當(dāng)事人持法律文書申請登記的實務(wù)問題

劉翎艷

摘要：不動產(chǎn)登記實務(wù)中，當(dāng)事人持生效法律文書申請登記的情形已十分普遍，在實務(wù)中出現(xiàn)的問題不少，形形色色的法律文書，各種各樣的判決內(nèi)容，很多不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員拿到當(dāng)事人提供的法律文書后比較困惑，如能否依此直接辦理登記、單方申請還是雙方申請、如何審查法律文書等，就此類問題進行梳理。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;生效法律文書;協(xié)助執(zhí)行通知書;審查職責(zé)

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）09-0044-47 收稿日期：2021-08-05

1 用于不動產(chǎn)登記的法律文書范圍

《民法典》第229條規(guī)定，因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第7條規(guī)定，人民法院、仲裁機構(gòu)在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《民法典》第229條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書。

按照上述規(guī)定，法律文書的形式為仲裁機構(gòu)出具的裁決書，人民法院出具的調(diào)解書、判決書、裁定書。對于登記機構(gòu)而言，審查法律文書的關(guān)鍵在于把握法律文書的內(nèi)容是否導(dǎo)致物權(quán)變動。民事訴訟可以分為三類：確認(rèn)之訴、形成之訴和給付之訴。一般而言，能夠引起物權(quán)變動的訴訟限于確認(rèn)之訴和形成之訴。確認(rèn)之訴，指確認(rèn)當(dāng)事人之間某種民事法律關(guān)系存在與否的訴訟，如確認(rèn)原告對某處房地產(chǎn)享有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的訴訟;形成之訴，指改變或消滅當(dāng)事人之間的現(xiàn)存的民事法律關(guān)系的訴訟，如夫妻離婚析產(chǎn)、不動產(chǎn)繼承的訴訟;給付之訴是一方當(dāng)事人基于某種法律關(guān)系，要求對方當(dāng)事人履行一定義務(wù)的訴訟，如房地產(chǎn)買賣合同糾紛，法院判決出售方繼續(xù)履行合同，向購房人交付房屋的訴訟。法院確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同有效，但并未改變房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。

還要注意用于不動產(chǎn)登記的境外法律文書，如香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)及外國形成的法律文書，應(yīng)經(jīng)中級人民法院裁定予以認(rèn)可或執(zhí)行。

2 如何判決法律文書生效

我國民事案件審理實行的是兩審終審制。根據(jù)《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，地方各級人民法院作出且法律允許上訴的一審判決，當(dāng)事人未在上訴期內(nèi)提起上訴的，上訴期限屆滿，判決即發(fā)生法律效力，而最高人民法院作出的一審判決、中級以上人民法院作出的二審判決和地方各級人民法院作出的不準(zhǔn)上訴的一審判決，一經(jīng)送達立即生效。當(dāng)事人申請再審的，不停止判決、裁定的執(zhí)行。一審判決書的生效日期是上訴期間屆滿之日的次日，判決書如不能同時送達雙方當(dāng)事人的，應(yīng)以后收到判決書的當(dāng)事人的上訴期屆滿的次日為判決書的生效日期，所以申請人向登記機構(gòu)提供一審判決書的，應(yīng)提供一審法院出具的法律文書生效確認(rèn)證明材料。二審人民法院的判決、最高人民法院的一審判決以及判決書中有“此為終審判決”字樣的判決，是終審的判決，無需提交生效證明。

民事調(diào)解書、仲裁調(diào)解書若確定經(jīng)雙方簽字后即生效，申請人應(yīng)提交法院復(fù)印的雙方簽字材料或者生效證明;民事調(diào)解書、仲裁調(diào)解書若確定自指定日期之日起生效的，申請人無需提交生效聲明，調(diào)解書自指定日期之日起生效;若民事調(diào)解書、仲裁調(diào)解書涉及的雙方當(dāng)事人共同申請，則無需提交生效證明。

裁決書自作出之日起發(fā)生法律效力，申請人無需提交生效證明。

3 是否需要協(xié)助執(zhí)行通知書

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第19條第2款規(guī)定了依囑托登記，依囑托登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)有關(guān)單位的囑托進行不動產(chǎn)登記。該條規(guī)定人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記。協(xié)助執(zhí)行通知書是法院出具的要求單位或個人協(xié)助執(zhí)行已生效的法律文書所確定內(nèi)容的文書。需要協(xié)助執(zhí)行的生效法律文書通常應(yīng)當(dāng)由該法律文書做出機關(guān)的工作人員送達，送達時應(yīng)當(dāng)提供工作證件和執(zhí)行公務(wù)的證明文件。例如法官攜帶工作證，向登記機構(gòu)提供民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書，要求登記機構(gòu)辦理相關(guān)登記，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書內(nèi)容辦理登記。所以，依囑托登記與依申請登記的區(qū)別很大，他們的申請主體不一樣。但是實務(wù)中，因法院人手緊缺，很多情況下法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書是由當(dāng)事人向登記機構(gòu)送達的。這樣就出現(xiàn)有的申請人提供生效法律文書申請登記，有的申請人提供生效法律文書及協(xié)助執(zhí)行通知書申請登記，登記機構(gòu)工作人員很容易將依申請登記和依囑托登記混淆。有的工作人員為了簡化實務(wù)工作，直接將協(xié)助執(zhí)行通知書作為依法律文書辦理登記業(yè)務(wù)的必收要件，這樣的做法顯然是錯誤的，加重了申請人的負(fù)擔(dān)，浪費了司法資源。

依申請辦理登記還是必須依囑托辦理登記，需要登記機構(gòu)工作人員準(zhǔn)確判斷，這對登記機構(gòu)工作人員的要求比較高，工作人員需要對照不動產(chǎn)登記簿的記載，判斷哪些是可以依申請登記的，哪些是必須依囑托登記的。某些情況下，依申請登記不成的，會轉(zhuǎn)化為依囑托登記。例如原父母共有的房產(chǎn)，法院判決子女及母親共同繼承父親的不動產(chǎn)權(quán)利，申請登記時子女與母親對共同共有還是按份共有，按份份額等無法達成一致意見，這種情形下，案件可能會進入執(zhí)行程序，由法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書，依囑托辦理登記。

4 單方申請還是雙方申請

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14條規(guī)定，人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的，可以由當(dāng)事人單方申請。很多登記機構(gòu)工作人員據(jù)此認(rèn)為，只要當(dāng)事人提供生效法律文書申請登記，都可以單方申請，無需當(dāng)事人雙方共同申請。如前所述，用于不動產(chǎn)登記的法律文書是能夠引起物權(quán)變動的確認(rèn)之訴和形成之訴，而判令被告履行給付義務(wù)的給付之訴，不能直接引起物權(quán)變動。給付之訴中確定當(dāng)事人協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記的法律文書，不屬于導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律文書，不能由當(dāng)事人單方申請登記，需要義務(wù)方共同申請登記?！蹲罡呷嗣穹ㄔ貉芯渴谊P(guān)于以物抵債調(diào)解書是否具有發(fā)生物權(quán)變動效力的研究意見》明確指出：“《物權(quán)法》第28條規(guī)定的”人民法院的法律文書“應(yīng)當(dāng)包括判決書、裁定書和調(diào)解書。但以物抵債調(diào)解書只是對當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，其實質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來履行債務(wù)，并非對物權(quán)權(quán)屬的變動。因此，不宜認(rèn)定以物抵債調(diào)解書能夠直接引起物權(quán)變動”。所以審判階段的以物抵債調(diào)解書，不能由當(dāng)事人單方申請登記，需要義務(wù)方協(xié)助履行，除非當(dāng)事人向法院申請強制執(zhí)行，憑協(xié)助執(zhí)行通知書才能單方申請。

5 是否要提供完稅憑證

有觀點認(rèn)為，依據(jù)《民法典》第229條規(guī)定，物權(quán)自法律文書生效時發(fā)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的效力，因此認(rèn)為登記機構(gòu)無需審查申請人是否繳稅。筆者認(rèn)為，這種觀點是錯誤的。按照《契稅暫行條例》《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法繳稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于人民法院強制執(zhí)行被執(zhí)行人財產(chǎn)有關(guān)稅收問題的復(fù)函》第2條規(guī)定，無論拍賣、變賣財產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實施的強制執(zhí)行活動，對拍賣、變賣財產(chǎn)的全部收入，納稅人均應(yīng)依法申報繳納稅款。按照上述規(guī)定，辦理不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移，依法繳納稅費是當(dāng)事人的法定義務(wù)，登記機構(gòu)無權(quán)免除當(dāng)事人的納稅義務(wù)。且《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》也將“相關(guān)稅費繳納憑證”作為相關(guān)登記的必要收件。因此，當(dāng)事人申請轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提供相關(guān)稅費繳納憑證。若當(dāng)事人不提供相關(guān)稅費繳納憑證的，登記機構(gòu)應(yīng)依法向其出具“不予受理告知書”。

6 未登記的不動產(chǎn)如何處理

當(dāng)事人申請登記的不動產(chǎn)未辦理過首次登記的，若生效法律文書的內(nèi)容是設(shè)立物權(quán)的，且符合首次登記其他條件的，登記機構(gòu)應(yīng)依據(jù)生效法律文書辦理首次登記。若生效法律文書的內(nèi)容是轉(zhuǎn)移或者變更物權(quán)，登記機構(gòu)能否直接依據(jù)法律文書進行登記？未辦理首次登記的不動產(chǎn)，在完善相關(guān)手續(xù)后具備首次登記條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按照生效法律文書予以登記，不具備首次登記條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向申請人出具“不予受理告知書”或“不予登記告知書”，必要時向人民法院或仲裁機構(gòu)書面說明情況。若人民法院收到書面情況說明后，仍向登記機構(gòu)出具執(zhí)行文書，要求登記機構(gòu)依據(jù)法律文書辦理登記的，登記機構(gòu)應(yīng)予以登記，并在不動產(chǎn)登記簿上記載基于人民法院生效的法律文書予以登記的事實。

7 是否有審查法律文書真?zhèn)蔚牧x務(wù)

最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第3條規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項”。依據(jù)該項規(guī)定，登記機構(gòu)對法律文書的審查職責(zé)為形式審查，不是實質(zhì)審查。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第16條規(guī)定，申請人對申請材料的真實性負(fù)責(zé)。申請人偽造或使用偽造的法律文書是非常嚴(yán)重的違法行為，涉嫌犯罪，這種情形在實務(wù)中比較少見，但確實存在。這種情形的后果非常嚴(yán)重，很可能導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)受到嚴(yán)重侵害，繼而出現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利人起訴登記機構(gòu)，要求登記機構(gòu)進行賠償。不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)登記時，是否有審查法律文書真?zhèn)蔚穆氊?zé)？《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第12條規(guī)定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。依據(jù)該規(guī)定，判斷登記機構(gòu)是否承擔(dān)賠償責(zé)任的關(guān)鍵是登記機構(gòu)是否盡到了合理審慎的審查職責(zé)。對于這類案件，法院的判決不完全一致，有的法院認(rèn)為登記錯誤是由于申請人提供虛假材料造成的，應(yīng)當(dāng)由申請人承擔(dān)全部賠償責(zé)任;也有法院認(rèn)為登記機構(gòu)未識別出法律文書系偽造，存在一定的過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。各地法律文書版式各有不同，如何識別法律文書真?zhèn)危绾谓档瓦@類登記的法律風(fēng)險？筆者認(rèn)為，登記機構(gòu)需要與法院共同建立信息共享渠道，使得登記機構(gòu)能及時、準(zhǔn)確地查詢、核對法律文書的相關(guān)信息，確保用于不動產(chǎn)登記的法律文書的真實性和有效性。