包干制與酬金制下物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)實(shí)務(wù)探究

李欣玨 廣州市啟勝物業(yè)管理有限公司

引言

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，全國物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)等起著積極的作用。截至2020年12月31日，在香港上市的內(nèi)地物業(yè)管理公司已達(dá) 38家，市值超過7000億港元，物管公司上市潮的背后，一場資本盛宴已拉開帷幕，潛在投資者越來越關(guān)注物管公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)協(xié)議及收費(fèi)類型，具有國家主管部門相關(guān)規(guī)定的強(qiáng)約束性與引導(dǎo)性特點(diǎn)，以至于物業(yè)管理企業(yè)的會計(jì)處理具有明顯的行業(yè)特殊性。

一、包干制及酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)的內(nèi)涵

中華人民共和國發(fā)展改革委、建設(shè)部共同發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式[1]。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中有關(guān)包干制與酬金制對物業(yè)資金的所有權(quán)以及盈虧權(quán)益的不同規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的會計(jì)處理也會大相徑庭。

二、包干制和酬金制下物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)對比分析

（一）會計(jì)賬套設(shè)置

物業(yè)管理企業(yè)承接的物管項(xiàng)目，包括包干制和酬金制，為了明確不同物業(yè)管理項(xiàng)目的收支情況，更好的實(shí)行成本預(yù)算控制，落實(shí)經(jīng)營責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)為不同的管理項(xiàng)目分別設(shè)置會計(jì)賬套，單獨(dú)核算該項(xiàng)目的資產(chǎn)、負(fù)債、收入與支出，以及盈虧情況。

（1）包干制下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的管理范圍，分別獨(dú)立設(shè)置會計(jì)賬套。每個(gè)服務(wù)協(xié)議的管理項(xiàng)目的資產(chǎn)、負(fù)債、開支以及盈虧情況能明確單獨(dú)核算。

（2）酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)除按管理服務(wù)協(xié)議范圍設(shè)置項(xiàng)目賬套外，還需要為酬金收入設(shè)置核算賬套，以區(qū)別自有資金與代管資金，區(qū)別自有盈虧與項(xiàng)目業(yè)主資金盈虧。

物業(yè)管理企業(yè)承接的項(xiàng)目既有包干制又有酬金制的，應(yīng)清晰區(qū)別包干制與酬金制項(xiàng)目的賬套。包干制的賬套屬于物業(yè)管理企業(yè)自身經(jīng)營賬套，賬套里的資產(chǎn)、負(fù)債、損益均屬于物業(yè)管理企業(yè)自主經(jīng)營的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可直接合并反映于物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中。酬金制項(xiàng)目的賬套屬于代管資金收支賬套，賬套里的資產(chǎn)、負(fù)債、損益均屬于項(xiàng)目業(yè)主共有，不應(yīng)該被合并反映于物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中。

這里需要說明的是，在實(shí)務(wù)中，政府管理部門包括工商管理部門、稅務(wù)部門、統(tǒng)計(jì)部門等，均需要物業(yè)管理企業(yè)按企業(yè)主體為核算實(shí)體進(jìn)行匯報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表。在這種口徑下，無論包干制或酬金制項(xiàng)目的會計(jì)賬套，均屬于物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，均需要被包含在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中反映。

（二）收入的確認(rèn)

按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》，收入是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻摹?dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。

（1）包干制下，物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)管理費(fèi)屬于經(jīng)營服務(wù)收入資金。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金具有所有權(quán)與使用權(quán)，可直接決定使用于物業(yè)管理的經(jīng)營活動中，產(chǎn)生的盈余屬于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營利潤，會導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)所有者權(quán)益的增加，因此符合收入定義，應(yīng)該被確認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的收入。

（2）各管理項(xiàng)目會計(jì)賬套中的收入即為物業(yè)管理企業(yè)的收入，可直接合并反映于企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的主營業(yè)務(wù)收入，并直接顯示物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。

酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)管理費(fèi)屬于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金，屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。換言之，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中只有物業(yè)管理企業(yè)的酬金才是物業(yè)管理企業(yè)的收益，只有酬金部分才應(yīng)該被確認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的收入。酬金的計(jì)算以物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定為準(zhǔn)，實(shí)務(wù)中通常在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按比例提?。?%～10%區(qū)間）。

會計(jì)實(shí)務(wù)工作中，物業(yè)管理收費(fèi)屬于應(yīng)稅收入，物業(yè)管理公司需要為繳納物管費(fèi)的每一位業(yè)主均開具發(fā)票，因此于各管理項(xiàng)目會計(jì)賬套而言，收取的物業(yè)管理費(fèi)款項(xiàng)屬于主營業(yè)務(wù)收入，這個(gè)收入是屬于項(xiàng)目業(yè)主資金賬產(chǎn)生的，這種收入是各項(xiàng)目代管的業(yè)主物管資金，不屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入，不能用于合并反映企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的主營業(yè)務(wù)收入，從而也不能用于顯示物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。

酬金賬套中的酬金收入才是物業(yè)管理企業(yè)的收入，可反映于企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的主營業(yè)務(wù)收入。

對于管理面積與收費(fèi)率相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，選擇包干制或酬金制，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對業(yè)務(wù)規(guī)模的反映不盡相同。包干制下主營業(yè)務(wù)收入的數(shù)據(jù)直接反映企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，而酬金制下主營業(yè)務(wù)收入只反映了業(yè)務(wù)收費(fèi)中約5%～10%的規(guī)模，明顯縮小。由此可見，以收入數(shù)據(jù)來衡量物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模時(shí)，必須以了解服務(wù)協(xié)議性質(zhì)的比例為基礎(chǔ)。

（三）管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的承擔(dān)與分?jǐn)?/h3>

物業(yè)管理企業(yè)的管理費(fèi)用包括非項(xiàng)目辦公室租賃開支、非派駐項(xiàng)目企業(yè)管理人員的工資福利、全體員工培訓(xùn)開支、統(tǒng)一應(yīng)用的智能系統(tǒng)開發(fā)及維護(hù)費(fèi)用、交際應(yīng)酬費(fèi)等；財(cái)務(wù)費(fèi)用主要包括營運(yùn)資金成本等。

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分。

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（6）辦公費(fèi)用；

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用不屬于物業(yè)服務(wù)成本或支出。

（1）包干制下，各項(xiàng)目物業(yè)管理賬套的盈虧由物業(yè)管理企業(yè)享受或承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用可以在各項(xiàng)目盈虧凈額后列支，從而影響物業(yè)管理企業(yè)最終凈盈利或虧損。物業(yè)管理企業(yè)的管理費(fèi)用預(yù)算和財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算需要根據(jù)各項(xiàng)目的盈虧預(yù)算來調(diào)整。

（2）酬金制下，各項(xiàng)目物業(yè)管理賬套的盈虧由各項(xiàng)目業(yè)主享受或承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用可以在酬金收入中列支，不受項(xiàng)目物業(yè)管理收支盈虧影響。

（四）利潤分配

物業(yè)管理企業(yè)的利潤分配，應(yīng)以分清自享利潤和酬金制下代管賬戶的盈余或虧損為基礎(chǔ)。

物業(yè)管理企業(yè)的可分配利潤應(yīng)該基本包括包干制物業(yè)管理項(xiàng)目的盈利或虧損的凈值，與酬金制物業(yè)管理項(xiàng)目的酬金凈收入之和以及列支管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用與相應(yīng)所得稅費(fèi)用后的凈利潤。而酬金制物業(yè)管理項(xiàng)目各代管賬套的開支結(jié)余，如果綜合是凈盈余，則該盈余不應(yīng)被納入可分配利潤中；如果綜合是凈虧損，則該虧損的金額直接影響物業(yè)管理企業(yè)可分配利潤的現(xiàn)金流狀況，因此可分配利潤應(yīng)該考慮抵減酬金制物業(yè)管理項(xiàng)目的凈虧損后的凈額作為分配基礎(chǔ)。

（五）項(xiàng)目清算會計(jì)處理

清算是指由于企業(yè)破產(chǎn)、解散或者被撤銷，正常的經(jīng)營活動終止，依照法定的程序收回債權(quán)、清償債務(wù)，分配剩余財(cái)產(chǎn)的行為[2]。按照稅法規(guī)定，納稅人依法進(jìn)行清算時(shí)，其清算所得，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。這時(shí)企業(yè)的財(cái)會部門應(yīng)及時(shí)處理好相關(guān)的稅務(wù)問題。

對于物業(yè)管理企業(yè)的某個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)期限終止時(shí)，針對該項(xiàng)目的經(jīng)營活動不再持續(xù)進(jìn)行的情況，需要進(jìn)行該物業(yè)管理項(xiàng)目的清算會計(jì)處理。由于整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)還有其他正常的經(jīng)營項(xiàng)目，所以某一項(xiàng)目的終止經(jīng)營不影響整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營，不會直接產(chǎn)生清算所得稅的相關(guān)問題。

三、包干制下財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的清算

物業(yè)管理項(xiàng)目賬套的累計(jì)盈利或虧損由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)需要整理安排以下財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的清算工作：

（一）資產(chǎn)的清算

物業(yè)管理期間發(fā)生的應(yīng)收賬款，可以于物業(yè)管理期限終止后繼續(xù)追討。對于業(yè)務(wù)規(guī)模大、項(xiàng)目量多的物業(yè)管理企業(yè)，可考慮設(shè)立專門接收清算項(xiàng)目的應(yīng)收賬款的賬套，專門核算合同期滿后追討應(yīng)收賬款的業(yè)務(wù)。合同期滿后的項(xiàng)目應(yīng)將應(yīng)收賬款按賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)至統(tǒng)一負(fù)責(zé)追討部門的賬套下進(jìn)行核算，并充分計(jì)提相應(yīng)的追討費(fèi)用、訴訟費(fèi)用等，以充分準(zhǔn)確地反映該項(xiàng)目物管收支盈余情況。

物業(yè)管理期間發(fā)生的其他應(yīng)收款等其他流動資產(chǎn)，應(yīng)分別根據(jù)款項(xiàng)性質(zhì)盡快進(jìn)行清退處理，例如在供電局或水廠繳納的押金等，應(yīng)在新接手的物業(yè)管理企業(yè)交接穩(wěn)妥的情況下，向供電局或水廠申請退款，既不影響小區(qū)與新物管企業(yè)的正常運(yùn)作，又清退了屬于本物管企業(yè)的資產(chǎn)。

（二）負(fù)債的清算

物業(yè)管理期間發(fā)生的應(yīng)付賬款，由物業(yè)管理企業(yè)在清算期間繼續(xù)逐一償付。一般情況下物業(yè)管理企業(yè)與外判的服務(wù)供應(yīng)商，如保安公司或清潔公司，簽訂的合同期限應(yīng)該限制于物業(yè)管理合同期限之內(nèi)。如果由于提前終止物業(yè)管理合同期限而導(dǎo)致相關(guān)外判合同提前終止而產(chǎn)生合同違約損失，應(yīng)充分反映于該清算的物業(yè)管理項(xiàng)目收支盈虧中。

物業(yè)管理期間發(fā)生的預(yù)收賬款，如果所屬期在物業(yè)管理期滿之后，應(yīng)由原物業(yè)管理企業(yè)返還業(yè)主，或統(tǒng)一與新物業(yè)管理企業(yè)交接，而不影響業(yè)主的權(quán)益。此類款項(xiàng)交接不應(yīng)影響原物業(yè)管理企業(yè)的收支盈余結(jié)果。

其他應(yīng)付款主要為物業(yè)管理企業(yè)收取的各種工作押金，如出入證押金、裝修押金、合同保證金、投標(biāo)押金等，應(yīng)由原物業(yè)管理企業(yè)逐一退還給付款人。此類款項(xiàng)退還不應(yīng)影響原物業(yè)管理企業(yè)的收支盈余結(jié)果。

（三）權(quán)益的清算

在處理完資產(chǎn)與負(fù)債的清算后，物業(yè)管理項(xiàng)目的累計(jì)收支盈余或虧損由物業(yè)管理企業(yè)享受或承擔(dān)。因此服務(wù)期滿的物業(yè)管理項(xiàng)目賬套的累計(jì)未分配利潤可結(jié)轉(zhuǎn)至物業(yè)管理企業(yè)的累計(jì)未分配利潤中，并可以參與利潤分配。

四、酬金制下財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的清算

酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的收支盈余或虧損由項(xiàng)目業(yè)主共同享受或承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)只是代管角色，因此當(dāng)項(xiàng)目行退場清算時(shí)，會計(jì)處理與包干制下的清算處理存在許多差異，具體表現(xiàn)如下：

（一）資產(chǎn)的清算

物業(yè)管理期間發(fā)生的應(yīng)收賬款，由于物業(yè)管理合同簽署雙方為物業(yè)管理企業(yè)與小業(yè)主，所以盡管在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)可以于物業(yè)管理期限終止后繼續(xù)追討物業(yè)管理期間內(nèi)發(fā)生的應(yīng)收賬款。對于業(yè)務(wù)規(guī)模大、項(xiàng)目量多的物業(yè)管理企業(yè)，可考慮設(shè)立專門接收清算項(xiàng)目的應(yīng)收賬款的賬套，專門核算合同期滿后追討應(yīng)收賬款的業(yè)務(wù)。合同期滿后的項(xiàng)目應(yīng)將應(yīng)收賬款按賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)至統(tǒng)一負(fù)責(zé)追討部門的賬套下進(jìn)行核算，并充分計(jì)提相應(yīng)的追討費(fèi)用、訴訟費(fèi)用等，以充分準(zhǔn)確地反映該項(xiàng)目物管收支盈余情況。這里特別需要說明的是，涉及追討費(fèi)用、訴訟費(fèi)用或壞賬準(zhǔn)備的預(yù)估方法、依據(jù)以及計(jì)算方法等，需要與業(yè)主委員會行商討確認(rèn)，因?yàn)樵撡M(fèi)用直接影響小區(qū)物管收支盈余或虧損結(jié)果。

物業(yè)管理期間發(fā)生的其他應(yīng)收款等其他流動資產(chǎn)，應(yīng)分別根據(jù)款項(xiàng)性質(zhì)盡快進(jìn)行清退處理，例如在供電局或水廠繳納的押金等，應(yīng)在新接手的物業(yè)管理企業(yè)交接穩(wěn)妥的情況下，向供電局或水廠申請退款，既不影響小區(qū)與新物管企業(yè)的正常運(yùn)作，又清退了屬于本物管企業(yè)的資產(chǎn)。

（二）負(fù)債的清算

物業(yè)管理期間發(fā)生的應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款以及預(yù)收賬款等款項(xiàng)，酬金制下的處理方法與包干制下的處理方法相同，由物業(yè)管理企業(yè)在清算期間繼續(xù)逐一償付或退還。此類款項(xiàng)退還不應(yīng)影響原物業(yè)管理企業(yè)的收支盈余結(jié)果。

一般情況下物業(yè)管理企業(yè)與外判的服務(wù)供應(yīng)商，如保安公司或清潔公司，簽訂的合同期限應(yīng)該限制于物業(yè)管理合同期限之內(nèi)。如果由于提前終止物業(yè)管理合同期限而導(dǎo)致相關(guān)外判合同提前終止而產(chǎn)生合同違約損失，應(yīng)充分反映于該清算的物業(yè)管理項(xiàng)目收支盈虧中。

（三）權(quán)益的清算

在處理完資產(chǎn)與負(fù)債的清算后，物業(yè)管理項(xiàng)目的累計(jì)收支盈余或虧損由小區(qū)業(yè)主共同享受或承擔(dān)。因此服務(wù)期滿的物業(yè)管理項(xiàng)目賬套應(yīng)與業(yè)主委員會或新物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行交接。

我國工商行政管理以及稅務(wù)法規(guī)對酬金制物業(yè)管理合同的專門性規(guī)定并不完善，以至于實(shí)務(wù)中大部分的酬金制物業(yè)管理合同下物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利名存實(shí)亡，例如小區(qū)開支虧損時(shí)業(yè)主拒絕填補(bǔ)物業(yè)開支虧損等。因此，如何發(fā)揮酬金制下對業(yè)主與物管企業(yè)雙重約束的機(jī)制，還需要社會以及監(jiān)管部門共同努力，探討學(xué)習(xí)。

結(jié)語

適應(yīng)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)模式，能夠促進(jìn)物業(yè)公司的良性循環(huán)和快速發(fā)展，而對于包干制與酬金制的建立與完善，首先要靠物業(yè)公司自身的嚴(yán)格自律，認(rèn)真執(zhí)行服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供價(jià)值相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；其次要靠業(yè)主的理解和支持，要在保證維護(hù)全體業(yè)主利益的基礎(chǔ)上支持物業(yè)的工作；最后靠政府主管部門的正確引導(dǎo)，有關(guān)政策法規(guī)的約束和規(guī)范，使企業(yè)發(fā)展有效益，業(yè)主享受服務(wù)得實(shí)惠，社會和諧有進(jìn)步。