集體土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)方法探析

摘要：集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)普遍采用成本法，補(bǔ)償額偏低。集體土地上經(jīng)營(yíng)性用房、租賃住房等有潛在收益的房屋征收補(bǔ)償估價(jià)首推收益法。相鄰國(guó)有土地上房屋交易市場(chǎng)成熟的，可運(yùn)用比較法。待征集體土地周邊地塊具有開(kāi)發(fā)潛力的，遵循整體性原則，通過(guò)假設(shè)開(kāi)發(fā)法合并測(cè)算房地產(chǎn)征收補(bǔ)償價(jià)值。偏遠(yuǎn)地區(qū)或特殊用途的集體土地上房屋估價(jià)仍應(yīng)用成本法。有條件的，通過(guò)多種方法對(duì)估價(jià)結(jié)論交叉驗(yàn)證，憑借技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)征收補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)公正。

關(guān)鍵詞：集體土地，房屋征收，補(bǔ)償，估價(jià)方法

中圖分類號(hào)：F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）02-0050-56 收稿日期：2015-01-21

根據(jù)《土地管理法》，集體土地上房屋是作為與青苗同等地位的地上附著物進(jìn)行征收補(bǔ)償?shù)?，至于補(bǔ)償原則、范圍、標(biāo)準(zhǔn)等，無(wú)論該法及其實(shí)施條例還是《物權(quán)法》，均未予明確。集體土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值認(rèn)定由各省市自行規(guī)定，各地相關(guān)立法和實(shí)踐普遍采用成本法，既不考慮房地產(chǎn)收益及潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值，也不牽涉集體土地上房屋交易，造成征收補(bǔ)償總體偏低。尤其在待征集體土地與國(guó)有土地相鄰時(shí)，僅僅由于土地所有權(quán)性質(zhì)差異造成的巨額價(jià)差引發(fā)了對(duì)貫徹公正補(bǔ)償原則的質(zhì)疑。本文從問(wèn)題出發(fā)，探討援用國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的各種方法，通過(guò)技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)征收補(bǔ)償中的同權(quán)同利、同房同價(jià)的實(shí)質(zhì)公正。

1 集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)采用單一成本法的缺陷

集體土地上房屋價(jià)值評(píng)估采用成本法在經(jīng)濟(jì)理論上存在一定的前提缺陷。所謂成本法，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，具體講，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。受我國(guó)集體土地的法律政策局限，集體土地上房屋不能自由流轉(zhuǎn)，缺乏完全市場(chǎng)甚至說(shuō)缺乏市場(chǎng)，所謂“購(gòu)建價(jià)格”就被迫淪為“建設(shè)價(jià)格”，即完全以重新建設(shè)成本為導(dǎo)向求取集體土地上房屋價(jià)值。一字之差蘊(yùn)含的是對(duì)比較法的排除，從而使集體土地上房屋價(jià)值認(rèn)定喪失了通過(guò)市場(chǎng)比較進(jìn)行調(diào)整的可能?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50899-2013）將“重新購(gòu)建價(jià)格”調(diào)整為“重置成本或重建成本”，明確將工程造價(jià)作為首要考量因素。房地產(chǎn)的價(jià)值直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備以下兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。然而，集體土地上房屋建設(shè)不存在自由進(jìn)退的市場(chǎng)，且宅基地上房屋和集體企業(yè)廠房都不能大量重復(fù)生產(chǎn)。嚴(yán)格意義講，它們甚至算不上商品，因?yàn)槠涠ㄎ痪筒皇怯糜诮粨Q的勞動(dòng)產(chǎn)品。

集體土地上房屋估價(jià)在實(shí)踐中采用單一成本法的結(jié)果是，房屋價(jià)值被普遍低估，征收補(bǔ)償普遍不足?！俺杀狙a(bǔ)償”數(shù)額通常低于市場(chǎng)價(jià)值，選擇貨幣補(bǔ)償方式的被拆遷人很難用拆遷補(bǔ)償款重建或購(gòu)置到同等質(zhì)量、同等居住條件的房屋，致使部分農(nóng)民拆遷后居住條件沒(méi)有得到改善，反而降低了。如三峽公司和當(dāng)?shù)卣诮ㄔO(shè)溪洛渡水電站征地拆遷過(guò)程中，對(duì)農(nóng)民房屋按土木結(jié)構(gòu)每平方米442元、磚混結(jié)構(gòu)每平方米813元進(jìn)行補(bǔ)償。獲得貨幣補(bǔ)償?shù)拇迕癜唇y(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)自行興建住房的，磚混結(jié)構(gòu)每平方米造價(jià)700-800元，加上需額外交付的新宅基地平整費(fèi)400元，其建房成本遠(yuǎn)高于原住房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；庫(kù)區(qū)農(nóng)民向非庫(kù)區(qū)農(nóng)民買(mǎi)土地建房的，需向賣(mài)地農(nóng)民支付每平方米600-800元的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，同時(shí)國(guó)土部門(mén)要收取每平方米450元的土地稅，加上建房每平方米要支付的成本費(fèi)700-800元，算起來(lái)比前者更不經(jīng)濟(jì)。前述分析的本意是質(zhì)疑移民補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的政策過(guò)于陳舊，以致無(wú)法涵蓋新建住房的成本支出，但即便按照新建價(jià)格減去折舊進(jìn)行補(bǔ)償，移民仍然要自己貼錢(qián)才能建設(shè)或購(gòu)買(mǎi)同等面積的住房，其生活水平因拆遷而下降。2010年四川仁壽縣瑞云村架設(shè)高壓輸電線工程拆遷中，農(nóng)民房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是磚混結(jié)構(gòu)樓房每平方米500元，磚混結(jié)構(gòu)瓦房每平方米400元，而農(nóng)村磚混預(yù)制板結(jié)構(gòu)清水房建筑直接造價(jià)在2008年下半年已達(dá)每平方米600-700元，這尚未考慮人工費(fèi)上漲因素。北京市的房屋及附屬物重置成新價(jià)評(píng)估適用2003年《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》。據(jù)此，北京市房屋重置成新價(jià)約為每平方米400-700元，加上通常千余元的宅基地區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)，拆遷補(bǔ)償總額偏低。該市海淀區(qū)用地緊張，其西北旺鎮(zhèn)2010年宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為平方米4731元，房屋重置成新價(jià)為平方米600-800元，而該鎮(zhèn)商品房起步價(jià)當(dāng)年已逾平方米15000元，可見(jiàn)懸殊之大。“成本補(bǔ)償”的不充分同樣體現(xiàn)在集體土地上經(jīng)營(yíng)性用房征收中。

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》關(guān)于估價(jià)方法選用的條款規(guī)定，凡是有條件選用比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以比較法為主要估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)應(yīng)選用收益法作為估價(jià)方法之一；具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；只有在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，方可采用成本法作為主要估價(jià)方法。集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)參照適用該規(guī)范，原本處于末位的成本法在實(shí)踐中成了唯一方法，其余方法形同虛設(shè)，而這些方法對(duì)于彌補(bǔ)單一成本法的缺陷有著重要現(xiàn)實(shí)意義。

2 集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)對(duì)收益法的運(yùn)用

收益法通過(guò)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益并將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值，以預(yù)期收益為導(dǎo)向，以預(yù)期原理為支撐，即決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。歷史資料的作用主要是利用它們推知未來(lái)的動(dòng)向和情勢(shì)，解釋預(yù)期的合理性。收益法適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)估價(jià)，不適用公益性房地產(chǎn)估價(jià)。

在現(xiàn)行制度下，土地所有權(quán)性質(zhì)不成為收益法應(yīng)用的障礙。根據(jù)《土地管理法》第四十七條，征收耕地的，土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍，省級(jí)政府批準(zhǔn)后可增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但兩項(xiàng)上限為土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。耕地產(chǎn)值即為土地收益，年均產(chǎn)值倍數(shù)即為補(bǔ)償未來(lái)年期，與收益法頗為神似。對(duì)于集體土地上的非居住房屋、從事庭院經(jīng)濟(jì)的居住房屋、城鄉(xiāng)結(jié)合部或“城中村”能產(chǎn)生租賃收入現(xiàn)金流的房屋，皆可運(yùn)用收益法測(cè)算其征收補(bǔ)償價(jià)值，還能避免糾纏于土地所有權(quán)性質(zhì)問(wèn)題。具體測(cè)算步驟如下：（1）收集并驗(yàn)證估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的收入、費(fèi)用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（2）扣除費(fèi)用和歸屬于其他資本與經(jīng)營(yíng)的收益，排除實(shí)際收益中的特殊、偶然因素，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的客觀凈收益，其間可應(yīng)用市場(chǎng)比較法；需說(shuō)明的是，扣除其他資本與經(jīng)營(yíng)的收益并非不予補(bǔ)償，而是通過(guò)測(cè)算停產(chǎn)停業(yè)損失給予補(bǔ)償，它獨(dú)立于房地產(chǎn)自身權(quán)益價(jià)值；對(duì)于具有周期性、季節(jié)性盈利能力差異的企業(yè)，可根據(jù)企業(yè)月度財(cái)務(wù)報(bào)表分析利潤(rùn)水平的發(fā)展變化規(guī)律，結(jié)合企業(yè)的利潤(rùn)特點(diǎn)，確定或推算停產(chǎn)停業(yè)期間所在時(shí)段企業(yè)的客觀凈利潤(rùn)。（3）鑒于集體建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)期限，可直接依據(jù)地上房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，不過(guò)也應(yīng)考慮維修、翻建后房屋增值的經(jīng)濟(jì)可行性，對(duì)于房屋實(shí)物狀況良好且有顯著經(jīng)營(yíng)前景的，可采用無(wú)期限的公式；倘若征收集體土地上房屋采用房屋安置方式補(bǔ)償，如將鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)遷建至國(guó)有土地上，則運(yùn)用收益法測(cè)算停產(chǎn)停業(yè)損失的期間為征收決定公告之日起至遷建企業(yè)應(yīng)當(dāng)運(yùn)營(yíng)之日止。（4）確定預(yù)期凈收益流模式，如每年基本固定、按一定比率遞增或遞減、隨經(jīng)營(yíng)期限呈倒U形等，其間可輔助應(yīng)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法，畢竟未來(lái)的收益流模式取決于過(guò)去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況。（5）求取折現(xiàn)率。（6）選擇與收益模式對(duì)應(yīng)的公式進(jìn)行測(cè)算。

鑒于集體土地上房屋不存在合乎現(xiàn)行法律政策的交易市場(chǎng)，收益法繞開(kāi)了交易政策及市場(chǎng)比較的障礙，對(duì)于集體土地上經(jīng)營(yíng)性用房、租賃住房、雖無(wú)實(shí)際收益卻有潛在收益的所有房地產(chǎn)，以及與經(jīng)濟(jì)收益相關(guān)的附帶價(jià)值，皆不失為首選方法。這與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》首推比較法是有區(qū)別的。

3 集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)對(duì)比較法的運(yùn)用

比較法或謂之市場(chǎng)法或市場(chǎng)比較法，通過(guò)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值，本質(zhì)上以市場(chǎng)成交價(jià)格為導(dǎo)向，理論依據(jù)是替代原理與大數(shù)法則，適用于存在較多類似房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有交易的情形。

市場(chǎng)有集體非理性，尤其中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在不足二十年間尚未形成波動(dòng)曲線，通過(guò)比較法求取的價(jià)值可能被高估或低估。然而這并非集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)用比較法的障礙，真正的致命缺陷在于集體土地上房屋在現(xiàn)行法律政策下根本沒(méi)有公開(kāi)市場(chǎng)和交易價(jià)格，集體建設(shè)用地（含宅基地，下同）使用權(quán)原則不能流轉(zhuǎn)導(dǎo)致“房地一體”的地上房屋亦無(wú)法流轉(zhuǎn)，直接應(yīng)用比較法不可行。筆者提出的變通思路是：不考慮集體土地用益物權(quán)的權(quán)能缺陷，直接尋找相同或相鄰區(qū)位國(guó)有建設(shè)用地上的可比房地產(chǎn)交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，然后調(diào)整交易狀況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況，分別求取比準(zhǔn)價(jià)格，最后進(jìn)行綜合。也就是說(shuō)，將集體土地上房屋視同國(guó)有土地上房屋，對(duì)其征收補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，唯一突破的就是城鄉(xiāng)分割、有違同權(quán)同利原則的房地產(chǎn)權(quán)益狀況。當(dāng)然，集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)用比較法的大前提是相同或相鄰區(qū)位的國(guó)有土地上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟，有較多交易實(shí)例，比如待征房屋位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、“城中村”、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。如果待征集體土地上房屋位于文物保護(hù)區(qū)內(nèi)，周邊房地產(chǎn)不允許交易，或者位于邊遠(yuǎn)山區(qū)、水岸，周邊房地產(chǎn)不存在交易，比較法都無(wú)法運(yùn)用。

有研究者認(rèn)為，征收補(bǔ)償過(guò)程中“公平市場(chǎng)價(jià)值”在很大程度上是一個(gè)“神話”，其原因在于：（1）房屋征收發(fā)生在一個(gè)買(mǎi)方和一個(gè)賣(mài)方之間，“開(kāi)放”的市場(chǎng)并不存在。（2）征收人與被征收人之間處于不平等地位，與一般市場(chǎng)主體之間的自愿交易相比，房屋征收所體現(xiàn)的是一種強(qiáng)制交易行為，征收主體是政府，被征收人處于弱勢(shì)地位。（3）從時(shí)間上看，征收補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂和搬遷均受征收期限的限制，不能用時(shí)間去檢驗(yàn)征收價(jià)格是否合理。筆者對(duì)此基本贊同。不過(guò)，對(duì)于還停留在僅僅依靠成本思路測(cè)算征收補(bǔ)償價(jià)值的集體土地上房屋，若能參照周邊國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，必是重大進(jìn)步，至少能在相當(dāng)程度上消弭相同區(qū)位、相同實(shí)物狀況房屋因土地所有權(quán)性質(zhì)不同產(chǎn)生的巨大價(jià)差。有研究者提出改善農(nóng)村房屋征收評(píng)估的技術(shù)思路：以國(guó)有出讓土地上同類地段房屋的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，再減掉由集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地在征收過(guò)程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)，其具體稅費(fèi)項(xiàng)目構(gòu)成應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及相應(yīng)政策規(guī)定確定，最終計(jì)算出征收集體土地房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)值。由于已經(jīng)扣除了征地費(fèi)用，基本可以認(rèn)同為國(guó)有土地，所以集體土地房屋交易限制對(duì)房屋價(jià)值的影響不再考慮。即：集體土地房屋貨幣征收價(jià)=同類地段國(guó)有出讓土地房屋市場(chǎng)價(jià)-土地出讓金-征地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)。筆者對(duì)前述思路整體贊同，不過(guò)反對(duì)扣除土地出讓金。占地所有權(quán)性質(zhì)不同的房屋，其征收補(bǔ)償價(jià)差主要來(lái)自于建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)差，扣除做法實(shí)際上否定了集體土地用益物權(quán)的價(jià)值。筆者直接援用周邊國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的目的，正是想彌補(bǔ)這個(gè)價(jià)差。當(dāng)然，征地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)直接發(fā)生，作必要扣除是合理的，模擬市場(chǎng)價(jià)格也成為征地補(bǔ)償?shù)母母锓较?。以市?chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，對(duì)被征土地原產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償更能體現(xiàn)征地中權(quán)利主體地位的平等性、征收過(guò)程的透明性以及價(jià)值補(bǔ)償?shù)墓胶侠硇浴?/p>

值得一提的是，直接參照相同或相鄰區(qū)位國(guó)有土地上房屋交易實(shí)例求取的最終比準(zhǔn)價(jià)格包含了建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)兩者的價(jià)值，從而避開(kāi)了對(duì)集體土地用益物權(quán)單獨(dú)估價(jià)的困擾。

4 集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的運(yùn)用

我國(guó)征收補(bǔ)償價(jià)與市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)價(jià)終究有差異，征收情形完全不符合公開(kāi)市場(chǎng)定義的條件，即便集體土地上房屋能夠參照相鄰國(guó)有土地上房屋進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，補(bǔ)償結(jié)果也不會(huì)完全充分。而收益法中關(guān)鍵變量之一的凈收益，由于土地用益物權(quán)的城鄉(xiāng)分割，在租賃市場(chǎng)中實(shí)際被低估。為了更充分地補(bǔ)償集體土地上房屋價(jià)值，特別是讓被征收人切實(shí)分享被征收土地在性質(zhì)、用途改變后的升值，筆者借鑒整體性原則，提出運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。美國(guó)聯(lián)邦政府土地取得（包括征用）補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估遵循整體性原則（unit rule），該原則主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是不把存在多項(xiàng)產(chǎn)權(quán)的土地按各產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目分別評(píng)估然后累計(jì)形成土地評(píng)估價(jià)格，而是將該土地作為一宗完整的土地來(lái)評(píng)估；二是不把存在于土地之上的各項(xiàng)要素，如礦物、建筑物或其他附著物作為單項(xiàng)要素分別評(píng)估，而只是將這些要素視為可以提高土地市場(chǎng)價(jià)格的因素，對(duì)土地這一整體評(píng)估出一個(gè)價(jià)格。當(dāng)然，集體土地上房屋對(duì)其占地用益物權(quán)的價(jià)值是提升還是減損，值得商榷。進(jìn)行整體性評(píng)估的思路可有效避免單獨(dú)測(cè)算房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、附帶價(jià)值的技術(shù)困惑。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法以預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值，表面看是成本法的倒算，實(shí)質(zhì)與收益法一樣以預(yù)期原理為支撐，適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，最典型的是可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的生地、毛地、熟地。集體土地上房屋隨集體土地征收后用于公共利益而非開(kāi)發(fā)建設(shè)，但不排除待征集體土地相同或相鄰區(qū)位地塊用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的情形，如城鄉(xiāng)結(jié)合部整治、“城中村”改造、土地整理儲(chǔ)備等。只要相同或相鄰區(qū)位地塊已經(jīng)或潛在具備開(kāi)發(fā)價(jià)值，就可拋開(kāi)土地所有權(quán)性質(zhì)差異，將待征集體土地及地上房屋整體視為城市生地或毛地，整體求取集體土地用益物權(quán)及地上房屋所有權(quán)的價(jià)值。具體步驟如下：調(diào)查分析待征集體土地及地上房屋狀況，根據(jù)相同或相鄰區(qū)位地塊規(guī)劃條件選取最佳開(kāi)發(fā)利用方式，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)期限、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，設(shè)定折現(xiàn)率，套入公式進(jìn)行測(cè)算。事實(shí)上，除征收后被保留利用的極個(gè)別情形外，集體土地上房屋的價(jià)值不在于房屋存在，而在于房屋滅失后原占地的重新利用。此時(shí)原房屋所有權(quán)價(jià)值僅停留在拆除物的殘值上，可想而知，這樣的殘值微薄得幾乎可以忽略不計(jì)。表面看這是一個(gè)悖論，房屋價(jià)值不在其有而在其無(wú)，實(shí)際上必須認(rèn)識(shí)到房屋價(jià)值至少包含房屋所有權(quán)與占地用益物權(quán)兩大方面，當(dāng)房屋被征收拆除、占地另作它用時(shí)，房屋價(jià)值就主要體現(xiàn)為占地用益物權(quán)的價(jià)值。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法最適合評(píng)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地價(jià)值，從而將建設(shè)用地使用權(quán)貨幣化。待征集體土地相同或相鄰區(qū)位地塊具有開(kāi)發(fā)潛力的，基于地緣價(jià)值，不妨摒棄土地所有權(quán)性質(zhì)歧視，充分發(fā)揮此法特長(zhǎng)，參照國(guó)有建設(shè)用地開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)判待征集體土地的使用權(quán)價(jià)值，足額補(bǔ)償被征收人。如此，兩種所有權(quán)性質(zhì)的土地用益物權(quán)價(jià)差將不復(fù)存在。

5 集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)對(duì)成本法的運(yùn)用

成本法是用估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第5.1.7條，只有在無(wú)市場(chǎng)條件或市場(chǎng)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，才采用成本法。前述三種方法對(duì)市場(chǎng)條件都有依賴，比較法中可比交易實(shí)例自不必說(shuō)，收益法中的客觀收益、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值都來(lái)自于市場(chǎng)判斷，唯有成本法與房地產(chǎn)市場(chǎng)不相關(guān)。或許因?yàn)槌杀痉ǖ贸龅墓纼r(jià)結(jié)果相對(duì)最低，不能客觀反映估價(jià)對(duì)象價(jià)值的緣故，才被最后應(yīng)用。然而在現(xiàn)行制度下，成本法幾乎成為集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的唯一方法。集體土地上房屋沒(méi)有公開(kāi)市場(chǎng)，居住房屋經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)常不被認(rèn)可，集體企業(yè)可能瀕臨經(jīng)營(yíng)虧損或謀取區(qū)域壟斷利潤(rùn)而客觀收益難以取值，假設(shè)開(kāi)發(fā)法似乎又走得太遠(yuǎn)，成本法遂成為現(xiàn)實(shí)無(wú)奈的抉擇。對(duì)于集體土地上房屋所有權(quán)，將成本法作為估價(jià)方法之一無(wú)可厚非，但對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)，成本法就顯得捉襟見(jiàn)肘，畢竟它們的取得無(wú)成本可言。不少地方在征收補(bǔ)償中對(duì)集體土地使用權(quán)核定一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)幅度，數(shù)額通常較低且不與周邊市場(chǎng)掛鉤，加上扣除折舊的房屋重置成本，補(bǔ)償金額總體有限。

盡管實(shí)踐中將成本法作為集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的單一方法存在理論缺陷和現(xiàn)實(shí)無(wú)奈，該法也自有用武之地。它適用于很少發(fā)生交易又無(wú)收益和開(kāi)發(fā)價(jià)值的房地產(chǎn)，如公益性房地產(chǎn)、邊遠(yuǎn)水岸地區(qū)房地產(chǎn)，以及電廠、油田、機(jī)場(chǎng)、碼頭等滿足特殊需要的房地產(chǎn)。邊遠(yuǎn)山區(qū)村民住宅幾乎不存在交易、不產(chǎn)生庭院經(jīng)濟(jì)收益，周邊地塊幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值，當(dāng)其因國(guó)家交通、水利、能源等公益項(xiàng)目被征收時(shí)，成本法就成為補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估的唯一方法。特定地域、特殊用途、特別業(yè)態(tài)的集體企業(yè)廠房難以求取客觀收益，征收補(bǔ)償時(shí)唯有測(cè)算其建筑、安裝造價(jià)和另行取得建設(shè)用地使用權(quán)的成本；農(nóng)村公共服務(wù)設(shè)施被征收拆除后，為保障服務(wù)功能須異地重建，成本法之外的其他方法皆不適用。本文反對(duì)的不是成本法本身，而是幾乎所有集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)都采用重置成本思路。當(dāng)待征集體土地上房屋具備潛在收益、周邊存在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、相同或相鄰地塊具有開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，宜分別采用收益法、比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，或至少將這些方法與成本法作比對(duì)。事實(shí)上，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)選用多種方法的情形比只能應(yīng)用成本法的情形要多得多。

6 不同估價(jià)方法的交叉驗(yàn)證與結(jié)論認(rèn)定

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，凡有條件選用比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以比較法為主要估價(jià)方法。收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算過(guò)程都有賴于比較法。成本法處于末位選擇?！秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條第二款的規(guī)定也體現(xiàn)了這一序位。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象，原則上宜選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，除非情勢(shì)不能。在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的前提下，國(guó)有土地上房屋通過(guò)不同估價(jià)方法求取的價(jià)值在理論上應(yīng)大致相當(dāng)，這也是估價(jià)方法客觀性的表現(xiàn)和要求。不過(guò)現(xiàn)實(shí)情況要復(fù)雜得多：在存在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的地區(qū)，收益法測(cè)算價(jià)值會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于比較法測(cè)算價(jià)值；在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)極不景氣的地區(qū)，比較法測(cè)算價(jià)值可能低于收益法甚至成本法測(cè)算價(jià)值；在具備正的外部性條件和結(jié)構(gòu)性開(kāi)發(fā)潛力時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算價(jià)值可能最高；優(yōu)勢(shì)區(qū)位加特色經(jīng)營(yíng)的，收益法測(cè)算價(jià)值可能高于比較法測(cè)算價(jià)值；只要房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，成本法測(cè)算價(jià)值都會(huì)處于低位。國(guó)有土地上房屋估價(jià)尚且如此，集體土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值倘若采用多種評(píng)估方法，結(jié)論會(huì)更加懸殊，這就涉及到對(duì)不同結(jié)論的綜合認(rèn)定問(wèn)題。

筆者認(rèn)為，為保證評(píng)估的客觀公正，有條件采用不同估價(jià)方法的必須通過(guò)多種方法對(duì)估價(jià)結(jié)論進(jìn)行交叉驗(yàn)證。就集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)而言，如果不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果差異較大，考慮國(guó)家征收成本與估價(jià)操作性，就估價(jià)方法選用序位建議如下：具備收益潛能的，優(yōu)先運(yùn)用收益法；相同或相鄰區(qū)位具備房地產(chǎn)市場(chǎng)交易條件的，采用比較法；周邊地塊有開(kāi)發(fā)價(jià)值的，以假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果為標(biāo)桿；前述條件皆不具備的，應(yīng)用成本法，該法還可用于驗(yàn)證其他諸法的測(cè)算結(jié)果。交叉驗(yàn)證后，結(jié)合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)及當(dāng)?shù)貙?shí)際取值，最大限度實(shí)現(xiàn)公正的征收補(bǔ)償。

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作者簡(jiǎn)介：

凌學(xué)東，就職于北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)。