房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程經(jīng)濟風(fēng)險分析與防范策略探討

張金濤

【摘 ?要】房地產(chǎn)項目具有投資額大、開發(fā)周期長、參與方眾多、涉及領(lǐng)域廣等特點，這些特點決定了項目經(jīng)濟收益的高風(fēng)險性與項目管理的復(fù)雜性。論文立足我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的經(jīng)濟風(fēng)險進行了詳細剖析，包括投資決策階段風(fēng)險、設(shè)計與報建階段風(fēng)險、建設(shè)與銷售階段風(fēng)險、交付與清算階段風(fēng)險，并從財務(wù)經(jīng)營、業(yè)務(wù)運營、組織管理3個方面提出了針對性的經(jīng)濟風(fēng)險防范策略，以提高項目最終經(jīng)濟收益的可靠性，期望為房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)者提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；經(jīng)濟風(fēng)險；防范策略

【中圖分類號】F293.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）07-0070-04

1 引言

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，由于市場環(huán)境的快速變化和外部環(huán)境的波動，市場風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險急劇擴大，項目資金鏈斷裂、工程爛尾、項目延期交付等問題大幅增加，不少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動面臨嚴峻挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何通過有效的風(fēng)險防范策略管控項目經(jīng)濟風(fēng)險，保證項目平穩(wěn)交付，保障企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，是企業(yè)經(jīng)營管理過程中需要考慮的重要問題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與經(jīng)濟風(fēng)險管理的內(nèi)涵

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，受疫情影響，居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱，商品房消費意愿下降，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模筑頂，且行業(yè)利潤逐步下行。特別是2021年下半年以來，全國商品房銷售市場急劇下行。據(jù)國家統(tǒng)計局信息，2022年全國商品房銷售面積135 837萬平方米，同比下降24.3%；商品房銷售額133 308億元，同比下降26.7%。不少民營房企的銷售額增速下滑、銷售回款速度放緩，加之自身杠桿率過高，外部融資環(huán)境惡化，企業(yè)經(jīng)營資金鏈斷裂，發(fā)生債務(wù)違約事件，行業(yè)風(fēng)險不斷上升[1]。

與此同時，國家從2021年下半年起陸續(xù)出臺“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”等各項促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作。 2023年7月，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，將房企開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資的有關(guān)政策適用期限再次統(tǒng)一延長一年半，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，支持保交樓工作，推動行業(yè)風(fēng)險市場化出清。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場存量時代已經(jīng)來臨。在存量時代，我國房地產(chǎn)企業(yè)挑戰(zhàn)與機遇并存，需要做好資源整合與風(fēng)險控制，不斷提高風(fēng)險管理水平，在保障現(xiàn)金流平穩(wěn)的同時兌現(xiàn)項目投資收益，只有這樣才能在市場中繼續(xù)生存。

2.2 經(jīng)濟風(fēng)險管理的內(nèi)涵

狹義的房地產(chǎn)項目經(jīng)濟風(fēng)險管理是指一個房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中設(shè)計、招采、施工階段的風(fēng)險管理工作[2]。但本文認為該定義較為局限，僅關(guān)注了項目建設(shè)階段的風(fēng)險。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營實踐中，決定一個項目投資成功與否的關(guān)鍵是前期投資決策階段，投資收益只有在項目交付清算退出后才能最終確定。因此，本文定義的經(jīng)濟風(fēng)險管理是指對房地產(chǎn)項目從投資拿地到交付清算退出的開發(fā)全過程中影響現(xiàn)金流和利潤的各類風(fēng)險的管理工作。

房地產(chǎn)項目涉及大量資金，開發(fā)周期長，面臨較高的經(jīng)濟風(fēng)險與市場風(fēng)險，市場條件、政策變化、競爭壓力和銷售周期都可能對項目的經(jīng)營收益產(chǎn)生重大影響。但當(dāng)前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)并未真正認識到經(jīng)濟風(fēng)險管理對于項目投資收益和企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的重要性，受傳統(tǒng)“重開發(fā)輕管理”思想的束縛，大多數(shù)房企的經(jīng)濟風(fēng)險管理意識薄弱[3]。為應(yīng)對市場及政策等外部環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)只有正確認識經(jīng)濟風(fēng)險，在項目開發(fā)過程中準確評估風(fēng)險因素，主動制定相應(yīng)的風(fēng)險防范和規(guī)避措施，才能最大限度地減少風(fēng)險問題對項目經(jīng)營的影響，保障項目盈利水平。

3 房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的經(jīng)濟風(fēng)險

3.1 前期投資決策階段的風(fēng)險

投資拿地是房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營全過程中最重要的環(huán)節(jié)，也是經(jīng)濟風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)，能否獲取一塊合適的土地決定了整個項目的經(jīng)濟收益。項目的位置和銷售啟動時間決定了項目的需求，投資拿地的價格決定了項目的利潤空間。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在投資拿地時，可能受到當(dāng)?shù)睾暧^政策環(huán)境的影響，如當(dāng)?shù)爻鞘械暮暧^經(jīng)濟與人口情況、土地市場行情的景氣度、商品房政策（限購、限價、限貸、限售、預(yù)售條件）、存量市場去化情況等。以上因素影響房企評估該城市的市場健康程度及當(dāng)?shù)貪撛诳蛻舻馁徺I能力，決定了房企是否要在該城市獲取土地。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在投資拿地時會受到項目地塊所在位置及所在區(qū)域板塊的影響，如項目所在的位置是否有稀缺的自然景觀資源，項目周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施的完善程度，區(qū)域板塊內(nèi)同類競品的樓面價、數(shù)量、銷售價格、去化速度。這些因素影響房企評估自身的差異化競爭優(yōu)勢、產(chǎn)品定位及獲取土地的心理價格。

第三，房企投資拿地受到自身對項目經(jīng)濟測算的影響。在前期投資拿地時，房企往往會高估項目產(chǎn)品的銷售價格和去化速度，尤其是測算的車位和商業(yè)地產(chǎn)的銷售價格和去化速度偏高，同時，低估開發(fā)過程中不利風(fēng)險的影響以及項目目標成本。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)在投資拿地時，可能受到融資環(huán)境和法律法規(guī)的影響。房地產(chǎn)投資金額巨大，在投資過程中往往需要借助大量的外部資金。社會資金和金融機構(gòu)資金的投資方向偏好、融資利率的高低、融資期限的長短、政府規(guī)定的土地競買保證金比例、土地款繳納方式和繳納時間等都將影響房企投資拿地的門檻、現(xiàn)金流壓力和投資收益。

3.2 設(shè)計與報建階段的風(fēng)險

對于房企而言，開發(fā)的項目必須達到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策的要求，能夠滿足當(dāng)?shù)叵M者的合理需求。

第一，在房地產(chǎn)項目設(shè)計階段，房企為了使項目投資收益最大化，強排方案往往按規(guī)劃設(shè)計指標滿容設(shè)計，未預(yù)留一定的安全空間。一旦政策調(diào)整，如綠色建筑要求、PC率要求變化，極易導(dǎo)致建筑報規(guī)方案無法通過審批，需要重新修改，產(chǎn)生無效成本，并且延長審批時間。

第二，項目設(shè)計理念過于追求建筑造型新穎，造成造價成本過高、得房率低，導(dǎo)致項目不能滿足消費者需求，損害項目投資收益。例如，項目追求外立面新穎，造成公攤面積大、產(chǎn)品面積段與市場定位不匹配、項目得房率較低，影響銷售去化速度。又如，項目前期重金打造臨時售樓處與樣板間，占用項目大區(qū)建造成本預(yù)算，導(dǎo)致大區(qū)建造標準降低。交付后期易引起小區(qū)業(yè)主投訴，后續(xù)需額外投入資金提升交付標準，降低項目投資收益。

第三，大部分房地產(chǎn)項目經(jīng)常采用高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，為盡快達到預(yù)售形象進度要求，往往施工證未完成辦理，現(xiàn)場便提前動工。項目無證施工將被行政處罰，同時，面臨因同行或周邊居民舉報而被勒令停工的風(fēng)險，影響項目開發(fā)進度及經(jīng)營利潤。

3.3 建設(shè)與銷售階段的風(fēng)險

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了一個“輝煌”的時期，發(fā)展規(guī)模趨于穩(wěn)定[4]，但房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的工程施工質(zhì)量與安全問題、施工單位起訴與小區(qū)業(yè)主投訴問題卻時有發(fā)生。

第一，在招標采購階段，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對招標采購的管理水平較低，編制的招標控制價不符合市場平均價，評標過程中簡單地以最低投標價為標準，導(dǎo)致最終選定的設(shè)計、施工等供應(yīng)商單位能力不符合項目建設(shè)標準；或者因為供應(yīng)商入庫時，房企未按企業(yè)標準要求組織對供應(yīng)商單位的考察，使考察流于形式，導(dǎo)致不符合項目要求的供應(yīng)商入庫；或者因為房企招采相關(guān)負責(zé)人員有貪腐行為，投標單位在投標過程中向房企相關(guān)負責(zé)人員私下輸送不合法利益，加之房企本身審計監(jiān)察不嚴，導(dǎo)致履約能力較差的單位中標。以上3種情況均會為房企后續(xù)的建設(shè)施工管理帶來大量協(xié)調(diào)、監(jiān)督甚至培訓(xùn)工作，大幅增加項目質(zhì)量管理成本和人員管理成本，降低項目經(jīng)營利潤。

第二，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，建設(shè)過程中施工設(shè)備與材料價格隨著市場變化而波動。一方面，針對項目自身購買的設(shè)備與材料，面臨價格上漲、人民幣匯率下調(diào)的風(fēng)險[5]；另一方面，項目要承擔(dān)因材料價格上漲，施工單位訴求的合理索賠。此外，建設(shè)過程中因房企自身工程質(zhì)量管理制度不完善、過程監(jiān)督管理不嚴格等問題，加之部分施工單位偷工減料，導(dǎo)致部分工程質(zhì)量不達標，造成工程返工，在產(chǎn)生無效成本的同時浪費資源。在建設(shè)過程中，因房企技術(shù)交底不到位、施工單位安全防護措施執(zhí)行不到位，項目發(fā)生安全事故，造成人員傷亡，房企需要承擔(dān)部分經(jīng)濟賠償，項目施工現(xiàn)場也會被政府勒令停工整改，造成工期延誤。

第三，項目工程達到預(yù)售形象進度并啟動銷售后，項目依然要面臨一定的經(jīng)濟風(fēng)險。銷售市場環(huán)境的變化，將影響項目銷售回款的體量與速度，影響項目經(jīng)營性現(xiàn)金流。項目營銷人員往往采用傭金制，在營銷工作中經(jīng)?？浯笫袌霾焕h(huán)境，誘導(dǎo)公司采取不合時宜的降價措施和提傭措施，導(dǎo)致項目貨值折損，降低項目利潤。同時，部分營銷宣傳物料與項目實際交付標準不一致，房企在銷售階段對銷售說辭把關(guān)不嚴，項目夸大宣傳甚至虛假宣傳，也會導(dǎo)致后續(xù)項目被小區(qū)業(yè)主投訴甚至退房，并且被市場監(jiān)督管理局處罰，增加項目銷售成本。此外，銷售階段預(yù)售資金監(jiān)管政策的變化將影響房企現(xiàn)金流，如預(yù)售資金的監(jiān)管范圍、銀行與政府的預(yù)售監(jiān)管資金提取流程與手續(xù)要求等。

3.4 交付與清算階段的風(fēng)險

進入項目交付階段，房企面臨的最大經(jīng)濟風(fēng)險便是延期交付產(chǎn)生的客戶賠償。第一，商品房銷售合同一般約定未按合同交付日期交付的，每延期一日，賠償總購房款的萬分之一。因此，在項目開發(fā)管理中，對于施工周期的管理尤其重要。第二，房企在銷售階段為增加客戶吸引力，往往投入較多資金與精力打造精品售樓處與樣板間。但在后期建設(shè)施工階段，項目貨量區(qū)的成本預(yù)算不足，管理精力投入度不高，導(dǎo)致貨量區(qū)與樣板間不一致，未向客戶兌現(xiàn)前期承諾，引發(fā)業(yè)主投訴索賠，造成項目開發(fā)成本增加。

在項目結(jié)算階段，因項目前期招標清單工作內(nèi)容遺漏、合同責(zé)任約定不清晰、簽證變更管理資料缺失等問題，房企與各參建單位往往會產(chǎn)生許多商務(wù)糾紛。項目開發(fā)過程中的粗放式管理會導(dǎo)致房企在結(jié)算談判時處于被動地位，承擔(dān)較多合同外的成本，降低項目實際經(jīng)營利潤。同時，項目前期稅收籌劃考慮不充分、發(fā)票資料保管缺失會導(dǎo)致項目所得稅、土增稅過高，影響項目最終投資收益。另外，若項目是與多家股東合作開發(fā)的，項目股本金的回收、經(jīng)營利潤的分配回流需要經(jīng)過多家股東一致同意，則資金回收極易面臨與合作方股東的爭議，回收周期往往超出預(yù)期，增加房企的財務(wù)成本，房企現(xiàn)金流亦將受到影響。

4 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟風(fēng)險的防范策略

4.1 業(yè)財融合，保障財務(wù)經(jīng)營效益

第一，加強策劃與可行性研究，提高投資拿地測算的準確性。房企需要安排既懂房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也懂財務(wù)測算的人員牽頭主導(dǎo)拿地測算工作。在投資測算前，房企需要充分做好市場調(diào)研，詳細了解當(dāng)前經(jīng)濟形勢與土拍行情、當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖肱c喜好、地塊配套與周邊競品、土地出讓條件等情況，為項目可行性研究、產(chǎn)品定位和營銷策劃提供幫助。

第二，合理使用融資資金，為項目利潤增加“安全墊”。房企可以與金融機構(gòu)建立長期合作關(guān)系，運用“總對總”授信模式，獲取開發(fā)貸款優(yōu)惠，降低財務(wù)成本。例如，項目前期使用開發(fā)貸等債權(quán)型融資，后續(xù)可以考慮利用股權(quán)型融資進行置換，在穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時降低融資利息。

第三，根據(jù)項目條件及市場環(huán)境，制定合適的項目經(jīng)營策略。如市場環(huán)境上行，項目可考慮采用高周轉(zhuǎn)經(jīng)營策略，薄利多銷，加快開發(fā)節(jié)奏與銷售去化速度，快速回籠資金，減少外部融資資金的占用時間，提升自有資金的使用效率；如遇市場環(huán)境不佳，可考慮采用利潤型經(jīng)營策略，適當(dāng)放緩開發(fā)節(jié)奏，降低外部融資比例，用銷售去化時間換項目經(jīng)營利潤，打造高品質(zhì)精品項目。作為管理多項目的房企，可考慮從以住宅銷售為主導(dǎo)的開發(fā)經(jīng)營模式向商業(yè)地產(chǎn)、城市更新改造、代建代管等多元化業(yè)務(wù)發(fā)展轉(zhuǎn)型，降低經(jīng)營業(yè)績波動性，為房企帶來更穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，實現(xiàn)企業(yè)的長遠穩(wěn)健發(fā)展。

第四，加強企業(yè)財務(wù)信息化建設(shè)。信息系統(tǒng)架構(gòu)設(shè)置之初，需要業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門拉通，共同商討制定標準，保證項目基礎(chǔ)信息各部門口徑一致，從而保證項目最終的財務(wù)經(jīng)營信息的準確性與可靠性。同時，信息化系統(tǒng)要與實際業(yè)務(wù)管理需求、財務(wù)管理制度相匹配。信息化系統(tǒng)要能真正地幫助業(yè)務(wù)部門減輕工作量，不能簡單地把線下工作線上化，可以根據(jù)財務(wù)管理工作的要求，實現(xiàn)實時查看項目銷售回款、工程款支付、財務(wù)利息、現(xiàn)金流、利潤等經(jīng)營指標變化的功能，并可以對業(yè)務(wù)工作的進度與質(zhì)量進行財務(wù)風(fēng)險預(yù)警。房企需積極使用信息化系統(tǒng)進行管理，加強過程信息錄入的及時性與規(guī)范性檢查，跟蹤關(guān)注預(yù)警風(fēng)險事項的處理，利用信息化管理系統(tǒng)提高資金使用效率，把控項目風(fēng)險，提升企業(yè)財務(wù)經(jīng)營管理水平。

4.2 精細化管理，提升業(yè)務(wù)運營能力

第一，以現(xiàn)金流和利潤為核心，緊抓銷售回款，為項目運營提供有力支持。房企需要加強市場行情變化監(jiān)督，及時調(diào)整項目營銷宣傳策略和價格策略，以提高銷售速度。房企可采用多元化的營銷方式，包括線上線下渠道結(jié)合，線下使用地推、中介分銷、全員營銷等推廣方式，線上使用傳統(tǒng)廣告媒介與自媒體進行廣告宣傳和活動推廣，增加項目曝光率，提高客戶案場到訪率。房企可每日跟蹤監(jiān)測銷售回款數(shù)據(jù)，與團隊復(fù)盤客戶情況，及時解決銷售問題。積極跟蹤當(dāng)?shù)刈》空?，了解購房?yōu)惠政策，及時向客戶傳遞政策優(yōu)勢和購房福利，提高客戶購買的動力。結(jié)合項目特點，利用政府政策優(yōu)惠刺激客戶下單，如購房補貼、稅收減免等政策，促進銷售款項的加速回籠。

第二，合理安排開發(fā)節(jié)奏，關(guān)注過程關(guān)鍵節(jié)點，高效使用項目資金。項目拿地后需根據(jù)工程量大小、經(jīng)營策略合理安排開發(fā)分期，降低項目啟動資金投入峰值。開發(fā)過程中可以根據(jù)銷售市場環(huán)境的變化考慮部分樓棟以銷定產(chǎn)等，緩解項目現(xiàn)金流壓力。項目啟動時，需制定全周期開發(fā)計劃，過程中緊抓項目方案批復(fù)、五證獲取、開工、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣備、交付等關(guān)鍵節(jié)點。這些節(jié)點的完成時間影響著項目開發(fā)貸款的發(fā)放、預(yù)售監(jiān)管資金的釋放，進而影響項目經(jīng)營性現(xiàn)金流。

第三，開展全過程精細化成本管理，做實項目經(jīng)營利潤。首先，項目實施全面預(yù)算管理體系，圍繞企業(yè)經(jīng)營目標制定項目整體目標成本，開發(fā)過程中將整體目標成本拆解，定期跟蹤子項成本變化。例如，將目標成本按時間分解為年度成本、季度成本、月度成本，項目按月制定資金使用計劃；按科目分解為土地開發(fā)成本、設(shè)計成本、建安施工成本、咨詢費用，每月評估各科目實際的成本是否超出目標成本，發(fā)現(xiàn)偏差及時采取相應(yīng)的糾偏措施。其次，加強全過程的成本管理，投資決策階段制定整體目標成本后，對項目總經(jīng)理實行考核。設(shè)計與報建階段，要做好成本對標，通過限額設(shè)計、設(shè)計方案比選、圖紙優(yōu)化，合理控制項目工程造價。工程建設(shè)階段，要做好合約規(guī)劃和采購策劃，選取履約能力強、性價比高的供應(yīng)商。加強現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更管理，避免簽證不及時、違規(guī)簽證現(xiàn)象，利用成本管理信息化系統(tǒng)做好變更簽證資料的存檔管理。最后，定期統(tǒng)計項目無效成本，組織項目相關(guān)條線人員復(fù)盤，避免問題重蹈覆轍。

4.3 培養(yǎng)賦能，提高組織管理效率

第一，培養(yǎng)懂房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和財務(wù)的復(fù)合型人才。房企的核心競爭力在于人才，項目負責(zé)人的能力對經(jīng)營成果的獲取至關(guān)重要。項目負責(zé)人選聘時優(yōu)先考慮具備房地產(chǎn)業(yè)務(wù)背景和財務(wù)專業(yè)知識的候選人。企業(yè)建立全面的培訓(xùn)計劃，為部門負責(zé)人、項目負責(zé)人提供開發(fā)業(yè)務(wù)知識、財務(wù)管理、市場營銷等方面的專業(yè)培訓(xùn)課程，經(jīng)培訓(xùn)考試合格后上崗。此外，可為項目負責(zé)人提供多崗位的輪崗工作鍛煉機會，如工程、成本、財務(wù)、營銷等崗位鍛煉，輪崗工作結(jié)束考核合格后將其提拔為項目負責(zé)人候選人。同時，鼓勵員工跨部門交流和合作，定期組織業(yè)務(wù)與財務(wù)部門之間的交流會議，促進知識分享和互相學(xué)習(xí)。積極培養(yǎng)項目負責(zé)人及各專業(yè)負責(zé)人，使其具備財務(wù)經(jīng)營思維，以此指導(dǎo)項目過程中的決策，保障項目經(jīng)營結(jié)果。

第二，打造精簡組織，降低運營費用，提升組織能效。全面審查和優(yōu)化項目各項工作流程，消除冗余環(huán)節(jié)。采用數(shù)字化工具和信息系統(tǒng)，提高工作效率和協(xié)同能力，減少人力資源的浪費。項目優(yōu)先選拔一專多能的專業(yè)負責(zé)人，適當(dāng)安排一人多崗，如土建工程師兼職景觀工程師、項目建筑設(shè)計師兼職結(jié)構(gòu)設(shè)計師。項目小專業(yè)可以拉通，實現(xiàn)城市資源共享，如城市公司精裝設(shè)計師，可以同時負責(zé)公司多個項目的精裝設(shè)計與施工管理工作。另外，可以考慮將某些非核心業(yè)務(wù)工作外包給專業(yè)機構(gòu)（如后勤保障業(yè)務(wù)），以減少運營費用和人力資源成本。

第三，加強財務(wù)審計，堅決嚴懲員工貪腐行為。企業(yè)應(yīng)建立健全審計制度和財務(wù)風(fēng)險管理制度，杜絕腐敗行為的發(fā)生。項目開發(fā)過程中定期組織內(nèi)部審計人員或單獨聘請獨立的外部審計機構(gòu)對項目經(jīng)營報告進行審計，對易發(fā)生貪腐行為的崗位進行調(diào)查，確保財務(wù)信息的真實性和準確性。建立舉報和投訴渠道，鼓勵員工和項目利益相關(guān)者積極舉報腐敗行為。為保護舉報者的合法權(quán)益，對舉報內(nèi)容進行嚴肅調(diào)查和嚴格處理，確保公司誠信經(jīng)營，構(gòu)建廉潔文化。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)具備高風(fēng)險、高回報的特點，項目經(jīng)營收益與開發(fā)過程中的經(jīng)濟風(fēng)險控制存在密不可分的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)需要培養(yǎng)懂業(yè)務(wù)與財務(wù)的復(fù)合型人才，拉通業(yè)務(wù)與財務(wù)部門，始終以項目現(xiàn)金流和利潤為經(jīng)營中心，加強開發(fā)全過程的經(jīng)濟風(fēng)險監(jiān)測與分析，并及時采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險防范措施，最終實現(xiàn)盡可能高的項目投資收益，保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

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