新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響研究

汪澤涵

新收入準(zhǔn)則自2017年7月發(fā)布以來(lái)，對(duì)我國(guó)各行各業(yè)收入的確認(rèn)、計(jì)量以及財(cái)務(wù)報(bào)告披露都產(chǎn)生了較為深遠(yuǎn)的影響，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)。新收入準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，致使收入確認(rèn)與計(jì)量問(wèn)題在實(shí)務(wù)會(huì)計(jì)中更加注重“合同”和“履約義務(wù)”的識(shí)別，更加規(guī)范了總體交易價(jià)格與分時(shí)段履約義務(wù)的交易價(jià)格的分?jǐn)?，收入的確認(rèn)與計(jì)量時(shí)刻與商品轉(zhuǎn)讓的模式相聯(lián)系，對(duì)于現(xiàn)代社會(huì)出現(xiàn)的各種新型業(yè)務(wù)新收入準(zhǔn)則也作出了更加具體而詳細(xì)的規(guī)定和要求。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，如何正確識(shí)別合同，識(shí)別單項(xiàng)履約義務(wù)，確定總體交易價(jià)格，規(guī)范進(jìn)行單項(xiàng)履約義務(wù)交易價(jià)格的分?jǐn)偟阶罱K確認(rèn)收入是一項(xiàng)挑戰(zhàn)也是一種際遇。特別是房地產(chǎn)上市公司如果能在正確的時(shí)間節(jié)點(diǎn)確認(rèn)收入，對(duì)提高財(cái)務(wù)報(bào)告的信息質(zhì)量，規(guī)范財(cái)務(wù)核算有著深遠(yuǎn)而重要的意義。面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際形勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)必須迎難而上，在新收入準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上建立健全公司財(cái)務(wù)制度，提高財(cái)務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)與職業(yè)判斷能力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化的長(zhǎng)足發(fā)展。

一、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

新收入準(zhǔn)則進(jìn)一步完善了舊收入準(zhǔn)則，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了諸多影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)問(wèn)題。在舊收入準(zhǔn)則情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，必須要一次性確認(rèn)收入。但在新收入準(zhǔn)則下，可能存在大部分企業(yè)根據(jù)合同及履約義務(wù)的完成情況確認(rèn)收入。根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，房地產(chǎn)企業(yè)履約建造的商品房交付前客觀上無(wú)法被客戶立即使用，在建時(shí)客戶也無(wú)法主導(dǎo)商品房的使用、處置，完工前相應(yīng)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)也不屬于客戶，在建過(guò)程中客戶同時(shí)也不能改變房屋的戶型、結(jié)構(gòu)、外形等特點(diǎn)。因此，不滿足“客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益以及客戶能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中的商品”這兩個(gè)條件。企業(yè)不能將在建中的房產(chǎn)預(yù)售用于其他用途，實(shí)質(zhì)上符合客戶和房地產(chǎn)企業(yè)之間的商品交易具有合同限制條件，房產(chǎn)交易一經(jīng)確認(rèn)，客戶是無(wú)法改變房屋結(jié)構(gòu)等設(shè)計(jì)性合同條款的。附著在商品本身具有不可替代性的實(shí)質(zhì)。企業(yè)是否具有“在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)”（法定進(jìn)度收款權(quán)），財(cái)務(wù)人員在判斷是否具有法定進(jìn)度收款權(quán)時(shí)，既要考慮合同條款的約定、行業(yè)實(shí)務(wù)面臨的特殊情況，又要考慮適用的行業(yè)法律法規(guī)等因素的制約，針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司銷售實(shí)際情況，在完成商品房交付之前，可能存在某些房地產(chǎn)企業(yè)不采用法定進(jìn)度收款權(quán)，即不會(huì)出現(xiàn)當(dāng)期商品房建成50%時(shí)，就按50%的進(jìn)度收款權(quán)確認(rèn)收入。即使客戶違約，通常的處理方式是客戶退回商品房并按合同約定支付違約金。但隨著收入準(zhǔn)則的深入貫徹，這個(gè)比例會(huì)越來(lái)越低。對(duì)于某些上市房地產(chǎn)公司而言，2020年1月1日起應(yīng)該嚴(yán)格按照新收入準(zhǔn)則的要求確認(rèn)收入，房地產(chǎn)上市公司必須按照房產(chǎn)商品的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓模式、房產(chǎn)工程進(jìn)度分時(shí)點(diǎn)或分時(shí)段確認(rèn)收入，這和舊準(zhǔn)則一次性確認(rèn)收入相比是有較大的改變。

2.收入的確認(rèn)金額問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)原則一旦采用新收入準(zhǔn)則后，那么對(duì)于分時(shí)段的履約進(jìn)度財(cái)務(wù)人員是必須分別確認(rèn)收入的，面對(duì)新形勢(shì)財(cái)務(wù)人員要采用適用于本企業(yè)的方法更加精準(zhǔn)無(wú)誤地分?jǐn)偨灰變r(jià)格至單項(xiàng)履約義務(wù)，提高財(cái)務(wù)報(bào)告的信息質(zhì)量，降低企業(yè)所面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則存在的問(wèn)題

1.企業(yè)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)有待升級(jí)。根據(jù)企業(yè)所面臨的實(shí)際情況，目前財(cái)務(wù)軟件所支持的功能還可能達(dá)不到精準(zhǔn)核算的要求，企業(yè)一方面在要求財(cái)務(wù)人員提高業(yè)務(wù)水平的同時(shí)，另一方面要提高財(cái)務(wù)軟件的應(yīng)用水平，能做到實(shí)時(shí)業(yè)務(wù)推動(dòng)財(cái)務(wù)的流程控制，讓財(cái)務(wù)人員真正能在有效的時(shí)間內(nèi)完整地接受業(yè)務(wù)信息，了解房地產(chǎn)工程信息，而不是被動(dòng)地去詢問(wèn)業(yè)務(wù)人員。只有在信息系統(tǒng)上做到實(shí)時(shí)監(jiān)控，才有可能進(jìn)行正確完整可靠的收入的確認(rèn)與計(jì)量。

2.業(yè)務(wù)流程有待規(guī)范。在公司內(nèi)控方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范業(yè)務(wù)流程，理順各種類型業(yè)務(wù)情況下業(yè)務(wù)的審批、授權(quán)、財(cái)務(wù)接口、風(fēng)險(xiǎn)防范等方面的問(wèn)題。業(yè)務(wù)流程應(yīng)建立在自身實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，又要為企業(yè)逐漸壯大之后面臨的更多更復(fù)雜的業(yè)務(wù)預(yù)留足夠的空間。將不同類型的業(yè)務(wù)例如按時(shí)點(diǎn)法確認(rèn)收入和時(shí)段法確認(rèn)收入從業(yè)務(wù)前端就區(qū)別開(kāi)來(lái)，提高日常業(yè)務(wù)的管理效率。

3.財(cái)務(wù)人員的職業(yè)判斷能力。新收入準(zhǔn)則發(fā)布后，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)人員面臨著更多更復(fù)雜的業(yè)務(wù)環(huán)境，特別是在識(shí)別合同，分?jǐn)偨灰變r(jià)格至單項(xiàng)履約義務(wù)以及確認(rèn)收入方面需要加強(qiáng)行業(yè)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，財(cái)務(wù)人員必須實(shí)現(xiàn)思維的根本性轉(zhuǎn)變，由原來(lái)的一次性確認(rèn)收入轉(zhuǎn)為日常要緊跟業(yè)務(wù)合同，讀合同，加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部分的溝通與交流，從業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上進(jìn)行把握，真正做到真實(shí)完整地確認(rèn)與計(jì)量收入。這些要求對(duì)于財(cái)務(wù)人員而言既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，職業(yè)判斷力的高低直接影響著財(cái)務(wù)人員對(duì)于收入的確認(rèn)與計(jì)量，進(jìn)而影響企業(yè)財(cái)報(bào)的披露。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則的對(duì)策

新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響可謂是較大的，無(wú)論從業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，財(cái)務(wù)核算的方法與步驟，財(cái)務(wù)報(bào)表的披露方式，還是人員職業(yè)判斷能力的提升都具有顛覆性的改變。面臨復(fù)雜的行業(yè)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)要從以下幾個(gè)方面來(lái)改進(jìn)。

1.梳理并規(guī)范業(yè)務(wù)流程。對(duì)于新準(zhǔn)則如果達(dá)到了分時(shí)段確認(rèn)收入的條件，那么就需要提前梳理收入業(yè)務(wù)相關(guān)流程，明確銷售業(yè)務(wù)的相關(guān)流程，規(guī)范客戶認(rèn)購(gòu)定金、合同網(wǎng)簽備案、預(yù)售告知書(shū)、辦理按揭貸款、收到按揭貸款、發(fā)出交房通知書(shū)等業(yè)務(wù)流程。加強(qiáng)合同等相關(guān)房產(chǎn)信息資料的管理。以合同條款及履約義務(wù)為切入點(diǎn)，梳理合同條款，加強(qiáng)合同有效管理。 新收入準(zhǔn)則的根本性改變就是以合同和商品轉(zhuǎn)讓的模式為中心而展開(kāi)的，一切與收入相關(guān)的信息不再粗淺的以銷售發(fā)票及發(fā)貨單為判斷依據(jù)，而是體現(xiàn)了實(shí)質(zhì)重于形式原則，一切以實(shí)際的合同條款、履約方式、商品轉(zhuǎn)讓模式為核心來(lái)確認(rèn)收入。所以業(yè)財(cái)融合顯得尤為重要，這也是實(shí)際工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)。

2.提升財(cái)務(wù)人員的職業(yè)判斷能力。新收入準(zhǔn)則最終以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告的形式反映出來(lái)，這一反映還得靠財(cái)務(wù)人員來(lái)把關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不惜暫時(shí)的成本，多為財(cái)務(wù)人員提供培訓(xùn)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，聘請(qǐng)行業(yè)專家進(jìn)行講座培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)新收入準(zhǔn)則的理解與認(rèn)識(shí)，便于他們?cè)谌粘９ぷ髦姓_的應(yīng)用新收入準(zhǔn)則，最終提高的是企業(yè)財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量，緊跟時(shí)代的步伐，遵循國(guó)家的向?qū)?，真正做到?guó)際趨同。財(cái)務(wù)人員自身也要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，努力適應(yīng)新準(zhǔn)則，提高業(yè)務(wù)水平。

3.優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代不僅是要求銀行、證券、保險(xiǎn)、電商等行業(yè)信息系統(tǒng)不斷升級(jí)優(yōu)化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)建立適應(yīng)本企業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)境的信息系統(tǒng)，針對(duì)新收入準(zhǔn)則，優(yōu)化業(yè)務(wù)場(chǎng)景模塊和功能，從業(yè)務(wù)發(fā)起到業(yè)務(wù)終端全過(guò)程實(shí)現(xiàn)信息化、規(guī)范化、流程化，避免因業(yè)務(wù)流程缺失而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)差錯(cuò)。信息系統(tǒng)是業(yè)財(cái)融合的基石，沒(méi)有優(yōu)化的信息系統(tǒng)，業(yè)財(cái)融合談何容易。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從流程和制度上優(yōu)化企業(yè)的管理，對(duì)提供優(yōu)質(zhì)精準(zhǔn)無(wú)誤的財(cái)務(wù)信息是非常有用的。

新收入準(zhǔn)則是為了適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要以及與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的情況下發(fā)布的，旨在要求企業(yè)面對(duì)復(fù)雜多變的商業(yè)環(huán)境和模式的同時(shí)，采用適用于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)方式的收入確認(rèn)法則。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在收入確認(rèn)、計(jì)量、披露，乃至管理、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)等方面都帶來(lái)了影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要積極應(yīng)對(duì)，從業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、管理等方面優(yōu)化管理措施，提高管理效能，真正成為新收入準(zhǔn)則的領(lǐng)路人。

（作者單位：武漢城市學(xué)院 ）