物業(yè)企業(yè)如何做好全面預(yù)算管理工作

代路華

（成都嘉筑航物業(yè)管理有限公司，四川 成都 610041）

一、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的價(jià)值

物業(yè)企業(yè)重視全面預(yù)算管理是極為必要的。一方面，全面預(yù)算管理可提高物業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力［1］。近年來(lái)，從全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模的變化來(lái)看，市場(chǎng)的拓展使物業(yè)行業(yè)規(guī)模增大，集團(tuán)化的管理優(yōu)勢(shì)明顯，大集團(tuán)如碧桂園、保利、綠地等物業(yè)企業(yè)紛紛加大收并購(gòu)范圍。2020年，全國(guó)收并購(gòu)案例超76宗，如何提高物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力成為物業(yè)企業(yè)生存的重要命題，而企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的好壞直接決定了企業(yè)的存亡。全面預(yù)算管理是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要措施和手段。通過(guò)全面預(yù)算管理，對(duì)物業(yè)企業(yè)所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)展開(kāi)事前預(yù)防、事中控制與事后分析，在企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展和戰(zhàn)略推進(jìn)過(guò)程中，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的決策支持功能，從而提高物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升奠定基礎(chǔ)。

另一方面，全面預(yù)算管理可使企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定預(yù)算目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃。在全面預(yù)算管理下，物業(yè)企業(yè)能夠有計(jì)劃、有目標(biāo)地分配各部門(mén)資源，此種資源既包括財(cái)務(wù)資源，又包括非財(cái)務(wù)資源。兩種資源的配置能有效提高使用效力，通過(guò)多維度、多角度的資源配置，使物業(yè)企業(yè)各部門(mén)緊密配合，行動(dòng)目標(biāo)明確，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

二、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）對(duì)全面預(yù)算功能與作用缺乏認(rèn)識(shí)

全面預(yù)算管理是企業(yè)不可或缺的現(xiàn)代管理模式，它起源于20世紀(jì)20年代，對(duì)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展起到了推動(dòng)作用。但因全面預(yù)算管理涉及的范圍廣、內(nèi)容復(fù)雜細(xì)致，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足，特別是對(duì)全面預(yù)算管理的功能和作用認(rèn)識(shí)不足。

首先，企業(yè)管理者的認(rèn)識(shí)不足。雖然絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在發(fā)展中比較支持開(kāi)展全面預(yù)算管理，但是少部分物業(yè)企業(yè)的管理者對(duì)預(yù)算功能與作用缺乏認(rèn)識(shí)，沒(méi)有主動(dòng)學(xué)習(xí)全面預(yù)算管理知識(shí)，對(duì)預(yù)算管理的應(yīng)用效果不夠了解。

其次，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的認(rèn)識(shí)不足。企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人在開(kāi)展全面預(yù)算編制工作過(guò)程中，為迎合預(yù)算思路，通常會(huì)參考上一年度物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，不考慮企業(yè)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，與業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行簡(jiǎn)單的溝通后，就開(kāi)始對(duì)預(yù)算進(jìn)行編制。方式方法簡(jiǎn)單粗暴，信息采集片面，造成預(yù)算執(zhí)行部門(mén)無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)。

最后，企業(yè)員工的認(rèn)識(shí)不足，普遍認(rèn)為企業(yè)全面預(yù)算管理與自身無(wú)關(guān)。不少企業(yè)員工都不關(guān)心預(yù)算管理問(wèn)題，片面認(rèn)為預(yù)算管理是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，自己的工作與其關(guān)系不大，只是起到配合作用，所以在各自工作中也沒(méi)有發(fā)揮全面預(yù)算效用。

（二）全面預(yù)算編制環(huán)節(jié)缺乏合理性

現(xiàn)階段，部分物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理中的全面預(yù)算編制環(huán)節(jié)缺乏合理性。首先，預(yù)算管理機(jī)構(gòu)不健全。部分物業(yè)企業(yè)在預(yù)算管理過(guò)程中，沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，企業(yè)多以財(cái)務(wù)部門(mén)作為預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)預(yù)算方案的制定、編制、執(zhí)行、監(jiān)督等全部工作。企業(yè)管理層只下達(dá)預(yù)算工作任務(wù)，其他有關(guān)全面預(yù)算的溝通、協(xié)調(diào)、目標(biāo)任務(wù)的分解、企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)指標(biāo)設(shè)置等都由財(cái)務(wù)部門(mén)全程規(guī)劃安排。各職能部門(mén)配合程度低，各環(huán)節(jié)不能有效銜接，對(duì)預(yù)算編制內(nèi)容缺乏重視，直接影響財(cái)務(wù)部門(mén)編制預(yù)算的最終結(jié)果。

其次，預(yù)算編制環(huán)節(jié)缺乏全面性。一方面，大部分物業(yè)企業(yè)的預(yù)算并非全方位和全過(guò)程的，目標(biāo)分解粗獷，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本、費(fèi)用項(xiàng)目缺項(xiàng)、漏項(xiàng)，編制信息采集并未涵蓋非財(cái)務(wù)、非經(jīng)營(yíng)的指標(biāo)預(yù)算數(shù)據(jù)，也沒(méi)有預(yù)算監(jiān)督、分析體系。另一方面，參與編制的人員也不是全體員工。企業(yè)中個(gè)別部門(mén)的費(fèi)用在總支出額中占比不高，自認(rèn)為與預(yù)算編制無(wú)關(guān)，在預(yù)算分解編制時(shí)存在應(yīng)付了事的現(xiàn)象。

最后，預(yù)算編制信息收集程度不高。物業(yè)企業(yè)在對(duì)預(yù)算管理數(shù)據(jù)進(jìn)行編制時(shí)，沒(méi)有完善的數(shù)據(jù)共享信息中心，沒(méi)有建立相關(guān)物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)、報(bào)修系統(tǒng)、辦公低耗品與材料采購(gòu)系統(tǒng)等平臺(tái)，多以人工操作為主，輔以Word、Excel等基礎(chǔ)辦公軟件，各部門(mén)信息溝通不對(duì)等，制約了全面預(yù)算管理的準(zhǔn)確性、及時(shí)性。

（三）物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算實(shí)施與控制不足

全面預(yù)算實(shí)施、控制會(huì)對(duì)全面預(yù)算管理效率與水平產(chǎn)生影響。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分物業(yè)企業(yè)的全面預(yù)算實(shí)施與控制不足。首先，預(yù)算編制與財(cái)務(wù)核算脫節(jié)。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)在全面預(yù)算管理過(guò)程中，并未結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況設(shè)置逐項(xiàng)指標(biāo)細(xì)化預(yù)算規(guī)則，預(yù)算科目與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)沒(méi)有一一對(duì)應(yīng)，預(yù)算編制人員對(duì)預(yù)算科目的設(shè)置存在不了解的現(xiàn)象。在此種情況下，全面預(yù)算管理無(wú)法取得同口徑的對(duì)比數(shù)據(jù)，預(yù)算效應(yīng)無(wú)法有效發(fā)揮［2］。

其次，預(yù)算實(shí)施與控制機(jī)制不完善。物業(yè)企業(yè)缺乏對(duì)預(yù)算支出、收入的管控，預(yù)算執(zhí)行力不足，沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)去督促、跟進(jìn)。預(yù)算審批流程中沒(méi)有設(shè)置科學(xué)的審批節(jié)點(diǎn)，往往由物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)承擔(dān)審批職責(zé)，審批規(guī)程存在不合理的現(xiàn)象，在預(yù)算支出、收入風(fēng)險(xiǎn)方面的防控措施不到位。

最后，預(yù)算管控預(yù)警不夠完善。物業(yè)企業(yè)管理者因?qū)θ骖A(yù)算管理缺乏認(rèn)識(shí)，并未及時(shí)將指標(biāo)管理納入進(jìn)度管理環(huán)節(jié)中，導(dǎo)致事前控制預(yù)防不佳，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)和偏差。

（四）缺乏行之有效的考評(píng)激勵(lì)機(jī)制

通過(guò)對(duì)物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題的分析，發(fā)現(xiàn)考評(píng)激勵(lì)機(jī)制缺失是主要問(wèn)題。受多種因素的影響，部分物業(yè)企業(yè)缺乏行之有效的考評(píng)激勵(lì)機(jī)制，在一定程度上影響了企業(yè)員工的積極性［3］。分析發(fā)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)不僅沒(méi)有構(gòu)建完善的考評(píng)指標(biāo)體系，激勵(lì)機(jī)制也存在不健全的現(xiàn)象。具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行偏差率相對(duì)較大，存在沒(méi)有完成預(yù)算或是超額完成預(yù)算的情況，對(duì)于完成和未完成任務(wù)的員工，沒(méi)有獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰的機(jī)制，出現(xiàn)吃大鍋飯，干好干壞一個(gè)樣的負(fù)面工作狀態(tài)。也有些物業(yè)企業(yè)雖然在獎(jiǎng)懲機(jī)制下設(shè)定獎(jiǎng)懲方案，但是預(yù)算的尺度相對(duì)較大，并未真正將員工的個(gè)人收入、預(yù)算達(dá)成率和業(yè)績(jī)指標(biāo)掛鉤，導(dǎo)致獎(jiǎng)懲機(jī)制流于形式，激勵(lì)措施沒(méi)有較強(qiáng)的可操作性。綜上所述，物業(yè)企業(yè)考評(píng)激勵(lì)機(jī)制缺失或不完善，最終導(dǎo)致員工的工作積極性受到影響。

三、物業(yè)企業(yè)提升全面預(yù)算管理水平的措施

（一）提高對(duì)全面預(yù)算功能與作用的認(rèn)知水平

針對(duì)當(dāng)前企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題，總結(jié)全面預(yù)算相關(guān)知識(shí)，提高企業(yè)員工對(duì)全面預(yù)算功能與作用的認(rèn)知水平。首先，物業(yè)企業(yè)管理者加強(qiáng)學(xué)習(xí)。在新時(shí)代，物業(yè)企業(yè)管理者要接納現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，明確全面預(yù)算管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性［4］。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)外出交流學(xué)習(xí)的方式，自覺(jué)主動(dòng)學(xué)習(xí)全面預(yù)算管理知識(shí)，掌握與全面預(yù)算管理相關(guān)的理論知識(shí)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的全面預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)，從根本上提高物業(yè)企業(yè)管理者對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)知水平。

其次，物業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人加強(qiáng)學(xué)習(xí)。物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算的學(xué)習(xí)，定期與企業(yè)負(fù)責(zé)人溝通和交流，明晰全面預(yù)算管理的功能、作用，為后期物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理水平的提升奠定基礎(chǔ)。

最后，加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算的宣傳和培訓(xùn)。物業(yè)企業(yè)管理者要加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理價(jià)值的宣傳和系統(tǒng)培訓(xùn)，通過(guò)公告、組織召開(kāi)會(huì)議等多種方式，向企業(yè)員工宣傳全面預(yù)算管理，使企業(yè)員工明確全面預(yù)算管理的內(nèi)容、流程、注意事項(xiàng)和作用等，從根本上提高物業(yè)企業(yè)全體員工對(duì)全面預(yù)算的認(rèn)知水平。

（二）進(jìn)一步優(yōu)化全面預(yù)算編制的環(huán)節(jié)

全面預(yù)算編制的實(shí)效，與企業(yè)全面預(yù)算管理水平有密切關(guān)系。為此，物業(yè)企業(yè)在提高全面預(yù)算管理水平時(shí)，可進(jìn)一步優(yōu)化全面預(yù)算編制環(huán)節(jié)。首先，建立健全預(yù)算管理機(jī)構(gòu)。在物業(yè)企業(yè)中，以企業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)層為核心權(quán)力機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定，審批預(yù)算管理工作；財(cái)務(wù)部門(mén)作為全面預(yù)算管理的工作機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全面預(yù)算的編制、審批、分析等；物業(yè)企業(yè)各項(xiàng)目作為全面預(yù)算管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全面預(yù)算的執(zhí)行、落實(shí)。

其次，重視三個(gè)全面，即預(yù)算內(nèi)容全方位、預(yù)算全過(guò)程、預(yù)算人員全參與。預(yù)算內(nèi)容要全部覆蓋物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，主要包括收入、費(fèi)用、物料、能耗等財(cái)務(wù)指標(biāo)，也要涵蓋非財(cái)務(wù)指標(biāo)。全過(guò)程指物業(yè)企業(yè)發(fā)展的各階段都要重視全面預(yù)算，包括預(yù)算的編制、執(zhí)行、控制等階段。預(yù)算人員全參與，自上而下，各司其職。

再次，編制預(yù)算模板。全面預(yù)算的工作機(jī)構(gòu)是財(cái)務(wù)部門(mén)。結(jié)合物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制定與企業(yè)發(fā)展相符合的預(yù)算模板，由財(cái)務(wù)部門(mén)出面與業(yè)務(wù)部門(mén)溝通交流，在編制統(tǒng)一模板的同時(shí)編制附加資料模板，對(duì)各部門(mén)員工進(jìn)行培訓(xùn)。同時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)各部門(mén)編制的預(yù)算表格進(jìn)行匯總，審查預(yù)算草案是否與年度目標(biāo)相符合，評(píng)估編制預(yù)算草案的可行性。

最后，確定預(yù)算方法和方式。物業(yè)企業(yè)可采用兩種方式展開(kāi)預(yù)算，一是定期預(yù)算法，二是滾動(dòng)預(yù)算法。前者以年度為單位，對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行編制。后者是在編制費(fèi)用預(yù)算時(shí)，結(jié)合預(yù)算期工作目標(biāo)，對(duì)預(yù)算期內(nèi)的費(fèi)用進(jìn)行編制。物業(yè)企業(yè)也可根據(jù)自身實(shí)際情況，合理選擇其他預(yù)算方法。

（三）對(duì)全面預(yù)算實(shí)施與控制加強(qiáng)重視

在物業(yè)企業(yè)提升全面預(yù)算管理水平的過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算實(shí)施與控制的重視。預(yù)算編制有計(jì)劃地實(shí)施，能夠幫助管理者實(shí)現(xiàn)控制。首先，設(shè)置行之有效的科學(xué)預(yù)算編制方法和流程。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，確定預(yù)算編制規(guī)則，統(tǒng)一預(yù)算編制中各項(xiàng)指標(biāo)的口徑，對(duì)預(yù)算目標(biāo)設(shè)置內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)解釋和說(shuō)明，以保證各項(xiàng)指標(biāo)與企業(yè)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)相對(duì)應(yīng)，使各項(xiàng)指標(biāo)的取數(shù)、預(yù)測(cè)更加完善、合理。同時(shí)，整合預(yù)算規(guī)則、內(nèi)容、口徑，形成系統(tǒng)性課件，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行深度培訓(xùn)，分級(jí)次、有差別地宣講，達(dá)到讓全體人員對(duì)預(yù)算工作有全面了解的目的。

其次，完善預(yù)算實(shí)施與控制機(jī)制。在此期間，主要是管控企業(yè)預(yù)算收入與支出。在預(yù)算收入管控方面，物業(yè)費(fèi)、車(chē)位管理費(fèi)、多種經(jīng)營(yíng)的收入，都要依法依規(guī)。各項(xiàng)收入指標(biāo)要制定合理收繳率，以確保各項(xiàng)收入按時(shí)足額收取，保證物業(yè)企業(yè)充裕的現(xiàn)金流。針對(duì)歷史欠費(fèi)問(wèn)題，物業(yè)企業(yè)要根據(jù)具體情況，制定有差別的清欠催繳制度、收欠指標(biāo)，開(kāi)展費(fèi)用清欠工作，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，加速物業(yè)企業(yè)資金回籠。在預(yù)算支出控制方面，預(yù)算目標(biāo)范圍內(nèi)的審批事項(xiàng)由審批人員依據(jù)內(nèi)控流程按常規(guī)逐級(jí)審批，如物業(yè)企業(yè)集中采購(gòu)、維修事項(xiàng)的報(bào)修、立項(xiàng)等。超過(guò)預(yù)算的事項(xiàng)在審批時(shí)，要執(zhí)行額外的審批流程，由企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)核實(shí)批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。審批是預(yù)算的重要環(huán)節(jié)，能夠確保企業(yè)以最低支出金額達(dá)成企業(yè)預(yù)算目標(biāo)，可在一定程度上防范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

最后，完善預(yù)算管控預(yù)警系統(tǒng)。物業(yè)企業(yè)可在進(jìn)度管理環(huán)節(jié)中，納入指標(biāo)管理，構(gòu)建預(yù)算管控預(yù)警系統(tǒng)，展開(kāi)事前控制。采用季度滾動(dòng)預(yù)算方法，微調(diào)預(yù)算，提前考慮預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。

（四）重視對(duì)全面預(yù)算管理的考評(píng)激勵(lì)

在預(yù)算管理中，考評(píng)激勵(lì)是核心內(nèi)容。物業(yè)企業(yè)在全面預(yù)算管理工作開(kāi)展過(guò)程中，要重視全面預(yù)算管理的考評(píng)激勵(lì)。一方面，完善考核指標(biāo)體系。物業(yè)企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r，建立有效的績(jī)效考評(píng)制度，不斷完善科學(xué)的考核指標(biāo)體系?；诓煌念A(yù)算項(xiàng)目，制定合理的考評(píng)指標(biāo)，能量化的指標(biāo)一定給出量化指標(biāo)，比如各種收入指標(biāo)可采用收繳比率法，應(yīng)收賬款回款率、維修指標(biāo)可采用完工百分比法、客戶(hù)滿(mǎn)意度等方法，定期考核企業(yè)各部門(mén)與員工的業(yè)績(jī)，通過(guò)考評(píng)中的量化數(shù)據(jù)獲取考核結(jié)果。將考核結(jié)果作為員工加減薪酬、職務(wù)升降的有力依據(jù)［5］。在設(shè)置績(jī)效考核目標(biāo)時(shí)，要確保目標(biāo)有較強(qiáng)的可操作性，指標(biāo)值要相對(duì)合理且具有針對(duì)性。通過(guò)考核，激發(fā)員工的工作積極性。另一方面，完善激勵(lì)機(jī)制。物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的發(fā)展形勢(shì)下，要為員工提供穩(wěn)定的、可持續(xù)、有激情的發(fā)展環(huán)境。鼓勵(lì)員工加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理知識(shí)的學(xué)習(xí)，發(fā)散思維，解放思想，不斷創(chuàng)新，敢于提出新理念、新方法。對(duì)于勇于創(chuàng)新的員工，給予最大限度的支持和獎(jiǎng)勵(lì)，如職務(wù)的升遷、薪酬的增加等。獎(jiǎng)勵(lì)不僅要有物質(zhì)上的獎(jiǎng)勵(lì)，還要有精神獎(jiǎng)勵(lì)。

四、結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代社會(huì)中，物業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，物業(yè)企業(yè)要謀發(fā)展，必須將全面預(yù)算管理看作管理工具，加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理的重視，從根本上提高企業(yè)管理效率和質(zhì)量。文章在分析物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題的基礎(chǔ)上，從提高對(duì)全面預(yù)算功能與作用的認(rèn)知水平、進(jìn)一步優(yōu)化全面預(yù)算編制的環(huán)節(jié)、加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算實(shí)施與控制的重視、重視全面預(yù)算管理的考評(píng)激勵(lì)等方面研究物業(yè)企業(yè)提升全面預(yù)算管理水平的措施，期望為日后提高物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理效率和水平提供參考。