城市房地產(chǎn)交易過(guò)程中的利益沖突及立法保護(hù)

高杰

摘要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展過(guò)程中，社會(huì)改革也逐漸深入，現(xiàn)階段關(guān)于城市房地產(chǎn)交易過(guò)程中的利益沖突及立法保護(hù)的相關(guān)探討研究也得到越來(lái)越多的重視。要想實(shí)現(xiàn)高效的立法保護(hù)對(duì)于房地產(chǎn)交易發(fā)展的積極促進(jìn)作用，就需要重視應(yīng)用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奶幚頇C(jī)制。本文對(duì)城市房地產(chǎn)交易過(guò)程中的利益沖突及立法保護(hù)進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，以促進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)交易不斷提升整體發(fā)展水平。

關(guān)鍵詞：城市房地產(chǎn)交易;利益沖突;立法保護(hù);分析研究

1、前言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的不斷提升以及行業(yè)改革的逐漸深入，當(dāng)前階段城市房地產(chǎn)交易工作開展過(guò)程中還存在著較為顯著的利益沖突問(wèn)題。在城市發(fā)展過(guò)程中，相關(guān)利益主體會(huì)由于房地產(chǎn)交易過(guò)程中的各方面利益沖突，進(jìn)而導(dǎo)致更加顯著的利益問(wèn)題。因此，需要通過(guò)多種方式不斷促進(jìn)房地產(chǎn)交易順利開展，在不斷提升整體交易效率的基礎(chǔ)上，促進(jìn)城市整體發(fā)展水平的不斷提升。因此，對(duì)城市房地產(chǎn)交易過(guò)程中的利益沖突及立法保護(hù)進(jìn)行研究分析具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2、現(xiàn)階段我國(guó)城市房地產(chǎn)交易過(guò)程中的利益沖突表現(xiàn)分析

我國(guó)城市房地產(chǎn)交易過(guò)程中的利益沖突表現(xiàn)分析具有一定的系統(tǒng)性和復(fù)雜性，具體而言，我們可以從以下方面展開分析和探索：

2.1 承包人與銀行之間

通過(guò)調(diào)查研究與分析可以發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前階段我國(guó)房地產(chǎn)交易工作開展過(guò)程中各方利益沖突的深層次原因有著經(jīng)濟(jì)根源和社會(huì)歷史發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)背景。在當(dāng)前階段各方利益沖突研究工作開展過(guò)程中，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目承包人以及與銀行之間的關(guān)系是各方利益沖突中的重要表現(xiàn)之一。此外，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升過(guò)程中，如果各方利益主體能夠通過(guò)多種方式不斷提升對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的重視程度，在現(xiàn)有原則的指導(dǎo)下開展相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)，不僅僅可以在一定程度上減少利益摩擦的發(fā)生概率，同時(shí)可以在不斷完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的情況下，提升發(fā)展效率。但是，由于當(dāng)前階段體制機(jī)制還存在不完善原因，法律法律法規(guī)制度還沒(méi)有進(jìn)行更加有效的建立，所以，在當(dāng)前階段我國(guó)城市房地產(chǎn)交易工作開展過(guò)程中還存在不和諧沖突現(xiàn)象。

在當(dāng)前階段房地產(chǎn)交易工作推進(jìn)過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目承包人和銀行之間原本沒(méi)有十分顯著的直接聯(lián)系，而由于開發(fā)商在整體項(xiàng)目建設(shè)完工之后并沒(méi)有完全支付工程價(jià)款，因此會(huì)使得項(xiàng)目建設(shè)承包人和銀行之間產(chǎn)生一定的沖突聯(lián)系。在整體項(xiàng)目建設(shè)工程開發(fā)工作推進(jìn)過(guò)程中，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)銷商可能會(huì)在項(xiàng)目承包人驗(yàn)收完畢之后才最終將工程價(jià)款進(jìn)行支付。但是，在整體建設(shè)工程推進(jìn)過(guò)程中，出于融資等多方面的目的，開發(fā)商可能會(huì)向銀行進(jìn)行抵押貸款。因此，在整體項(xiàng)目工程建設(shè)工作完成之后，如果項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)商無(wú)力對(duì)工程價(jià)款進(jìn)行有效支付，就會(huì)使得承包人和銀行之間由于利益維護(hù)等關(guān)系產(chǎn)生直接的利益聯(lián)系，進(jìn)而導(dǎo)致更加嚴(yán)重的沖突。因此，需要通過(guò)多種方式使得當(dāng)前階段我國(guó)城市房地產(chǎn)交易工作推進(jìn)過(guò)程中的項(xiàng)目承包人和銀行之間的利益沖突得到有效立法保護(hù)和制度解決。

2.2 承包人與消費(fèi)者之間

在當(dāng)前階段我國(guó)上市房地產(chǎn)交易工作逐漸推進(jìn)過(guò)程中，出于提前收回投資的目的，項(xiàng)目建設(shè)工程的開發(fā)一方可能會(huì)在整體項(xiàng)目工程尚未完全建成之時(shí)，向社會(huì)公眾進(jìn)行有效銷售，這使得整體工作開展過(guò)程中的商品房購(gòu)買人與整體商品房所有者簽訂一定的買賣合同。但房地產(chǎn)建設(shè)工作開展過(guò)程中，如果項(xiàng)目承包人向工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的用戶進(jìn)行突然拍賣，就會(huì)使得房地產(chǎn)交易工作開展過(guò)程中的項(xiàng)目承包人和消費(fèi)者之間產(chǎn)生激烈的利益沖突問(wèn)題。

在當(dāng)前階段我國(guó)社會(huì)運(yùn)行和發(fā)展過(guò)程中，已經(jīng)有關(guān)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律法規(guī)進(jìn)行了明確的規(guī)定。消費(fèi)者群體在房地產(chǎn)交易工作開展過(guò)程中，如果已經(jīng)支付的用于購(gòu)買商品房的大部分甚至全部款項(xiàng)，就應(yīng)該有一定的權(quán)利，對(duì)于工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)享有一定的應(yīng)對(duì)方式。[1]因此，需要通過(guò)多種方式不斷解決房地產(chǎn)交易工作開展過(guò)程中可能產(chǎn)生的建筑項(xiàng)目承包人以及消費(fèi)者群體之間的利益沖突問(wèn)題。這不僅僅可以在一定程度上有效針對(duì)利益沖突等多方面機(jī)制進(jìn)行有效解決，同時(shí)可以通過(guò)發(fā)揮立法保護(hù)積極性的方式，使當(dāng)前階段城市房地產(chǎn)交易效率和交易的有序性水平不斷提升和改善。

2.3 被拆遷人與其他消費(fèi)者之間

在當(dāng)前階段城市房地產(chǎn)交易建設(shè)工作逐漸推進(jìn)過(guò)程中，如果房地產(chǎn)開發(fā)工作前期準(zhǔn)備階段的開發(fā)商涉及到拆遷問(wèn)題，就會(huì)通過(guò)多種方式對(duì)開發(fā)土地上所居住的被拆遷人進(jìn)行有效的協(xié)議和解，具體方式包括簽訂一定的安置協(xié)議以及簽訂一次性的貨幣補(bǔ)償協(xié)議。通過(guò)調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前階段整體房地產(chǎn)交易建設(shè)工作推進(jìn)過(guò)程中，第一種方法解決拆遷問(wèn)題可能會(huì)使得拆遷人員和其他購(gòu)房消費(fèi)者之間產(chǎn)生一定的利益沖突。[2]因此，需要通過(guò)多種方式對(duì)整體建設(shè)工作開展過(guò)程中的多方利益相關(guān)者進(jìn)行有效的利益分析和處理。

3、現(xiàn)階段我國(guó)城市房地產(chǎn)交易過(guò)程中的立法保護(hù)發(fā)展分析

我國(guó)城市房地產(chǎn)交易過(guò)程中的立法保護(hù)發(fā)展分析具有一定的系統(tǒng)性和復(fù)雜性，具體而言，我們可以從以下方面展開分析和探索：

3.1 建立款項(xiàng)事先登記制度

隨著當(dāng)前階段我國(guó)城市房地產(chǎn)交易工作的逐漸增加，在城市整體行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，項(xiàng)目建筑建設(shè)的開發(fā)商不僅僅需要通過(guò)多種方式對(duì)工程款項(xiàng)的預(yù)算進(jìn)行更加有效的明確，同時(shí)，需要在簽訂承包合同過(guò)程中遵守相關(guān)法律法規(guī)。[3]另一方面，在工程預(yù)算款依法登記工作推進(jìn)過(guò)程中，還需要做好對(duì)外公示工作。在銀行貸款業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，銀行相應(yīng)工作人員不僅僅需要通過(guò)多種方式將項(xiàng)目建設(shè)工程款推進(jìn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)考慮在整體還貸風(fēng)險(xiǎn)的列表中，同時(shí)需要通過(guò)多種方式設(shè)置一定的抵押貸款協(xié)議。

這不僅僅可以在一定程度上使得當(dāng)前階段我國(guó)城市房地產(chǎn)工作推進(jìn)過(guò)程中的銀行抵押貸款者在一定程度上承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以通過(guò)多種方式防范開發(fā)商和承包人之間產(chǎn)生惡意串通現(xiàn)象。[4]另一方面，當(dāng)前階段建立工程款項(xiàng)事項(xiàng)登記制度的方式，還可以通過(guò)整體防范工作的有效推進(jìn)，使得整體建設(shè)工作推進(jìn)過(guò)程中的項(xiàng)目建設(shè)承包人和銀行之間產(chǎn)生利益沖突的概率不斷降低。

3.2 建立專款專用制度

通過(guò)調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前階段我國(guó)城市房地產(chǎn)工作整體交易推進(jìn)過(guò)程中，通過(guò)多種方式賦予工程建設(shè)承包人享有優(yōu)先權(quán)的目的，不僅僅是為了通過(guò)多種方式有效防范項(xiàng)目工程開發(fā)商惡意拖欠工程款項(xiàng)，還可以通過(guò)多種方式發(fā)揮法律法規(guī)的積極作用，使得整體建設(shè)工作的交易可以得到有效履行。[5]另一方面，在當(dāng)前階段通過(guò)多種方式建立整體建設(shè)工程款項(xiàng)專用制度，還可以使得拖欠問(wèn)題得到更加高效的處理。

在城市房地產(chǎn)交易建設(shè)工作推進(jìn)過(guò)程中，開發(fā)商在整體投資工作的前期階段，會(huì)通過(guò)多種方式使得一定比例的資金在被允許的范圍內(nèi)從事開發(fā)建設(shè)工作。但是，這筆款項(xiàng)的具體金額需要通過(guò)多種方式，根據(jù)整體項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際開展情況以及相應(yīng)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行有效確定。[6]因此，在當(dāng)前階段我國(guó)城市房地產(chǎn)交易工作推進(jìn)過(guò)程中，設(shè)立城市工程款建設(shè)專用制度，不僅僅可以通過(guò)多種方式減少惡意變更行為，同時(shí)可以通過(guò)制度設(shè)置防范風(fēng)險(xiǎn)的方式，降低整體交易過(guò)程中產(chǎn)生利益沖突的概率。

3.3 完善優(yōu)先權(quán)制度

通過(guò)調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前階段我國(guó)城市房地產(chǎn)交易工作推進(jìn)過(guò)程中，設(shè)置優(yōu)先權(quán)制度是為了解決當(dāng)前階段秘書主題的利益沖突。而整體協(xié)調(diào)工作推進(jìn)過(guò)程中，立法者不僅需要通過(guò)多種方式保障民事主體優(yōu)先享有的權(quán)益，同時(shí)，需要在不斷完善制度的基礎(chǔ)上，使得整體城市建設(shè)交易的效率不斷提升。在當(dāng)前階段社會(huì)運(yùn)行和發(fā)展過(guò)程中，優(yōu)先權(quán)制度的設(shè)立和完善不僅僅使得相應(yīng)制度主體可以得到有效的法律保障，同時(shí)，可以在一定程度上使得民事主體可以通過(guò)法律方式維護(hù)自身的合法權(quán)益。在我國(guó)建筑行業(yè)整體建設(shè)改革工作推進(jìn)過(guò)程中，需要通過(guò)多種方式發(fā)揮先進(jìn)技術(shù)和相應(yīng)制度成果的積極作用，在不斷提升整體利益沖突處理有效性的基礎(chǔ)上，發(fā)揮立法保護(hù)的積極作用。

4、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的逐漸提升以及行業(yè)改革的逐漸深入，當(dāng)前階段社會(huì)運(yùn)行和發(fā)展過(guò)程中關(guān)于城市房地產(chǎn)交易過(guò)程中的利益沖突以及立法保護(hù)問(wèn)題研究得到了越來(lái)越多的重視。通過(guò)分析可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前階段我國(guó)房地產(chǎn)交易工作推進(jìn)過(guò)程中還存在著多方面利益沖突，例如承包人和銀行之間、承包人與消費(fèi)者之間以及被拆遷人與其他消費(fèi)者之間。要想有效發(fā)揮城市房地產(chǎn)交易工作推進(jìn)過(guò)程中的立法保護(hù)作用，需要采取多方面措施，首先需要建立款項(xiàng)登記制度，其次需要建立?？顚Ｓ弥贫?，最后需要建立完善優(yōu)先權(quán)制度。

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