公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用與反思

摘要：在全球經(jīng)濟一體化背景下，我國會計準則亦經(jīng)過多次改革，旨在與國際準則趨同，進而提高企業(yè)經(jīng)營管理效率。尤其是引入公允價值計量模式，應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)項目中，使企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)增值，提高融資能力，進而促進企業(yè)更好發(fā)展?；诖耍曰緯嬂碚摓榛A(chǔ)，對公允價值計量模式的概念進行闡述，討論其在投資性房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用情況，并提出反思建議，旨在推動企業(yè)在實際會計工作中關(guān)于公允價值計量模式的應(yīng)用，提升投資性房地產(chǎn)的信息披露，提高財務(wù)管理水平。

關(guān)鍵詞：公允價值;投資性房地產(chǎn);應(yīng)用;反思

一、引入公允價值計量模式的必要性與重要意義

2006年，我國會計準則首次引入了公允價值計量模式，2014年我國制定CAS39，更是進一步推動了這一計量模式的具體應(yīng)用。所謂公允價值計量，即在公平、有序、獨立的交易環(huán)境中，交易雙方在計量日因轉(zhuǎn)移一項資產(chǎn)（負債）所愿意接受（支付）的對價[1]。隨著全球經(jīng)濟一體化背景下，會計準則中引入公允價值計量模式具有著重要意義：

（一）與國際準則相趨同

自我國加入WTO以來，外國公司進駐國內(nèi)市場，加劇了企業(yè)間的競爭，而當前我國會計準則中無公允價值計量模式，與國際會計準則存在較大的差距，無法動態(tài)地反映企業(yè)資產(chǎn)價值，在會計信息披露方面存在著弊端。引入公允價值計量模式，有助于加強企業(yè)間的國際交流與合作，通過會計準則向國際標準的趨同，為國內(nèi)企業(yè)創(chuàng)造公平競爭環(huán)境[2]。

（二）提高會計信息質(zhì)量

隨著國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)、高速發(fā)展，資產(chǎn)的價值變化存在著較大的波動，例如房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房價持續(xù)上升，引入公允價值計量模式，能夠動態(tài)地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值，進而提高會計信息質(zhì)量，使會計信息使用者能夠及時獲得可靠信息，并做出相應(yīng)的決策[3]。

（三）提升企業(yè)融資能力

現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營運作中，為了擴大經(jīng)營、擴張市場，往往會通過多渠道進行融資，對于擁有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)而言，更是因房地產(chǎn)占據(jù)了大量的資金，需要通過強大的融資來促進企業(yè)的發(fā)展，采用公允價值計量模式后，能夠真實反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值。且隨著房地產(chǎn)市場價值的上升，能夠降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，使企業(yè)通過發(fā)行債券、抵押貸款等渠道更易獲得融資資金。

二、公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的實際應(yīng)用

所謂投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值而購置的房地產(chǎn)。例如，購買或修建的房屋，用于出租收取租金收益;為了獲取增值收益而購置的房屋、土地等。在會計準則中是明確投資性房地產(chǎn)的目的在于通過投資獲得收益，包括出租、持續(xù)待增值等，區(qū)別于自身經(jīng)營用房以及房地產(chǎn)投資類企業(yè)將房屋、土地作為存貨的情況。在會計準則中引入投資性房地產(chǎn)的概念，提現(xiàn)代企業(yè)將購置房地產(chǎn)作為一種投資形式，通過區(qū)分生產(chǎn)、經(jīng)營用房，有助于進一步提高會計信息質(zhì)量。

（一）會計實務(wù)中的具體應(yīng)用

在會計準則中，不僅明確地對投資性房地產(chǎn)進行了界定，還提出企業(yè)可結(jié)合自身的實際選擇成本、公允價值計量模式。特別是由于長期以來，針對房地產(chǎn)資產(chǎn)均是使用成本計量模式，在引入公允價值計量模式后，出于謹慎性考慮，準則中做出具體的規(guī)定，要求必須同時滿足兩個條件：一是，存在活躍的交易市場，即同類房地產(chǎn)在市場中有較多的交易實例;二是，能夠在市場上獲得相關(guān)交易信息，且能夠據(jù)此類信息客觀地對房地產(chǎn)公允價值進行評估。通過會計科目“公允價值變動損益”進行調(diào)整，當投資性房地產(chǎn)價值上升時，作會計分錄：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

貸：公允價值變動損益

若當期房地產(chǎn)的公允價值呈現(xiàn)下跌的態(tài)勢，則作相反的會計分錄。

（二）采用公允價值計量模式影響因素分析

會計準則對于采用公允價值計量模式提出了較為嚴苛的要求，在具體的應(yīng)用中投資性房地產(chǎn)的價值評估受到多種因素的影響，具體分析如下：

一是，可能缺乏成熟的交易市場環(huán)境。我國房地產(chǎn)市場化進程較為滯后，尤其是受到一些地區(qū)可能交易案例較少，缺乏同類房地產(chǎn)參考的市場價值，導致企業(yè)披露的會計信息可靠性難以保證。同時，企業(yè)自身在獲取房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)受到一定的局限，可能會雇用第三方專業(yè)機構(gòu)，既會增加企業(yè)的成本，可能還存在數(shù)據(jù)不公允的情況，增加企業(yè)的運營成本。

二是，可操作性不強，甚至可能引發(fā)公司業(yè)績波動。引入公允價值計量，關(guān)鍵在于“公允”二字，由于我國房地產(chǎn)市場不夠完善，無論是交易信息的獲取、分析，還是專業(yè)的評估，都需要耗費成本。同時，會計規(guī)范程度、財務(wù)人員職業(yè)判斷等因素均可能會影響到公允模式計量，進而可能會引發(fā)公司業(yè)績波動，影響投資者的信心，不利于企業(yè)穩(wěn)健性經(jīng)營。進而影響

三、公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的反思

隨著全球經(jīng)濟一體化進程加快，為營造公平的競爭環(huán)境、營商環(huán)境，我國會計準則多次改革，逐步與國際會計準則趨同。在企業(yè)投資性房地產(chǎn)計量中引入公允價值模式，有助于使企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)增值，提高融資能力，促進企業(yè)更好、更快發(fā)展。對公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用展開分析，結(jié)合應(yīng)用中所遇到的困境，提出幾點反思：

一是，發(fā)展市場經(jīng)濟，逐步創(chuàng)建活躍、完善的房地產(chǎn)交易市場，從而為公允價值模式的應(yīng)用提供更充分、準確的參考依據(jù)，減少價值判斷的主觀性，增強可操作性，使其能夠真實反映房地產(chǎn)的市場價值，提高會計信息的可靠性。

二是，加強財務(wù)人員專業(yè)判斷能力的培養(yǎng)，規(guī)范估值技術(shù)指南，從而為公允價值計量模式的應(yīng)用創(chuàng)造良好的環(huán)境。強化財務(wù)人員的誠信教育，加強專業(yè)培訓與繼續(xù)教育力度，促進財務(wù)人員嚴守道德操守，準確處理相關(guān)事務(wù)，提升會計信息質(zhì)量。同時，規(guī)范房地產(chǎn)價值評估的相關(guān)行業(yè)，提高專業(yè)人才的培養(yǎng)，營造良好的評估環(huán)境。規(guī)范估值技術(shù)指南，使房地產(chǎn)價值評估的彈性空間縮小，評估人員以指南為依據(jù)開展價值評估，減少主觀判斷機率與上下浮動空間，保證公允價值信息的可靠性。

參考文獻：

[1]方磊.公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].財會學習，2020，No.248（03）：114-115.

[2]韓韋.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用——以上市公司為例[J].中國集體經(jīng)濟，2020，No.625（05）：132-134.

作者簡介：劉飛（1985.1-），男，漢族，本科，會計師，西安國際陸港保稅物流投資建設(shè)有限公司，房產(chǎn)稅方面和投資性房地產(chǎn)會計科目對企業(yè)利潤的影響。