住房公積金個人住房貸款風(fēng)險分析

程婷婷

（大連市住房公積金管理中心，遼寧 大連 116000）

住房公積金是一種義務(wù)性住房儲金。它實行單位和個人按同一金額繳存，本息均屬于個人。公積金的繳存對象主要是收入穩(wěn)定和有固定單位的在職職工。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們對住房條件也存在不同層次的需求，貸款業(yè)務(wù)也相應(yīng)增加。與商業(yè)貸款相比，利率低的公積金貸款受到了在職職工的喜愛。然而，當(dāng)公積金用于個人住房貸款時，期限最長達30年，中間的不可控因素居多，這樣就不能保證貸款資金的使用安全。對于客觀存在的公積金貸款違約風(fēng)險問題，公積金管理部門應(yīng)提高警惕，正確認識并有效地防范風(fēng)險。

一、貸款違約的主要風(fēng)險

（一）貸款人自身的風(fēng)險

公積金貸款主要來源是中低收入人群，這些職工的償還能力相對不足。若遇到企業(yè)改革，他們的工作將發(fā)生變動，更甚者會失去工作，貸款人收入下降就有可能發(fā)生貸款違約。另外，職工家庭因為子女入學(xué)、家人生病等發(fā)生大額支出，也會造成貸款人收入減少而發(fā)生貸款違約。還比如貸款人人品低下，信用差，逾期還款或不想還款，貸款也將無法收回。貸款人因觸犯法律被判處刑罰，被提起刑事附帶民事賠償訴訟，就會因犯罪事實而發(fā)生賠償責(zé)任導(dǎo)致財產(chǎn)損失。在還款期間，貸款人無力償還公積金貸款，會發(fā)生違約風(fēng)險。

（二）利率的風(fēng)險

住房公積金中貸款的期限、利率、個人住房貸款的違約率受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響。住房公積金的貸款利率雖然偏低，但是還款期限較長。如果宏觀經(jīng)濟情況好，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，人們的工作相對穩(wěn)定，失業(yè)水平會下降，那么違約率也會下降。

（三）法律風(fēng)險

公積金貸款法律對個人住房貸款的管理不嚴謹，存在紕漏，沒有相對應(yīng)的催款手段，當(dāng)貸款人不還貸款時，在貸款回收方面成效甚微，因此公積金貸款面臨較大的風(fēng)險。

（四）市場風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟增長作出了不少貢獻。住房公積金貸款的安全也會受到房地產(chǎn)市場變化的影響。住房公積金管理中心應(yīng)按照風(fēng)險防范的相關(guān)規(guī)定防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險，嚴格執(zhí)行貸款標(biāo)準(zhǔn)，不過度發(fā)放個人按揭貸款。房地產(chǎn)市場的投機行為引起房地產(chǎn)價格上漲，導(dǎo)致市場出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，最先危及的是住房公積金管理中心的貸款安全，造成住房公積金管理中心貸款不能正常回收，后續(xù)將影響社會經(jīng)濟的穩(wěn)定。

（五）操作風(fēng)險

公積金中心管理人員在審核資料時操作不當(dāng)或違規(guī)審批，把關(guān)不嚴，將會導(dǎo)致貸款損失，導(dǎo)致公積金貸款風(fēng)險發(fā)生。人員專業(yè)素質(zhì)水平未達標(biāo)，或出現(xiàn)人情關(guān)系，在審批過程中“放水”，存在風(fēng)險隱患。我國公積金實行屬地化封閉管理，每個城市都設(shè)立了公積金管理中心，實行的管理體制不盡相同。在系統(tǒng)開發(fā)及應(yīng)用上，受托銀行和公積金管理中心各有各的模式，互不相連，公積金管理中心不能與受托銀行系統(tǒng)實現(xiàn)對接，資源不能得到合理利用，對一些高科技犯罪不能及時預(yù)警和防范。

（六）抵押物風(fēng)險

現(xiàn)階段，我國公積金貸款擔(dān)保實行的是以房抵押的方式，這樣的方式有較多弊病，將來會產(chǎn)生不可估量的風(fēng)險。如在貸款期間，房產(chǎn)抵押物價格浮動大時，對抵押物的處置存在風(fēng)險，抵押物貶值，將不能清償全額的貸款本息。房地產(chǎn)抵押物處置期限較長，費用相對較高，再加上某些抵押人不協(xié)作，會妨礙抵押物處置程序，直接導(dǎo)致無法處置抵押物。還有房屋重復(fù)抵押的風(fēng)險，貸款人可能在房屋抵押貸款期間，因其他需要將已抵押的房屋二次抵押，因住房公積金管理中心與抵押部門信息并沒有共享，所以無法保證發(fā)放公積金貸款的房屋是否存在二次抵押的風(fēng)險。

二、公積金貸款風(fēng)險的防范策略

（一）依據(jù)市場行情制定貸款計劃

依據(jù)市場經(jīng)濟形勢，住房公積金管理部門應(yīng)當(dāng)全面了解國家政策，細致分析房地產(chǎn)市場行情，精準(zhǔn)把握貸款風(fēng)險。不僅要保證公積金貸款政策執(zhí)行到位，還要滿足當(dāng)?shù)刭J款需求，同時減少貸款風(fēng)險。這就需要對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況進行進一步分析，把握相關(guān)政策，在保證貸款方向與政策一致的前提下，制定符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的公積金貸款計劃，并落實到位。

（二）完善信用管理，嚴格審查

公積金管理部門要做好貸款審核，首先需要與中國人民銀行對接，利用現(xiàn)代信息手段，了解貸款人的征信情況。其次建立健全個人信用管理體系，保持與中國人民銀行、商業(yè)銀行的合作，為減少貸款風(fēng)險積極做好個人信用評估。信貸人員要對貸款項目負責(zé)到底，如出現(xiàn)風(fēng)險，要追究責(zé)任。貸款前的審查工作是重中之重，要完善貸款流程，嚴格審查貸款申請，深入查看抵押物，檢查購房合同的真實性，對申請人的公積金繳存情況、收入負債、擔(dān)保情況做到清晰掌握，創(chuàng)建完善的貸款審批制度，防范貸款風(fēng)險。

（三）內(nèi)控制度完善，落實清收責(zé)任

貸款的后續(xù)管理也應(yīng)引起公積金管理部門的重視，如加強與貸款人的后續(xù)溝通，及時了解貸款人的情況和貸款的還款狀況；提示貸款人做好首期還款，避免貸款人忘記還款時間；在還款期間，貸款人若出現(xiàn)異常情況，要及時跟蹤調(diào)查，掌握情況，積極應(yīng)對；為防范貸款風(fēng)險的發(fā)生，建立預(yù)警機制；組織相應(yīng)人員合理分配催收責(zé)任，督促受托銀行對逾期貸款進行分類，并采取不同手段加大催收力度；相互約束，健全內(nèi)控制度，加強內(nèi)部管理，防止發(fā)生違法違規(guī)行為，保證貸款安全。比如建立相應(yīng)的住房公積金貸款業(yè)務(wù)檔案，方便以后查閱；建立風(fēng)險預(yù)警機制，對借款人貸后的信用信息進行全面收集歸納，有不良行為的借款人要在公積金管理機制中有相應(yīng)記錄；對住房抵押貸款風(fēng)險劃分等級，對風(fēng)險大的要加大檢查力度，并針對檢查結(jié)果采取對應(yīng)的解決措施。

（四）信息化建設(shè)

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，應(yīng)加強公積金的信息化建設(shè)才能適應(yīng)社會的發(fā)展，逐步實現(xiàn)與公安、不動產(chǎn)管理等相關(guān)部門的信息共享，利用網(wǎng)絡(luò)、云計算等系統(tǒng)技術(shù)，為人們提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過市區(qū)和各縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)的相互連接，將各自原有數(shù)據(jù)整合，使信息更完整、具體、真實、及時，未來上級監(jiān)督、內(nèi)部管理、服務(wù)平臺、實體服務(wù)大廳和互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)大廳共同利用先進的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)搭建起一個龐大的數(shù)據(jù)庫，將所有公積金貸款賬戶數(shù)據(jù)和貸款人信息進行電子存檔，使之后的查閱工作更快捷準(zhǔn)確，避免重復(fù)投資，確保資金的安全和可控。利用軟件系統(tǒng)為住房管理中心風(fēng)險防范提供進一步的保障，提高公積金管理中心的工作效率，同時也使住房公積金管理更加標(biāo)準(zhǔn)化、流程化。

（五）建立專業(yè)的風(fēng)險分析與防控隊伍

公積金貸款作為一種福利性政策，對我國社會發(fā)展與穩(wěn)定有積極作用。但要確保公積金貸款在惠及群眾的同時減少違約風(fēng)險產(chǎn)生，從事此項工作的相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)是不容忽視的。這是因為公積金貸款過程中的各項審核工作以及后續(xù)的管理工作都需要專業(yè)人員進行控制，尤其在當(dāng)前公積金貸款數(shù)量日益增加的情況下，工作人員的工作量和難度都大大提升，加上現(xiàn)代信息技術(shù)在工作中的滲透與應(yīng)用，就更需要公積金貸款相關(guān)工作人員在工作中依靠更專業(yè)、先進的知識技能來提升工作成效?；诖?，在公積金貸款違約風(fēng)險防范上，未來還需要從人才隊伍的建設(shè)上著手，打造出一只更專業(yè)的風(fēng)險分析與防控隊伍。一方面，公積金管理部門應(yīng)與時俱進，積極引進先進人才來充實自身隊伍，提升隊伍整體專業(yè)素質(zhì)；另一方面，要加強公積金管理人員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，可以吸收借鑒其他金融機構(gòu)的風(fēng)險管理經(jīng)驗，同時邀請其他金融機構(gòu)的專業(yè)人員來提供技術(shù)指導(dǎo)，使公積金管理人員學(xué)習(xí)到更先進的風(fēng)險防控知識與技能。

三、結(jié)語

公積金貸款為購房難的中低收入家庭提供了保障。隨著公積金貸款業(yè)務(wù)的增加，貸款風(fēng)險也增加。對此，應(yīng)進一步了解住房公積金貸款違約風(fēng)險的形式，分析違約的可能方式和原因，減少住房公積金個人貸款違約風(fēng)險，強化風(fēng)險意識，這對公積金貸款風(fēng)險防范具有重要意義。應(yīng)建立完善的制度，培養(yǎng)專業(yè)人員，精準(zhǔn)把握政策，保證公積金貸款安全，減少公積金貸款風(fēng)險的發(fā)生，扎實做好住房公積金個人住房貸款違約風(fēng)險的管理工作，讓公積金貸款更好地服務(wù)人民，保護繳存人的合法權(quán)益。