居住權(quán)與抵押權(quán)的順位沖突和破解機(jī)制

張立英

（工商銀行黑龍江省分行法律事務(wù)部，黑龍江 哈爾濱 150000）

“居者有其屋”是黨和國家解決對(duì)人民群眾住房難問題所提出的目標(biāo)，并在黨的十九大中，再次對(duì)保障住房提出了新的要求。伴隨我國第一部《民法典》出臺(tái)并實(shí)施，在物權(quán)方面增加了“居住權(quán)”這樣一個(gè)新型用益物權(quán)。僅就其本質(zhì)而言，是針對(duì)現(xiàn)階段在司法實(shí)踐中，解決弱勢(shì)群體居住問題的一種方式或途徑，這是根據(jù)現(xiàn)實(shí)實(shí)踐和人民需要而進(jìn)行的相應(yīng)配套規(guī)定，以最大限度體現(xiàn)保障相關(guān)特殊人群的居住權(quán)[1]。但增加了發(fā)放住房貸款的抵押權(quán)利人（主要指發(fā)放住房貸款的金融機(jī)構(gòu)）的執(zhí)行困難，抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，對(duì)住房抵押貸款造成巨大風(fēng)險(xiǎn)。

一、引起房屋居住權(quán)與抵押權(quán)順位沖突問題的緣由

（一）房屋居住權(quán)與抵押權(quán)順位沖突問題的出現(xiàn)

確保交易安全和物盡其用，是物權(quán)法相對(duì)基本的立法觀念。所有權(quán)是一種比較完全的物權(quán)，所有權(quán)人對(duì)自己所擁有的特定物，享有排他性的支配權(quán)，不受任何人的干涉，并保證發(fā)揮物的利用或使用效能。聯(lián)想到立法層面，一般都運(yùn)用財(cái)產(chǎn)與權(quán)利進(jìn)行分離的立法方法，依法許可所有權(quán)人可對(duì)自己擁有的物，行使質(zhì)押權(quán)、抵押權(quán)或出租權(quán)等，用以體現(xiàn)對(duì)物效能利用的最大化[2]。我國《民法典》的立法初衷，也是在依法保護(hù)所有權(quán)前提下，規(guī)制各種財(cái)產(chǎn)可以與權(quán)利進(jìn)行分離，并積極鼓勵(lì)交易，以利營造保護(hù)所有權(quán)和發(fā)揮物盡其用的多贏局面。

居住權(quán)與抵押權(quán)從其所屬性質(zhì)上看，不論是居住權(quán)，還是抵押權(quán)，均歸屬于物權(quán)。從發(fā)揮房屋相應(yīng)功能上看，居住權(quán)又是一種用益物權(quán)，還是一種利他權(quán)利，是房屋所有權(quán)人以自己的房屋，向他人提供的占有或使用權(quán)，這是為滿足一些特殊人群實(shí)現(xiàn)生存性的房屋功能。而抵押權(quán)則是一種擔(dān)保物權(quán)，表現(xiàn)在效力上，它又從屬于主債權(quán)，不得進(jìn)行單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。當(dāng)對(duì)同一房屋既有居住權(quán)，又有抵押權(quán)時(shí)，究竟這兩種權(quán)利誰為優(yōu)先，是一個(gè)值得進(jìn)一步思考的問題。因?yàn)槲覈睹穹ǖ洹穬H僅規(guī)定了居住權(quán)制度，但并未對(duì)這兩種權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，要怎么樣進(jìn)行破解實(shí)施具體規(guī)定，因而引起了房屋居住權(quán)與抵押權(quán)順位沖突問題。

（二）房屋居住權(quán)與抵押權(quán)順位沖突問題的表現(xiàn)

抵押權(quán)人與抵押房產(chǎn)受讓人設(shè)立的居住權(quán)沖突。我國《民法典》在財(cái)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)問題，運(yùn)用了相對(duì)寬松的原則。也就是說，在財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)期間，與當(dāng)事人之間沒有做任何約定的情況下，抵押人在轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，他對(duì)抵押權(quán)人僅負(fù)有一種通知性的義務(wù)，抵押權(quán)便伴隨抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)谌讼虻盅喝酥Ц读藢?duì)等價(jià)格而獲得了抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)以后，第三人也同時(shí)獲得了附著在抵押財(cái)產(chǎn)上所應(yīng)負(fù)擔(dān)的抵押權(quán)，要受到抵押權(quán)相應(yīng)的規(guī)制。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒芮鍍斚嚓P(guān)債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人仍可向第三人主張抵押權(quán)的行使，并實(shí)現(xiàn)自己的抵押權(quán)。當(dāng)?shù)盅贺?cái)產(chǎn)受讓人在獲得了房屋的所有權(quán)以后，則具有了居住權(quán)。而在抵押人清償債務(wù)過程中，抵押權(quán)人要對(duì)轉(zhuǎn)讓以后的房屋行使抵押權(quán)時(shí)，需要優(yōu)先保護(hù)居住權(quán)，還是抵押權(quán)，這是一個(gè)值得商榷的問題。

設(shè)立于前的居住權(quán)與設(shè)立在后的抵押權(quán)之間的沖突。實(shí)現(xiàn)居住權(quán)和抵押權(quán)順位問題，則需要獲得相應(yīng)破解。比如張X以自己的房屋，為他的父親設(shè)定了長期的居住權(quán)，并辦理了居住權(quán)方面的登記?？墒窃诤髞韽圶因?yàn)樵谏馍闲枰⑷胫苻D(zhuǎn)資金，又將該房屋抵押給了銀行，并由此獲得了銀行的貸款。再到后來，又因張X生意經(jīng)營不善，已無力償還銀行貸款，銀行則主張?jiān)摲课莸盅簷?quán)的行使。這樣，我國《民法典》并未對(duì)居住權(quán)和抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，作出解決方面的規(guī)定，仍需對(duì)此進(jìn)行必要的商榷。

設(shè)立于前的抵押權(quán)與設(shè)立在后的居住權(quán)之間的沖突。目前，我國《民法典》中規(guī)定，允許設(shè)定抵押負(fù)擔(dān)財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，并在無相關(guān)約定情況下，抵押人僅有通知抵押權(quán)人的義務(wù)。這就可以進(jìn)行類推，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人可以在設(shè)立抵押負(fù)擔(dān)以后，仍可為他人設(shè)定居住權(quán)。但它涉及了一個(gè)問題，該不動(dòng)產(chǎn)是在設(shè)定居住權(quán)以前設(shè)立了抵押負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人需要行使抵押權(quán)時(shí)，居住權(quán)還未到期。對(duì)此沖突，應(yīng)做怎么樣的破解，依然需要進(jìn)行必要的探討。

居住權(quán)的設(shè)定會(huì)出現(xiàn)抵押房產(chǎn)執(zhí)行難問題。居住權(quán)高于其他權(quán)利。房屋居住權(quán)相比抵押權(quán)，具有優(yōu)先性。不管是司法解釋，還是相關(guān)判例，均需保障抵押房屋設(shè)定的居住權(quán)，尤其是僅有這一套房屋的居住權(quán)?！睹穹ǖ洹反_立了居住權(quán)制度以后，債務(wù)人提前對(duì)抵押房屋設(shè)定了居住權(quán)，能善意對(duì)抗債權(quán)人行使抵押權(quán)。

二、居住權(quán)與抵押權(quán)順位沖突的破解機(jī)制

（一）通過司法解釋明確規(guī)定解決居住權(quán)與抵押權(quán)沖突問題

《民法典》僅是設(shè)定了居住權(quán)制度，但對(duì)房屋居住權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，沒有作出可操作性的規(guī)定。居住權(quán)與抵押權(quán)沖突常會(huì)發(fā)生，這是一種現(xiàn)實(shí)問題。這就需要跟進(jìn)相應(yīng)的司法解釋，規(guī)定居住權(quán)與抵押權(quán)沖突問題的解決辦法，用以維護(hù)房屋居住權(quán)人和債權(quán)人利益。在進(jìn)行司法解釋時(shí)，需要說明房屋居住權(quán)與抵押權(quán)，都要實(shí)施登記制，以確定居住權(quán)與抵押權(quán)形成的時(shí)間，并且以此作為確定兩種權(quán)利形成時(shí)間的順位[3]，為解決居住權(quán)與抵押權(quán)沖突奠定基礎(chǔ)。

居住權(quán)或抵押權(quán)登記，需要規(guī)定登記機(jī)關(guān)都要審查什么內(nèi)容，運(yùn)用什么形式進(jìn)行審查，依據(jù)不同情形需要采取什么措施等，以此程序性規(guī)定進(jìn)行房屋居住權(quán)或抵押權(quán)的登記，以體現(xiàn)房屋居住權(quán)與抵押權(quán)狀況，將兩種權(quán)利沖突引入依法解決軌道。

（二）根據(jù)居住權(quán)與抵押權(quán)設(shè)定時(shí)間順位化解矛盾沖突

當(dāng)居住權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，在無法律明確規(guī)定基礎(chǔ)上，破解這一問題的機(jī)制，建議遵循租賃權(quán)與抵押權(quán)出現(xiàn)沖突的解決機(jī)制原則。在抵押權(quán)設(shè)立以前，房屋已經(jīng)設(shè)定了居住權(quán)，并實(shí)現(xiàn)了居住權(quán)，那么，居住權(quán)則不應(yīng)當(dāng)再受到抵押權(quán)的干擾。換句話說，就是房屋居住權(quán)設(shè)定在先，而抵押權(quán)設(shè)立在后，這就不能以抵押權(quán)抗衡有效期的居住權(quán)，以損害居住權(quán)人的房屋居住權(quán)利。如抵押權(quán)設(shè)立在前，居住權(quán)設(shè)立在后，并且債務(wù)人想以此逃避已發(fā)生債務(wù)，則需保護(hù)債權(quán)人權(quán)益，不能用居住權(quán)抗衡抵押權(quán)，以損害抵押權(quán)人利益。

房屋具有抵押貸款，在對(duì)房屋設(shè)定居住權(quán)或抵押權(quán)時(shí)，在有可能的情況下，可由房屋所有權(quán)人、居住權(quán)人和抵押權(quán)人三方共同達(dá)成書面協(xié)議，并根據(jù)協(xié)議向登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。如果沒有三方達(dá)成的書面協(xié)議，一旦出現(xiàn)居住權(quán)與抵押權(quán)沖突時(shí)，則應(yīng)以在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的時(shí)間順位，哪種權(quán)利登記時(shí)間在先，就優(yōu)先保護(hù)哪種權(quán)利。

（三）強(qiáng)化住房抵押貸款事前預(yù)防與貸后管理工作

辦理住房抵押貸款，需要抵押權(quán)利人必須強(qiáng)化對(duì)抵押房屋進(jìn)行盡職調(diào)查。調(diào)查的重點(diǎn)是確認(rèn)抵押貸款住房是否權(quán)屬清晰，是否存有隱性債務(wù)或是否有瑕疵暗傷等，尤其要調(diào)查清楚是否已經(jīng)設(shè)定了居住權(quán)[4]。當(dāng)實(shí)施了放貸以后，抵押權(quán)利人還需對(duì)該房屋定期作抵押物檢查，如發(fā)現(xiàn)債務(wù)人在貸后設(shè)定居住權(quán)時(shí)，抵押權(quán)利人則可根據(jù)抵押貸款合同，宣布其進(jìn)行提前還貸或提供新的增信措施。

可對(duì)抵押合同文本內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。需抵押人明確告知抵押貸款房屋是否設(shè)立了居住權(quán)；需要抵押人承諾，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得對(duì)貸后房屋設(shè)定任何部分或全部居住權(quán)；如果抵押權(quán)利人已經(jīng)接受了設(shè)立居住權(quán)的抵押住房，需要抵押人通知居住權(quán)人，并向居住權(quán)人表明，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，需要撤銷房屋居住權(quán)；如果不經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得擅自修改居住權(quán)合同而延長居住權(quán)期限，或新增居住權(quán)人。

三、結(jié)語

居住權(quán)制度被列入法典，是為更好解決那些特殊住房困難人群住房問題，并體現(xiàn)“物盡其用”原則，最大限度發(fā)揮房屋所體現(xiàn)的利用價(jià)值，以利實(shí)現(xiàn)居者有其屋的相關(guān)目標(biāo)。在法律沒有規(guī)定基礎(chǔ)上，解決居住權(quán)與抵押權(quán)沖突，需要根據(jù)登記機(jī)關(guān)登記的時(shí)間先后順序，解決居住權(quán)與抵押權(quán)沖突，維護(hù)抵押權(quán)利人、抵押人和居住權(quán)人各方合法權(quán)益。