深圳市近年房地產(chǎn)登記行政案件評析

摘要：《不動產(chǎn)登記暫行條例》對登記機構(gòu)的建立、職責(zé)和程序進行了原則性的規(guī)定，國土資源部將制定實施細則。近年來，深圳市房地產(chǎn)登記行政案件中的爭議焦點主要集中在登記機構(gòu)性質(zhì)、登記機構(gòu)對當(dāng)事人簽字和潛在共有人的審查義務(wù)、當(dāng)事人對預(yù)售備案登記和預(yù)告登記關(guān)系及異議登記作用的理解、登記機構(gòu)本身登記錯誤等問題上，實施細則可對這些問題給予細化規(guī)定。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記，行政案件，深圳

中圖分類號：D912.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）02-0064-71 收稿日期：2015-01-12

隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的發(fā)布，我國不動產(chǎn)登記制度正在加速建設(shè)和不斷完善中。深圳作為全國最先開始探索房地產(chǎn)登記和“房地合一”的城市，在此方面積累了一定的經(jīng)驗。本文通過對近年來因房地產(chǎn)登記引發(fā)的行政案件進行分析，梳理出房地產(chǎn)登記工作中的一些重點和難點問題，供有關(guān)部門制定條例實施細則時參考。

1 深圳市房地產(chǎn)登記行政案件概述

2004年，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局下設(shè)了事業(yè)單位“深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心”，負責(zé)深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記工作。2008年登記中心在原深圳特區(qū)外設(shè)立5個房地產(chǎn)權(quán)登記點，至此，形成了由登記中心及其設(shè)立的5個登記點統(tǒng)一集中負責(zé)全市房地產(chǎn)權(quán)登記工作的局面。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年至2013年，登記中心每年作為行政復(fù)議被申請人和行政訴訟被告的案件分別達到60、53和70起，又因為目前登記中心為深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱規(guī)土委）下屬事業(yè)單位，因此案件量在政府績效考核時被統(tǒng)計到規(guī)土委名下，占全委每年行政案件的60%以上。

大量案件的發(fā)生，既有登記中心自身工作原因，也有當(dāng)事人不能正確運用法律的原因，更有當(dāng)事人希望通過登記“閥門”倒逼其他行政行為。

2 深圳市房地產(chǎn)登記行政案件的類型

2.1 因登記機關(guān)主體資格引發(fā)的案件

雖然早在2009年市政府就明確了“市房地產(chǎn)權(quán)登記中心統(tǒng)一集中負責(zé)全市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作”，登記中心也已經(jīng)以自己的名義核發(fā)了60余萬本房地產(chǎn)證，但由于現(xiàn)行的《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地登記辦法》等法律文件都規(guī)定土地登記由國土部門負責(zé)，而修改前的1993年《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定登記機關(guān)為市房地產(chǎn)行政主管部門，導(dǎo)致一些業(yè)主認為由登記中心作為房地產(chǎn)權(quán)登記的行政主體于法不合，進而向法院起訴要求確認其合法的房地產(chǎn)證無效，由規(guī)土委重新核發(fā)。產(chǎn)生這一問題的根本原因在于當(dāng)時我國尚未建立起統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，導(dǎo)致目前房屋和土地的登記機構(gòu)不統(tǒng)一，不同地方的登記機構(gòu)不一致，不同法律對登記機構(gòu)的規(guī)定也不一致。

解決這一問題的關(guān)鍵在于建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，并在法律上給予授權(quán)，使其成為獨立的行政主體。行政主體指享有國家行政權(quán)力，能以自己名義從事行政管理活動，并能獨立地承擔(dān)由此所產(chǎn)生的法律責(zé)任的組織。根據(jù)行政職權(quán)的來源方式，行政主體可劃分為職權(quán)性行政主體、授權(quán)性行政主體和委托性行政主體。其中授權(quán)性行政主體是指依法定授權(quán)而能夠以自己的名義行使一定行政職權(quán)的行政機關(guān)以外的社會組織。就物權(quán)登記機構(gòu)而言，《物權(quán)法》第十條規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”《不動產(chǎn)登記暫行條例》第六條則規(guī)定，“縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)”，并明確了國土資源部負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。而2013年修訂的《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第四條也已明確深圳市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)對特區(qū)房地產(chǎn)登記工作進行指導(dǎo)，監(jiān)督深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心依法履行房地產(chǎn)登記職責(zé)。因此登記中心的“登記機構(gòu)地位”已經(jīng)得到了法律的任可和授權(quán)，該類問題今后應(yīng)當(dāng)不再成為訴訟中的難點。

2.2 因?qū)彶榱x務(wù)引起的案件

不動產(chǎn)登記的物權(quán)變動效力、公示效力和公信效力都是建立在不動產(chǎn)登記的真實和準確基礎(chǔ)之上的，因此不動產(chǎn)登記審查是整個不動產(chǎn)登記制度的核心內(nèi)容之一?！段餀?quán)法》第十二條對不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審查義務(wù)作出了規(guī)定，但究竟屬于何種審查方式學(xué)界存在三種主張。一是認為該條文未規(guī)定何種審查職責(zé)，考慮到我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立尚需時日，《物權(quán)法》還不宜規(guī)定登記機構(gòu)是進行實質(zhì)審查還是形式審查。二是認為形式審查為主，輔之以實質(zhì)審查。即第十二條第一款規(guī)定的查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料是否齊備，其身份、簽字蓋章是否真實等，就有關(guān)登記事項詢問申請人，并且按照這些資料將當(dāng)事人物權(quán)變動的事項納入登記是形式審查。而第一款第四項和第二款規(guī)定的登記機構(gòu)可以要求申請人進一步補充材料，必要時可實地查看是實質(zhì)審查。三是認為實質(zhì)審查，理由是登記機關(guān)有詢問當(dāng)事人和實質(zhì)調(diào)查的職權(quán)且有賠償責(zé)任。不動產(chǎn)登記專家程嘯認為：首先，登記機構(gòu)無權(quán)審查不動產(chǎn)物權(quán)交易的真實性和有效性，確認民事關(guān)系的合法性和有效性的有權(quán)主體是法院或仲裁機構(gòu)；其次，不動產(chǎn)登記機構(gòu)無法就所有登記申請材料的真實性加以審查，只能在其能夠辨別的程度上進行審查?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》首先在第十六條規(guī)定了申請人對其所提交申請材料的真實性負責(zé)，接著第十八條規(guī)定了登記機構(gòu)的“文件、內(nèi)容一致”審查義務(wù)，隨后第十九條又規(guī)定了登記機構(gòu)的實地查看權(quán)力。由此看來免除了登記機構(gòu)的實質(zhì)性查詢義務(wù)，但這并不意味著登記機關(guān)在審查中可以放松要求。從2011年至2013年深圳市發(fā)生的案例來看，80%的案件都與登記機關(guān)的審查義務(wù)有關(guān)。

2.2.1 簽名真?zhèn)蔚膶彶?/p>

房地產(chǎn)登記的一系列申請文件和材料都涉及到當(dāng)事人的簽名問題，而簽名也是最易造假和難以核實的地方，實踐中也僅能要求進行公證來加強證明力。在由此引發(fā)的撤銷登記行政案件中，深圳市兩級法院的做法傾向于“形式審查為主、實質(zhì)審查為輔”。

對于申請登記所提交材料表面上并無瑕疵的登記，一般會維持登記行為。在2010年“林某訴請撤銷轉(zhuǎn)移登記案”中，原告林某在牙買加簽署委托書，授權(quán)其母陳某處理涉案房產(chǎn)。2003年9月，陳某簽署委托書將上述委托權(quán)轉(zhuǎn)委托給竇某，竇某與第三人董某（原告弟媳）共同申請將涉案房產(chǎn)自林某名下過戶到董某名下，登記中心核準申請，向董某核發(fā)了房地產(chǎn)證書。2010年，原告起訴要求撤銷登記中心核發(fā)給董某的房地產(chǎn)證書，并為其重新核發(fā)房地產(chǎn)證書。原告認為，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》，境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定公證或認證。涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過程中，作為申請材料之一的委托書和認證材料都是偽造的，登記中心未盡到謹慎審查查驗義務(wù)。法院認為，申請人提交的材料表面上并無瑕疵，在沒有有效證據(jù)足以否定申請資料真實性及合法性的情況下，被告經(jīng)審核對涉案房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請予以核準，已經(jīng)盡到了法定義務(wù)。在2013年的“王某訴請撤銷抵押登記案”中，原告認為抵押登記材料中簽名并非其所為，但不能提供相應(yīng)材料，又拒絕鑒定，最終也被駁回訴訟請求。

而對于當(dāng)事人簽名經(jīng)過鑒定為虛假，又無公證材料支持或公證文書被撤銷的，法院一般會撤銷登記行為。在2010年“謝某訴請撤銷抵押登記案”、2013年“車某、何某訴請撤銷轉(zhuǎn)移登記案”中，法院經(jīng)過鑒定，均認為抵押申請書上抵押人的簽字不是其本人書寫，抵押不符合特區(qū)登記條例第十三條第一款規(guī)定，登記中心應(yīng)當(dāng)嚴格核對產(chǎn)權(quán)登記人身份狀況，對登記人簽名不真實問題承擔(dān)部分責(zé)任，故撤銷了抵押登記行為。而在2012年的“鄒某訴請撤銷抵押登記案”中，案件第三人劉某和王某就涉案房產(chǎn)（王某為所有權(quán)人）向登記中心申請抵押登記，并獲核準，后深圳市公證處撤銷了辦理涉案抵押登記時的王某委托公證書，王某向登記中心申請撤銷涉案抵押登記被拒絕后起訴。法院認為，因為抵押人公證委托書上的簽名系偽造，且深圳市公證處已經(jīng)撤銷了委托公證書，因此登記中心所作抵押登記存在認定事實不清的情形，應(yīng)予撤銷。

2.2.2 是否要對潛在共有人進行審查

在現(xiàn)實生活中，共有房屋的事實權(quán)利人與登記簿記載的權(quán)利人不一致的情形普遍存在，尤其是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共有房屋有時僅登記在一方名下，這使房屋轉(zhuǎn)移中的共有人權(quán)益保護問題更加突出。在房屋登記日常業(yè)務(wù)中，凡是可能涉及到共同所有的房屋轉(zhuǎn)移登記，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)著重對房屋是否共有、是否存在潛在的房屋共有人、轉(zhuǎn)移登記是否改變房屋共有性質(zhì)及共有份額、登記申請人是否與房屋共有人身份一致、登記申請人是否有權(quán)處分共有房屋以及房屋共有人是否委托申請人辦理房屋等問題，嚴格審查相關(guān)的登記申請材料。登記申請材料中無法對共有關(guān)系進行判斷的，應(yīng)當(dāng)認真詢問登記申請人并要求其依法補充相關(guān)材料。通過強化對房屋共有情況的登記審查，可以避免房地產(chǎn)登記因基礎(chǔ)性民事法律關(guān)系存在瑕疵而被撤銷的風(fēng)險，進而減少登記機構(gòu)的敗訴風(fēng)險。

不過從目前深圳的實踐來看，對于家庭共有且只登記在一人名下的不動產(chǎn)，法院多傾向于免除登記機構(gòu)的進一步查詢義務(wù)。

在2010年“陳某訴請撤銷轉(zhuǎn)移登記案”中，涉案房產(chǎn)為原告陳某與丈夫歐某共有，但只登記在歐某一人名下。2009年10月，歐某的代理人歐乙（歐某女兒）向登記中心提交材料，申請將涉案房產(chǎn)過戶到陳乙（歐某外孫）名下。登記中心核準了申請，向陳乙頒發(fā)了房產(chǎn)證。法院認為，在沒有有效證件和法律依據(jù)足以否定申請資料真實性和合法性的情況下，被告已經(jīng)盡到法律規(guī)定的審查職責(zé)。

在2012年“王某訴深圳市規(guī)土委抵押登記案”和“曾某訴請撤銷轉(zhuǎn)移登記案”中，原告均認為涉案房產(chǎn)所有權(quán)系自己與丈夫共同所有，辦理抵押或轉(zhuǎn)移登記應(yīng)由產(chǎn)權(quán)共有人共同申請方可進行，登記中心辦理不動產(chǎn)抵押登記時未對申請材料進行實質(zhì)審查，未盡其審查職責(zé)。法院則認為被告辦理抵押或轉(zhuǎn)移登記時提交材料齊全真實，涉案登記的權(quán)利人僅有一人，沒有任何證據(jù)顯示涉案房產(chǎn)的權(quán)屬登記中存在共有權(quán)人，駁回了原告的訴訟請求。

2.3 因預(yù)售備案與預(yù)告登記引發(fā)的案件

預(yù)售備案登記是行政機關(guān)加強行政監(jiān)督，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商行為，維護房地產(chǎn)市場秩序的行政手段?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》在原則上確立了商品房預(yù)售備案登記，但沒有對備案登記的具體程序、效力、注銷以及備案登記機關(guān)的責(zé)任作出明確規(guī)定。實踐中，不少人將預(yù)售備案登記與預(yù)告登記相混淆，錯誤認為預(yù)售合同備案行為確認了自己的預(yù)購人身份，是自己享有預(yù)購房產(chǎn)相應(yīng)權(quán)利的證明。而實際上，兩種登記存在著較大的區(qū)別，備案登記屬于一種行政管理強制手段，主要目的是主管部門加強對房地產(chǎn)市場的管理，其只單方針對開發(fā)商，僅僅進行備案的商品房預(yù)售合同沒有物權(quán)效力，其合同效力只優(yōu)于出賣人一房多賣的時間順序在后的同一標的預(yù)售合同。只有進行了預(yù)告登記，買受人的債權(quán)才添賦了將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)，對之后發(fā)生的與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)處分行為具有對抗效力。

在2010年“唐某訴請撤銷房地產(chǎn)預(yù)售備案登記案”中，原告唐某與甲公司就涉案房產(chǎn)簽訂了房地產(chǎn)買賣預(yù)售合同，但未到主管部門辦理備案登記。隨后，甲公司將涉案房產(chǎn)預(yù)售給第三人，并辦理了預(yù)售合同備案登記。原告請求撤銷該備案登記。法院認為，房地產(chǎn)預(yù)售合同備案只是登記機關(guān)對開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)的行政管理措施，不具有不動產(chǎn)權(quán)屬登記效力，對原告的權(quán)利義務(wù)并不產(chǎn)生實際影響，因此裁定駁回起訴。

此外，預(yù)告登記須由債權(quán)人和債務(wù)人就申請預(yù)告登記的事項達成合意才能申請，約定的內(nèi)容既包括是否申請預(yù)告登記，也包括就何種預(yù)告進行登記等其他內(nèi)容。在2010年“孟某訴請給予預(yù)告登記案”中，原告孟某與第三人達成購房協(xié)議，但合同中未約定預(yù)告登記。后因第三人出現(xiàn)違約意向，孟某向登記中心申請預(yù)告登記，登記中心以其未能夠提交預(yù)告登記約定的證明材料為由，未予核準登記。

2.4 因異議登記引發(fā)的案件

異議登記是由法律確立的一種對真正權(quán)利人利益加以保護的臨時性保護措施?！段餀?quán)法》第十九條第二款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！?

從《物權(quán)法》的規(guī)定來看，異議登記的申請人必須是利害關(guān)系人。對此，《深圳市房地產(chǎn)登記若干規(guī)定（試行）》要求申請人提交登記簿記載錯誤的證明文件來確定其是否屬于利害關(guān)系人。由于異議登記是臨時措施，因此申請人只需要提交初步證明登記簿可能存在錯誤的證據(jù)即可，其證明力應(yīng)低于申請更正登記的證據(jù)證明力。申請登記后，登記權(quán)利人應(yīng)提起民事訴訟或仲裁以解決其與利害關(guān)系人就不動產(chǎn)物權(quán)的爭議，如果其起訴被駁回或不予受理，則異議登記權(quán)利人或不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人都可以申請注銷異議登記。

在2010年“曾某訴請撤銷異議登記案”中，2001年，原告曾某和其前夫張某與某開發(fā)商簽訂了認購書，后曾某將認購書中張某的名字改為原告余某。后涉案房產(chǎn)進行了登記，曾某和張某各按50%共有。2009年香港地區(qū)法院判決曾某和張某離婚。隨后，張某向登記中心提出異議登記申請，主張其對曾某擁有的涉案房產(chǎn)50%產(chǎn)權(quán)有異議，申請對該部分產(chǎn)權(quán)進行異議登記，登記中心核準了異議登記。2010年，曾某以第三人張某并非涉案房產(chǎn)真正物權(quán)所有人為由向登記中心提出注銷異議登記申請，被駁回。曾某遂提起行政訴訟。法院認為，《深圳市房地產(chǎn)登記若干規(guī)定（試行）》規(guī)定，如果異議登記申請人的起訴被人民法院裁定不予受理或者予以駁回，從曾某提交的香港法院離婚判決書和深圳法院民事裁定書內(nèi)容看，張某對涉案房產(chǎn)物權(quán)的主張依據(jù)被駁回，因此登記中心應(yīng)當(dāng)撤銷異議登記。

2.5 因登記結(jié)果瑕疵引發(fā)的案件

登記機構(gòu)在辦理登記時難免出現(xiàn)登記錯誤和瑕疵，對相關(guān)當(dāng)事人和利害關(guān)系人的權(quán)益產(chǎn)生影響，對此，法院一般都會判決予以糾正。

2.5.1 登記依據(jù)材料錯誤

在2012年“李某訴請深圳市規(guī)土委撤銷某房地產(chǎn)證案”中，涉案房產(chǎn)于1996年由劃撥土地自建自用房轉(zhuǎn)為商品房后，登記機關(guān)根據(jù)深圳市地籍測繪大隊1992年出具的查丈原圖，將涉案房產(chǎn)的一層分割為101至105五個緊密連接部分進行登記，未預(yù)留樓梯、公用通道以及設(shè)備間等公用建筑面積。后原告購得涉案房產(chǎn)3至7樓并于2005年1月辦理了產(chǎn)權(quán)登記。原告認為，登記中心為涉案房產(chǎn)一層101和102辦理登記，明顯違反《建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第八條的規(guī)定，即“公用建筑面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，將依法應(yīng)分攤為大廈公用面積的部分為他人辦理了產(chǎn)權(quán)登記，直接侵害了原告等業(yè)主的權(quán)益。法院同意原告的主張，認為涉案房產(chǎn)所在建筑初始登記時，為劃撥土地使用權(quán)自建自用房產(chǎn)，不涉及公用面積預(yù)留或分攤，但在第三人某公司申請分戶登記時，涉案房產(chǎn)已經(jīng)具備了商品房性質(zhì)，因此分戶登記時應(yīng)當(dāng)根據(jù)分攤規(guī)則分攤到套或單元。登記中心辦理分戶登記時未因房地產(chǎn)性質(zhì)的變化測定建筑面積，而僅依照1992年的房地產(chǎn)查丈圖，將大堂、機房、樓梯等公用建筑面積部分包含在內(nèi)辦理分戶登記，導(dǎo)致該分戶登記行為登記建筑面積錯誤，應(yīng)確認為違法行為。

2.5.2 登記材料不完整

在2012年“陳某訴請撤銷房地產(chǎn)證案”中，法院認為涉案房屋開發(fā)商在向登記中心申請轉(zhuǎn)移登記時并未提交涉案房產(chǎn)的初始登記資料，登記中心在法定期限內(nèi)亦未提交證據(jù)，證明涉案房產(chǎn)在辦理轉(zhuǎn)移登記之前已經(jīng)依法辦理了初始登記。在涉案房產(chǎn)初始登記情況不明的情形下，登記中心頒發(fā)了涉案房地產(chǎn)證，屬于具體行政行為事實不清，主要證據(jù)不足，應(yīng)依法撤銷。

2.5.3 登記形式違法

在2012 年“某業(yè)主委員會訴請撤銷初始登記案”中，登記中心在對涉案樓盤進行初始登記時，未注明物業(yè)服務(wù)用房房號，法院認為該具體行政行為違法。

2.5.4 登記結(jié)果錯誤

在2012年“楊某等業(yè)主訴請撤銷初始登記案”中，法院認定，房屋登記簿的房屋基本狀況部分應(yīng)記載房屋規(guī)劃用途，而規(guī)劃用途是指記載建設(shè)工程規(guī)劃許可文件及其所附圖件上確定的房屋用途。涉案初始登記行為將某房屋用途記載為綜合樓，但登記中心并未提交表明該房屋規(guī)劃為綜合樓的法定材料，相反，從其提交的建筑工程報建表、某花園總平面布置圖、查丈報告等證據(jù)來看，有標明“會所”或“會館”，因此初始登記違法。

2.6 因其他部門行政原因?qū)е碌脑V訟

登記發(fā)證是登記機關(guān)對民事權(quán)利的行政確認行為，在這一法律關(guān)系中一般只存在登記機關(guān)和登記申請人兩方當(dāng)事人，但在實踐中，因為登記申請人和第三人之間存在糾紛，而第三人認為如登記機關(guān)向登記申請人頒發(fā)權(quán)利證書就等于確認了登記申請人的權(quán)利，從而侵害了自己的利益，故常以登記機關(guān)為被告，希望通過阻止其發(fā)證行為進而阻卻登記申請人的權(quán)利得到確認。而對登記申請人和第三人之間的糾紛，通常應(yīng)該由規(guī)劃行政管理部門或者土地行政管理部門解決，或者說是因為其行政行為存在問題而導(dǎo)致的，此種情況下，并不具有規(guī)劃和國土行政職權(quán)的登記機關(guān)就充當(dāng)了“池魚”的角色。在這種情況下，只要登記行為合法，法院一般都會支持登記中心的行為。

2.6.1 規(guī)劃驗收問題

在2010年“宋某訴請撤銷頒發(fā)房地產(chǎn)證案”中，原告購買了某商品房，后其認為該商品房的開發(fā)商擅自將其購買商品房所在棟的部分架空層改建為商品房并出售。按照建筑物報建平面圖和建筑物竣工平面圖該商品房應(yīng)為一層，但實際竣工為兩層，增加了結(jié)構(gòu)受力面積，影響建筑安全，侵犯了自己的物權(quán)。在得到規(guī)土委答復(fù)開發(fā)商未擅自變更設(shè)計后，宋某以規(guī)土委為被告，以開發(fā)商和其認為違建商品房的業(yè)主李某為第三人向法院起訴，要求登記機關(guān)撤銷2005年向李某核發(fā)的房地產(chǎn)證。法院認為，涉案商品房2004年就取得了初始房地產(chǎn)證，在此之前相關(guān)部門已經(jīng)對整體房地產(chǎn)項目進行了竣工驗收，如果涉案房屋狀態(tài)的固定和確認對原告主張權(quán)利產(chǎn)生影響，該影響的實質(zhì)效力在其時已經(jīng)發(fā)生。開發(fā)商將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記給李某，規(guī)土委發(fā)證行為均不涉及房屋結(jié)構(gòu)狀態(tài)改變，于原告主張權(quán)利沒有法律上的利害關(guān)系，故而駁回了宋某的起訴。

2.6.2 土地使用權(quán)問題

在2011年“趙某、林某訴請撤銷某房產(chǎn)初始登記案”中，原告認為某開發(fā)商在未取得某小區(qū)業(yè)主同意的情況下，將小區(qū)商業(yè)綜合服務(wù)樓、某小區(qū)N區(qū)和N1區(qū)土地分割出讓開發(fā)，登記中心為每宗地辦理了初始登記，原告申請撤銷對于該小區(qū)的初始登記。法院最終以原告與初始登記不構(gòu)成法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其利益沒有受到直接影響，因此其不具備行政訴訟主體資格為由駁回起訴。

2.6.3 稅費繳納問題

在2011年“黃某訴請辦理轉(zhuǎn)移登記案”中，原告通過申請法院強制執(zhí)行，要求登記中心將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記到自己名下，登記中心予以核準，并告知原告涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的稅費尚未繳清，須持完稅憑證方可領(lǐng)取房地產(chǎn)證。原告認為，因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的營業(yè)稅、個人所得稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓方，原告無代他人納稅的義務(wù)，更無向任何人追繳的權(quán)力，登記中心也無采取強制措施征繳稅款的權(quán)力，不予發(fā)證的行為損害了自己的合法權(quán)益。法院認為，根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》的規(guī)定，權(quán)利人辦理房地產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)當(dāng)提交繳納房地產(chǎn)稅的證明。登記中心根據(jù)深圳市地稅局委托，在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過程中代為征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅費，其在欠繳情況下不予發(fā)證符合法律規(guī)定。

2.6.4 違法建筑處理問題

在2011年“李某訴請辦理轉(zhuǎn)移登記案”中，李某通過拍賣購得某房產(chǎn)，但該房產(chǎn)屬于歷史遺留違法建筑，尚未得到確權(quán)，其所占土地的使用權(quán)缺乏合法登記依據(jù)，故登記中心拒絕為其頒證，深圳市政府維持了登記中心的決定。

2.6.5 登記基礎(chǔ)民事關(guān)系問題

在2010年“陳某訴請辦理轉(zhuǎn)移登記案”中，原告認為自己購買了某房產(chǎn)，并已實際付款，但一直沒有辦理登記，現(xiàn)該房產(chǎn)被開發(fā)商登記到現(xiàn)登記業(yè)主名下，原告請求將該房產(chǎn)過戶到自己名下。法院認為在陳某與現(xiàn)登記業(yè)主的確權(quán)民事糾紛未解決之前，登記中心有權(quán)不接受其申請。

在2011年“王某訴請撤銷抵押登記案”中，某房產(chǎn)登記在第三人名下，后被法院判決該登記的基礎(chǔ)房產(chǎn)買賣合同無效，該房產(chǎn)應(yīng)歸原告所有。由于第三人以該房產(chǎn)進行了抵押登記，原告訴求撤銷該抵押登記，法院支持了原告的訴訟請求。

2.6.6 土地行政管理歷史問題

在改革開放初期，深圳市政府曾授權(quán)蛇口、南油、華僑城三個工業(yè)區(qū)管委會行使規(guī)劃國土管理權(quán)，1999年10月，市政府收回了上述權(quán)力。2003年，市規(guī)劃國土局與招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司達成協(xié)議，對協(xié)議確定范圍內(nèi)的用地及房地產(chǎn)手續(xù)辦理方案和程序作出了約定。按照該協(xié)議，延長土地使用年限需要招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司的同意。在2012年“許某訴請土地延期登記案”中，原告的房產(chǎn)證記載土地使用年限為30年，2011年原告向登記中心申請順延至70年。登記中心以許某未取得招商局公司的確認函為由退文。許某訴至法院，法院認定登記中心的依據(jù)合法，駁回了訴訟請求。

2.6.7 測量查丈問題（變更和更正）

在2012年“易某訴請撤銷復(fù)函案”中，原告于2001年申請辦理私宅初始登記，并取得了房地產(chǎn)證，記載房屋建筑面積236.22平方米，基地面積96.76平方米，依據(jù)是深圳市地籍測繪大隊作出的查丈報告。2011年12月，原告申請重新測繪，測繪大隊依據(jù)《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范（SZJG/T22-2006）》，得出建筑面積240.53平方米，基地面積101.61平方米。原告遂向登記中心申請更正登記，被告作出復(fù)函，認為原告提交材料無法證明原查丈報告或不動產(chǎn)登記簿記載的事項有誤，故駁回更正登記申請。法院認為，第二次測繪查丈的計算標準與第一次不同，故第二次測繪結(jié)果不能證明初始登記有誤，原告要求更正登記事項，應(yīng)另循法律途徑解決。

3 結(jié)論

從上述案例可知，深圳市房地產(chǎn)登記行政案件多集中在登記機構(gòu)審查義務(wù)和登記實質(zhì)要件、形式要件及程序上。目前發(fā)布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上進行了更加詳細的規(guī)定，但仍缺少細致的標準，這就要求國土資源部根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第三十四條的規(guī)定，授權(quán)會同有關(guān)部門制定實施細則時針對登記機關(guān)的登記職責(zé)給出標準和指引，既保證登記機構(gòu)的工作效率和秩序，又保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，合理引導(dǎo)其行使權(quán)利。

參考文獻：

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2.楊解君 才鳳敏.不動產(chǎn)物權(quán)登記中的混合侵權(quán)及其責(zé)任：公私法的雙重視野.江蘇社會科學(xué).2010.3

3.楊解君 周成瑜.論我國行政主體的新發(fā)展：基于《物權(quán)法》的解讀.南京工業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）.2011.1

4.胡康生.中華人民共和國物權(quán)法釋義.法律出版社.2007

5.程嘯.不動產(chǎn)登記法研究.法律出版社.2011

作者簡介：

鐘澄，深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心副研究員，研究方向為房地產(chǎn)制度。