房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃問(wèn)題研究

王媛媛

摘要：進(jìn)行納稅籌劃是現(xiàn)代企業(yè)所必須要重視的財(cái)務(wù)管理行為之一。企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)中，成本作為一個(gè)最重要的具有決定性的關(guān)鍵項(xiàng)目，具有舉足輕重的作用，而成本中占比最多的就是稅務(wù)成本。所以積極有效的進(jìn)行納稅籌劃，有助于企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利。

關(guān)鍵詞：納稅籌劃;房地產(chǎn)企業(yè);籌劃設(shè)計(jì)

在現(xiàn)在這個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大環(huán)境下，稅收在一定程度上可以反映相關(guān)企業(yè)的財(cái)務(wù)和管理能力，越來(lái)越多的企業(yè)把目光放在了如何可以通過(guò)合法的方式、利用現(xiàn)階段的各種稅收政策，來(lái)減少相關(guān)納稅成本更多地獲取利益。如果一個(gè)企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行納稅籌劃的意識(shí)，沒(méi)有掌握有關(guān)于納稅籌劃的相關(guān)知識(shí)，不能對(duì)納稅事項(xiàng)進(jìn)行有效合理的籌劃，就不能對(duì)公司的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)作出有效地決策和合理地安排，就不能達(dá)到企業(yè)理想的目標(biāo)，不利于企業(yè)更好地發(fā)展。對(duì)于一些目標(biāo)為企業(yè)價(jià)值最大化的公司來(lái)說(shuō)，企業(yè)的財(cái)務(wù)重心往往放在了在稅法允許的情況下，納更少的稅，獲得更多的利潤(rùn)。想要讓房地產(chǎn)企業(yè)可以更好、更長(zhǎng)久地發(fā)展，就需要財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)對(duì)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策的了解和把控，通過(guò)實(shí)施合法、有效的納稅籌劃方案，給企業(yè)一個(gè)良好的財(cái)務(wù)環(huán)境并獲取更大的收益。

1.納稅籌劃相關(guān)理論

1.1納稅籌劃概念

納稅籌劃是指納稅人可以在國(guó)家法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣恼咴试S的情況下，企業(yè)可以通過(guò)合法的手段和方法對(duì)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、銷售等活動(dòng)進(jìn)行更加合理化的決策，通過(guò)相關(guān)優(yōu)惠性政策減少企業(yè)應(yīng)納稅額度，從而使企業(yè)獲得更大利潤(rùn)的財(cái)務(wù)管理行為。

1.2 納稅籌劃主要技術(shù)方法

見(jiàn)下表。

2.房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)及其納稅籌劃設(shè)計(jì)

2.1房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的工作范圍從土地的得到、項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備活動(dòng)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)到實(shí)施建設(shè)、項(xiàng)目的宣傳銷售并交付以及后期物業(yè)的服務(wù)工作。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)產(chǎn)品與其他行業(yè)所具有的很多的不同點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程、經(jīng)營(yíng)銷售過(guò)程存在以下特征：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施不只是一種建筑活動(dòng)，而是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)雖然從事的是建筑活動(dòng)，但同時(shí)也要考慮并結(jié)合國(guó)家的相關(guān)政策和當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼哌M(jìn)行決策和開(kāi)發(fā)，所以房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的活動(dòng)更多的是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要目的是通過(guò)建房子、搞設(shè)施等方式，來(lái)謀取利益。但現(xiàn)階段，通過(guò)建筑活動(dòng)來(lái)謀取更多利益的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，所以更多的企業(yè)更加注重通過(guò)納稅籌劃的管理方式來(lái)增加更多的利潤(rùn)。

（2）成本數(shù)量大、計(jì)算復(fù)雜，融資需求大、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)從前期準(zhǔn)備到最終完工及后期的物業(yè)管理需要很長(zhǎng)的時(shí)間，并且大多數(shù)的項(xiàng)目是通過(guò)分為不同工作期間的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，這就導(dǎo)致在項(xiàng)目徹底完工前很難對(duì)成本進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性就使得房地產(chǎn)企業(yè)更加注重自身的對(duì)成本的預(yù)算能力的提高，與之同時(shí)也加劇了對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)進(jìn)行納稅籌劃的難度。相關(guān)項(xiàng)目在建設(shè)的過(guò)程中對(duì)于現(xiàn)金流也有著較明顯的特征：在項(xiàng)目開(kāi)始的準(zhǔn)備、前期階段更多地是資金的流出;而資金的流入更多的是在項(xiàng)目進(jìn)行到中后期階段。為了可以解決這難題，企業(yè)在項(xiàng)目啟動(dòng)之前會(huì)向相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資活動(dòng)以求能緩解資金不足的狀況。但隨著資金的不斷借入，與之而來(lái)的利息壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。不斷出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)就要求我們企業(yè)要有遠(yuǎn)見(jiàn)，同時(shí)要對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)和有效地把控，為企業(yè)賺得更多的可支配現(xiàn)金，減少公司財(cái)務(wù)方面可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）多種類業(yè)務(wù)更需周密的財(cái)稅管理

房地產(chǎn)公司主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、工程建造、房產(chǎn)銷售、物業(yè)管理、自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)等。房地產(chǎn)企業(yè)涉及很多不同的領(lǐng)域，業(yè)務(wù)種類繁多，經(jīng)營(yíng)范圍較廣，要求公司相關(guān)的管理人員及財(cái)務(wù)人員有更好的前瞻性和更好的專業(yè)能力。

（4）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本核算復(fù)雜，納稅籌劃預(yù)留空間較大

房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目從開(kāi)工到最終的完工需要很長(zhǎng)的時(shí)間，一般會(huì)涉及很多的會(huì)計(jì)分期，企業(yè)會(huì)計(jì)一般會(huì)把土地使用權(quán)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，在沒(méi)有全部完工前會(huì)把其所花費(fèi)的費(fèi)用計(jì)入存貨科目。所涉及的樓盤也經(jīng)常會(huì)采用按揭的方式，在確定收入之前會(huì)存在錢款滯后性;同時(shí)根據(jù)現(xiàn)行稅法，我們一般會(huì)對(duì)稅款采用預(yù)交方式，這樣就會(huì)使得企業(yè)造成收入與繳納稅款存在時(shí)間不同步現(xiàn)象。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，企業(yè)會(huì)計(jì)在對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的核算上會(huì)進(jìn)行跨期分?jǐn)偟牟僮?，收入的確定、成本的計(jì)算和費(fèi)用的攤銷直接影響著各期的利潤(rùn)。以上存在的會(huì)計(jì)核算方面比較復(fù)雜的情況更需要我們企業(yè)重視對(duì)納稅方面進(jìn)行更加合理地籌劃。

2.2企業(yè)所得稅稅納稅籌劃

針對(duì)企業(yè)所得稅的納稅籌劃要從收入與成本兩方面著手。

（1）收入的籌劃

企業(yè)可以延長(zhǎng)項(xiàng)目的完工時(shí)間，推遲繳納稅款的時(shí)間，將現(xiàn)有資金可以進(jìn)行更長(zhǎng)時(shí)間的利用，以獲取更多的利潤(rùn)空間。同時(shí)，企業(yè)還可以以回收再利用廢舊資源、生產(chǎn)新型建筑材料等項(xiàng)目進(jìn)行投資，來(lái)獲取免征所得稅額的利益等。

（2）成本費(fèi)用的籌劃

企業(yè)在融資過(guò)程中的發(fā)生的利息費(fèi)用可以在納稅前扣除，所以企業(yè)可以在保證自身的正常經(jīng)營(yíng)模式不被破壞的情況下，增加債權(quán)融資，增加有關(guān)利息方面的費(fèi)用，減少繳納企業(yè)所得稅。

3.房地產(chǎn)公司納稅籌劃的必要性和可行性

3.1 納稅籌劃的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中占據(jù)著舉足輕重的地位，也是我們國(guó)家在稅收方面進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控的行業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備到最終完工及后期的物業(yè)管理需要很長(zhǎng)的時(shí)間，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)資金短缺等現(xiàn)象。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)生伴隨著大量資金的流動(dòng)、產(chǎn)生很大數(shù)量的增值額，隨之而來(lái)的是，更加繁重的賦稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)各種項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃，用合法的方式為企業(yè)謀取最大的利益。

3.2 納稅籌劃的可行性

房地產(chǎn)企業(yè)在推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行的過(guò)程中，會(huì)對(duì)十多種稅種進(jìn)行繳納。相關(guān)企業(yè)在預(yù)售樓盤并取得相關(guān)款項(xiàng)時(shí)要求提前繳納所涉及的稅費(fèi)。同時(shí)，一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及多個(gè)行業(yè)、不同的業(yè)務(wù)流程。綜上，企業(yè)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)企業(yè)對(duì)稅務(wù)方面可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控，也要提高相關(guān)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)技能，提高會(huì)計(jì)人員對(duì)稅法的敏感度。

企業(yè)可以定期召開(kāi)董事會(huì)，對(duì)一段時(shí)期的財(cái)務(wù)情況、納稅情況進(jìn)行了解并分析存在的不足和政策應(yīng)用是否準(zhǔn)確;同時(shí)，企業(yè)也要定期對(duì)管理人員、財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，使他們對(duì)稅法相關(guān)規(guī)定有充分的了解，加強(qiáng)籌劃意識(shí)，在合法的情況下運(yùn)用最適合的方式減少賦稅壓力。

4.結(jié)論

我認(rèn)為企業(yè)一定要加強(qiáng)進(jìn)行納稅籌劃的意識(shí)，減少房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能不足、管理層對(duì)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)把控不足等問(wèn)題。尤其最近的幾年時(shí)間，國(guó)家稅收政策不斷變化，就更加要求會(huì)計(jì)從業(yè)人員緊跟政策變化制定出最切合企業(yè)的納稅方案，用最少的納稅額爭(zhēng)取最多的利潤(rùn)。

在以后的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)可以加強(qiáng)以下幾點(diǎn)建設(shè)：1、建立適合公司情況的籌劃崗位;2、注重對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)人才的教育與培養(yǎng);3、加強(qiáng)自審制度和防范意識(shí);4、及時(shí)根據(jù)政策調(diào)整納稅方案

參考文獻(xiàn)：

[1]熊太明.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制措施[J].經(jīng)濟(jì)管理文摘，2021（05）：30-31.