房企中期“答卷”揭榜：毛利率普跌4房企“三道紅線”不降反升

熊穎

房企中報(bào)季已經(jīng)結(jié)束，整體來(lái)看，上半年房企毛利率普降，絕大多數(shù)凈利潤(rùn)水平也已難回2019年同期水平。一方面，紅利時(shí)期退去，房企賺錢不易;另一方面，在監(jiān)管趨嚴(yán)大背景下，房企加速降杠桿、降負(fù)債，力求使“三道紅線”回歸安全值范圍內(nèi)。

有行業(yè)研究人士向記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)“大浪淘沙”的進(jìn)程在加劇，有房企脫穎而出，也有房企問(wèn)題加劇。據(jù)記者整理發(fā)現(xiàn)，藍(lán)光發(fā)展等房企依然無(wú)法滿足“三道紅線”要求，未來(lái)融資和拿地速度均受不利影響。

毛利率普降凈利潤(rùn)表現(xiàn)難回疫情以前

根據(jù)最新發(fā)布的中報(bào)數(shù)據(jù)，《紅周刊》記者對(duì)房企的凈利潤(rùn)水平進(jìn)行排名發(fā)現(xiàn)，中國(guó)海外發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱中海地產(chǎn)）依然穩(wěn)坐“利潤(rùn)王”寶座，今年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)207.79億元，甩開第二名房企近60億元。

不過(guò)，和過(guò)往相比，中海地產(chǎn)的盈利能力卻大幅下滑，207.79億元的凈利潤(rùn)規(guī)模不僅只比受疫情嚴(yán)重沖擊的2020年上半年凈利潤(rùn)205.27億元微增1.23個(gè)百分點(diǎn)，還較其2019年中期凈利潤(rùn)249.42億元下降16.69%。

在其背后，中海地產(chǎn)毛利率跌破30%，今年上半年中海地產(chǎn)毛利率為28.54%，低于其在2019年中期的34.89%、2020年中期的30.59%。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，除格力地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展、天健集團(tuán)等個(gè)別房企外，鮮有房企的毛利率水平既呈增長(zhǎng)趨勢(shì)且今年上半年毛利率水平又高于疫情前的2019年中期。

而毛利率的普遍下滑也讓房企凈利潤(rùn)難回疫情之前成為常態(tài)，比如，在TOP10房企中，一半房企至今仍沒(méi)回到其在2019年中期的凈利潤(rùn)水平。

某頭部房企在業(yè)績(jī)會(huì)上復(fù)盤自己凈利潤(rùn)下滑原因時(shí)表示，公司開發(fā)業(yè)務(wù)、銷售業(yè)務(wù)增速相對(duì)有限。開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率又處于下降狀態(tài)，銷售業(yè)務(wù)當(dāng)中地價(jià)占比不斷升高，從2017年到2020年，地價(jià)占售價(jià)比漲了17個(gè)百分點(diǎn)，它會(huì)逐步體現(xiàn)在以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤(rùn)上。而跟去年同期相比，今年中期的毛利率從稅后的24%降到了18%?？偨Y(jié)起來(lái)就是，銷售增長(zhǎng)對(duì)毛利下降的對(duì)沖是有限的，甚至是不足以對(duì)沖利潤(rùn)率的下滑。

表1 TOP10房企2021年中期凈利潤(rùn)排行榜

不過(guò)也有房企通過(guò)營(yíng)業(yè)收入的大幅增長(zhǎng)，彌補(bǔ)了毛利率下滑對(duì)凈利潤(rùn)所帶來(lái)的沖擊影響。2019年中期、2020年中期、2021年中期，融創(chuàng)中國(guó)依次實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)102.86億元、109.59億元、119.89億元，呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。此外，凈利潤(rùn)逆勢(shì)持續(xù)增長(zhǎng)的規(guī)模房企還有龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)等。

值得一提的是，世茂集團(tuán)、保利置業(yè)等房企均在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來(lái)行業(yè)毛利率整體趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)下滑。且金科、龍湖等房企一致認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)毛利率水平將保持在20%～25%之間。不過(guò)據(jù)《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在TOP100房企中，毛利率水平低于20%的合計(jì)32家，占比超三成。

貨幣資金大幅縮水藍(lán)光發(fā)展、新湖中寶等房企踩線加劇

2020年8月20日，“三道紅線”融資政策出臺(tái)，距今剛剛過(guò)去一年多時(shí)間。而對(duì)比房企的2019年、2020年以及最近發(fā)布的2021年中期年報(bào)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)房企降杠桿成效明顯。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2019年，零踩線房企僅有17家，2020年末，這一數(shù)字增至29家，而到了2021年中期，回歸綠檔，即“三道紅線”均在安全線以內(nèi)的房企數(shù)量增至33家。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年有7家房企實(shí)現(xiàn)“三道紅線”降檔。其中，萬(wàn)科A、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)等三家從“黃檔”降至“綠檔”，實(shí)現(xiàn)零踩線;祥生控股從“橙檔”降至“黃檔”;中國(guó)恒大、綠地控股、棲霞建設(shè)等三家房企從“紅檔”降至“橙檔”。

不過(guò)值得一提的是，在降杠桿、降負(fù)債的主旋律下，也有部分房企踩線情況不減反增。其中，藍(lán)光發(fā)展升檔最為嚴(yán)重。2020年末，藍(lán)光發(fā)展剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.03%;凈負(fù)債率為88.57%;現(xiàn)金短債比為1.06，僅踩一條紅線。而到了今年上半年末，公司剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為84%;凈負(fù)債率為227.8%;現(xiàn)金短債比為0.28，搖身一變成了三線全“踩”的紅檔房企。

抓回款和降負(fù)債是房企快速降檔的兩大法寶。根據(jù)中報(bào)，今年上半年末，藍(lán)光發(fā)展有息負(fù)債613.17億元，較去年底減少近100億規(guī)模，改善較為明顯。但藍(lán)光發(fā)展的狠抓回款力度并沒(méi)能成功反應(yīng)在貨幣資金上，上半年末，公司貨幣資金100.29億元，較2020年末的297.43億元下滑66.28%。

一方面，貨幣資金的下滑速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上有息負(fù)債的下降速度。另一方面，公司凈資產(chǎn)較2020年末大幅縮水45.01%，也難怪藍(lán)光發(fā)展在短短半年時(shí)間內(nèi)凈負(fù)債率猛增139.23個(gè)百分點(diǎn)。

而在迅速走高的“三道紅線”背后，藍(lán)光發(fā)展上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)堪憂。今年上半年，藍(lán)光發(fā)展?fàn)I收凈利雙降，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入119.31億元，同比降低24.51%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-47.21億元，不光同比銳減446.64%，也是其自2007年以來(lái)的首次虧損。

藍(lán)光發(fā)展表示，自2020年末至今，公司公開市場(chǎng)再融資受阻，流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張，加之受到部分金融機(jī)構(gòu)償債擠兌，最終觸發(fā)公司部分債務(wù)逾期，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)和融資產(chǎn)生了較大影響，導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)大幅下滑。此外，當(dāng)期，公司還計(jì)提了45.79億存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

除了已經(jīng)爆雷的藍(lán)光發(fā)展外，新湖中寶、上實(shí)發(fā)展、京投發(fā)展等“三道紅線”升檔房企同樣值得注意。

截至2020年末，新湖中寶還是零踩線的優(yōu)等生房企，而到了今年上半年，貨幣資金從去年末的169.21億元降至今年上半年末的125.8億元，“縮水”25.65%。

而在貨幣資金下滑的背后，新湖中寶回款力度并不給力，今年上半年新湖中寶結(jié)算面積44.26萬(wàn)平方米，這一結(jié)算規(guī)模遠(yuǎn)低于其在疫情影響之前，即2019年上半年的結(jié)算面積50萬(wàn)平方米。

受貨幣資金大幅“縮水”影響，新湖中寶在手現(xiàn)金難以覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)144.13億元，對(duì)應(yīng)現(xiàn)金短債比為0.87。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，上實(shí)發(fā)展、京投發(fā)展等升檔房企均存在2021年上半年貨幣資金大幅縮水的現(xiàn)象。上半年末，上實(shí)發(fā)展“縮水”40%至40.09億元;京投發(fā)展“縮水”29.81%至34.33億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《紅周刊》記者，對(duì)于此類房企來(lái)說(shuō)，類似貨幣資金問(wèn)題，還是說(shuō)明資金來(lái)源到位狀況不好。這一現(xiàn)象，和企業(yè)的規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等都有關(guān)系。所以如果企業(yè)本身主營(yíng)業(yè)務(wù)收入低，那么想改善負(fù)債的狀況也會(huì)很難。

此外，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，除上述提及的藍(lán)光發(fā)展、京投發(fā)展，三線全踩的房企還包括泰禾集團(tuán)、格力地產(chǎn)、華夏幸福、富力地產(chǎn)、中天金融、嘉凱城等6家。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，就企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況看，規(guī)模大的房企，只要把速度放下來(lái)，在降負(fù)債方面更容易收獲較好表現(xiàn)。而對(duì)于一些規(guī)模不大的房企，如果單純?nèi)ソ档拓?fù)債，可能本身基礎(chǔ)不扎實(shí)，對(duì)債務(wù)的依賴度還是很高。

不難看出，自“三道紅線”融資政策出臺(tái)以來(lái)，降杠桿、降檔一直都是房企的主旋律。如不重視“三道紅線”的改善，房企往往背負(fù)高負(fù)債壓力，從而導(dǎo)致后續(xù)的融資和項(xiàng)目拓展壓力更大。

表2 房企2021年中期“三道紅線”升降變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：房企中期報(bào)告、貝殼研究院

計(jì)算公式：

剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率：總負(fù)債-預(yù)收款-合同負(fù)債/總資產(chǎn)-預(yù)收款-合同負(fù)債

凈負(fù)債率：（有息債務(wù)-貨幣現(xiàn)金）/權(quán)益總額

短債比：貨幣現(xiàn)金/短期債務(wù)（一年內(nèi)到期債務(wù)總和）