加提醒寫(xiě)字樓行業(yè)，辦公場(chǎng)所的核心競(jìng)爭(zhēng)力已不是空間本身。

需求多元化

王曦每天都很忙，忙著為各種企業(yè)在上海找到最合適的辦公室。

企業(yè)有大有小，來(lái)自各行各業(yè)。企業(yè)主們有的追求高端的商務(wù)環(huán)境，想給客戶帶來(lái)好印象;有的希望實(shí)現(xiàn)花園式辦公，讓員工們有個(gè)好心情……有時(shí)候，這些要求會(huì)打包到一起，王曦要幫企業(yè)衡量性價(jià)比，快速地量身定做一個(gè)房源備選單。

在中國(guó)，王曦大約有120萬(wàn)個(gè)專門(mén)從事商辦地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的同行，其中約1萬(wàn)人資歷深厚。

作為上海某地產(chǎn)集團(tuán)工商鋪寫(xiě)字樓部營(yíng)業(yè)董事，王曦入行已經(jīng)20年。他覺(jué)得，和入行時(shí)相比，企業(yè)客戶的行業(yè)背景更多元化了，需求也遠(yuǎn)比過(guò)去復(fù)雜。

“五年前，大多數(shù)房源還只是強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化。當(dāng)需求在改變，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)思路也隨之發(fā)生了變化?，F(xiàn)在，則是百花待放、各顯神通?！蓖蹶貙?duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)，我國(guó)早期的大部分標(biāo)準(zhǔn)化寫(xiě)字樓更多強(qiáng)調(diào)區(qū)域位置和標(biāo)準(zhǔn)化辦公空間本身，很少考慮到企業(yè)的特殊需求以及員工的辦公體驗(yàn)。

一個(gè)例子是，在科技互聯(lián)網(wǎng)等新興行業(yè)中的企業(yè)辦公時(shí)間長(zhǎng)，但傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化寫(xiě)字樓只安裝統(tǒng)一的中央空調(diào)，辦公室中沒(méi)有放獨(dú)立空調(diào)的地方，難以滿足加班辦公的需要。

“現(xiàn)在，寫(xiě)字樓有了各種各樣的平層，可以帶獨(dú)立空調(diào)的，或者有花園式辦公環(huán)境的，這些多樣化的設(shè)計(jì)解決了新興行業(yè)的辦公需求痛點(diǎn)，會(huì)比較受歡迎?！蓖蹶卣f(shuō)。

近十年來(lái)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)悄然發(fā)生著變化。從需求上看，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，新興行業(yè)的企業(yè)主體增多，企業(yè)辦公需求向高品質(zhì)、多元化傾斜。從供給上看，新建寫(xiě)字樓供應(yīng)量增加，多重競(jìng)爭(zhēng)壓力之下，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不開(kāi)始尋找新的思路。

如今，寫(xiě)字樓市場(chǎng)又面臨著全新的挑戰(zhàn)。

“從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，近年來(lái)，隨著外部環(huán)境和我國(guó)要素稟賦的變化，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于調(diào)整需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換發(fā)展動(dòng)力的市場(chǎng)環(huán)境中，而寫(xiě)字樓市場(chǎng)作為商務(wù)活動(dòng)的晴雨表，自然也要發(fā)生相應(yīng)的變革。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云對(duì)《瞭望東方周刊》說(shuō)。

這種變革可能會(huì)在疫情變局的催化下進(jìn)一步加速。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)余典范對(duì)本刊記者表示，疫情在一定程度上改變了人們的生產(chǎn)方式和生活方式，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的加速、中美在高科技領(lǐng)域的博弈，以及國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)新發(fā)展格局的構(gòu)建等宏觀背景，都會(huì)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)反映出來(lái)。

“銷(xiāo)售不為王”

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2021中國(guó)辦公樓市場(chǎng)白皮書(shū)》中的數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)30余年的發(fā)展，按照當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，中國(guó)頭部城市已完成了所需寫(xiě)字樓供應(yīng)超過(guò)八成的建設(shè)。

這意味著，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需要告別盲目建設(shè)、粗放開(kāi)發(fā)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)隨之也要從粗放簡(jiǎn)作、廣種薄收的開(kāi)發(fā)模式，轉(zhuǎn)向集約性資源投入和精細(xì)化管理，與新動(dòng)能加速協(xié)同，適配產(chǎn)業(yè)實(shí)際需求。

一名機(jī)構(gòu)分析師對(duì)本刊記者表示，受傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式影響，商業(yè)辦公樓領(lǐng)域也曾經(jīng)非常信奉“銷(xiāo)售為王”，追求“一賣(mài)了之，落袋為安”，“但是這幾年，如果寫(xiě)字樓只強(qiáng)調(diào)‘賣(mài)房子，那后續(xù)發(fā)展困局一定會(huì)凸顯出來(lái)”。

極端的例子便是散售模式：寫(xiě)字樓為了追求銷(xiāo)售面積和回款速度，將房源散售給了不同業(yè)主，但大小業(yè)主“各自為政”，物業(yè)管理混亂，導(dǎo)致同一寫(xiě)字樓內(nèi)物業(yè)維護(hù)水準(zhǔn)參差不齊，同時(shí)還出現(xiàn)業(yè)主間的租金競(jìng)爭(zhēng)，最終可能因運(yùn)營(yíng)不佳讓寫(xiě)字樓整體品質(zhì)下滑，出租率下降。

2010年左右，一些發(fā)展較快的一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)上曾出現(xiàn)過(guò)上述情況。不過(guò)，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，在一線城市中，新建的高端甲級(jí)寫(xiě)字樓已經(jīng)告別“一賣(mài)了之”的時(shí)代。

從全國(guó)來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)近年處在供應(yīng)高峰，推動(dòng)了整體空置率走高和租金售價(jià)水平下降，單憑地段和硬件高大上的比拼模式，已經(jīng)難以打動(dòng)企業(yè)客戶，倒逼之下，寫(xiě)字樓拼軟實(shí)力的時(shí)代到來(lái)。

2020年3月9日，長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)楷林國(guó)際大廈，工作人員對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒（陳澤國(guó)/ 攝）

“從增量市場(chǎng)走向存量市場(chǎng)，大家的關(guān)注點(diǎn)從空間慢慢轉(zhuǎn)向?yàn)榭臻g內(nèi)部提供的服務(wù)和內(nèi)容。在這樣的背景下，重度運(yùn)營(yíng)成為不二選擇?！痹?020年12月舉辦的中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會(huì)上，大悅城控股北京大區(qū)寫(xiě)字樓與產(chǎn)業(yè)管理中心負(fù)責(zé)人馬佳音說(shuō)。

其實(shí)，在商業(yè)辦公樓領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)的提法由來(lái)已久。在疫情發(fā)生前，一些大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提出，寫(xiě)字樓要從“重開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“重運(yùn)營(yíng)”。而在疫情最為嚴(yán)重的時(shí)期，寫(xiě)字樓變得空空蕩蕩，全國(guó)“打工人”都在遠(yuǎn)程辦公，這更加提醒寫(xiě)字樓行業(yè)，辦公場(chǎng)所的核心競(jìng)爭(zhēng)力已不是空間本身。

“社會(huì)在不斷發(fā)展變化，勞動(dòng)力也是，辦公生態(tài)體系必須有所改變?！?021年7月，世茂股份寫(xiě)字樓管理部總監(jiān)楊煜在一場(chǎng)發(fā)布會(huì)上說(shuō)。

楊煜分析，在各行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的背景下，寫(xiě)字樓需要為企業(yè)提供數(shù)字賦能，同時(shí)，建筑本身要符合可持續(xù)發(fā)展理念，為企業(yè)提出綠色辦公方案。寫(xiě)字樓還要適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的快速迭代與創(chuàng)新，為更加年輕、個(gè)性化的企業(yè)員工提供舒適的辦公環(huán)境，并設(shè)計(jì)出有利于員工身心健康的服務(wù)產(chǎn)品。

辦公“人為先”

走進(jìn)如今的高端寫(xiě)字樓會(huì)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)辦公空間其實(shí)已打破方形格子間的固有形態(tài)，布滿綠植的花園式辦公環(huán)境和強(qiáng)調(diào)舒適感的空間美學(xué)設(shè)計(jì)層出不窮，在辦公空間里配備睡眠艙、下午茶休憩區(qū)甚至母嬰室已非稀罕事。

頭部城市內(nèi)舊改類(lèi)的項(xiàng)目比重會(huì)增加，寫(xiě)字樓行業(yè)需要精準(zhǔn)布局、精準(zhǔn)定位， 轉(zhuǎn)向集約型資源投入和精細(xì)化管理。

辦公家具品牌世凱（Steelcase）發(fā)布的研究報(bào)告《敬業(yè)度與全球辦公場(chǎng)所狀況》顯示，在其他條件相同的情況下，公司提供給員工的辦公環(huán)境越好，員工的敬業(yè)度越高。

那些入駐高端寫(xiě)字樓的企業(yè)，顯然都希望用一個(gè)舒適、開(kāi)放的空間，來(lái)提升企業(yè)員工的工作效率和敬業(yè)度，降低離職率。

在需求的催生下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)在產(chǎn)品業(yè)態(tài)、建筑與空間、運(yùn)營(yíng)管理等方面不斷創(chuàng)新迭代，寫(xiě)字樓在形態(tài)和功能上日趨多元化，由單純的辦公場(chǎng)所轉(zhuǎn)變成依靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)提高工作效率、促進(jìn)“生活工作平衡”、致力于打造綠色健康生態(tài)環(huán)境的綜合性場(chǎng)所。

如果說(shuō)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的1.0時(shí)代關(guān)注的是空間，2.0時(shí)代關(guān)注的則是物業(yè)服務(wù)，那么當(dāng)下的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正將注意力對(duì)準(zhǔn)了人本身。

“今天，我們和同行都有個(gè)共識(shí)，3.0時(shí)代是圍繞著人展開(kāi)的，人的健康和人的辦公體驗(yàn)被放在首位。一座寫(xiě)字樓，一個(gè)辦公空間，不應(yīng)是冰冷的鋼筋水泥和玻璃幕墻，而應(yīng)是有溫度的。”世茂股份寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)部門(mén)相關(guān)工作人員表示。

舉例來(lái)說(shuō)，不少寫(xiě)字樓里都引入了健身房、瑜伽房，同時(shí)配置了書(shū)店、咖啡館、酒吧等商業(yè)業(yè)態(tài)，一些寫(xiě)字樓甚至還有托育空間，以滿足雙職工家庭的托育需求。新入市的高端寫(xiě)字樓中，也不乏配備了數(shù)智化管理平臺(tái)的5G智慧樓宇，既能滿足入駐企業(yè)智能化辦公的需求，也能通過(guò)智能化手段提高樓宇本身的運(yùn)行效能。

在疫情發(fā)生后，“健康”更成為一個(gè)關(guān)鍵詞。復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段，世茂股份就在旗下的寫(xiě)字樓中引入國(guó)際WELL建筑研究院的《WELL健康—安全評(píng)價(jià)準(zhǔn)則》，以期提高樓宇的防疫能力。如今，智能化體溫監(jiān)測(cè)、機(jī)器人無(wú)接觸送餐、電梯中的九宮格站位，以及配置新風(fēng)系統(tǒng)的中央空調(diào)系統(tǒng)等，已成為不少高端寫(xiě)字樓的標(biāo)配。

精準(zhǔn)加精細(xì)

空置率、凈吸納量、租金售價(jià)……這些寫(xiě)字樓租賃和銷(xiāo)售市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)往往會(huì)吸引外界的目光，新建寫(xiě)字樓各種高大上的配置也是招商廣告上吆喝的賣(mài)點(diǎn)。

但外界鮮少關(guān)注的是，水面之下，部分寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)管理的隱秘戰(zhàn)場(chǎng)硝煙已起。

更精細(xì)化的企業(yè)定制服務(wù)，正成為了寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)管理的重要競(jìng)爭(zhēng)策略。

“每年的電商類(lèi)節(jié)日，我們會(huì)和樓內(nèi)所服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一起通宵達(dá)旦?！饼埡瘓F(tuán)智慧商寫(xiě)服務(wù)事業(yè)部負(fù)責(zé)人曾透露，在服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)時(shí)，旗下寫(xiě)字樓的商寫(xiě)服務(wù)團(tuán)隊(duì)“從穿著到上班時(shí)間都會(huì)根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)去調(diào)整”，面對(duì)企業(yè)總部類(lèi)客戶，“更多的是要去關(guān)注走進(jìn)寫(xiě)字樓的每一個(gè)員工的需求，比如食堂管理、班車(chē)管理、共享區(qū)域的環(huán)境打造;遇到重要的節(jié)日，物業(yè)也會(huì)充當(dāng)氣氛組”。

過(guò)去，參與到寫(xiě)字樓重度運(yùn)營(yíng)的主要玩家，是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域被稱為“五大行”的全球知名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，即第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、戴德梁行和高力國(guó)際。

如今，諸多大型地產(chǎn)集團(tuán)也進(jìn)入其中，開(kāi)始把商寫(xiě)服務(wù)列為重點(diǎn)拓展方向。一方面，在自持的寫(xiě)字樓里為入駐企業(yè)提供精細(xì)化服務(wù);另一方面，則把這套基于自持樓宇構(gòu)建的全場(chǎng)景商業(yè)服務(wù)做成品牌向外推廣，開(kāi)展輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

“這既是為了服務(wù)自身，亦是對(duì)外輸出運(yùn)營(yíng)服務(wù)，以更高的標(biāo)準(zhǔn)去貼合市場(chǎng)需求?！笔烂煞輰?xiě)字樓業(yè)務(wù)部門(mén)相關(guān)工作人員介紹說(shuō)。此前，世茂股份推出了自己的全場(chǎng)景商務(wù)服務(wù)品牌“MWorks”。

一個(gè)不能忽略的背景仍然是業(yè)內(nèi)所說(shuō)的“存量競(jìng)爭(zhēng)”。寫(xiě)字樓行業(yè)不僅要消化已存在的市場(chǎng)供應(yīng)，還要面臨這樣的事實(shí)：隨著城鎮(zhèn)化率的提高，城市本身大都不會(huì)再采用激進(jìn)的增量策略，而是轉(zhuǎn)向城市更新。

因此業(yè)內(nèi)普遍預(yù)判，頭部城市內(nèi)舊改類(lèi)的項(xiàng)目比重會(huì)增加，寫(xiě)字樓行業(yè)需要精準(zhǔn)布局、精準(zhǔn)定位，轉(zhuǎn)向集約型資源投入和精細(xì)化管理。這也就不難理解，為何龍湖、萬(wàn)科、世茂、華潤(rùn)等地產(chǎn)商開(kāi)始更加重視商寫(xiě)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)模式。

“集約型資源投入和精細(xì)化管理的潛在意涵，就是在相對(duì)有限的機(jī)會(huì)成本下，獲取較高的回報(bào)。未來(lái)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，更多不是在外部，而是在企業(yè)自身?！笔烂煞輰?xiě)字樓業(yè)務(wù)部門(mén)相關(guān)工作人員說(shuō)。

（應(yīng)受訪者要求，王曦為化名）