探析《房地產(chǎn)金融》房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與金融風(fēng)險(xiǎn)防范路徑

左 金 貴州聯(lián)建土木工程質(zhì)量檢測監(jiān)控中心有限公司

引言

房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動和金融風(fēng)險(xiǎn)的防范過程，一方面要根據(jù)當(dāng)前的市場波動類型和市場的波動范圍實(shí)現(xiàn)所有參數(shù)的協(xié)調(diào)，另一方面要根據(jù)所有因素的處理模式和預(yù)定工作目標(biāo)的研究，實(shí)現(xiàn)對金融風(fēng)險(xiǎn)的全面防范，可以說只有在這兩項(xiàng)工作都得到有序?qū)I(yè)的建立和健全之后，才可以確保房地產(chǎn)的金融波動工作和金融風(fēng)險(xiǎn)的防范工作可以同期落實(shí)。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與金融風(fēng)險(xiǎn)來源

(一)經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動

房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動中，如果整個市場的經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了波動，那么針對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動也必然會起到極其嚴(yán)重的影響作用，其中房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生原因復(fù)雜。對于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的概念，通常是指房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境與生存環(huán)境，其中通常又稱為宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，所以在經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，如果整個市場的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)處于下行狀況，并且在短期之內(nèi)以及長期發(fā)展之內(nèi)認(rèn)為無法展現(xiàn)出“V”型變化狀況，那么房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)自然會產(chǎn)生大幅度的波動，對于相關(guān)的發(fā)展指數(shù)以及通脹率等方面，也會對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動造成嚴(yán)重影響，嚴(yán)重時甚至?xí)?dǎo)致房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)指數(shù)在短時間之內(nèi)暴漲或者暴跌。

(二)政策影響信息

在我國當(dāng)前的發(fā)展過程，也開始通過一系列的相關(guān)政策制定和分析，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)水平可以得到有效的維持，但是相關(guān)政策無論是在建立還是健全過程，都很可能會對過去一段時間里所產(chǎn)生的問題進(jìn)行修正，此時容易導(dǎo)致市場認(rèn)知混亂，此時相關(guān)政策會對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)造成波動方面的強(qiáng)勁干擾。比如在某城市的發(fā)展過程，針對公共設(shè)施、住宅以及商業(yè)樓等，建立了長期性的規(guī)劃指標(biāo)，但是落實(shí)到具體時，則考慮到不同地區(qū)的地價(jià)、經(jīng)濟(jì)繁榮度以及相關(guān)設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)存在偏差，那么針對不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境自然也具有不同。此時相關(guān)的政府政策在制定階段，會全面考慮不平衡要素，并建立相關(guān)的配套政策，帶動整個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，此時就可能會推動或者限制對房地產(chǎn)的投資作用。

(三)產(chǎn)業(yè)投資影響

對于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資主要有兩種投資者，或者說兩種消費(fèi)者，一種是出于剛性需求的購房者，另一種是以投資為目的的購房者。如果住宅房屋的投資回報(bào)率較高，那么會有更多的人員將手中的資金應(yīng)用于購房，而這類購房者向房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所投入的資金會呈現(xiàn)出持續(xù)上升趨勢，導(dǎo)致房地產(chǎn)系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)繁榮，使得房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)量持續(xù)增加，而這一增長效果又會進(jìn)一步引導(dǎo)市場的非理性投資，可以說，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)之所以存在一定的發(fā)展問題，正是由于非理性投資長期無法得到專業(yè)的處理[1]。如果受到市場的宏觀環(huán)境影響，導(dǎo)致大部分的投資者尋求房屋銷售以變現(xiàn)時，那么此時房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值會處于大幅度的下降狀況，這自然會引發(fā)極其強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)波動。

(四)供需關(guān)系影響

消費(fèi)者對于房地產(chǎn)的供需關(guān)系具有根本性的帶動作用，其中從消費(fèi)者的消費(fèi)心理和消費(fèi)需求上來看，年齡在30周歲以下的消費(fèi)者通常會出于剛性需求的目的購買住房，而年齡處于40周歲上下的人員會出于投資的心理購買第二套住房，或者為了能夠提高生活質(zhì)量而購買第二套住房，如果按照人口年齡趨勢的情況上來看，目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依然會處于持續(xù)增長狀態(tài)，因?yàn)?0周歲左右的人口數(shù)量較多，甚至可以說未來十年之內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)水平依然會處于持續(xù)性的增長狀態(tài)，且在2030年左右，會產(chǎn)生另一個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的增長巔峰，預(yù)計(jì)2030年之后，由于民眾對于住房的需求度處于逐漸下滑狀況，同時國家自然會出臺一系列的經(jīng)濟(jì)政策，堅(jiān)持“房住不炒”原則，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會處于持續(xù)性的緩慢下降狀況。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動防范方法

(一)投資政策調(diào)整

在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動調(diào)整過程，需要由各地區(qū)的市場管理部門參與和介入，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的有效控制。在具體的操作過程，需要從三個角度切入，首先是改變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的投資主體結(jié)構(gòu)，消費(fèi)者在投資行為作出時，會對房地產(chǎn)的發(fā)展、效果造成持續(xù)性影響，因此要做到全面控制經(jīng)濟(jì)波動，就需要明確產(chǎn)權(quán)，并細(xì)化權(quán)責(zé)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)情況，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作機(jī)制[2]。其次需要改變投資的規(guī)模，通過宏觀調(diào)控的方法減少向房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資源投入，并且將這類信息投入到其他的相關(guān)產(chǎn)業(yè)內(nèi)，同時多個部門以及部委必須參與到對房地產(chǎn)投資政策的決策和制定過程，確保投資總量處于健康狀態(tài)。最后需要結(jié)合現(xiàn)階段的政府工作標(biāo)準(zhǔn)對相關(guān)的投資行為進(jìn)行跟進(jìn)和分析，政府部門要自行研究當(dāng)前的管理決策和管理方案是否科學(xué)合理，之后保證各類房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)新型的管理標(biāo)準(zhǔn)完成任務(wù)。

(二)強(qiáng)化價(jià)格監(jiān)控

對于房產(chǎn)的價(jià)格管控過程，需要實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動范圍的確定，所以此時需要加強(qiáng)金融防控效果，并且深入分析房地產(chǎn)的價(jià)格波動機(jī)制，從而對房地產(chǎn)的價(jià)格波動進(jìn)行科學(xué)化和專業(yè)化的管控，嚴(yán)格根據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動范圍實(shí)現(xiàn)對波動水平的有效控制。在具體的處理過程，首先需要采取適當(dāng)性的政策紅線，對房地產(chǎn)商品價(jià)格進(jìn)行控制，要將相關(guān)的價(jià)格控制在民眾可接受的范圍之內(nèi)，此時民眾自然會從剛性需求的角度切入，而并非是過度從投資決策的角度切入得到購房決定，其次政府雖然需要干預(yù)，但是要避免過度干預(yù)，此時就可以保證房地產(chǎn)行業(yè)不可脫離市場經(jīng)濟(jì)。最后是根據(jù)實(shí)際的運(yùn)行情況和運(yùn)行角度切入，分析過去一段時間內(nèi)的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，為后續(xù)的價(jià)格控制工作建立目標(biāo)。

(三)跟蹤市場價(jià)格

對于房地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)來說，必須要能夠?qū)崿F(xiàn)對相關(guān)的房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行持續(xù)穩(wěn)定的跟蹤，之后方可根據(jù)渠道的跟蹤結(jié)果和使用的作用表現(xiàn)，對相關(guān)的信息作出明確和說明。其中對于市場價(jià)格的跟蹤階段，一方面要由當(dāng)?shù)氐氖袌龉芾砗鸵?guī)范部門，根據(jù)過去一段較長時間內(nèi)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的價(jià)格波動情況，以及商品房的售價(jià)增長情況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)整，若發(fā)現(xiàn)相關(guān)的因素已經(jīng)超出了處理標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的工作規(guī)范時，那么就可以認(rèn)為當(dāng)前的市場波動價(jià)格不合理并需要對其進(jìn)行控制[3]。另一方面要根據(jù)當(dāng)前的市場價(jià)格處理標(biāo)準(zhǔn)和處理含義，實(shí)現(xiàn)所有信息的持續(xù)穩(wěn)定性跟蹤，從而確保當(dāng)前的市場價(jià)格在處理和控制過程具有更高的合理性。

(四)建立專業(yè)政策

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在各類專業(yè)監(jiān)管政策的建設(shè)過程，必須根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的本身發(fā)展特點(diǎn)和當(dāng)前的發(fā)展機(jī)制進(jìn)行全面性分析，要確保在市場操作中，針對一些明顯存在違法違規(guī)的行為進(jìn)行處理。比如通過專業(yè)的政策說明，要嚴(yán)厲打擊當(dāng)前房地產(chǎn)市場中廣泛存在的炒房團(tuán)，尤其是經(jīng)過了規(guī)?；⒓夯徒鹑诨l(fā)展的炒房團(tuán)必須要重拳出擊，將其進(jìn)行全面取締。同時針對相關(guān)的專業(yè)政策和處理標(biāo)準(zhǔn)，也需要根據(jù)這類處理工作依據(jù)，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)政策的進(jìn)一步分析和說明。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范模式

(一)金融系統(tǒng)改革

在房地產(chǎn)的金融系統(tǒng)專業(yè)改革過程，要能夠全面防范金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，此時就需要從金融現(xiàn)場的角度切入，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)有的房地產(chǎn)系統(tǒng)和我國金融體系之間存在關(guān)系的有效化和明確化處理，要建立健全房地產(chǎn)的金融系統(tǒng)，并構(gòu)造各類完善的個人征信機(jī)制，以防范出現(xiàn)資金無法回收問題。同時針對相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)也必須要進(jìn)行策劃，從而在具體的管理階段，首先要對相關(guān)部門予以支持，從而建立專業(yè)的金融預(yù)警工作系統(tǒng)，重點(diǎn)分析房產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值之間的關(guān)系，同時針對房產(chǎn)價(jià)格與供需關(guān)系也需要明確，讓取得的結(jié)果具有更高參考意義并設(shè)定專業(yè)數(shù)據(jù)。其次針對房地產(chǎn)的建設(shè)資金來源主要是銀行貸款，這一融資方式過于單一，容易出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，所以今后的工作中，可以對相關(guān)的建設(shè)單位與融資渠道進(jìn)行建設(shè)。最后對于個人的征信系統(tǒng)需要經(jīng)過這一步的處理，此時購房者的貸款數(shù)額可以得到有序的規(guī)避和限制，并且規(guī)范個人的信貸標(biāo)準(zhǔn)。

(二)金融信息整合

金融信息的整合中可以發(fā)現(xiàn)，無論是2008年的美國次貸危機(jī)，還是在我國當(dāng)前迅速崛起的專業(yè)化炒房團(tuán)，實(shí)際上其工作內(nèi)容和工作原理具有一定的相似性，所以如果在當(dāng)前的工作流程內(nèi)，若無法對國內(nèi)形成規(guī)模的炒房行為進(jìn)行處理，那么很容易導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。今后的金融信息整合中，政府部門要能夠從實(shí)際的供需關(guān)系角度出發(fā)，分析在相關(guān)地區(qū)內(nèi)的人均收入、房地產(chǎn)商品房的銷售價(jià)格以及城市內(nèi)的商品房總量，取得了專業(yè)關(guān)系之后，設(shè)定一個可供參考的市場價(jià)格，如果發(fā)現(xiàn)實(shí)際的銷售價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于參考價(jià)格時，那么就需要深入檢查該地區(qū)內(nèi)是否含有專業(yè)性的炒房機(jī)構(gòu)，若發(fā)現(xiàn)時需要立即取締，并對相關(guān)的責(zé)任人進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

(三)企業(yè)債權(quán)管理

地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的融資發(fā)展過程，主要資金來源于銀行貸款，今后需要拓寬融資渠道才可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的分散[4]。此時可以通過對企業(yè)債權(quán)的適當(dāng)發(fā)布，使用債權(quán)轉(zhuǎn)股份的模式，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)的進(jìn)一步融資，當(dāng)然對具體的轉(zhuǎn)換模式，其中債權(quán)和股權(quán)之間的資金配比需要由專業(yè)的會計(jì)機(jī)構(gòu)參與，同時政府部門在該過程中要參與跟蹤和監(jiān)管，此時才可以避免出現(xiàn)債權(quán)和股權(quán)轉(zhuǎn)換過程中，容易出現(xiàn)的違法違規(guī)行為。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動與金融風(fēng)險(xiǎn)的主要來源包括經(jīng)濟(jì)體系的建設(shè)不到位、供需關(guān)系的不明確以及其他各類相關(guān)信息的理解不合理等。這類問題的解決方法需要采取新型和專業(yè)的工作制度，實(shí)現(xiàn)專業(yè)政策和法律法規(guī)的完善與優(yōu)化，之后全面落實(shí)相關(guān)的企業(yè)債權(quán)管理工作、對于金融系統(tǒng)的改革工作等，通過這類工作的落實(shí)以提高管理水平。■