基于帕累托改進(jìn)和帕累托最優(yōu)視角
——淺談估價(jià)行業(yè)發(fā)展的改革困境、對(duì)策建議

江正旗 深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司廣州分公司

社會(huì)學(xué)和管理學(xué)有個(gè)著名的帕累托定律認(rèn)為，在任何一組東西中，最重要的只占其中一小部分，約20%，其余80%盡管是多數(shù)，卻是次要的，因此又稱二八定律。現(xiàn)在也有人說(shuō)，20%的估價(jià)公司操作著80%的估價(jià)業(yè)務(wù)，80%的估價(jià)公司操作著20%的估價(jià)業(yè)務(wù)，筆者也正是基于這種不均衡現(xiàn)象，從帕累托的理論角度出發(fā)，結(jié)合帕累托改進(jìn)和帕累托最優(yōu)的相關(guān)概念進(jìn)行分析，對(duì)我國(guó)估價(jià)行業(yè)發(fā)展提出一些建議和對(duì)策。

一、何為帕累托改進(jìn)、帕累托優(yōu)化

帕累托最優(yōu)與帕累托改進(jìn)都屬于微觀的經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)，在福利經(jīng)濟(jì)學(xué)中經(jīng)常會(huì)用到相關(guān)的概念，單從概念上來(lái)看難以讓人理解，現(xiàn)進(jìn)行簡(jiǎn)要?dú)w納并舉例，以便于理解和分析。

(一)帕累托最優(yōu)和帕累托改進(jìn)

帕累托改進(jìn)是指在不損害其他人利益的前提下，讓自己變得更好或者說(shuō)想讓自己變得更好，卻不會(huì)以損害他人利益為代價(jià)。帕累托最優(yōu)就是一個(gè)最佳的、理想化的狀態(tài)，沒(méi)有任何可以進(jìn)行改進(jìn)的地方。帕累托最優(yōu)是不需要改進(jìn)的完美狀態(tài)，帕累托改進(jìn)是實(shí)現(xiàn)或趨近帕累托最優(yōu)的途徑和方法。

(二)生活中的帕累托改進(jìn)

在我們的生活中存在著許多帕累托改善的例子，例如清晨出門(mén)買(mǎi)早點(diǎn)就是一個(gè)帕累托改進(jìn)的事件：對(duì)于你來(lái)說(shuō)，你獲取了食物，對(duì)于商鋪老板來(lái)說(shuō)，他獲得了報(bào)酬，在你們兩者之間沒(méi)有任何一方的利益是虧損的，那么我們將這樣的情況就稱之為帕累托改進(jìn)。當(dāng)一件事屬于帕累托改善，那么沒(méi)有涉及到利益的損害情況，它的阻力系數(shù)是很小的。當(dāng)一個(gè)事件不屬于帕累托改善的時(shí)候，這是會(huì)牽扯到利益的虧損情況，它的阻力系數(shù)會(huì)增大。在我國(guó)近代改革開(kāi)放初期，改革大多采用的是帕累托改進(jìn)，例如，將土地分配到各家各戶，實(shí)行聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，農(nóng)民在其中獲得了收益，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)也得到了發(fā)展，沒(méi)有利益虧損的一方，它的阻力比較小?，F(xiàn)如今國(guó)有企業(yè)的改革，會(huì)有利益虧損的一方，阻力比較大，改革的實(shí)施進(jìn)度就變得非常的緩慢。這兩個(gè)例子能讓我們更好地理解帕累托改進(jìn)和帕累托最優(yōu)，改進(jìn)具有普適性，成為人們的改革共識(shí)，即在確保各方無(wú)損，并通過(guò)帕累托改進(jìn)達(dá)到帕累托最優(yōu)，這也成為判斷一項(xiàng)制度可行性和一個(gè)行業(yè)發(fā)展優(yōu)劣程度的標(biāo)準(zhǔn)之一。

(三)帕累托改進(jìn)新估價(jià)發(fā)展的空間

在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，找到一些措施對(duì)一部分人改善，同時(shí)又不損害其他人，這就是帕累托改進(jìn)。研究估價(jià)行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題也離不開(kāi)帕累托最優(yōu)狀態(tài)這樣一個(gè)概念，如果這個(gè)概念確定以后，所以就有帕累托改進(jìn)的空間，我們把這個(gè)概念引入到估價(jià)行業(yè)發(fā)展中就會(huì)發(fā)現(xiàn)估價(jià)行業(yè)存在著遠(yuǎn)離帕累托均衡的一個(gè)狀態(tài)，存在著改進(jìn)的巨大空間：在利益無(wú)損中做專市場(chǎng)、做大蛋糕。

二、改革困境：大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)+的沖擊令行業(yè)發(fā)展瓶頸加速

我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。到目前為止估價(jià)行業(yè)經(jīng)過(guò)二、三十年的發(fā)展，已形成了一定的規(guī)模，專業(yè)服務(wù)水平及管理水平均也有了質(zhì)的提高，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也占據(jù)著比較重要的一部分。然而，現(xiàn)在我國(guó)估價(jià)行業(yè)在逐步發(fā)展成熟和完善的同時(shí)，也面臨著諸多的問(wèn)題及挑戰(zhàn)。

一方面市場(chǎng)對(duì)于評(píng)估行業(yè)在逐漸放開(kāi)，進(jìn)入評(píng)估行業(yè)的門(mén)檻大大降低，大量新成立的公司(含分支機(jī)構(gòu))和小估價(jià)機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，搶奪傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)，由于業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，估價(jià)業(yè)務(wù)市場(chǎng)變成了一片紅海，持續(xù)的價(jià)格戰(zhàn)造成了估價(jià)收費(fèi)逐年下降，評(píng)估收費(fèi)過(guò)低帶來(lái)明顯的結(jié)果就是估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的下降，給報(bào)告需求方產(chǎn)生的感覺(jué)就是估價(jià)工作技術(shù)含量降低，估價(jià)人員與估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)化程度也在降低，造成估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的社會(huì)地位降低。新公司不斷地涌入造成老公司的利益受到分流，利益無(wú)損的局面被打破，行業(yè)發(fā)展尤其是“老所”的發(fā)展所遇到的瓶頸越來(lái)越明顯，面臨著急需實(shí)現(xiàn)新一輪的帕累托改進(jìn)，如何開(kāi)拓和發(fā)展新業(yè)務(wù)，若只是停留在“存量”業(yè)務(wù)上，一直“吃老本”的話或者難以獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

另一方面隨著互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)的快速發(fā)展，人們跑步進(jìn)入大數(shù)據(jù)時(shí)代，在大數(shù)據(jù)的背景下，云估價(jià)、自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)(EVS)等已經(jīng)快速應(yīng)用到銀行抵押、司法處置、稅務(wù)審核等領(lǐng)域。大多數(shù)銀行都采用線上系統(tǒng)評(píng)估單品類(如單套住宅、辦公、商業(yè)房地產(chǎn)等)抵押物；稅務(wù)部門(mén)也亦采用線上評(píng)估系統(tǒng)評(píng)估納稅價(jià)格；2018年我國(guó)最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》，司法類項(xiàng)目處置財(cái)產(chǎn)首先由雙方當(dāng)事人確定價(jià)格，雙方當(dāng)事人不能確定的價(jià)格采用網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)平臺(tái)先詢價(jià)，無(wú)法詢價(jià)的才進(jìn)入委托評(píng)估流程，以搖珠方式選定估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，造成個(gè)別估價(jià)公司業(yè)務(wù)損失三成以上。

三、建議對(duì)策：如何在開(kāi)放市場(chǎng)下做專、做大

在目前估價(jià)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的境況之下，如何促進(jìn)本行業(yè)科學(xué)、健康的發(fā)展，通過(guò)改進(jìn)達(dá)到更優(yōu)甚至最優(yōu)是當(dāng)前迫切需要研究和解決的課題，筆者通過(guò)上述對(duì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行的分析，試圖尋找能夠?qū)崿F(xiàn)突破發(fā)展的方法路徑。根據(jù)帕累托最優(yōu)的原理，改進(jìn)一般需要同時(shí)滿足3個(gè)基本的條件：生產(chǎn)(要素)的最優(yōu)條件、交換的最優(yōu)條件以及生產(chǎn)和交換的最優(yōu)條件。

(一)生產(chǎn)(要素)的最優(yōu)條件

實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)的最優(yōu)條件很多，站在帕累托改進(jìn)的角度來(lái)看，實(shí)現(xiàn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的核心要素有人才、管理和技術(shù)等。

人才是硬核，估價(jià)行業(yè)需要精進(jìn)人才，新進(jìn)入行業(yè)的公司更需要“兩把刷子”才能立足發(fā)展。想要提供高質(zhì)量的估價(jià)服務(wù)就需要高素質(zhì)的復(fù)合型人才，除了房地產(chǎn)、土地、資產(chǎn)方面的專業(yè)知識(shí)以外，還有規(guī)劃、咨詢、績(jī)效、財(cái)力、金融和法律方面等方面的知識(shí)。只有不斷地學(xué)習(xí)錘煉，不斷地提升沉淀，一專多能是基礎(chǔ)，多專多能是錦鯉，靜下心來(lái)用心做才能將評(píng)估做得完美。

管理主要是指品牌管理，建立品牌、走更具規(guī)?；陌l(fā)展道路。估價(jià)行業(yè)中機(jī)構(gòu)的規(guī)模普遍都是小型的、處理的業(yè)務(wù)也比較單一、對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較弱，品牌意識(shí)和品牌塑造理念也相對(duì)比較薄弱。對(duì)于那些已經(jīng)在我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的國(guó)際評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，大多數(shù)綜合實(shí)力都比較強(qiáng)，發(fā)展的歷史悠久，其服務(wù)理念及專業(yè)化程度相對(duì)來(lái)說(shuō)也更高一些。與國(guó)際五大行相競(jìng)爭(zhēng)，向國(guó)際評(píng)估機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)、借鑒，有助于提升國(guó)內(nèi)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和競(jìng)爭(zhēng)力。估價(jià)機(jī)構(gòu)走上專業(yè)化、品牌化、規(guī)模化、國(guó)際化是大勢(shì)所趨。

目前，對(duì)估價(jià)行業(yè)影響力最大的莫過(guò)于來(lái)自計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，它就像一把雙刃劍，雖搶占了市場(chǎng)，但也帶來(lái)了新的技術(shù)手段和便捷應(yīng)用，在面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)、AI數(shù)據(jù)抓取技術(shù)領(lǐng)先發(fā)展的今天，我們作為估價(jià)行業(yè)應(yīng)主動(dòng)與新技術(shù)、新理念相融合，一避免傳統(tǒng)工作中的誤差；二有利于估價(jià)結(jié)果的客觀性，減少其估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)；三有利于估價(jià)服務(wù)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)大，皆屬于帕累托改進(jìn)的成果。

(二)交換(市場(chǎng))的最優(yōu)條件

市場(chǎng)就是“你正好需要，我剛好專業(yè)”。估價(jià)行業(yè)隨著多年的發(fā)展，新業(yè)務(wù)、新需求不斷產(chǎn)生，如何在傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上深化和拓展以及如何通過(guò)工具撬動(dòng)更多評(píng)估業(yè)務(wù)，是每一位管理者必然要碰到的問(wèn)題。行業(yè)需要改進(jìn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)多元化、深挖掘，估價(jià)才不能停留在淺層次，新公司不斷誕生，深層次的業(yè)務(wù)也層出不窮，如投資咨詢類業(yè)務(wù)、土地規(guī)劃類業(yè)務(wù)、工程咨詢類業(yè)務(wù)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)定性評(píng)估業(yè)務(wù)等，如何適應(yīng)估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展的需要，就需要“打鐵還需自身硬”的功夫。市場(chǎng)發(fā)展和行業(yè)使命的匹配性值得我們?cè)偎伎?，只有通過(guò)這種方式才能實(shí)現(xiàn)對(duì)資源分配最大的優(yōu)化以達(dá)到帕累托最優(yōu)。

(三)生產(chǎn)和交換的最優(yōu)條件

生產(chǎn)最優(yōu)是對(duì)于生產(chǎn)的效率最優(yōu)的狀態(tài)描述，交換最優(yōu)是對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)最優(yōu)情況的狀態(tài)描述，這兩者合并起來(lái)表示的是生產(chǎn)和市場(chǎng)分別各自達(dá)到最佳的狀態(tài)。

生產(chǎn)最優(yōu)是生產(chǎn)效率達(dá)到理想化的狀態(tài)，交換最優(yōu)是消費(fèi)市場(chǎng)達(dá)到理想化的狀態(tài)，將這兩個(gè)方面簡(jiǎn)單的并列在一起，不能用來(lái)說(shuō)明這兩個(gè)方面綜合在一起同時(shí)達(dá)到最優(yōu)的情況。生產(chǎn)和交換的最優(yōu)是將生產(chǎn)以及交換這兩者綜合在一起來(lái)看，對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)要達(dá)到的最佳狀態(tài)的條件進(jìn)行討論。結(jié)合估價(jià)行業(yè)，兩者綜合中協(xié)會(huì)的作用不容小覷。促進(jìn)行業(yè)內(nèi)的交流，包括業(yè)務(wù)交流和技術(shù)交流，眾人拾柴火焰高，共同為行業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)智慧。比如廣東省不動(dòng)產(chǎn)登記與代估價(jià)專業(yè)人員協(xié)會(huì)組織專家對(duì)“融資地塊”估價(jià)思路、參數(shù)選取、依據(jù)范圍的研討會(huì)，集思廣益，解決了問(wèn)題，提高了估價(jià)效率又有效地兼顧公平，是積極有效的帕累托改進(jìn)。

其他條件還有法律、法規(guī)的健全。國(guó)家管理部門(mén)制定了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等與此相關(guān)的規(guī)章制度，對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)師注冊(cè)方面的估價(jià)法律法規(guī)已經(jīng)完成初步的建立。但對(duì)于估價(jià)的法律法規(guī)以及相關(guān)的規(guī)章制度具體的實(shí)施，目前仍然還沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行較完善的修訂，尤其是對(duì)于有針對(duì)性的、不同目的的、不同用途的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)指引還尚未出臺(tái)。估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展離不開(kāi)國(guó)家法律法規(guī)的支持和規(guī)范，只有這樣才能給予估價(jià)行業(yè)充分的指引、原則規(guī)范和法律保障，估價(jià)行業(yè)的發(fā)展才能更好地做到客觀、公正、獨(dú)立，才能在估價(jià)中更好地發(fā)揮中介服務(wù)的獨(dú)特職能。

四、結(jié)語(yǔ)

要讓改革步伐跟上估價(jià)行業(yè)發(fā)展的需要，加速發(fā)展，既不觸動(dòng)某些既得利益，又能實(shí)現(xiàn)專業(yè)技術(shù)的提升和共同做大市場(chǎng)的愿望，這樣的話，改革就是帕累托改進(jìn)的。估價(jià)行業(yè)需要在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中找到自己的發(fā)展方向，敢于求新、突破(帕累托改進(jìn))，轉(zhuǎn)變服務(wù)模式和管理模式，不同組織機(jī)構(gòu)共同成長(zhǎng)、發(fā)展、進(jìn)步才能將估價(jià)行業(yè)做得更專、市場(chǎng)做得更大，逐步達(dá)到帕累托最優(yōu)。