淺談財(cái)務(wù)視角下的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組

孔光明

【摘要】經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增速減緩，已逐漸轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模不一，一些小型房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善或者融資結(jié)構(gòu)不合理，面臨著倒閉的困境。作為全國(guó)性商業(yè)文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，適時(shí)開(kāi)展并購(gòu)重組活動(dòng)，擴(kuò)大企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模，優(yōu)化資源配置，盤(pán)活資產(chǎn)，以更明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。本文從財(cái)務(wù)視角出發(fā)討論房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組，分析了房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的動(dòng)因以及存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并從多個(gè)方面探究了防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);并購(gòu)重組;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防范策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

企業(yè)并購(gòu)重組是為了擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)集中化、規(guī)范化產(chǎn)業(yè)發(fā)展所采取的直接性手段。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)增速減緩，小微型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力驟增，并購(gòu)重組活動(dòng)日益頻繁。在諸多因素的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張情勢(shì)加劇，國(guó)家有關(guān)部門(mén)先后出臺(tái)多項(xiàng)政策文件，支持房地產(chǎn)并購(gòu)重組。房地產(chǎn)行業(yè)核心代表企業(yè)組織研討會(huì)議，對(duì)并購(gòu)重組的阻礙、關(guān)鍵點(diǎn)等進(jìn)行分析，提出了相應(yīng)的方案，這也為各企業(yè)發(fā)起并購(gòu)重組提供指導(dǎo)與參考。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于并購(gòu)重組活動(dòng)的每一階段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言要想提高并購(gòu)重組的成功率，則應(yīng)充分把握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采取針對(duì)性措施防范風(fēng)險(xiǎn)，以確保并購(gòu)重組活動(dòng)的順利推進(jìn)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的動(dòng)因

1.1市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

產(chǎn)業(yè)集中度低是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)，隨著國(guó)家宏觀政策的陸續(xù)發(fā)布以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)而言生存壓力越來(lái)越大，而對(duì)中大型房地產(chǎn)而言同時(shí)面臨著機(jī)遇與調(diào)整?！皟?yōu)勝劣汰”一直以來(lái)都是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的基本規(guī)律之一，為了進(jìn)一步擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，走出運(yùn)營(yíng)低迷的困境，作為領(lǐng)軍型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合行業(yè)環(huán)境，發(fā)起并購(gòu)重組活動(dòng)，開(kāi)展并購(gòu)業(yè)務(wù)，拓展企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模，同時(shí)盤(pán)活資產(chǎn)。

1.2獲取土地資源

房地產(chǎn)企業(yè)要想壯大經(jīng)濟(jì)，必須要以充足的土地資源為保障。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，土地資源越來(lái)越稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本也有所增加。要想加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)可積極開(kāi)展并購(gòu)重組，經(jīng)過(guò)對(duì)比分析選擇適宜的并購(gòu)對(duì)象，獲得土地使用權(quán)，有效提高地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效率，同時(shí)降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)

穩(wěn)健且靈活的資金鏈?zhǔn)潜Ｕ戏康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有序推進(jìn)的必要前提[1]。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有周期性的特點(diǎn)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)與企業(yè)成本、資金流動(dòng)等有著直接關(guān)聯(lián)。通過(guò)并購(gòu)重組，一方面可盤(pán)活企業(yè)資金，加快資金周轉(zhuǎn)率，另一方面可使企業(yè)拿地成本、財(cái)務(wù)管理成本、運(yùn)營(yíng)成本等有所降低，達(dá)到提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)的目的，推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展進(jìn)程。

2、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

從財(cái)務(wù)的角度出發(fā)探究房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組，應(yīng)當(dāng)將重心放在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上，掌握并購(gòu)重組中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征，把控關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，這樣才能提高并購(gòu)重組活動(dòng)的成功率。

2.1價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)可以說(shuō)是并購(gòu)重組中最為關(guān)鍵的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，存在于前期環(huán)節(jié)，主要是指并購(gòu)企業(yè)在對(duì)目標(biāo)企業(yè)實(shí)際信息全面掌握的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理估值，應(yīng)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)來(lái)選擇適宜的價(jià)值判斷與評(píng)估方法，若是評(píng)估過(guò)高，必然會(huì)不利于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。引發(fā)價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素有：企業(yè)內(nèi)部管理體系不健全，制定并購(gòu)決策時(shí)因受到個(gè)人主觀行為干預(yù)，并購(gòu)決策可行性、科學(xué)性缺失;有的目標(biāo)企業(yè)為了獲得更高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，選擇虛報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，若并購(gòu)企業(yè)沒(méi)有展開(kāi)細(xì)致的調(diào)查工作，也會(huì)面臨價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn);土地為房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的主要產(chǎn)品，受外部環(huán)境的影響，其價(jià)值始終處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，這種情況下價(jià)值評(píng)估工作有一定的困難，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)程度也更大。

2.2融資風(fēng)險(xiǎn)

資金壓力大是我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境。并購(gòu)重組活動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)以外部融資的形式為主籌集所需的資金，以完成交易行為。融資風(fēng)險(xiǎn)普遍存在于并購(gòu)重組過(guò)程中，若是未能合理地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，則極有可能引起資金鏈斷裂，威脅到企業(yè)的生存與發(fā)展。與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組活動(dòng)的開(kāi)展對(duì)資金的需求偏高，融資風(fēng)險(xiǎn)也隨著資金規(guī)模的擴(kuò)大而增加。若是企業(yè)盲目地選擇融資方式，未能立足于根本，結(jié)合企業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀與戰(zhàn)略發(fā)展需求制定融資方案，充分利用預(yù)算工具，那么則很難規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.3交易支付風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組可選擇的支付方式多種多樣，包括現(xiàn)金支付、股權(quán)制度等等，不同的支付方式所引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度不一[2]。例如現(xiàn)金支付程序簡(jiǎn)單，具有便捷的優(yōu)勢(shì)，但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流帶來(lái)一定壓力，極易引發(fā)資金鏈斷裂、資金不足等風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)支付則可能會(huì)導(dǎo)致股權(quán)分散、控制權(quán)旁落等風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上還會(huì)降低企業(yè)的信用度。此外，還有以貸款的形式為主進(jìn)行收購(gòu)，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，不僅需要在前期投入更多的評(píng)估成本，而且后期還要定期償還債務(wù)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何選擇適宜的交易支付方式也十分重要，若是盲目地進(jìn)行收購(gòu)支付，必然不利于并購(gòu)重組活動(dòng)的開(kāi)展。

2.4財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)整合主要是指并購(gòu)重組后將財(cái)務(wù)目標(biāo)、財(cái)務(wù)管理體系、財(cái)務(wù)制度等進(jìn)行整合，形成統(tǒng)一且集中的管理系統(tǒng)，符合雙方企業(yè)的實(shí)際情況。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)如何提高財(cái)務(wù)整合的質(zhì)量與效率，注重資金的適度集中管理，充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。然而實(shí)際上，財(cái)務(wù)整合并不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的工作，在各種因素的影響下財(cái)務(wù)整合難度大，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也愈加突出，如果房地產(chǎn)企業(yè)并未重視財(cái)務(wù)整合，必然會(huì)陷入財(cái)務(wù)內(nèi)控制度無(wú)法落實(shí)、財(cái)務(wù)管理混亂的困境中，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)難以順利開(kāi)展，并購(gòu)重組最終也會(huì)以失敗告終。

3、防范房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效策略

3.1完成事前調(diào)查工作，增強(qiáng)價(jià)值評(píng)估的合理性

在并購(gòu)重組前期，房地產(chǎn)企業(yè)必須要完成對(duì)目標(biāo)企業(yè)的全面調(diào)查工作，避免出現(xiàn)信息不對(duì)稱問(wèn)題，充分掌握目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀、資金流動(dòng)情況、負(fù)債情況等等，只有這樣才能進(jìn)一步增強(qiáng)價(jià)值評(píng)估的合理性以及準(zhǔn)確性。首先，可針對(duì)價(jià)值評(píng)估成立專門(mén)的小組，由企業(yè)精英員工組成，專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備足、工作經(jīng)驗(yàn)豐富，全方位分析內(nèi)外環(huán)境，在了解目標(biāo)企業(yè)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，以科學(xué)的調(diào)查評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)，制定并購(gòu)決策[3]。其次，必要時(shí)可與第三方專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，將價(jià)值評(píng)估工作交由更專業(yè)的人，同時(shí)指導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部員工，對(duì)目標(biāo)企業(yè)的發(fā)展前景、盈利能力、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力等加以分析與評(píng)估。再次，選擇價(jià)值評(píng)估方法，構(gòu)建數(shù)學(xué)模型，結(jié)合企業(yè)特性，立足現(xiàn)在、放眼未來(lái)，可將成本法與市場(chǎng)法相結(jié)合，綜合分析多個(gè)方面的要素，包括現(xiàn)有資產(chǎn)、發(fā)展?jié)摿Φ龋M可能從根本上降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。還應(yīng)當(dāng)注意的是，必須重點(diǎn)分析目標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，去除其中摻雜的水分以及虛假信息，關(guān)注是否存在資產(chǎn)不實(shí)情況、偷稅漏稅問(wèn)題等，避免增加不必要的并購(gòu)成本。

3.2優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，合理規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)

融資風(fēng)險(xiǎn)存在于收購(gòu)環(huán)節(jié)，因（下轉(zhuǎn)34頁(yè)）（上接32頁(yè)）房地產(chǎn)企業(yè)資金高度集中，組織結(jié)構(gòu)鏈條長(zhǎng)，若是出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)，極易造成資金鏈斷裂，進(jìn)而威脅到企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身特性以及戰(zhàn)略發(fā)展，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，以達(dá)到合理規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)的目的。第一，對(duì)整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)制定戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)同效應(yīng)，為企業(yè)融資指明方向;第二，分析同行業(yè)內(nèi)并購(gòu)重組的實(shí)例，從中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加大融資風(fēng)險(xiǎn)信息化建設(shè)力度，預(yù)測(cè)融資風(fēng)險(xiǎn)，保障融資計(jì)劃的可行性與安全性;第三，靈活運(yùn)用債務(wù)融資杠桿，確定財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)形式，對(duì)癥下藥采取針對(duì)性的調(diào)節(jié)方式，進(jìn)而最大程度降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3建立多種支付方式，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)可建立多種支付方式，對(duì)不同支付方式的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析，從中選擇成本低、風(fēng)險(xiǎn)低且便捷的支付方式，將多種方式進(jìn)行組合，在降低企業(yè)并購(gòu)重組成本的前提下，大大減輕資金壓力。例如，M房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程中，積極借鑒了國(guó)內(nèi)外成功的并購(gòu)案例，對(duì)其中的交易支付方式展開(kāi)研究，結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀與財(cái)務(wù)狀況，與目標(biāo)企業(yè)協(xié)商，組合現(xiàn)金支付與股權(quán)支付，確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定，支付風(fēng)險(xiǎn)較低。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可與專門(mén)從事于并購(gòu)重組的機(jī)構(gòu)合作，具體問(wèn)題具體對(duì)待，在專業(yè)人士的指導(dǎo)下設(shè)計(jì)更加適宜的支付方式，分為一次性付款與分期付款兩大類，制定相應(yīng)的交易支付方案。再經(jīng)共同協(xié)商之后確定最佳的支付方式，一方面降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，另一方面保障并購(gòu)重組活動(dòng)的順利推進(jìn)。

3.4完善財(cái)務(wù)管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)整合

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組后應(yīng)第一時(shí)間整合雙方的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，將本企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略視為核心，調(diào)整目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)、規(guī)劃方案等，實(shí)現(xiàn)有效融合。接下來(lái)，整合財(cái)務(wù)管理制度，分析并購(gòu)企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)的制度特性與落實(shí)情況，經(jīng)過(guò)對(duì)比與協(xié)調(diào)，從中優(yōu)選有價(jià)值的財(cái)務(wù)制度，搭建財(cái)務(wù)制度框架，逐步填充內(nèi)容，確保制度的可行性與全面性[4]。同時(shí)，整合財(cái)務(wù)核算，統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算方式，加強(qiáng)內(nèi)部有效溝通與聯(lián)系，使得財(cái)務(wù)人員可快速獲取所需信息，完成真實(shí)的財(cái)務(wù)分析報(bào)告。委派并購(gòu)企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)，參與財(cái)務(wù)決策，共同制定考核方案。優(yōu)化績(jī)效考核制度，創(chuàng)新激勵(lì)手段，將績(jī)效考核結(jié)構(gòu)與職位選拔晉升、薪資調(diào)整等直接掛鉤，重新組合考核指標(biāo)，將績(jī)效考核的作用發(fā)揮出來(lái)，使得雙方企業(yè)向統(tǒng)一戰(zhàn)略方向前進(jìn)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)規(guī)模以及市場(chǎng)份額，應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展并購(gòu)重組活動(dòng)，從財(cái)務(wù)的角度出發(fā)對(duì)整個(gè)活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)加以分析。結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)的特性，持續(xù)探索行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，不斷提升企業(yè)整體管理水平，確保并購(gòu)重組活動(dòng)的順利開(kāi)展，從而進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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