傳統(tǒng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的轉(zhuǎn)型策略及建議

繆琳 山東大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

引言

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)隨時(shí)代的潮流變化在不斷演化，從20世紀(jì)80年代由基礎(chǔ)會(huì)計(jì)演進(jìn)為管理會(huì)計(jì)，再因電算化技術(shù)的出現(xiàn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)逐步進(jìn)入到智能化領(lǐng)域?，F(xiàn)如今互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的飛速發(fā)展，以智能財(cái)務(wù)為基礎(chǔ)，業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)一體化的概念被正式提出，并且現(xiàn)代企業(yè)也逐漸發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式已不能滿(mǎn)足企業(yè)的運(yùn)營(yíng)需求，所以必須將信息化技術(shù)運(yùn)用到財(cái)務(wù)管理中，將原有的信息管理變?yōu)樨?cái)務(wù)業(yè)務(wù)管理，最終形成集成化、一體化管理模式。而物業(yè)管理業(yè)務(wù)所具有多元化的特點(diǎn)，正適合這一改革趨向，因此物業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型正是大勢(shì)所趨。

一、傳統(tǒng)物業(yè)財(cái)務(wù)管理

（一）物業(yè)財(cái)務(wù)管理傳統(tǒng)理念

在20世紀(jì)90年代，物業(yè)管理初步形成，物業(yè)的財(cái)務(wù)管理基本是秉持著“夠用、適用”的原則，基本內(nèi)容是以會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)并進(jìn)一步有效運(yùn)用。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式主要分為“集權(quán)”和“分權(quán)”兩類(lèi)，是依據(jù)物業(yè)公司下屬企業(yè)的股權(quán)性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分的。

（二）物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)

1.個(gè)性化特點(diǎn)

物業(yè)的財(cái)務(wù)管理屬于一種過(guò)程性的管控，主要的工作內(nèi)容是收繳、資金以及報(bào)表等管理工作，而這些工作的主要特點(diǎn)就是生產(chǎn)與消耗同時(shí)開(kāi)始和結(jié)束。因此物業(yè)管理這一行業(yè)理所當(dāng)然地屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，其所具有的財(cái)務(wù)管理工作也就屬于密集型的行為。在當(dāng)前的數(shù)字信息化時(shí)代，物業(yè)公司就可以利用信息技術(shù)完成一體化數(shù)字管理，所以當(dāng)前的在物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理工作當(dāng)中智能化是轉(zhuǎn)型工作之中的重中之重。

2.適應(yīng)性特點(diǎn)

物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容幾乎沒(méi)有銷(xiāo)售，而且在監(jiān)督方面所受到的主要壓力并非是企業(yè)自身，更多的是來(lái)自政府相關(guān)部門(mén)以及自身所服務(wù)的業(yè)主的共同監(jiān)督，所以物業(yè)公司的資金運(yùn)作監(jiān)督方面較為全面。在多種監(jiān)督主體中，對(duì)于物業(yè)公司財(cái)務(wù)信息的主要使用者是自身的業(yè)主以及本公司的管理層，這是因由于業(yè)主對(duì)于物業(yè)費(fèi)的使用相當(dāng)關(guān)注所導(dǎo)致這一現(xiàn)象產(chǎn)生的。

（三）傳統(tǒng)物業(yè)財(cái)務(wù)管理的短板

現(xiàn)如今，物業(yè)公司所采取的模式一般是集團(tuán)+物業(yè)管理模式，在這種模式之下，雖然規(guī)模有所擴(kuò)大，但是同樣也會(huì)產(chǎn)生分散性增強(qiáng)的問(wèn)題，進(jìn)而使得財(cái)務(wù)管控越來(lái)越難，并且也沒(méi)能夠形成較為成熟的管理手段，導(dǎo)致產(chǎn)生“一抓就死、一放就亂”現(xiàn)象。

（四）物業(yè)財(cái)務(wù)管理的需求

1.資金管理需求

資金是所有公司的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，所以在缺乏資金的情況下，任何部門(mén)都不能正常地活動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)。而在物業(yè)公司中，每項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展都會(huì)對(duì)資金的流入或流出產(chǎn)生一定的影響，從而對(duì)公司的效益產(chǎn)生不利影響。因此在資金管理方面需要開(kāi)展多部門(mén)協(xié)作、上下級(jí)配合的多層級(jí)、多維度的管理操作，進(jìn)而達(dá)成集中化處理并實(shí)現(xiàn)公司效益最大化。

2.業(yè)務(wù)管理需求

在管理的過(guò)程當(dāng)中，管理者需要對(duì)全周期管理的成果進(jìn)行有效地掌握，所以就需要利用信息化技術(shù)將這些財(cái)務(wù)信息轉(zhuǎn)變?yōu)榛A(chǔ)大數(shù)據(jù)，進(jìn)而便于財(cái)務(wù)管理者查看。并且物業(yè)公司無(wú)論是在前期需要和開(kāi)發(fā)商建立合同，還是后期進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)進(jìn)行管理工作，都需要面臨集團(tuán)統(tǒng)一化的標(biāo)準(zhǔn)管理需求。

二、業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)一體化管理模式

（一）多元化發(fā)展

物業(yè)服務(wù)現(xiàn)如今的發(fā)展趨勢(shì)是多元化，這樣有助于物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外的資金平衡。也就是物業(yè)公司的業(yè)務(wù)也不僅僅是局限于物業(yè)服務(wù)，還會(huì)囊括其他方面的服務(wù)，大體上可以分為以下兩種：其一是開(kāi)展業(yè)務(wù)整合，建設(shè)社區(qū)金融或是旅游等服務(wù)；其二是進(jìn)行參股或是利用下屬公司進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)的建設(shè)，譬如開(kāi)展社區(qū)便利店、家居裝飾服務(wù)以及社區(qū)租賃業(yè)務(wù)等等。

（二）一體化建設(shè)的必要性

1.軟件平臺(tái)的優(yōu)化

只有建立起一個(gè)具有標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、可用性強(qiáng)、可控可視、細(xì)致全面、先進(jìn)超前的一體化軟件平臺(tái)，才可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)支撐財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)融合的發(fā)展。在這個(gè)一體化的信息軟件當(dāng)中，主要是將財(cái)務(wù)模塊滲透進(jìn)業(yè)務(wù)板塊當(dāng)中，這樣就可以幫助核算工作提前到事中，而非以前的事后核算。如此一來(lái)，財(cái)務(wù)管控由原來(lái)的靜態(tài)、間歇以及事后的狀態(tài)變?yōu)閯?dòng)態(tài)、持續(xù)以及事中的狀態(tài)，最后實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司業(yè)務(wù)的一體化。

2.培養(yǎng)及建設(shè)一支高效專(zhuān)業(yè)的財(cái)會(huì)隊(duì)伍

業(yè)財(cái)一體化的推行離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)工作者。與以往的財(cái)務(wù)管理不同，業(yè)財(cái)一體化作為一種新的模式，就必然要求員工通過(guò)培訓(xùn)才能對(duì)這部分新知識(shí)進(jìn)行掌握。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須要培養(yǎng)一支隊(duì)伍，這支隊(duì)伍不僅要學(xué)會(huì)新的知識(shí)，還應(yīng)當(dāng)熟知公司內(nèi)部的各個(gè)領(lǐng)域，這樣才能發(fā)揮出一體化平臺(tái)的最大優(yōu)勢(shì)，并且財(cái)務(wù)人員可以在實(shí)際工作當(dāng)中實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)由下到上解決問(wèn)題，真正地實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合。

3.工作方式的優(yōu)化

業(yè)財(cái)一體化的實(shí)施還需要企業(yè)設(shè)計(jì)出新的工作方式來(lái)配合實(shí)施?，F(xiàn)如今大部分物業(yè)管理都是以集團(tuán)化管理為基礎(chǔ)，隨之進(jìn)行分級(jí)管理。在以往的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中，項(xiàng)目層級(jí)為最小單位，但是由于現(xiàn)如今物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模逐漸擴(kuò)大，與此同時(shí)，工作人員的工作量也是在不斷上升。因此現(xiàn)如今財(cái)務(wù)管理工作方式應(yīng)當(dāng)向模塊化管理轉(zhuǎn)型。主要是以“管理模塊化、模塊制度化、制度表格化”為基本內(nèi)容，將前端工作與后臺(tái)工作進(jìn)行區(qū)分，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作方式模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的改進(jìn)。

三、傳統(tǒng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型之路

（一）財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)化

既然是采取業(yè)財(cái)一體化的財(cái)務(wù)管理方式，那么記賬憑證是由系統(tǒng)自動(dòng)生成，如此一來(lái)，會(huì)計(jì)人員就可以擺脫以往的沉重核算任務(wù)，進(jìn)而將更多的注意力集中到經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)之中，更好地履行會(huì)計(jì)的監(jiān)督、管理職責(zé)。進(jìn)而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)人員在業(yè)務(wù)上更進(jìn)一步，而業(yè)務(wù)人員也可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理化，進(jìn)而為公司的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的人才保障基礎(chǔ)。

（二）注重管理會(huì)計(jì)

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是企業(yè)的重要組成部分，而管理會(huì)計(jì)則是整個(gè)企業(yè)管理的核心，因?yàn)樨?cái)務(wù)會(huì)計(jì)僅僅是將一些財(cái)務(wù)信息向企業(yè)提供，而管理會(huì)計(jì)則不同，管理會(huì)計(jì)可以利用當(dāng)前所得知的所有關(guān)于企業(yè)的綜合性消息進(jìn)行分析，剖析過(guò)去經(jīng)驗(yàn)，控制當(dāng)前狀況，籌劃未來(lái)發(fā)展。只有這樣，才能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，在競(jìng)爭(zhēng)的當(dāng)中穩(wěn)住陣腳。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)

當(dāng)前科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，企業(yè)已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)整體的信息化，以往的信息化難題已經(jīng)不復(fù)存在。所以實(shí)施一體化財(cái)務(wù)管理的困難不再是解決技術(shù)問(wèn)題，而是應(yīng)當(dāng)將思路放到工作人員的執(zhí)行上。而且對(duì)于工作人員的要求不僅僅是以往的培訓(xùn)即可，而是提高整體的綜合素質(zhì)。第一是要對(duì)員工的思維進(jìn)行轉(zhuǎn)變，建立起財(cái)務(wù)管理理念。這樣才能夠從內(nèi)心當(dāng)中認(rèn)可公司財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型工作，進(jìn)而更好地適應(yīng)轉(zhuǎn)型工作。第二是要提高知識(shí)結(jié)構(gòu)體系和相關(guān)能力。財(cái)務(wù)工作的轉(zhuǎn)型就代表著要與以往工作的一部分進(jìn)行割裂，并將要采取新的工作方式，所以為了更好地適應(yīng)改革后的財(cái)務(wù)管理工作，財(cái)務(wù)管理人員就必須要對(duì)自身的學(xué)習(xí)領(lǐng)域不斷拓寬和加深。因此，整體素質(zhì)的提升不僅是滿(mǎn)足當(dāng)前物業(yè)公司財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型的迫切需要，還能夠幫助企業(yè)在會(huì)計(jì)工作上更上一層樓，提供科學(xué)、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，從而成為企業(yè)科學(xué)決策的有效支撐。

（四）開(kāi)展業(yè)務(wù)導(dǎo)入財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化不應(yīng)當(dāng)僅僅關(guān)注到自身，還應(yīng)當(dāng)注重與業(yè)務(wù)的融合。這是因?yàn)檗D(zhuǎn)型工作不僅僅是針對(duì)財(cái)務(wù)工作，還要對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析及管理控制。因此財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)之間一定要建立起必然的聯(lián)系，進(jìn)而熟悉生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的生產(chǎn)要素及市場(chǎng)變化等信息，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源高效配置，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理人員的價(jià)值分析和監(jiān)督控制職能。在實(shí)踐當(dāng)中，主要是將工作集中在成本管理、合同管理、定價(jià)管理與合規(guī)管理等財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)相交融的領(lǐng)域，只有這樣，才能夠真正地實(shí)現(xiàn)一體化系統(tǒng)的轉(zhuǎn)化，落實(shí)相關(guān)人員的具體責(zé)任，進(jìn)而更好地開(kāi)展后續(xù)的相關(guān)業(yè)務(wù)。

（五）助推物業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)中進(jìn)行一體化主要就是先將管理流程進(jìn)行統(tǒng)一定制，隨后再將管理的內(nèi)容進(jìn)行模塊化切分，并對(duì)整個(gè)管理過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)對(duì)于監(jiān)督人員要實(shí)現(xiàn)責(zé)任審批制，不同模塊都會(huì)有專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)的人員進(jìn)行操作。而在具體的管理工作當(dāng)中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，可以隨時(shí)找到責(zé)任主體，如此一來(lái)就可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理內(nèi)容更加系統(tǒng)和全面，提升整體的管理水平。而財(cái)務(wù)一體化的建成，更是有助于業(yè)財(cái)一體化的形成。在這個(gè)一體化的平臺(tái)當(dāng)中，主要是囊括物業(yè)管理的收費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)、增值服務(wù)以及人力管理等系統(tǒng)，并且這些系統(tǒng)將會(huì)互聯(lián)互接，進(jìn)而真正的變?yōu)闃I(yè)財(cái)一體化的系統(tǒng)，如此一來(lái)財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)了業(yè)財(cái)融合，最終達(dá)成一體化的管理目標(biāo)。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，由于物業(yè)公司自身業(yè)務(wù)服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性，其財(cái)務(wù)工作難度也較大，如何摒棄低效的財(cái)務(wù)管理模式，成功地向信息化、業(yè)財(cái)一體化方向轉(zhuǎn)型發(fā)展，是擺在所有傳統(tǒng)物業(yè)面前的重要難題，只有實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型，才能切實(shí)提升物業(yè)公司服務(wù)效率，讓其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。