關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的思考

胡瑜楨 祝德敬

摘要：為了更好地加強(qiáng)武夷山市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地保護(hù)購(gòu)房者利益。針對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)程中遇到的監(jiān)管資金所有權(quán)歸屬等問(wèn)題，根據(jù)《民法典》等相關(guān)法規(guī)，就如何完善預(yù)售資金監(jiān)管制度提出一些建議。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售資金;監(jiān)管制度;問(wèn)題思考

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）09-0053-57 收稿日期：2021-07-07

1 常用的商品房預(yù)售資金監(jiān)管方式及意義

《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售所得價(jià)款，必須用于有關(guān)工程建設(shè)”。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦法〔2013〕17號(hào)）指出：“各地區(qū)要切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度”。根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)具備商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為了加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，武夷山市要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理“商品房預(yù)售許可證”前，在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)一個(gè)商品房預(yù)售資金專用賬戶，并將該賬戶作為預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，此賬戶歸屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)。它與存量房交易資金監(jiān)管賬戶不同的是，存量房交易資金監(jiān)管賬戶類似于支付寶、財(cái)富通等在線交易平臺(tái)中的第三方監(jiān)管賬戶，此賬戶一般歸屬于資金監(jiān)管主體。

武夷山市于2015年開(kāi)展商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作以來(lái)，主要是按照商業(yè)銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂雙方監(jiān)管協(xié)議，然后房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行共同對(duì)進(jìn)入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售資金收支情況進(jìn)行日常監(jiān)管。目的在于保證商品房預(yù)售款能?？顚Ｓ茫_保在售項(xiàng)目的房屋建設(shè)工程順利進(jìn)行，確保購(gòu)房者合法權(quán)益得到保障。實(shí)踐中，這種由商業(yè)銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)雙方簽訂協(xié)議的監(jiān)管方式，常因商業(yè)銀行與被監(jiān)管者具有同益性的原因失去監(jiān)管中立性和公正性。為此，武夷山市從2021年1月1日起將這種監(jiān)管方式變更由商業(yè)銀行、房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)三方協(xié)議方式進(jìn)行。即先由房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法、擬定監(jiān)管協(xié)議、明確各方權(quán)利義務(wù)、確定監(jiān)管額度和方式、撥付流程和違約責(zé)任等;再由開(kāi)發(fā)企業(yè)提出資金使用申請(qǐng);最后由商業(yè)銀行按協(xié)議規(guī)定的程序和經(jīng)批準(zhǔn)的資金撥付額度向開(kāi)發(fā)企業(yè)撥付資金。從目前運(yùn)行情況看，這種監(jiān)管方式實(shí)施以來(lái)比較順暢。

從多年開(kāi)展商品房資金監(jiān)管的實(shí)踐看，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，對(duì)完善商品房預(yù)售制度建立、保障購(gòu)房者利益、保護(hù)信貸資產(chǎn)安全、保護(hù)施工企業(yè)和農(nóng)民工利益、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、影響供求等都具有重要意義。

第一，有利于規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于群眾而言，房產(chǎn)是家庭最為重要的資產(chǎn)，群眾用一輩子或者至少半輩子的積蓄買了套房子，大家關(guān)心的莫過(guò)于所購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)是否可靠。由于從簽訂商品房預(yù)售合同到能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記需要比較長(zhǎng)的時(shí)間。在此期間交易雙方如何保證合同履行呢？根據(jù)《民法典》第221條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。根據(jù)這一規(guī)定，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商先辦理一個(gè)預(yù)告登記，預(yù)告這個(gè)房子已經(jīng)賣給了特定的購(gòu)房者，防止開(kāi)發(fā)商一房二賣。但因預(yù)售商資金的收取，在某種意義來(lái)說(shuō)具有融資功能，為避免開(kāi)發(fā)企業(yè)為了其他目的任意挪用預(yù)售交易資金而造成資金鏈斷裂，采取對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管措施，規(guī)范好該資金的繳存、支付和使用等辦法，給購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)安全上一個(gè)“雙保險(xiǎn)”。這對(duì)維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，減少安全風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定都具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

第二，有利于政府部門實(shí)時(shí)準(zhǔn)確地對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，提高治理市場(chǎng)的能力和水平。為適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和信息化發(fā)展需要，按照黨中央提出的“房住不炒”定位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行更精準(zhǔn)地調(diào)控，更準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)運(yùn)行情況，避免類似次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，在信息化、數(shù)字化加速發(fā)展過(guò)程中，加快房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，并且利用數(shù)據(jù)中心的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)來(lái)指導(dǎo)市場(chǎng)監(jiān)管者科學(xué)管理市場(chǎng)，更好服務(wù)于企業(yè)、服務(wù)于群眾，是規(guī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)各方行為的一個(gè)重要手段。用科學(xué)的手段實(shí)施對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的建立和完善，必將為政府更精準(zhǔn)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)、調(diào)控市場(chǎng)，提供更科學(xué)的依據(jù)。

第三，有利于社會(huì)誠(chéng)信體系的建設(shè)。作為典型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)具有自身價(jià)值高、居民家庭資產(chǎn)占比大、涉及行業(yè)多、地方政府依賴性強(qiáng)等特點(diǎn)。根據(jù)調(diào)查，在對(duì)交易資金實(shí)施監(jiān)管實(shí)踐中，大多城市都積累了不少經(jīng)驗(yàn)，取得不少成果，基本實(shí)現(xiàn)與相關(guān)部門的信息互通、數(shù)據(jù)共享。比如：通過(guò)與稅務(wù)、金融、不動(dòng)產(chǎn)登記部門的聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)了“一網(wǎng)通”，有效防止了部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和少數(shù)購(gòu)房者以簽訂“陰陽(yáng)合同”的方式偷稅漏稅、騙取貸款等違規(guī)現(xiàn)象，提高了工作透明度，減少了市場(chǎng)糾紛風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了社會(huì)誠(chéng)信體系的建設(shè)。

2 商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度有待完善

預(yù)售資金監(jiān)管關(guān)乎購(gòu)房者合法權(quán)益，也關(guān)乎房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，更關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定與社會(huì)和諧。商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的產(chǎn)生，源于《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款關(guān)于“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)工程建設(shè)”的法律規(guī)定。

筆者認(rèn)為，該條款規(guī)定比較籠統(tǒng)，沒(méi)有對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的監(jiān)管主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管權(quán)限、法律責(zé)任以及資金所有權(quán)等進(jìn)行明確。雖然住建部和各省也相繼出臺(tái)了一些規(guī)定，但是仍然對(duì)監(jiān)管主體、監(jiān)管權(quán)限、法律責(zé)任等問(wèn)題規(guī)定不夠詳盡，特別是對(duì)預(yù)售資金所有權(quán)歸誰(shuí)的問(wèn)題沒(méi)有進(jìn)行明確。從2020年福建省對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作開(kāi)展專項(xiàng)檢查情況來(lái)看，也發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題，如企業(yè)故意逃避監(jiān)管、違規(guī)挪用預(yù)售資金以及預(yù)售資金因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)第三方債務(wù)被法院強(qiáng)制劃轉(zhuǎn)等損害購(gòu)房者利益。為此，筆者就預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上的資金所有權(quán)歸屬和如何在商品房預(yù)售過(guò)程中保護(hù)購(gòu)房者利益等問(wèn)題提出幾點(diǎn)個(gè)人看法。

2.1 關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上的資金所有權(quán)歸屬問(wèn)題

從《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款和國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》來(lái)看，雖然要求各地應(yīng)當(dāng)制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管辦法，確保商品房預(yù)售資金能夠用于工程施工建設(shè)，但是沒(méi)有明確預(yù)售資金所有權(quán)的歸屬。從預(yù)售資金管理用途來(lái)看，只要是違反《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款規(guī)定的，就應(yīng)當(dāng)屬于違法使用。比如將預(yù)售資金用于償還建設(shè)項(xiàng)目之外的債務(wù)。但是根據(jù)《民法典》第240條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”?；谪泿疟旧硎且环N特殊的動(dòng)產(chǎn)，貨幣所有權(quán)的權(quán)屬確認(rèn)及其變動(dòng)的規(guī)則因?yàn)榫哂絮r明的特性，在貨幣占有與所有的關(guān)系上，貨幣的所有者與占有者是一致的，稱為所有與占有一致原則。依此原則，由于商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶所有權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)企業(yè)，是不是就可以推定商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上被監(jiān)管資金的所有權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)企業(yè)。在實(shí)踐中基于這一規(guī)定，監(jiān)管部門很難對(duì)抗人民法院因?yàn)閭鶛?quán)引起的強(qiáng)制執(zhí)行案件而從商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中強(qiáng)制凍結(jié)或者劃轉(zhuǎn)監(jiān)管賬戶上的預(yù)售資金。如果一旦被凍結(jié)或者劃轉(zhuǎn)了，用什么方法能保證建設(shè)過(guò)程順利進(jìn)行呢？這種情況是不是意味著違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款的規(guī)定呢？因此，對(duì)預(yù)售監(jiān)管賬戶中資金的所有權(quán)歸屬給予明確非常必要，筆者認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸購(gòu)房者。

第一，預(yù)售資金是一項(xiàng)用于工程建設(shè)的工程款，必須?？顚Ｓ?。只要預(yù)售資金用于工程建設(shè)之外的其他用途，無(wú)論是用于其他項(xiàng)目建設(shè)還是用于拍賣土地或者用于償還開(kāi)發(fā)商其他債權(quán)債務(wù)等，都應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是違反《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定的行為。另外，從特別法優(yōu)于一般法原則來(lái)說(shuō)，《城市房地產(chǎn)管理法》屬于特別法，《民法典》屬于一般法，《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于預(yù)售資金用途的規(guī)定應(yīng)當(dāng)優(yōu)于《民法典》第240條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定。預(yù)售資金違反《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款的用途進(jìn)行使用就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是違法使用。

第二，從買賣合同“權(quán)利和義務(wù)”相一致的原則看，根據(jù)《民法典》第595條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”;“商品房預(yù)售合同”屬于《民法典》所規(guī)定的“買賣合同”種類。根據(jù)這條規(guī)定，預(yù)售中的房屋在總登之前，該房屋因?yàn)闆](méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)企業(yè)也沒(méi)有實(shí)際取得該房屋所有權(quán);即使完成了總登，該房屋所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)，在購(gòu)房者沒(méi)有實(shí)際占有或者辦理完交易登記之前，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間屬于一種買賣關(guān)系，購(gòu)房者的購(gòu)房款也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為沒(méi)有實(shí)際轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)企業(yè)。按照“權(quán)利和義務(wù)”相一致的原則，監(jiān)管賬戶中的預(yù)售監(jiān)管資金所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于購(gòu)房者。人民法院不能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)其他債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行案件，從商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中強(qiáng)制凍結(jié)或者劃轉(zhuǎn)監(jiān)管賬戶上的預(yù)售資金。

第三，從物權(quán)登記的角度看，根據(jù)《民法典》第209條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”，商品房在預(yù)售階段，購(gòu)房者是無(wú)法取得所購(gòu)買房屋所有權(quán)的。雖然《民法典》也有預(yù)告登記的規(guī)定，但是其主要目的是為防止開(kāi)發(fā)商 “一房二賣”，并不能說(shuō)明發(fā)生了物權(quán)轉(zhuǎn)移效力。“商品房預(yù)售合同”調(diào)整的仍然是開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間的一種債權(quán)關(guān)系的合同。因此，預(yù)售資金就不能按照《民法典》第240條規(guī)定被認(rèn)為該購(gòu)房款因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)企業(yè)賬戶上，就屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利的動(dòng)產(chǎn)。

第四，從預(yù)售資金來(lái)源和組成來(lái)看，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上的資金有來(lái)自購(gòu)房者的預(yù)付款或者來(lái)自商業(yè)銀行的按揭貸款。預(yù)付款部分毫無(wú)疑問(wèn)所有權(quán)屬于購(gòu)房者，按揭貸款部分雖然從表面看開(kāi)發(fā)企業(yè)在其中起到貸款擔(dān)保人作用，但按揭貸款實(shí)際的債務(wù)人也仍然是購(gòu)房者。再?gòu)念A(yù)售資金監(jiān)管角度來(lái)看，預(yù)售資金分為重點(diǎn)和非重點(diǎn)監(jiān)管資金。其中，重點(diǎn)監(jiān)管資金部分按照《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款規(guī)定必須用于工程建設(shè)。預(yù)售資金之所以需要監(jiān)管，就是防止資金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)而影響工程建設(shè)出現(xiàn)“爛尾”現(xiàn)象。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售資金的使用和處分是沒(méi)有真正意義的自由支配權(quán)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售資金的使用和處分必須受到監(jiān)管部門的監(jiān)督。因此，筆者認(rèn)為預(yù)售資金的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸購(gòu)房者。

第五，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）第2款規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”，也有理由推定在購(gòu)房者未取得所購(gòu)買的房屋之前，商品房預(yù)售資金在法律上的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于購(gòu)房者，不屬于開(kāi)發(fā)商。

為了確保購(gòu)房者的合法權(quán)益，希望今后在立法上或者制定相關(guān)政策時(shí)能給予明確。

2.2 關(guān)于預(yù)售資金的監(jiān)管模式問(wèn)題

目前，全國(guó)各地對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管形式有多種，有政府部門、商業(yè)銀行、第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管形式等，各有利弊。政府部門監(jiān)管形式因?yàn)闆](méi)有與被監(jiān)管資金各方有共同利益的牽制而更有公信力，但是會(huì)增加貪污腐化發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn);第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管形式符合對(duì)于監(jiān)管主體獨(dú)立性的要求，但是第三方機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管主體承擔(dān)民事責(zé)任的能力又比較弱，抵抗各種風(fēng)險(xiǎn)的能力不強(qiáng)。

以武夷山市目前采取的商業(yè)銀行監(jiān)管形式來(lái)看，這種三方簽訂協(xié)議的監(jiān)管形式，雖然可以克服政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式容易產(chǎn)生貪腐和給政府帶來(lái)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，增加商業(yè)銀行對(duì)預(yù)售款的撥付和流轉(zhuǎn)的實(shí)際控制權(quán)，能實(shí)時(shí)掌握資金流向，增加透明度。但一方面它會(huì)因?yàn)楸O(jiān)管銀行是由開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇的，他們之間存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，從而影響商業(yè)銀行作為監(jiān)管主的獨(dú)立性、中立性，容易使監(jiān)管流于形式。另一方面商業(yè)銀行及其工作人員由于缺少建筑工程相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、對(duì)申請(qǐng)撥付工程款是否符合監(jiān)管要求進(jìn)行專業(yè)性分析和認(rèn)定的能力比較差，影響監(jiān)管的有效性、真實(shí)性。因此，可以從以下幾方面來(lái)完善目前的預(yù)售資金監(jiān)管模式。

首先，從“商品房預(yù)售合同”和“商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議”入手。在其中補(bǔ)充完善一些由于規(guī)定不夠明確的事項(xiàng)。比如：在“商品房預(yù)售合同”中增加雙方自愿委托監(jiān)管，明確雙方在什么情況下才發(fā)生資金所有權(quán)轉(zhuǎn)移的條款。在“商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議”中以違約責(zé)任形式約定各方權(quán)利義務(wù)，以彌補(bǔ)相關(guān)規(guī)定缺乏可操作性等問(wèn)題，適當(dāng)增加各方的違法成本。比如：商業(yè)銀行沒(méi)有按規(guī)定期限將購(gòu)房按揭貸款劃入監(jiān)管賬戶或者受托監(jiān)管銀行對(duì)監(jiān)管資金支出不嚴(yán)謹(jǐn)，履行管控職責(zé)不盡職、不到位等導(dǎo)致的購(gòu)房人權(quán)益受到侵害如何賠償;開(kāi)發(fā)商利用在開(kāi)發(fā)的土地申請(qǐng)的開(kāi)發(fā)貸款，沒(méi)有實(shí)際用來(lái)建設(shè)該工程，而是將它用于其他項(xiàng)目建設(shè)或者其他項(xiàng)目的土拍等。在不能按期注銷土地抵押權(quán)時(shí)，導(dǎo)致購(gòu)房人所購(gòu)買的商品房項(xiàng)目無(wú)法按期竣工、驗(yàn)收、交房和辦理初次登記等現(xiàn)象，并引起集體性信訪投訴，危害社會(huì)發(fā)展穩(wěn)定的行為該如何處罰;開(kāi)發(fā)商故意降低工程造價(jià)規(guī)避管控資金額度，將本應(yīng)該用來(lái)完成項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)的資金挪作他用，發(fā)生“爛尾樓”的現(xiàn)象，如何加重處罰等。

其次，建議探索在監(jiān)管賬戶之外設(shè)立保證金賬戶的辦法。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋，保證金賬戶具有金錢擔(dān)保的性質(zhì)，司法實(shí)踐中法院對(duì)保證金賬戶的查封、凍結(jié)、扣劃通常較為慎重，即便要采取強(qiáng)制措施，債權(quán)人也可享有優(yōu)先受償權(quán)。各方是否可以合同方式約定在資金監(jiān)管賬戶之外再開(kāi)設(shè)一個(gè)預(yù)售資金保證金賬戶，并將資金監(jiān)管賬戶中資金劃轉(zhuǎn)至該保證金賬戶，來(lái)避免由于商業(yè)銀行無(wú)法對(duì)抗人民法院采取強(qiáng)制措施保全或劃轉(zhuǎn)被監(jiān)管賬戶上的資金，對(duì)被監(jiān)管人資產(chǎn)產(chǎn)生重大不利影響的情形發(fā)生。

最后，建議資金監(jiān)管系統(tǒng)研發(fā)企業(yè)勇于創(chuàng)新，盡可能研發(fā)一套能兼容各種模式的資金監(jiān)管系統(tǒng)。隨著信息化、大數(shù)據(jù)的加速發(fā)展，政府“放管服”的不斷深入，社會(huì)誠(chéng)信體系的不斷完善，特別是《民法典》頒布實(shí)施后，政府將來(lái)對(duì)民事主體之間從事的法律行為，一定是按照：“該政府干涉的政府一定不會(huì)缺位，不該政府干涉的政府一定不會(huì)越位”的原則進(jìn)行。系統(tǒng)研發(fā)企業(yè)能否研發(fā)一套既能達(dá)到資金監(jiān)管目的，又能有效服務(wù)于各方主體的系統(tǒng)值得深入研究。

2.3 關(guān)于建立預(yù)售商品房“交易冷靜期”和預(yù)售資金有期限“無(wú)理由退款”制度問(wèn)題

房產(chǎn)作為一個(gè)家庭的重要財(cái)產(chǎn)，一般占家庭總資產(chǎn)的70%以上。在商品房預(yù)售過(guò)程中，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于信息不對(duì)稱，往往受到開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷手段影響，特別是一些熱銷樓盤，購(gòu)房者因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)甚至來(lái)不及與其他家庭成員商量就匆匆與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂了“商品房預(yù)售合同”。一旦簽訂“商品房預(yù)售合同”，繳納了購(gòu)房定金后又因?yàn)榭陀^原因而后悔想毀約的，應(yīng)當(dāng)給予購(gòu)房者一個(gè)“交易冷靜期”或者是一個(gè)毀約機(jī)會(huì)。建議參照《民法典》婚姻冷靜期的規(guī)定和支付寶7天無(wú)理由退貨的做法，在商品房預(yù)售資金監(jiān)管平臺(tái)上也設(shè)立有期限“無(wú)理由”退款機(jī)制，比如：簽訂購(gòu)房協(xié)議后購(gòu)房者可以無(wú)理由退款，確保群眾利益。畢竟商品房預(yù)售交易實(shí)際上就是一個(gè)購(gòu)買期貨的行為，此時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有實(shí)際辦理了標(biāo)的物交付手續(xù)，在短時(shí)間內(nèi)無(wú)理由退款也未必會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)多大損失。