芻議房屋征收補(bǔ)償協(xié)議要式化的困境與出路

蔡志強(qiáng)

摘要：由于城市房屋征收工作的復(fù)雜性，政府工作人員在進(jìn)行相關(guān)工作時(shí)常常需要在政府、房地產(chǎn)商、居民以及司法機(jī)關(guān)之間進(jìn)行調(diào)節(jié)。此外，城市房屋征收工作還存在著私權(quán)與公權(quán)沖突的情況，其中，房屋征收補(bǔ)償是沖突產(chǎn)生的關(guān)鍵。因此，政府工作人員在進(jìn)行城市房屋征收工作時(shí)應(yīng)保持客觀公正的態(tài)度，理性地進(jìn)行相關(guān)工作。而政府應(yīng)該規(guī)范補(bǔ)償制度，使人民群眾能夠切實(shí)感受到房屋征收所帶來(lái)的好處，能夠更加主動(dòng)地支持政府的城市房屋征收計(jì)劃，進(jìn)而有效促進(jìn)我國(guó)的城市化發(fā)展進(jìn)程。

關(guān)鍵詞：房屋征收;補(bǔ)償協(xié)議;困境與出路

根據(jù)我國(guó)2011年出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中第25條規(guī)定可知，政府在進(jìn)行房產(chǎn)征收時(shí)應(yīng)與被征收人就征收時(shí)會(huì)發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行交流討論，并根據(jù)有關(guān)問(wèn)題與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議，通過(guò)這種方式，盡可能地避免在房屋征收過(guò)程中產(chǎn)生征收人與被征收人之間的矛盾糾紛。然而，在實(shí)際的工作過(guò)程中，常常會(huì)發(fā)生征收人與被征收人無(wú)法達(dá)成補(bǔ)償共識(shí)的情況，進(jìn)而無(wú)法有效完成相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的簽訂。此外，即使已經(jīng)簽訂過(guò)補(bǔ)償協(xié)議，也會(huì)存在兩者對(duì)補(bǔ)償協(xié)議的有關(guān)效力產(chǎn)生爭(zhēng)議的情況，更不用說(shuō)，還有許多違反補(bǔ)償協(xié)議的情況發(fā)生。基于此，筆者將會(huì)對(duì)目前行政法律規(guī)范中的補(bǔ)償協(xié)議要式化進(jìn)行梳理，并對(duì)相關(guān)的判決書(shū)進(jìn)行分析，明確補(bǔ)償協(xié)議簽約行為要式化的重點(diǎn)，進(jìn)而有效得出完善思路，促進(jìn)城市房屋征收工作的有效進(jìn)行。

一、對(duì)補(bǔ)償協(xié)議要式化的具體分析

（一）簽約主體的要式化

征收人與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，這種行為本質(zhì)上來(lái)講便是要式行政行為，因此，在進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)議簽訂時(shí)，需要政府的強(qiáng)力管控，使這一行為符合國(guó)家的行政法律規(guī)范，并具有一定程度的法律效力。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，政府部門(mén)在城市房屋征收中起到負(fù)責(zé)主體的作用，而其他相關(guān)部門(mén)在政府主體進(jìn)行相關(guān)工作時(shí)給予積極主動(dòng)地配合，并根據(jù)自身職能進(jìn)行有效的工作分工。

（二）簽約過(guò)程的要式化

政府應(yīng)保證征收人與被征收人雙方在簽訂相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議之前能夠順利地履行相應(yīng)的法定程序，進(jìn)而保證補(bǔ)償協(xié)議簽訂的合法性。舉例說(shuō)明，在進(jìn)行正式的協(xié)議簽訂前，政府部門(mén)應(yīng)安排相關(guān)工作人員對(duì)被征收房屋進(jìn)行合理專(zhuān)業(yè)的價(jià)值評(píng)估，進(jìn)而明確所征收房屋的實(shí)際價(jià)值。此外，政府工作人員在進(jìn)行房屋征收工作時(shí)應(yīng)對(duì)所征收房屋的性質(zhì)進(jìn)行清晰地徹查，對(duì)于違法建筑不給予補(bǔ)償。同時(shí)，征收人與被征收人在進(jìn)行協(xié)商簽約時(shí)應(yīng)明確簽訂期限，如果在期限內(nèi)未完成對(duì)相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的簽署，則根據(jù)相關(guān)部門(mén)的判定進(jìn)行補(bǔ)償。若被征收人對(duì)補(bǔ)償結(jié)果不滿(mǎn)意，可以向相關(guān)法律部門(mén)提起訴訟。

（三）簽約內(nèi)容的要式化

征收人與被征收人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，應(yīng)確定補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容中對(duì)相關(guān)的補(bǔ)償范圍進(jìn)行規(guī)定，同時(shí)明確被征收房屋的具體價(jià)值以及因征收房屋給被征收人所帶來(lái)的具體影響。其中包括因征收行為而造成的相應(yīng)收入虧損，停業(yè)停產(chǎn)以及搬遷損失等。此外，進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容協(xié)商時(shí)，應(yīng)注意規(guī)定協(xié)議的補(bǔ)充方式，其中補(bǔ)償?shù)慕痤~、臨時(shí)用房以及更換房屋的地點(diǎn)等具體事項(xiàng)均應(yīng)在補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容中得以體現(xiàn)。

二、補(bǔ)償協(xié)議要式化的困境

（一）簽約主體要式化的困境

在進(jìn)行城市化房屋征收工作時(shí)，相關(guān)的房屋征收單位常常設(shè)立臨時(shí)的行政部門(mén)開(kāi)展房屋的征收工作，這些臨時(shí)部門(mén)的工作人員與被征收人進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)議簽訂，會(huì)使得被征收人無(wú)法在房屋征收工作結(jié)束后找到與之簽訂補(bǔ)償協(xié)議的相關(guān)部門(mén)，進(jìn)而可能引起相應(yīng)的補(bǔ)償糾紛。同時(shí)，這些臨時(shí)的房屋征收部門(mén)并不符合國(guó)家的法律對(duì)房屋補(bǔ)償協(xié)議的有關(guān)規(guī)定，這也是城市的房屋征收工作受到阻礙的一大重要原因。

（二）簽約過(guò)程要式化的困境

在進(jìn)行補(bǔ)償契約的簽訂前，相關(guān)的評(píng)定部門(mén)應(yīng)對(duì)被征收人的房產(chǎn)資源進(jìn)行合理公正的價(jià)格評(píng)定。但就現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說(shuō)，評(píng)定部門(mén)與征收人之間的關(guān)系匪淺，在進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)定時(shí)，所需要的費(fèi)用也是由征收人進(jìn)行支付。因此評(píng)定單位在進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)常常無(wú)法做到真正的公平公正，這對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)是十分不利的。這種無(wú)法做到合理公正的評(píng)定體系會(huì)嚴(yán)重?fù)p害被征收人的合法權(quán)益，即使評(píng)定單位做到了合理公正，但被征收人明白自身的處境，使得其對(duì)于評(píng)定單位的報(bào)價(jià)持有懷疑態(tài)度，進(jìn)而使得房屋征收工作無(wú)法獲得有效開(kāi)展。

（三）簽約內(nèi)容要式化的困境

在目前的政策中，進(jìn)行房屋補(bǔ)償協(xié)議的簽約對(duì)被征收人來(lái)說(shuō)存在著獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，簽約速度時(shí)間以及搬遷時(shí)間越短的被征收人可以獲得更多的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，然而，這種現(xiàn)象的存在會(huì)導(dǎo)致被征收人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)不夠認(rèn)真冷靜，對(duì)協(xié)議中的內(nèi)容不求甚解，進(jìn)而導(dǎo)致自身的利益受到侵犯卻全然不知。

三、完善補(bǔ)償協(xié)議要式化的方法策略

（一）完善要式化簽約主體

征收人與被征收人進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)議的簽訂時(shí)，政府應(yīng)明確相關(guān)工作的實(shí)施部門(mén)，實(shí)施部門(mén)不得將工作轉(zhuǎn)交給其他臨時(shí)部門(mén)，確保補(bǔ)償協(xié)議的有效性以及合法性。同時(shí)，在進(jìn)行房屋征收工作的過(guò)程中，應(yīng)對(duì)相關(guān)的征收部門(mén)建立信用檔案，使社會(huì)群眾對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)有不良行為，則對(duì)該實(shí)施部門(mén)進(jìn)行依法處查。

（二）完善要式化簽約過(guò)程

政府的相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)保證簽約過(guò)程的合法化，并對(duì)進(jìn)行房產(chǎn)資源評(píng)定的單位機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格審查，以確保評(píng)定機(jī)構(gòu)的合理公正性。同時(shí)，在進(jìn)行房產(chǎn)資源評(píng)定單位的選擇時(shí)，可以有效利用第三方的評(píng)估市場(chǎng)，促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)間的良性競(jìng)爭(zhēng)，保證被征收人房產(chǎn)資源能夠獲得公正地評(píng)估，進(jìn)而獲得較為準(zhǔn)確的房產(chǎn)資源評(píng)估價(jià)格，有效地保證被征收人的合法權(quán)益。

（三）完善要式化簽約內(nèi)容

上文中提及的獎(jiǎng)勵(lì)，指的是被征收人獲得的除補(bǔ)償協(xié)議中規(guī)定的補(bǔ)償金額的額外獎(jiǎng)勵(lì)，其本質(zhì)并不屬于房產(chǎn)資源被征收時(shí)獲得的補(bǔ)償金額。因此，政府應(yīng)保證相關(guān)征收人員與被征收人員能夠就補(bǔ)償協(xié)議進(jìn)行良好的溝通交流，對(duì)協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行共同協(xié)商，使協(xié)議內(nèi)容能夠令征收雙方均感到滿(mǎn)意。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，隨著時(shí)代的發(fā)展，為有效地推進(jìn)各個(gè)城市的城市化進(jìn)程，相關(guān)工作人員在進(jìn)行房屋征收工作時(shí)應(yīng)注意保證補(bǔ)償協(xié)議的要式化，盡量避免征收人員在進(jìn)行房產(chǎn)資源征收時(shí)與被征收人員產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)與糾紛，進(jìn)而使得房屋征收工作可以得到順利開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]呂建華.論房屋征收補(bǔ)償協(xié)議要式化的困境與出路[J].商品與質(zhì)量，2020（24）：245.