基于目標動態(tài)成本管理的房地產(chǎn)項目成本管理探討

車學青

摘要：成本管理是房地產(chǎn)項目的重要內(nèi)容，與開發(fā)企業(yè)自身市場競爭力提高密切相關(guān)，特別是現(xiàn)代化社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，要高度關(guān)注房地產(chǎn)項目成本管理。目標動態(tài)成本管理是產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計的重點，下文對基于目標動態(tài)成本管理的房地產(chǎn)項目成本管理情況作探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;成本管理;目標動態(tài)成本管理法

地產(chǎn)企業(yè)近年發(fā)展飛速，許多房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域建設(shè)逐年增多，比如多項目發(fā)展的情況較多，致使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理出現(xiàn)較大的問題，包括成本失控和成本超支等情況持續(xù)加重，給房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成較大的影響?；谀繕藙討B(tài)成本管理的控制體系構(gòu)建對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展尤為重要，全方位成本控制和管理，提高和維持房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

1.目標動態(tài)成本管理對房地產(chǎn)項目成本管理的作用

1.1保證目標成本可行

目標動態(tài)成本管理能根據(jù)項目的實際情況設(shè)置目標成本，包括拿地決策和方案設(shè)計、實施階段的成本控制。項目整個建設(shè)過程中可適當?shù)恼{(diào)整，比如根據(jù)項目的實施進展，合理的調(diào)整目標成本，以保證每個階段的目標成本可行，每個項目能順利展開。

1.2動態(tài)調(diào)控目標成本

房地產(chǎn)項目實施的動態(tài)變化特點明顯，整個過程中會因為主客觀因素影響進度，或者存在明顯的不可抗力因素，出現(xiàn)上述情況時，項目的目標成本會產(chǎn)生較大的變化。目標動態(tài)成本管理能實時調(diào)整成本目標，加強項目實施的動態(tài)管理，從而有效管理成本目標存在的問題，處理成本超支的情況，根據(jù)實際情況對成本目標做出調(diào)整，同時加強整個項目的前置管理與控制，全方位防止成本失控的問題出現(xiàn)[1]。

1.3維持資金正常運轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間長，且需要較大量的資金投入，如果成本未能有效控制，則項目建設(shè)承擔的風險較大，容易出現(xiàn)各種不可控的問題，導致項目不能正常的建設(shè)。房地產(chǎn)項目實際建設(shè)過程中，要高度關(guān)注項目的資金籌集，全面考量每個項目的支出計劃，因為項目建設(shè)時容易發(fā)生資金超額投入的問題，這時企業(yè)極易出現(xiàn)資金運轉(zhuǎn)困難的情況，嚴重時可能致使企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)項目的目標成本動態(tài)管理作用顯著，因為動態(tài)管理的數(shù)據(jù)能及時體現(xiàn)項目中各個工程建設(shè)產(chǎn)生的成本，能根據(jù)項目建設(shè)實況及時籌集資金，從而定期支付成本資金，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流不斷，能穩(wěn)定的運轉(zhuǎn)和維持項目建設(shè)[2]。

1.4提供決策需要的數(shù)據(jù)資料

房地產(chǎn)項目本身有較大的市場競爭，所以房地產(chǎn)企業(yè)管理與決策者要根據(jù)實際情況進行合理的調(diào)整，以市場競爭和需求情況，對項目的定位適時調(diào)整，以使項目建設(shè)符合現(xiàn)代化社會發(fā)展需求。如果房地產(chǎn)項目建設(shè)的定位與市場實際情況相差較大，便要根據(jù)實際數(shù)據(jù)和資料進行重新決策和定位，并對項目的相關(guān)指標進行再次測定，了解項目的實際利潤率，從而以新的目標成本進行管理，保證每項決策科學合理。

2.基于目標動態(tài)成本管理的房地產(chǎn)項目成本管理實踐

2.1 項目概況

本文以某房地產(chǎn)項目為例，該項目規(guī)劃用地166679m2，建筑面積388783m2，規(guī)劃包括洋房和合院、商業(yè)及配套建筑等。該項目投資成本高，企業(yè)預期目標高，但項目實際建設(shè)中的風險較多，需要高度關(guān)注項目成本管理，下文對項目目標動態(tài)成本管理的各方面內(nèi)容作分析。

2.2 目標成本管理

（1）目標成本設(shè)置

該項目分為四個階段的目標成本，包括拿地決策階段的可研版目標成本和方案設(shè)計階段的方案版目標成本、實施階段的施工圖版目標成本、項目結(jié)束的后評估。第一階段的目標成本控制注重項目地段和市場定位等情況的問題，了解項目的檔次水平和配套設(shè)施等。第二階段的目標成本要關(guān)注含鋼量指標和砼指標等，了解項目的基礎(chǔ)形式和園林綠化、精裝修及綜合管線等，綜合考量管線的走向和機電系統(tǒng)，對各項指標嚴格限額。第三階段的目標成本要注重招標比價和變更簽證等，確保合同中的每條款項科學合理，注意審核各種款項的條件和依據(jù)等。第四階段的目標成本要注重機械進出和各種臨時設(shè)施、塔吊安裝拆卸等資金控制，注意在招標時將各種費用嚴格控制并確定，根據(jù)施工進程合理的調(diào)控。

（2）基于合約規(guī)劃法的目標動態(tài)成本管理

根據(jù)項目實況建立基于合約規(guī)劃法的目標動態(tài)成本管理機制，該機制主要是在方案版目標成本設(shè)置好時，便構(gòu)建關(guān)于項目的合約規(guī)劃，對項目的目標成本進行詳細的合大類。注意由上而下和逐級分解，將獲得的結(jié)果作為招投標→工程結(jié)束的合同簽訂參考依據(jù)，用合約規(guī)劃的方式對項目的目標成本進行嚴格管理。管理機制要高度關(guān)注項目合約規(guī)劃的說明表和規(guī)劃表以及簽約金額、目標成本校核表等，嚴格管理和審核合約規(guī)劃過程中的合同簽訂與執(zhí)行情況，根據(jù)項目的實際推動情況進行調(diào)整。

（3）定期動態(tài)成本控制情況審核

房地產(chǎn)項目管理者與決策者要定期審核動態(tài)成本控制情況，綜合考量相關(guān)人員上報的季報數(shù)據(jù)，分析其中是否有成本異常的情況，準確及時的了解成本目標控制情況，對合同的變更與預估變更實現(xiàn)等情況進行全方位掌控。注重合同變更的高度控制，為地產(chǎn)項目建設(shè)中各方面工作提供合規(guī)性保障，避免相關(guān)項目負責人出現(xiàn)職責扯皮的情況，防止變更范圍出現(xiàn)較大的變化，及時為決策者提供項目成本管理實時動態(tài)，加強成本控制的實時調(diào)控。

（4）用掙值法控制工程款支付

掙值法的目的是對房地產(chǎn)項目建設(shè)的實際情況和計劃存在的差異進行比較，從而進行剩余任務(wù)預測和調(diào)整、控制等，這種方法能對項目進行有效的績效管理?？刂茣r要注重建造預算成本和工程進度的各方面安排，根據(jù)時間段對預算成本與項目成本估算進度進行有效的計劃，通過一段時間的計算，能獲得每月的費用預算，從而對預算成本和實際成本進行計算，根據(jù)獲得的結(jié)果調(diào)整工程款支付。

3.小結(jié)

新形勢下越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變成本管理的思路與方法，對目標成本管理的關(guān)注度不斷提高。房地產(chǎn)項目實際開發(fā)時，要根據(jù)項目實際情況進行成本管理調(diào)整，及時改變成本管理思路，在項目建設(shè)不同階段，設(shè)置適宜的目標成本，對項目成本進行動態(tài)目標管理，定期分析成本管理過程中形成的數(shù)據(jù)和資料，為決策者的成本控制和項目定位調(diào)整提供參考。

參考文獻：

[1]何寧.探討目標動態(tài)成本管理法下的房地產(chǎn)項目成本管理策略[J].當代會計，2021，（01）：44-45.