HT房地產(chǎn)公司存貨管理問題研究

孫方華

（中建三局第二建設(shè)工程有限責任公司，湖北 武漢 430000）

房地產(chǎn)行業(yè)與一般企業(yè)相比，存貨占流動資產(chǎn)和企業(yè)總資產(chǎn)的比重較大，存貨成本構(gòu)成和核算過程較復雜。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應加強存貨管理，建立健全存貨管理制度。一方面，有助于企業(yè)更加科學有效的管理資產(chǎn)，提高企業(yè)生產(chǎn)活力和存貨資產(chǎn)利用效率；另一方面，能夠幫助企業(yè)節(jié)省成本、預測和消除市場潛在風險的威脅。HT地產(chǎn)公司存貨價值大，成本核算復雜，但存貨管理制度尚不健全，使得企業(yè)經(jīng)營管理效率低下，存在資產(chǎn)安全性風險甚至舞弊現(xiàn)象，急需建立健全企業(yè)內(nèi)部存貨管理制度。

國外研究者對存貨管理的研究和實踐開始較早，認為不同行業(yè)有不同的存貨情況，應從自身所處行業(yè)來制定科學合理的存貨管理制度。Vilfiredo Pareto[1]提出ABC分類庫存控制法（簡稱ABC分類法），根據(jù)存貨所占總資產(chǎn)的數(shù)量和價值比，重點管理重要存貨，一般管理不重要存貨，該方法能夠加強管理，節(jié)約成本，廣泛適用各行各業(yè)。F·W·Harrls[2]提出經(jīng)濟批量模型（簡稱EQQ），通過計算年訂貨成本與年持有成本之和，求出最優(yōu)的訂貨批量，該方法充分考慮持有成本和儲存成本，能夠及時調(diào)整以適應不同的需要，適用快遞、零售、醫(yī)藥流通等對存貨周轉(zhuǎn)率要求高的行業(yè)。George Ioannou（2011）認為信息化的存貨管理模式能夠加快各個業(yè)務流程存貨信息的交流和更新，實現(xiàn)信息共享，進而對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動進行更為科學可靠的預測[3]。

國內(nèi)學者汪文漪（2000）通過研究提出，房地產(chǎn)企業(yè)長期粗放型管理會導致財務管理狀況不樂觀[4]。汪貴旺（2018）在充分運用理論結(jié)合實踐方法的基礎(chǔ)之上，提出了存貨管理應當以人為本的理念，按照高標準的存貨管理要求，運用存貨信息化管理措施，為制造企業(yè)難以解決存貨管理和存貨成本控制問題提供了參考方向[5]。張慧卿（2019）指出房地產(chǎn)要提高核心競爭力水平，不僅要重視施工工程的施工質(zhì)量和施工成本，更要重視企業(yè)內(nèi)部存貨管理[6]。

綜上所述，國外學者更多從管理的宏觀角度，關(guān)注每種存貨管理模式的特點、適用性，以及如何利用信息化管理，高效率地進行存貨管理工作。國內(nèi)學者更多從實踐中總結(jié)，主要關(guān)注點依然是“從下至上”、從業(yè)務流程和存貨流轉(zhuǎn)過程進行存貨管理的思維模式，國內(nèi)也意識到了存貨管理的重要性，嘗試通過各種設(shè)計來完善內(nèi)部控制和存貨管理制度，提高企業(yè)存貨管理水平。

一、HT房地產(chǎn)公司存貨管理現(xiàn)狀

（一）HT房地產(chǎn)公司簡介

HT房地產(chǎn)公司注冊成立于2006年，由母公司100%出資，公司主要經(jīng)營業(yè)務是土地的開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的開發(fā)以及部分代建工程的開發(fā)等。注冊資金為5，000萬元，先后開發(fā)建設(shè)HT花園、HT尚都、HT馨園等項目，公司內(nèi)設(shè)12個部門，采用垂直化組織管理結(jié)構(gòu)，副總經(jīng)理直接負責所分管的部門。2019年末公司資產(chǎn)總額達到633，396.24萬元，較上年增加117，628.2萬元。

（二）HT房地產(chǎn)公司的存貨管理現(xiàn)狀

1．存貨的構(gòu)成

HT房地產(chǎn)公司屬于不承擔施工項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其存貨主要由以下三類構(gòu)成，分別為：開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、其他設(shè)備和耗材。通過“分類管理”的過程實施對策程序，根據(jù)ABC存貨分類庫存控制法，權(quán)衡管理力量和經(jīng)濟效果，根據(jù)不同類型制定不同的管理制度。HT地產(chǎn)公司的A類存貨為開發(fā)產(chǎn)品，B類存貨為開發(fā)成本，C類存貨為其他設(shè)備和耗材，對于HT地產(chǎn)公司來說，開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本幾乎同等重要，由存貨的結(jié)構(gòu)可以看出，開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本占存貨的比重非常接近，基于ABC存貨分類庫存控制法，調(diào)整存貨分類的標準，并在此基礎(chǔ)上制定不同的管理方法，區(qū)別管理不同級別的存貨，具體見表1。

表1 HT地產(chǎn)公司按照ABC存貨分類法分類管理

2．HT房地產(chǎn)公司的存貨分析

從表2可以得出， 2019年末相比2018年末存貨增加了13.04%，主要因為2019年HT地產(chǎn)公司經(jīng)歷了股權(quán)結(jié)構(gòu)劃撥，不再屬于政府下設(shè)機構(gòu)，可以獨立經(jīng)營，沒有了業(yè)務范圍的限制，新承接較多的房地產(chǎn)項目，導致開發(fā)成本大幅增加。

表2 2017年至2019年HT地產(chǎn)公司存貨、流動資產(chǎn)、總資產(chǎn)的金額 （單位：萬元）

由表2可以看出，企業(yè)存貨的規(guī)模較大。2018年公司存貨占總資產(chǎn)與流動資產(chǎn)的比重過高，主要是因為企業(yè)加強應收賬款資產(chǎn)的管理，補提了一部分壞賬準備，導致企業(yè)流動資產(chǎn)減少，從而減少了企業(yè)的資產(chǎn)總額；其次，因為企業(yè)內(nèi)部管理人員調(diào)整，企業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略大幅調(diào)整，造成部分工程項目暫停，資產(chǎn)流動性差，給企業(yè)造成了較大沖擊。2019年存貨占總資產(chǎn)與流動資產(chǎn)的比重相對于2018年有較大幅度的下跌，但相較于2018年公司更加良性發(fā)展，一方面，企業(yè)重新進行了股權(quán)劃撥，清理了大量的爛尾工程和無效資產(chǎn)，提高了資產(chǎn)質(zhì)量；另一方面，HT地產(chǎn)公司承接了大量新的房地產(chǎn)項目，促進了企業(yè)資金的流動性。

3．存貨的管理制度

HT地產(chǎn)公司存貨主要有三類，簡單概括來說就是：“地”“房”“其他設(shè)備和耗材”，因此HT地產(chǎn)公司的存貨管理制度也主要針對這三大類存貨。

（1）土地使用權(quán)的管理。HT地產(chǎn)公司在獲取土地使用權(quán)以后，確定土地開發(fā)項目的具體內(nèi)容和成本核算對象，一經(jīng)確定，按照會計準則規(guī)定的成本項目設(shè)置具體成本項目名稱。

（2）房地產(chǎn)的管理。房地產(chǎn)的開發(fā)是HT地產(chǎn)公司的主要經(jīng)濟業(yè)務，企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，按照房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。

（3）其他設(shè)備和耗材管理。企業(yè)根據(jù)預算部門編制的預算限額和工程項目的需求定向采購其他設(shè)備和耗材，并直接計入相關(guān)會計核算對象的成本項目。

二、HT房地產(chǎn)公司存貨管理存在的問題

（一）存貨會計核算混亂

一方面，存貨相關(guān)科目歸集混亂。HT地產(chǎn)公司存在已經(jīng)完工的項目因無法索要增值稅發(fā)票作為進項稅額抵扣，只能長期掛賬“開發(fā)成本”會計科目而無法結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”科目，導致企業(yè)資產(chǎn)嚴重的賬實不符，從而進一步導致公司資產(chǎn)負債表反映不實，且目前還沒有具體可行的調(diào)整辦法。

另一方面，存貨資產(chǎn)未遵循謹慎性原則計提資產(chǎn)減值準備。HT地產(chǎn)公司資產(chǎn)較為龐大，投資經(jīng)營的項目眾多，面臨企業(yè)內(nèi)外部風險較多，因此，企業(yè)更要保持謹慎，考慮各種發(fā)展的不確定性，全面考慮企業(yè)的各種損失，真正做到“資產(chǎn)透明化”，以便于管理者做出正確的經(jīng)營決策。

（二）存貨管理制度不健全

HT地產(chǎn)公司在其發(fā)展過程中，沒有制定明確有效的存貨管理規(guī)章制度，且企業(yè)內(nèi)部控制制度也不完善。

存貨管理制度方面，存貨成本核算混亂、存貨盤點不規(guī)范等，都有可能導致資產(chǎn)賬實不符，造成資產(chǎn)損失。存貨管理的各個流程和環(huán)節(jié)都無法可依，無據(jù)可循，這也加大了部門之間工作的溝通成本，浪費資源，加大了企業(yè)存貨資產(chǎn)的管理風險。公司未制定完整的存貨盤點制度，導致企業(yè)不能及時發(fā)現(xiàn)存貨數(shù)量和價值是否賬實一致，存貨質(zhì)量是否存在問題，也無法及時掌握存貨信息，做出相應準確的生產(chǎn)經(jīng)營決策。

企業(yè)內(nèi)部控制方面，首先，企業(yè)未建立一套完整有效的存貨會計核算制度，對存貨各個流轉(zhuǎn)過程和定期盤點進行控制管理。其次，企業(yè)缺乏獨立的存貨管理部門，存貨管理的相關(guān)人員崗位職責不明晰。最后，企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境過于寬松，沒有專門設(shè)置監(jiān)督部門，缺乏對企業(yè)存貨流轉(zhuǎn)過程管理的監(jiān)督和對制度執(zhí)行情況的監(jiān)督，這也給企業(yè)的管理制度浮于表面、無法落實執(zhí)行埋下了隱患。

（三）對重大存貨的管理不重視和管理方向不正確

HT地產(chǎn)公司將主要精力重點放在工程建造和成品銷售的速度和數(shù)量上，而對于重大存貨的管理、存貨成本控制以及資金占用效率的提升上關(guān)注度不夠，且企業(yè)對于存貨的管理也僅僅局限于會計核算，而沒有深入到對存貨流轉(zhuǎn)過程的成本控制。

HT地產(chǎn)公司從管理人員、會計人員到存貨的相關(guān)管理人員都沒有認識到存貨管理和存貨分類管理的重要性，使得A類存貨和B類存貨沒有得到應有的重視。除此之外，HT地產(chǎn)公司管理方向也存在問題，公司內(nèi)部對于領(lǐng)用辦公用品和低值易耗品等需要申請、審核等繁雜的手續(xù)最后才能使用，但是公司對于工程建造材料的領(lǐng)用、生產(chǎn)成本的核算則較為隨意，沒有嚴格監(jiān)管和審核流程來管理和控制。企業(yè)存貨管理方向的偏離，容易浪費大量資源在不重要的存貨管理上而導致對于企業(yè)重大價值存貨資產(chǎn)投入的資源不足。

三、HT房地產(chǎn)公司存貨管理的優(yōu)化建議

（一）健全相應的存貨管理機制

企業(yè)要保證資金的良性循環(huán)，有效的存貨管理模式是不可或缺的。規(guī)范存貨會計核算體系。HT地產(chǎn)公司應嚴格執(zhí)行國家有關(guān)法律法規(guī)和會計準則的規(guī)定，確保存貨核算的合法性和準確性，在此基礎(chǔ)上，完善健全企業(yè)現(xiàn)有的存貨管理制度。

建立存貨分類管理制度。根據(jù)ABC存貨庫存管理分類法，區(qū)分存貨管理重要程度，通過制定合理的存貨管理制度，并根據(jù)企業(yè)自身特點完善相應的存貨管理方法，從而有效的管理各類存貨資產(chǎn)，減少存貨的積壓和浪費，促進存貨結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，實現(xiàn)降低企業(yè)綜合成本的目標。具體管理流程詳見表3。

表3 HT地產(chǎn)公司存貨分類管理制度

（二）完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系

首先，HT地產(chǎn)公司應提高對存貨管理重要性的認識，加強存貨管理內(nèi)部控制體系建設(shè)。存貨管理不僅是管理好、使用好、控制好存貨，更為重要的是要深入到采購、開發(fā)和銷售的各個環(huán)節(jié)之中，促進存貨成本控制的所有方面都得以完善。同時，財務部門要負責財務預算編制和財務收支計劃制定，嘗試運用信息化管理技術(shù)，實時反映企業(yè)存貨的數(shù)量、價值和利用情況，監(jiān)控企業(yè)采購、開發(fā)、銷售等業(yè)務環(huán)節(jié)存貨成本和存貨管理的異常情況，做到及時反映，及時決策，及時解決問題。

除此之外，公司內(nèi)部要建立監(jiān)督管理制度并設(shè)立相關(guān)監(jiān)督部門，定期對管理人員的工作計劃完成情況、管理決策失誤情況以及工作人員對制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督評價，并制定獎懲制度。指導和監(jiān)督內(nèi)部存貨管理相關(guān)部門認識到存貨管理的重要性，從而控制企業(yè)的成本費用。

（三）提高相關(guān)存貨管理人員管理水平

首先，對HT地產(chǎn)公司存貨管理業(yè)務相關(guān)人員進行職業(yè)化培訓，使其深入了解地產(chǎn)行業(yè)的特征、業(yè)務流程以及如何進行風險防控。其次，管理層和存貨管理相關(guān)工作人員開展學習國家相關(guān)方針政策解讀、傳達和具體執(zhí)行相關(guān)的學習活動，嚴格遵循和執(zhí)行國家對于房地產(chǎn)行業(yè)頒布的法律法規(guī)和政策。對于從事房地產(chǎn)的會計人員提出從業(yè)要求，比如必須取得國家認可的本科學歷證書，且從事房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的會計工作滿三年，擁有國家認可的相關(guān)從業(yè)資格證書和證明能力的職業(yè)能力證書等，以提高公司會計核算人員的整體素質(zhì)。最后，從全局來看，企業(yè)是否具有存貨管理意識是和企業(yè)文化有一定的關(guān)聯(lián)，HT地產(chǎn)公司應當適時進行存貨管理意識的宣傳教育活動，例如宣講會、國家相關(guān)政策學習會議等。提高公司全體員工對于存貨管理重要性的認識，以保證落實存貨管理制度的執(zhí)行。

四、結(jié)束語

存貨對于房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營來說至關(guān)重要，存貨管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控中最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)。對于HT房地產(chǎn)公司來說，加強存貨管理和成本控制是提高企業(yè)競爭力水平、加快發(fā)展壯大的根本途徑。HT房地產(chǎn)公司每一項經(jīng)濟業(yè)務的核心都離不開存貨管理問題，因此HT地產(chǎn)公司更應該將存貨管理延伸到全公司的經(jīng)濟業(yè)務和全體員工，使存貨管理成為深植于企業(yè)管理中的一個全面的、系統(tǒng)的管理制度。