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    基于目標動態(tài)成本管理的房地產(chǎn)項目成本管理探討

    2021-09-13 04:39:52車學青
    商業(yè)2.0-市場與監(jiān)管 2021年9期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目成本管理

    車學青

    摘要:成本管理是房地產(chǎn)項目的重要內(nèi)容,與開發(fā)企業(yè)自身市場競爭力提高密切相關(guān),特別是現(xiàn)代化社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展,要高度關(guān)注房地產(chǎn)項目成本管理。目標動態(tài)成本管理是產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計的重點,下文對基于目標動態(tài)成本管理的房地產(chǎn)項目成本管理情況作探討。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目;成本管理;目標動態(tài)成本管理法

    地產(chǎn)企業(yè)近年發(fā)展飛速,許多房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域建設(shè)逐年增多,比如多項目發(fā)展的情況較多,致使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理出現(xiàn)較大的問題,包括成本失控和成本超支等情況持續(xù)加重,給房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成較大的影響?;谀繕藙討B(tài)成本管理的控制體系構(gòu)建對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展尤為重要,全方位成本控制和管理,提高和維持房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

    1.目標動態(tài)成本管理對房地產(chǎn)項目成本管理的作用

    1.1保證目標成本可行

    目標動態(tài)成本管理能根據(jù)項目的實際情況設(shè)置目標成本,包括拿地決策和方案設(shè)計、實施階段的成本控制。項目整個建設(shè)過程中可適當?shù)恼{(diào)整,比如根據(jù)項目的實施進展,合理的調(diào)整目標成本,以保證每個階段的目標成本可行,每個項目能順利展開。

    1.2動態(tài)調(diào)控目標成本

    房地產(chǎn)項目實施的動態(tài)變化特點明顯,整個過程中會因為主客觀因素影響進度,或者存在明顯的不可抗力因素,出現(xiàn)上述情況時,項目的目標成本會產(chǎn)生較大的變化。目標動態(tài)成本管理能實時調(diào)整成本目標,加強項目實施的動態(tài)管理,從而有效管理成本目標存在的問題,處理成本超支的情況,根據(jù)實際情況對成本目標做出調(diào)整,同時加強整個項目的前置管理與控制,全方位防止成本失控的問題出現(xiàn)[1]。

    1.3維持資金正常運轉(zhuǎn)

    房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間長,且需要較大量的資金投入,如果成本未能有效控制,則項目建設(shè)承擔的風險較大,容易出現(xiàn)各種不可控的問題,導致項目不能正常的建設(shè)。房地產(chǎn)項目實際建設(shè)過程中,要高度關(guān)注項目的資金籌集,全面考量每個項目的支出計劃,因為項目建設(shè)時容易發(fā)生資金超額投入的問題,這時企業(yè)極易出現(xiàn)資金運轉(zhuǎn)困難的情況,嚴重時可能致使企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)項目的目標成本動態(tài)管理作用顯著,因為動態(tài)管理的數(shù)據(jù)能及時體現(xiàn)項目中各個工程建設(shè)產(chǎn)生的成本,能根據(jù)項目建設(shè)實況及時籌集資金,從而定期支付成本資金,以保證房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流不斷,能穩(wěn)定的運轉(zhuǎn)和維持項目建設(shè)[2]。

    1.4提供決策需要的數(shù)據(jù)資料

    房地產(chǎn)項目本身有較大的市場競爭,所以房地產(chǎn)企業(yè)管理與決策者要根據(jù)實際情況進行合理的調(diào)整,以市場競爭和需求情況,對項目的定位適時調(diào)整,以使項目建設(shè)符合現(xiàn)代化社會發(fā)展需求。如果房地產(chǎn)項目建設(shè)的定位與市場實際情況相差較大,便要根據(jù)實際數(shù)據(jù)和資料進行重新決策和定位,并對項目的相關(guān)指標進行再次測定,了解項目的實際利潤率,從而以新的目標成本進行管理,保證每項決策科學合理。

    2.基于目標動態(tài)成本管理的房地產(chǎn)項目成本管理實踐

    2.1 項目概況

    本文以某房地產(chǎn)項目為例,該項目規(guī)劃用地166679m2,建筑面積388783m2,規(guī)劃包括洋房和合院、商業(yè)及配套建筑等。該項目投資成本高,企業(yè)預期目標高,但項目實際建設(shè)中的風險較多,需要高度關(guān)注項目成本管理,下文對項目目標動態(tài)成本管理的各方面內(nèi)容作分析。

    2.2 目標成本管理

    (1)目標成本設(shè)置

    該項目分為四個階段的目標成本,包括拿地決策階段的可研版目標成本和方案設(shè)計階段的方案版目標成本、實施階段的施工圖版目標成本、項目結(jié)束的后評估。第一階段的目標成本控制注重項目地段和市場定位等情況的問題,了解項目的檔次水平和配套設(shè)施等。第二階段的目標成本要關(guān)注含鋼量指標和砼指標等,了解項目的基礎(chǔ)形式和園林綠化、精裝修及綜合管線等,綜合考量管線的走向和機電系統(tǒng),對各項指標嚴格限額。第三階段的目標成本要注重招標比價和變更簽證等,確保合同中的每條款項科學合理,注意審核各種款項的條件和依據(jù)等。第四階段的目標成本要注重機械進出和各種臨時設(shè)施、塔吊安裝拆卸等資金控制,注意在招標時將各種費用嚴格控制并確定,根據(jù)施工進程合理的調(diào)控。

    (2)基于合約規(guī)劃法的目標動態(tài)成本管理

    根據(jù)項目實況建立基于合約規(guī)劃法的目標動態(tài)成本管理機制,該機制主要是在方案版目標成本設(shè)置好時,便構(gòu)建關(guān)于項目的合約規(guī)劃,對項目的目標成本進行詳細的合大類。注意由上而下和逐級分解,將獲得的結(jié)果作為招投標→工程結(jié)束的合同簽訂參考依據(jù),用合約規(guī)劃的方式對項目的目標成本進行嚴格管理。管理機制要高度關(guān)注項目合約規(guī)劃的說明表和規(guī)劃表以及簽約金額、目標成本校核表等,嚴格管理和審核合約規(guī)劃過程中的合同簽訂與執(zhí)行情況,根據(jù)項目的實際推動情況進行調(diào)整。

    (3)定期動態(tài)成本控制情況審核

    房地產(chǎn)項目管理者與決策者要定期審核動態(tài)成本控制情況,綜合考量相關(guān)人員上報的季報數(shù)據(jù),分析其中是否有成本異常的情況,準確及時的了解成本目標控制情況,對合同的變更與預估變更實現(xiàn)等情況進行全方位掌控。注重合同變更的高度控制,為地產(chǎn)項目建設(shè)中各方面工作提供合規(guī)性保障,避免相關(guān)項目負責人出現(xiàn)職責扯皮的情況,防止變更范圍出現(xiàn)較大的變化,及時為決策者提供項目成本管理實時動態(tài),加強成本控制的實時調(diào)控。

    (4)用掙值法控制工程款支付

    掙值法的目的是對房地產(chǎn)項目建設(shè)的實際情況和計劃存在的差異進行比較,從而進行剩余任務(wù)預測和調(diào)整、控制等,這種方法能對項目進行有效的績效管理??刂茣r要注重建造預算成本和工程進度的各方面安排,根據(jù)時間段對預算成本與項目成本估算進度進行有效的計劃,通過一段時間的計算,能獲得每月的費用預算,從而對預算成本和實際成本進行計算,根據(jù)獲得的結(jié)果調(diào)整工程款支付。

    3.小結(jié)

    新形勢下越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變成本管理的思路與方法,對目標成本管理的關(guān)注度不斷提高。房地產(chǎn)項目實際開發(fā)時,要根據(jù)項目實際情況進行成本管理調(diào)整,及時改變成本管理思路,在項目建設(shè)不同階段,設(shè)置適宜的目標成本,對項目成本進行動態(tài)目標管理,定期分析成本管理過程中形成的數(shù)據(jù)和資料,為決策者的成本控制和項目定位調(diào)整提供參考。

    參考文獻:

    [1]何寧.探討目標動態(tài)成本管理法下的房地產(chǎn)項目成本管理策略[J].當代會計,2021,(01):44-45.

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