土地儲備成本審核中的實(shí)踐與思考

王潼飛

【摘要】土地整理儲備成本控制對于土地資源的合理利用和有序健康發(fā)展至關(guān)重要，也是政府對土地資源有效管理的重要一環(huán)，如何更好地實(shí)現(xiàn)土地儲備成本的高效合理的審核成為政府需要考慮的重要工作。文章基于多年對于土地儲備成本審核的實(shí)際工作，介紹了土地成本審核的發(fā)展和實(shí)際工作中遇到的問題，指出土地信息化建設(shè)滯后、土地審核專業(yè)人才缺乏、人才培養(yǎng)不足和土地審核相關(guān)部門協(xié)調(diào)有待提高等問題，并對如何進(jìn)一步優(yōu)化土地儲備成本審核工作提出了建設(shè)性的措施和建議。

【關(guān)鍵詞】土地儲備成本;成本審核;土地開發(fā)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

1、引言

土地整理儲備制度是指由政府通過回收、收購、置換和征用等方式取得土地，直接或間接進(jìn)行前期開發(fā)儲備，并以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)的制度[1]?，F(xiàn)階段，在地方政府財(cái)政收入中，土地收入仍占據(jù)十分重要的組成部分，據(jù)研究，從全口徑財(cái)政支出角度看，在教育、醫(yī)療、社保、住房保障支出中，土地出讓收入貢獻(xiàn)了近12%，在包括城建在內(nèi)的一般經(jīng)濟(jì)事務(wù)中，土地出讓收入貢獻(xiàn)了45%[2]。尤其黨中央提出“房主不炒”的要求后，如何實(shí)現(xiàn)有效地土地儲備成本審核，降低土地整理儲備成本，對于政府稅收至關(guān)重要。作者根據(jù)自身的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)，對土地整理儲備成本現(xiàn)在問題進(jìn)行說明，并提出自己思考和優(yōu)化建議。

2、土地儲備成本審核中的問題

2.1土地信息化建設(shè)滯后，降低審核效率和造成成本的浪費(fèi)

過去，由于土地整理儲備成本工作相對較少，并沒有建立專業(yè)土地儲備成本審核數(shù)據(jù)辦公系統(tǒng)的迫切需求，但隨著土地儲備制度的逐步建立和發(fā)展，尤其過去幾十年中國城市化進(jìn)程的加速和深化，土地儲備工作大幅增加，如何建立一個(gè)簡單、高效、實(shí)用的土地儲備成本審核專用的辦公系統(tǒng)越來越必不可少，且又是大勢所趨。而且天津市土地工作范圍逐步從室內(nèi)六區(qū)擴(kuò)大到全市，工作量暴增，全市范圍內(nèi)現(xiàn)場采集和驗(yàn)收工作的時(shí)間成本大幅提高，這對利用現(xiàn)代化的互聯(lián)網(wǎng)、視頻會議和衛(wèi)星勘查等先進(jìn)技術(shù)和專業(yè)的工具提出了要求，如何更高效率的服務(wù)土地審核，快速且有效地實(shí)現(xiàn)成本審核工作至關(guān)重要。而且現(xiàn)階段仍采用傳動的工作方式，不僅工作人員效率低，工作強(qiáng)度大，更為關(guān)鍵的是土地儲備成本審核周期長，考慮到土地儲備整理資金量巨大且往往需要融資貸款，往往一個(gè)項(xiàng)目少則幾億，多則數(shù)十億甚至更多，土地整理單位需要貸款完成前期的整理工作，過長的周期也意味著更多的利息，即更高土地儲備的成本。

2.2專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)豐富的土地儲備人才缺乏

土地整理儲備成本審核人員缺乏問題既有我國土地儲備審核工作發(fā)展較晚，與國外發(fā)達(dá)國家相比發(fā)展還不夠成熟和充分的大環(huán)境有關(guān)，也有相關(guān)主管部門重視不足有關(guān)。土地儲備及成本審核工作在西方發(fā)達(dá)國家已經(jīng)有上百年的歷史，據(jù)研究，土地儲備首先興起于荷蘭，隨后逐步推廣到法、德、美等國政府，歐美等國家將土地儲備成為“Land Bank”[3]。然而在中國屬于新生事物，發(fā)展時(shí)間不長，國內(nèi)高校建立此專業(yè)的高校更是屈指可數(shù)，社會人才更是鳳毛麟角。其次，由于土地儲備成本相對來說也是新事物，以天津市為例，天津市土地儲備整理成本審核中心作為專業(yè)工作部門獨(dú)立出來也不過七八年，土地儲備成本審核人員主要從內(nèi)部調(diào)動和外部招聘人員組成，尤其以前涉及土地審核專業(yè)業(yè)務(wù)人員少之又少。

2.3現(xiàn)有土地儲備人才培養(yǎng)不足

現(xiàn)階段，土地了整理儲備成本人才大多由其他部門普通的會計(jì)人員轉(zhuǎn)崗而來，雖然已經(jīng)具備成本審核基礎(chǔ)理論知識，但是對于土地儲備成本審核特性問題仍不夠了解，缺少實(shí)踐和相應(yīng)專業(yè)的理論知識的學(xué)習(xí)，往往需要自己花費(fèi)很多時(shí)間自我學(xué)習(xí)，但仍需要較長時(shí)間才能獨(dú)當(dāng)一面，個(gè)人學(xué)習(xí)需要自己逐漸地摸索也往往事倍功半。另外，對于已有一定經(jīng)驗(yàn)的審核人員，容易固守自己現(xiàn)有方法和流程，而不能結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，及時(shí)更新自己的成本核算方法和成本管理理念，使得工作人員使用一種傳統(tǒng)的思維模式進(jìn)行審核工作，新的管理要求和控制目標(biāo)如何快速體現(xiàn)在工作中往往是難點(diǎn)問題。最后，由于土地儲備工作沒有得到足夠的重視，缺少培養(yǎng)資金支持也是一個(gè)重要方面，造成培養(yǎng)機(jī)制一直不能順利運(yùn)行，內(nèi)部和外部培訓(xùn)機(jī)會不能把握和實(shí)施。

2.4土地審核相關(guān)部門協(xié)調(diào)有待提高

土地儲備是一項(xiàng)極為復(fù)雜和系統(tǒng)的工作，涉及范圍廣，需要溝通協(xié)調(diào)的問題多，例如土地審核一般需要與規(guī)劃部門、交通部門和財(cái)政部門等溝通交流，不同的土地審核階段又各有各自的特點(diǎn)。但是這些部門分別屬于不同的系統(tǒng)，如財(cái)政體系、規(guī)劃體系和國土體系均有各自的要求和法規(guī)，實(shí)際中出現(xiàn)遇到不同部門要求互相沖突的問題，往往需要較長時(shí)間和成本才能協(xié)調(diào)相應(yīng)工作，表現(xiàn)為協(xié)調(diào)成本高，溝通渠道少，配合效率低。

3、關(guān)于土地儲備成本審核的思考

3.1加快土地儲備成本審核信息化建設(shè)速度

土地儲備成本審核的信息化建設(shè)有其特殊性和復(fù)雜性，需要土地儲備成本審核的主管人員付出較大努力，首先從思想上重視，可以將土地信息化建設(shè)作為主要工作目標(biāo)，有必要可以設(shè)置專門的部門，獨(dú)立負(fù)責(zé)對土地儲備成本審核信息化系統(tǒng)的進(jìn)行開發(fā)和維護(hù)，并且負(fù)責(zé)對系統(tǒng)的持續(xù)維護(hù)和更新。另外，信息化建設(shè)要結(jié)合土地成本審核的使用人的實(shí)際需求，積極接納土地儲備成本審核人員的意見反饋，切實(shí)履行信息化系統(tǒng)高效、簡化工作的目的，而不僅僅是為了信息化而信息化，防止信息化的結(jié)果反而降低效率，同時(shí)，信息化系統(tǒng)應(yīng)該制定升級流程，經(jīng)過多個(gè)版本的不斷迭代和升級，逐步增強(qiáng)信息化系統(tǒng)的科學(xué)性和合理性，并結(jié)合信息技術(shù)的發(fā)展，及時(shí)更新和應(yīng)用最新技術(shù)，并結(jié)合不同時(shí)期的實(shí)際情況制定相應(yīng)的信息化升級。

3.2多措施增加土地儲備審核人員培養(yǎng)

土地儲備審核人員的培養(yǎng)需要全社會的共同努力，首先依靠高校教育體系增加土地儲備成本人才的培養(yǎng)，尤其有必要可以與部分高校聯(lián)合培養(yǎng)，在高校的會計(jì)專業(yè)中獨(dú)立出一部分資源，作為土地儲備審核工作的專業(yè)化定向培養(yǎng)，增大人才數(shù)量供給，這樣既解決土地儲備審核專業(yè)人才供給不足的問題，又解決部分高校畢業(yè)生的就業(yè)問題，一舉兩得。其次，保持與高校的緊密聯(lián)系，支持學(xué)校對土地儲備審核課程進(jìn)一步優(yōu)化，使課程更加接近實(shí)際土地儲備成本審核工作，并且根據(jù)實(shí)際發(fā)展定期更新課程內(nèi)容，另外，加強(qiáng)教學(xué)和實(shí)踐的結(jié)合，增加學(xué)生到實(shí)際項(xiàng)目中的實(shí)習(xí)機(jī)會，通過接觸實(shí)際項(xiàng)目更好地理解土地儲備審核工作的需求，提高學(xué)生對工作的理解和認(rèn)識。最后，有經(jīng)驗(yàn)的實(shí)際審核人才到學(xué)校現(xiàn)身說法也是一個(gè)有效方法和手段。

3.3多方面提高現(xiàn)有儲備審核人員專業(yè)能力

土地成本審核工作是專業(yè)性非常強(qiáng)的技術(shù)工作，培養(yǎng)和提高土地儲備成本審核人員的素質(zhì)和能力，對于加強(qiáng)我國土地儲備審核工作，降低無效資源浪費(fèi)，提高政府更好服務(wù)地方人民的能力等多個(gè)方面都是百利無一害。具體工作中，各級領(lǐng)導(dǎo)部門和機(jī)構(gòu)都應(yīng)該加大對土地儲備審核工作的重視程度，在政府業(yè)務(wù)內(nèi)部形成對于土地儲備審核工作的理解和支持的氛圍，同時(shí)應(yīng)該增加土地儲備審核工作的預(yù)算和人員編制，積極引進(jìn)一批專業(yè)化的人才隊(duì)伍，并加強(qiáng)對審核人才的培養(yǎng)支持，例如每年預(yù)留一定的費(fèi)用支持人員去兄弟審核單位參觀學(xué)習(xí)，或者邀請學(xué)校內(nèi)的專家學(xué)者通過集中授課培訓(xùn)等方式，不斷提高審核人員的素養(yǎng)和能力，有必要的可以安排脫產(chǎn)學(xué)習(xí)，考核合格后才能返回工作崗位。另外還可以通過項(xiàng)目總結(jié)和反省方式，通過對典型項(xiàng)目進(jìn)行梳理和總結(jié)，對于普遍存在的共性和難點(diǎn)問題，由經(jīng)驗(yàn)豐富人員對其他人員進(jìn)行培訓(xùn)和講解，后期遇到類似問題各個(gè)審核人員就可以清楚如何溝通處理，有效提高團(tuán)隊(duì)人員的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。

3.4部門內(nèi)部整合和多部門協(xié)調(diào)機(jī)制建立

加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對土地儲備工作重要性的認(rèn)識，在土地部門內(nèi)部各個(gè)部門之間建立有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，以完成統(tǒng)一的土地儲備工作為大局，通過內(nèi)部改革消除部門利益沖突，統(tǒng)一內(nèi)部各個(gè)部門的利益訴求，嚴(yán)格貫徹落實(shí)市委對于土地審核工作的要求和相關(guān)文件的精神，保證所有土地儲備審核工作在統(tǒng)一、公開、公平、公正、高效地實(shí)施和完成。同時(shí)，加快多個(gè)相關(guān)部門之間問題的協(xié)調(diào)能力，主要通過市委領(lǐng)導(dǎo)牽頭建立協(xié)調(diào)機(jī)制，如以例會形式組織多部門定時(shí)溝通，形成一致意見后推動土地審核工作的快速完成;其次，對于已完成工作，建立“備案制度”，即對于土地審核問題中典型個(gè)案，增加到問題備案中，后期遇到類似問題將按照備案照例執(zhí)行，即保證土地審核工作的速度，又滿足了相關(guān)制度和決議。

結(jié)語：

土地儲備成本審核工作是我國土地管理和發(fā)展工作重至關(guān)重要的一環(huán)，足夠和優(yōu)秀的土地儲備成本審核人才隊(duì)伍的建立和發(fā)展，對于保證成本審核工作的健康發(fā)展有著積極作用。為了更好服務(wù)社會，應(yīng)該從土地儲備成本審核信息化建設(shè)、土地儲備審核人員培養(yǎng)和能力提升，以及提高多部門的協(xié)調(diào)等多個(gè)方面努力提高和發(fā)展，為我國建立完善和成熟的土地儲備成本審核制定做出更多的貢獻(xiàn)。

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