重視住房租金的調(diào)控問題

文/本刊評(píng)論員

近期，不少市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)和媒體都在關(guān)注一個(gè)現(xiàn)象：幾個(gè)大城市的住房租金水平有了較明顯的上漲。在人口凈流入的大城市，許多人都已將租房作為解決居住問題的重要方式，尤其是規(guī)模龐大的新市民和青年人群體，租金較快上漲將直接影響這些群體的生活。與此同時(shí)，隨著一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施持續(xù)發(fā)揮效用，熱點(diǎn)城市的新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)都呈現(xiàn)出漲幅回落的跡象。在這種背景下，調(diào)控好租金水平顯得尤為重要。

根據(jù)調(diào)研和分析，可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前部分城市租金上漲主要有三方面原因：周期性、結(jié)構(gòu)性和發(fā)展性。住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)行具有較明顯的周期性特征，一般在春節(jié)后隨著外來務(wù)工人員返城而出現(xiàn)租賃需求集中釋放，在暑期隨著高校畢業(yè)生就業(yè)又出現(xiàn)需求集中釋放，其他時(shí)期的需求較為平穩(wěn)。當(dāng)前，幾個(gè)大城市盡管租賃住房的總量在不斷增加，但供給側(cè)仍然存在較突出的結(jié)構(gòu)性短缺，即與需求相匹配的有效供給相對(duì)不足，特別是適應(yīng)新市民、青年人租住需求的供給明顯不足。與此同時(shí)，隨著生活水平不斷提高，居住條件逐漸改善，追求租住品質(zhì)的承租人群體與日俱增，這對(duì)租賃住房的供需都將產(chǎn)生顯著影響，這種影響也必然會(huì)反映到租金水平上。

中央和國(guó)務(wù)院一直高度重視住房租賃問題。2020年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“解決好大城市住房突出問題”，明確提出了一系列健全住房租賃體系和促進(jìn)住房租賃平穩(wěn)發(fā)展的重要措施，其中包括：要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)；土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用；要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。2021年《政府工作報(bào)告》進(jìn)一步要求：“解決好大城市住房土地問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”2021年4月和7月召開的中央政治局會(huì)議先后對(duì)增加租賃住房供給提出了明確要求。

為了貫徹落實(shí)好中央和國(guó)務(wù)院的要求和部署，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控，當(dāng)前要重點(diǎn)開展幾方面工作。首先，健全住房租賃監(jiān)測(cè)體系。建議由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部或國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等權(quán)威部門牽頭開展住房租金監(jiān)測(cè)工作，及時(shí)發(fā)布重點(diǎn)城市住房租金價(jià)格指數(shù)。這既有助于有關(guān)部門全面準(zhǔn)確地了解和掌握重點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，又可以避免不實(shí)或不全的市場(chǎng)信息和價(jià)格指數(shù)誤導(dǎo)公眾和市場(chǎng)，以平穩(wěn)預(yù)期。

其次，科學(xué)確定租金水平合理變動(dòng)目標(biāo)。通過深入全面的調(diào)查和分析，梳理影響租金水平變動(dòng)的各方面因素，剖析住房租賃市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，針對(duì)實(shí)際情況，實(shí)事求是地確定租金水平合理變動(dòng)幅度，并探索與其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行有效掛鉤。

再次，完善調(diào)控租金水平的政策工具箱。借鑒有關(guān)國(guó)家管控租賃市場(chǎng)的有益經(jīng)驗(yàn)，立足于我國(guó)發(fā)展實(shí)際，從法律、行政、金融、財(cái)政、稅收、土地、價(jià)格等方面建立健全租金水平調(diào)控政策工具箱。