物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施分析

青島新時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司

引言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，城市化進(jìn)程的不斷加快，城鎮(zhèn)人口數(shù)量快速增長(zhǎng)，社區(qū)居民數(shù)量增多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也面對(duì)著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，就要保持穩(wěn)定財(cái)務(wù)狀態(tài)。某種意義上來(lái)講，財(cái)務(wù)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)及發(fā)展前景。然而，國(guó)內(nèi)諸多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在問(wèn)題，不論是財(cái)務(wù)管理理念、財(cái)務(wù)管理機(jī)制，還是財(cái)務(wù)管理手段都存在不足，制約了物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)未來(lái)發(fā)展。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的常見(jiàn)問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)核算過(guò)程不規(guī)范

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分散、繁雜，涉及物業(yè)管理服務(wù)、有償服務(wù)、廣告位出租業(yè)務(wù)、車位出租業(yè)務(wù)等多個(gè)方面。財(cái)務(wù)管理中要對(duì)各項(xiàng)相關(guān)資金進(jìn)行核算、控制、安排。如：管理費(fèi)用、安保費(fèi)用、修理費(fèi)用、綠化費(fèi)用、辦公費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)、成本費(fèi)、攤銷費(fèi)、公積金、保險(xiǎn)費(fèi)、專項(xiàng)資金等。這些資金收支涉及利益相關(guān)方多，業(yè)務(wù)發(fā)生過(guò)程復(fù)雜，會(huì)計(jì)核算難度大。而會(huì)計(jì)核算質(zhì)量直接決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源的配置，物業(yè)管理服務(wù)的提供。但是絕大部分國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，對(duì)會(huì)計(jì)核算的重要性缺乏正確認(rèn)識(shí)，賬目記錄不清晰、不準(zhǔn)確等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，營(yíng)收核算不全面，未實(shí)施權(quán)責(zé)發(fā)生制，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息不能真實(shí)、客觀地反映出物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)總額。且多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏專業(yè)人才，現(xiàn)有人員知識(shí)結(jié)構(gòu)不完整，使得會(huì)計(jì)核算不準(zhǔn)確。

（二）資產(chǎn)管理存在嚴(yán)重缺失

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)多，不僅有固定資產(chǎn)，還有大量低價(jià)值資產(chǎn)。如：小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理用房、機(jī)械設(shè)備、辦公設(shè)備、工具設(shè)備、消防設(shè)備、辦公用品等。由于物業(yè)費(fèi)定價(jià)低，其他有償服務(wù)收入不穩(wěn)定，使得大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金基礎(chǔ)薄弱，可配置資源有限。在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，要想實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利目標(biāo)，就要加強(qiáng)成本控制，規(guī)范資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。若資產(chǎn)管理不當(dāng)，易造成資產(chǎn)流失，使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生懷疑，誘發(fā)拒繳、欠繳物業(yè)費(fèi)一系列問(wèn)題。然而，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)管理普遍不重視，多關(guān)注資金管理，未設(shè)置獨(dú)立資產(chǎn)管理部門或人員，經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)購(gòu)置，設(shè)備丟失、損壞等問(wèn)題，無(wú)疑增加了管理成本。

（三）忽視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)或工業(yè)企業(yè)有一定差異，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生有著獨(dú)特規(guī)律，需要面對(duì)更多風(fēng)險(xiǎn)因素。如，管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、連帶責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)、承接查驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)等[2]。然而，目前國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)多沒(méi)有針對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生，制定規(guī)范性財(cái)務(wù)管理制度。由于缺少制度導(dǎo)向，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范，賬目雜亂無(wú)章，管理漏洞多，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)隨意性大，停留在財(cái)務(wù)管理的初級(jí)階段，存在諸多的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。雖然部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定了相應(yīng)財(cái)務(wù)管理制度和管理辦法，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給予了一定重視，卻未能按制定實(shí)施制度，制度執(zhí)行力較差。

（四）缺乏必要績(jī)效考核評(píng)價(jià)

通過(guò)績(jī)效考核評(píng)價(jià)，可客觀評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)管理的適當(dāng)性、合法性、有效性，找出財(cái)務(wù)管理中的薄弱環(huán)節(jié)，提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，督促財(cái)務(wù)管理整改落實(shí)，保障賬實(shí)相符。然而，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)很少開(kāi)展財(cái)務(wù)績(jī)效考核評(píng)價(jià)工作，沒(méi)有完善財(cái)務(wù)績(jī)效考核機(jī)制。工作中多是事后管理模式，基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)資料收集不及時(shí)，缺少全過(guò)程績(jī)效考核評(píng)價(jià)，所實(shí)施的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)不科學(xué)，導(dǎo)致評(píng)價(jià)結(jié)果不具權(quán)威性。且由于財(cái)務(wù)績(jī)效考核評(píng)價(jià)存在缺失，更是造成了預(yù)算編制與執(zhí)行差距大，預(yù)算編制不準(zhǔn)確，存在中途追加和追減的情況，經(jīng)常發(fā)生超預(yù)算執(zhí)行現(xiàn)象。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施

（一）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算管理

為規(guī)范會(huì)計(jì)核算，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平，應(yīng)積極推進(jìn)業(yè)財(cái)融合，實(shí)施權(quán)責(zé)發(fā)生制[3]。具體來(lái)講，成本核算方面，要針對(duì)成本性質(zhì)、功能，對(duì)成本類型進(jìn)行分類，對(duì)不同類型成本進(jìn)行獨(dú)立核算，建立相應(yīng)賬目，并結(jié)合權(quán)責(zé)發(fā)生制，重點(diǎn)識(shí)別和界定各項(xiàng)費(fèi)用的歸屬，通過(guò)會(huì)計(jì)信息準(zhǔn)確反映經(jīng)營(yíng)損益情況。無(wú)法界定歸屬的費(fèi)用，要將其納入公攤費(fèi)用中。應(yīng)收賬款核算方面，要統(tǒng)一核算，明確各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需計(jì)算每一戶業(yè)主應(yīng)繳納的各項(xiàng)費(fèi)用，定期發(fā)出催繳單、對(duì)賬通知，報(bào)告各項(xiàng)費(fèi)用繳付情況，提高應(yīng)收賬款核算的一致性。一方面，專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)核算方面，要按根據(jù)資本性質(zhì)，特定用途，進(jìn)行明細(xì)核算，細(xì)化專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)核算過(guò)程，?？顚Ｓ?，確保專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)使用價(jià)值最大化。另一方面，為提升財(cái)務(wù)管理專業(yè)性，應(yīng)建設(shè)專業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)，制定明確的培訓(xùn)目標(biāo)，選擇適合的培訓(xùn)形式和方法，通過(guò)專業(yè)技能培訓(xùn)全面提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，使其符合崗位要求，從而為財(cái)務(wù)管理工作提供人力資源基礎(chǔ)。

（二）完善資產(chǎn)管理體系

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)管理存在缺失不僅會(huì)造成資產(chǎn)流失問(wèn)題，還會(huì)增加經(jīng)營(yíng)成本，降低業(yè)主信任程度。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完善資產(chǎn)管理體系，正視資產(chǎn)管理的必要性，合理利用有限資源，提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，從而獲得業(yè)主的信任。首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的分布、數(shù)量、價(jià)值、使用狀態(tài)設(shè)置資產(chǎn)總賬，從而更好地掌握資產(chǎn)使用情況，以便于對(duì)資產(chǎn)合理配置。其次，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模、服務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模，設(shè)置獨(dú)立資產(chǎn)管理部門或?qū)Ｂ氋Y產(chǎn)管理人員，定期對(duì)資產(chǎn)使用情況進(jìn)行檢查。且要建立資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)每一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行及時(shí)錄入、核對(duì)，通過(guò)信息技術(shù)全面提升資產(chǎn)管理的時(shí)效性，以便于資產(chǎn)狀態(tài)的查詢、確認(rèn)。再次，應(yīng)嚴(yán)格控制資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，防范資產(chǎn)使用中的營(yíng)私舞弊，避免資產(chǎn)外流。例如，資產(chǎn)的請(qǐng)購(gòu)、領(lǐng)用、調(diào)撥，必須要進(jìn)行審批，統(tǒng)一報(bào)備。采購(gòu)申請(qǐng)需符合實(shí)際需要，不得虛報(bào)、謊報(bào)，要進(jìn)行事前論證調(diào)查[4]。辦公用品、工具設(shè)備，購(gòu)置、領(lǐng)用必須以舊換新。最后，應(yīng)加強(qiáng)追責(zé)，低價(jià)值資產(chǎn)使用與配置中要明確權(quán)責(zé)，誰(shuí)使用誰(shuí)負(fù)責(zé)，責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。若發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)使用中的違規(guī)現(xiàn)象，要依據(jù)追責(zé)制度，進(jìn)行嚴(yán)肅處理，從而提高相關(guān)人員對(duì)資產(chǎn)管理的重視，自覺(jué)遵守相關(guān)管理辦法。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

要想防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就要完善財(cái)務(wù)管理環(huán)境，健全財(cái)務(wù)管理制度。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)自身經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控需求，健全財(cái)務(wù)管理制度，為財(cái)務(wù)行為提供制度導(dǎo)向。首先，要對(duì)財(cái)務(wù)管理行為提出要求，明確財(cái)務(wù)管理辦法和流程，劃分財(cái)務(wù)工作權(quán)責(zé)，使經(jīng)濟(jì)責(zé)任得到落實(shí)，從而增強(qiáng)相關(guān)人員責(zé)任心，規(guī)避人為風(fēng)險(xiǎn)。其次，要將財(cái)務(wù)工作任務(wù)制度化，對(duì)費(fèi)用報(bào)銷、付款結(jié)算、單據(jù)使用等內(nèi)容做出明確規(guī)定，對(duì)相關(guān)工作崗位提出細(xì)致要求，從而為工作開(kāi)展提供制度導(dǎo)向，規(guī)避會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)與制度風(fēng)險(xiǎn)。再次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理監(jiān)控，完善財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，通過(guò)制度的約束力制衡權(quán)責(zé)，避免權(quán)力過(guò)于集中，發(fā)生違規(guī)操作情況，從而規(guī)避內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。最后，為確保制度執(zhí)行力，要加強(qiáng)內(nèi)控，通過(guò)內(nèi)控促進(jìn)制度執(zhí)行。缺乏執(zhí)行力的制度無(wú)疑是一紙空文。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過(guò)財(cái)務(wù)內(nèi)控，檢驗(yàn)財(cái)務(wù)制度落實(shí)情況，確認(rèn)各部門配合情況，營(yíng)造良好財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)環(huán)境。

（四）做好財(cái)務(wù)績(jī)效考核評(píng)價(jià)

要想確保資金支出效益，就要做好財(cái)務(wù)績(jī)效考核評(píng)價(jià)工作。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先要提高財(cái)務(wù)績(jī)效考核評(píng)價(jià)的地位，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求，提出詳細(xì)績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)、范圍、程序，完善績(jī)效考核模式，確?？?jī)效考核的獨(dú)立性、權(quán)威性。其次，要實(shí)施全過(guò)程績(jī)效考核評(píng)價(jià)。在事前就要對(duì)預(yù)算編制進(jìn)行考核，檢驗(yàn)編制質(zhì)量，確認(rèn)預(yù)算申請(qǐng)合理性，分析實(shí)際資金需求，明確資金用途和性質(zhì)。在事中要及時(shí)搜集相關(guān)經(jīng)濟(jì)資料，對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，檢驗(yàn)每一個(gè)階段預(yù)算落實(shí)情況，糾正、改正錯(cuò)誤，使預(yù)算編制與預(yù)算執(zhí)行保持一致。事后則要進(jìn)行資金使用效益評(píng)價(jià)，確認(rèn)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性，確認(rèn)工作任務(wù)完成情況，并出具客觀考核評(píng)價(jià)結(jié)合。最后，要將考核績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果作為工作調(diào)整依據(jù)，找出工作調(diào)整方向，從而逐步完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制，提升財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

結(jié)語(yǔ)

新市場(chǎng)環(huán)境下，保持良好財(cái)務(wù)狀態(tài)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有深遠(yuǎn)意義。然而，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制，資產(chǎn)管理、會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)績(jī)效考核等方面都存在不足，這并不利于企業(yè)管理決策。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極健全財(cái)務(wù)管理制度，完善資產(chǎn)管理體系，規(guī)范會(huì)計(jì)核算流程，加強(qiáng)財(cái)務(wù)績(jī)效考核。