物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題及對策

劉雙

（重慶融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司，重慶 401122）

物業(yè)行業(yè)門檻較低，專業(yè)性較為薄弱，缺乏一定的科學(xué)管理水平。全面預(yù)算管理作為管理體系中的重要組成部分，物業(yè)企業(yè)應(yīng)充分運用這一科學(xué)的管理工具。從全面預(yù)算管理的角度出發(fā)，對現(xiàn)有的管理進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)，將全面預(yù)算管理的方法運用到實踐中，制定科學(xué)的全面預(yù)算管理方案，可以為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟利益。

一、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

（一）物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的概念

物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境、企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營計劃以及現(xiàn)有的資源配置，制定出下一年度詳細(xì)的經(jīng)營及財務(wù)計劃，并用各種數(shù)據(jù)進(jìn)行呈現(xiàn)。全面預(yù)算管理是對企業(yè)的財務(wù)資源以及非財務(wù)資源合理分配，對執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)督、考核、評價，通過對經(jīng)營活動和財務(wù)結(jié)果進(jìn)行全面的預(yù)測，為物業(yè)企業(yè)提供高效的科學(xué)管理，確保經(jīng)營目標(biāo)能夠順利達(dá)成。

（二）物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

全面預(yù)算管理對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展起著重大的推動作用，它是物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理的一種主要方法。全面預(yù)算管理包含經(jīng)營和財務(wù)兩大預(yù)算管理，重要性主要體現(xiàn)在以下幾點：第一，全面預(yù)算管理覆蓋企業(yè)全員，需要財務(wù)人員與各個部門進(jìn)行相互配合。通過各部門之間的協(xié)調(diào)與溝通，提高運作效率。第二，物業(yè)企業(yè)在實行全面預(yù)算管理時，把控制管理、績效考核等內(nèi)容融為一體，實施過程中遇到的問題及時進(jìn)行整合并有效處理，可以提高企業(yè)的管理水平。第三，全面預(yù)算管理對預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行分解、執(zhí)行以及調(diào)整，會促進(jìn)物業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。

二、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

雖然物業(yè)企業(yè)起步較晚，但是企業(yè)在不斷地探究如何提高服務(wù)質(zhì)量以及經(jīng)營管理水平。全面預(yù)算管理作為新型的管理工具，物業(yè)企業(yè)把此方法運用到工作管理當(dāng)中，不過在實施過程中依然存在很多不足。

（一）物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理機制不健全

1．缺乏專門的預(yù)算管理信息系統(tǒng)

物業(yè)企業(yè)沒有專門的預(yù)算管理信息平臺，信息系統(tǒng)未與企業(yè)的發(fā)展相匹配，部分物業(yè)企業(yè)預(yù)算編制審批依然采用線下手工方式，工作量較大，多部門進(jìn)行共同編制常常會出現(xiàn)匯總時數(shù)據(jù)復(fù)制粘貼錯誤等情況，對預(yù)算管理造成一定的難度。同時，預(yù)算審批有越權(quán)審批或跳級審批的情況，導(dǎo)致預(yù)算與實際有出入，及時性及權(quán)威性較差或者執(zhí)行有困難。

2．預(yù)算管理組織體系不夠完善

目前許多物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理體系不健全，職位和責(zé)任未區(qū)分，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是部分預(yù)算管理人員職責(zé)不清；二是物業(yè)企業(yè)未成立預(yù)算管理委員會；三是預(yù)算編制主要是依靠財務(wù)部，預(yù)算執(zhí)行單位未充分加入預(yù)算編制中，執(zhí)行監(jiān)督考核不到位。

（二）物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理科學(xué)性和準(zhǔn)確性較差

一些物業(yè)企業(yè)在預(yù)算編制時沒有進(jìn)行科學(xué)的研究，對于收入的劃分往往是管理層“拍腦袋”決定，沒有根據(jù)具體的環(huán)境與市場進(jìn)行測算，缺乏科學(xué)依據(jù)。對于成本費用大多數(shù)參考往年實際發(fā)生數(shù)進(jìn)行編制，沒有考慮費用是否可以結(jié)余等因素，導(dǎo)致準(zhǔn)確性較差，資源浪費，有失偏頗。同時，在中期預(yù)算調(diào)整時，缺乏主動的專業(yè)思考，也忽略了實際的完成情況，造成預(yù)算與實際運營相脫節(jié)。

（三）物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督不到位

物業(yè)企業(yè)的全面預(yù)算管理執(zhí)行不到位，常常會出現(xiàn)經(jīng)營指標(biāo)未完成，費用結(jié)余或者超標(biāo)的情況。一是由于預(yù)算編制不全面、收入支出不合理，導(dǎo)致在預(yù)算執(zhí)行過程中偏差較大，預(yù)算沒有起到很好的警示作用。二是管理層以及財務(wù)人員監(jiān)督不到位，沒有對預(yù)算執(zhí)行情況合理分析，對于預(yù)算超支沒有設(shè)置獎懲制度，導(dǎo)致預(yù)算與實際不匹配。

現(xiàn)在規(guī)?；呢i場都有水塔作為臨時的儲水系統(tǒng)。冬季由于溫度較低，豬只對水的需求量相對較少，這樣就造成了供水系統(tǒng)內(nèi)水流動性較差，容易結(jié)冰、堵塞，造成飲水中斷。因此，應(yīng)及時做好水塔內(nèi)管道的外層保溫，并提供供暖設(shè)施，防止水塔內(nèi)的管道結(jié)冰堵塞。

（四）全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)推行困難

1．物業(yè)企業(yè)員工對全面預(yù)算管理認(rèn)識不夠

目前，部分物業(yè)企業(yè)的規(guī)模較小，集團型的大規(guī)模物業(yè)企業(yè)數(shù)量也較少，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)管理層以及其他員工對全面預(yù)算管理認(rèn)識不夠，沒有形成一個完整的預(yù)算管理體系。首先，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)管理層認(rèn)為只要指定一個目標(biāo)即可，不需要制定詳細(xì)的預(yù)算執(zhí)行方案及計劃，使得預(yù)算管理流于形式，達(dá)不到全面預(yù)算管理的效果。其次，部分物業(yè)企業(yè)管理層對預(yù)算管理缺乏認(rèn)同感，認(rèn)為業(yè)績好就等于成功，把工作重心都放在項目管理上，導(dǎo)致對全面預(yù)算管理投入的資源不足。最后，物業(yè)企業(yè)各部門員工認(rèn)為全面預(yù)算管理是財務(wù)部的工作，與自己關(guān)系不大，沒有花心思與精力在全面預(yù)算管理上。

2．物業(yè)企業(yè)員工總體素質(zhì)不高

物業(yè)企業(yè)由于門檻較低，項目員工學(xué)歷偏低，總體素質(zhì)參差不齊。由于預(yù)算編制需要一定的市場觀察力以及數(shù)據(jù)敏感度，導(dǎo)致在編制過程中有一定難度，部分物業(yè)企業(yè)也未對員工進(jìn)行預(yù)算管理的培訓(xùn)。

三、加強物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的措施

針對全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中存在的上述問題，提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，以此加強全面預(yù)算管理在物業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用。

（一）健全物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理機制

1．建立全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)

信息系統(tǒng)在全面預(yù)算管理中起著重要的作用，一套先進(jìn)的信息系統(tǒng)可以解決手工編制審批所帶來的問題。預(yù)算管理信息系統(tǒng)可以錄入物業(yè)各個項目的基本信息，例如項目總建筑面積、項目編制人數(shù)，項目綠化面積等。信息部提前配置預(yù)算審批節(jié)點，根據(jù)預(yù)算組織架構(gòu)設(shè)置審批人員，職能部門以及各部門在系統(tǒng)中進(jìn)行預(yù)算編制及審核。信息系統(tǒng)可以加強預(yù)算管理，對項目日常的維修費用、綠化費用、保潔費用、秩序費用、管理費用等建立專項審批制，根據(jù)項目的總建筑面積合理配備必要的工作人員，減少冗員。

2．建立物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理組織

（二）建立科學(xué)的全面預(yù)算編制

1．制定物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算編制方法

物業(yè)企業(yè)根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，自身的資源，項目入住率等情況，制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。在目標(biāo)設(shè)定方面要加強科學(xué)研究，預(yù)算成本根據(jù)往年的使用情況以及項目現(xiàn)在的規(guī)模確定。月度成本費用嚴(yán)格按照節(jié)點把控，合理分配，杜絕資源浪費，確保企業(yè)經(jīng)營利潤的實現(xiàn)。同時全員參與到預(yù)算編制中，使每個人都能了解自己的業(yè)務(wù)計劃，科學(xué)詳細(xì)的編制年度預(yù)算。

2．提升物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員全面預(yù)算管理能力

物業(yè)企業(yè)需對財務(wù)人員進(jìn)行全面預(yù)算管理的培訓(xùn)，包括全面預(yù)算目標(biāo)的確定，全面預(yù)算的編制方法，全面預(yù)算的分析流程。同時，邀請專業(yè)的信息化管理人才對財務(wù)人員進(jìn)行信息技術(shù)培訓(xùn)，確保財務(wù)人員能利用信息化技術(shù)快速地對企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理與分析，提升財務(wù)人員財務(wù)數(shù)據(jù)處理質(zhì)量以及全面預(yù)算管理能力。

（三）加大物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算監(jiān)督力度

1．對物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行實時監(jiān)督

按每季度、每月、每周，甚至實時對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤。預(yù)算與實際對比，出現(xiàn)的差異進(jìn)行分析，對于預(yù)算偏差率較大或?qū)﹃P(guān)鍵性的預(yù)算指標(biāo)的做重點分析，嚴(yán)格管理。對企業(yè)的發(fā)展趨勢做出合理的預(yù)測，提高事前控制能力。同時定期組織部門召開預(yù)算分析會議，各職能部門及預(yù)算執(zhí)行單位對執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，鑒于預(yù)算與執(zhí)行過程中存在的差異，及時在中期預(yù)算時進(jìn)行調(diào)整，盡量縮小執(zhí)行過程中的差異，確保項目支出的連貫性和持續(xù)性。

2．建立物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算考核機制

物業(yè)企業(yè)建立全面預(yù)算管理考核機制可以加強績效考核，提高監(jiān)督力度。首先，建立統(tǒng)一的考核標(biāo)準(zhǔn)，將評價流程通過規(guī)范化的程序進(jìn)行展示與指導(dǎo)，從而確?？己斯焦Ｆ浯?，對預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行分解，構(gòu)建指標(biāo)體系，根據(jù)指標(biāo)權(quán)重確定績效目標(biāo)值，擬定績效責(zé)任書。再次，利用企業(yè)內(nèi)部信息平臺對預(yù)算使用情況、考核結(jié)果等進(jìn)行公示。最后，以結(jié)果為導(dǎo)向，加強責(zé)任落實，對相關(guān)人員進(jìn)行績效考核。通過這一系列的管理活動完善優(yōu)化績效評價體系，為績效管理的開展提供有力的支持。

（四）推行物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理

1．加強物業(yè)企業(yè)相關(guān)人員對全面預(yù)算管理的認(rèn)識

預(yù)算管理上接企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，下連經(jīng)營活動，物業(yè)企業(yè)應(yīng)提高企業(yè)員工對全面預(yù)算的認(rèn)識。首先，讓企業(yè)管理層從思想形態(tài)上認(rèn)識全面預(yù)算管理的重要性，加強中間管理層上傳下達(dá)的作用，進(jìn)行層層傳遞。其次，企業(yè)強調(diào)全員參與預(yù)算編制，讓企業(yè)員工意識到預(yù)算管理不只是依靠財務(wù)部，而是需要各個部門的相互協(xié)作與配合。

2．加強物業(yè)企業(yè)相關(guān)人員全面預(yù)算管理培訓(xùn)

物業(yè)企業(yè)首先應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，包括全面預(yù)算的流程、內(nèi)容、編制方法等。其次組織各個部門對全面預(yù)算進(jìn)行交流學(xué)習(xí)，以此提高全面預(yù)算編制水平。通過培訓(xùn)與交流，企業(yè)管理層以及基層員工應(yīng)懂得如何利用全面預(yù)算管理這個工具，使得成本費用能夠合理利用，完成企業(yè)目標(biāo)。

四、結(jié)束語

在我國現(xiàn)代化經(jīng)濟的推動下，物業(yè)企業(yè)管理水平的提高離不開全面預(yù)算管理，它已經(jīng)成為企業(yè)不可或缺的重要管理模式。不過，全面預(yù)算管理作為管理控制工具在物業(yè)企業(yè)仍存在一定的問題，企業(yè)應(yīng)采取相應(yīng)的對策，深入推進(jìn)全面預(yù)算管理的發(fā)展。物業(yè)企業(yè)通過預(yù)算管理等一系列手段發(fā)揮其作用，以此增強企業(yè)在同行業(yè)中的競爭優(yōu)勢，提升運營管理水平，提高企業(yè)競爭力，獲得可持續(xù)發(fā)展。