房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制重點(diǎn)與措施探討

旦波

【摘要】近年來(lái)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展背景下，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)呈現(xiàn)了較為快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作開(kāi)展期間，做好施工階段的造價(jià)控制非常關(guān)鍵，一方面可幫助企業(yè)節(jié)約施工成本，另一方面可確保施工的進(jìn)度及質(zhì)量。本文以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制重點(diǎn)為切入點(diǎn)，進(jìn)一步分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制的具體措施，希望以此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制效率及質(zhì)量的提升提供有效價(jià)值建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;施工階段;造價(jià)控制;重點(diǎn);措施

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.188

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)構(gòu)成要素繁多，包括了：設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。并且，需將直接工程費(fèi)、施工合同管理、施工現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)等作為施工階段造價(jià)控制的重點(diǎn)，并落實(shí)有效的控制措施，以此提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制的效益成果。由此可見(jiàn)，從提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制效率及質(zhì)量角度考慮，本文圍繞“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制重點(diǎn)與措施”進(jìn)行分析探討價(jià)值意義顯著。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制重點(diǎn)分析

1.1直接工程費(fèi)造價(jià)控制

直接工程費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制中占比頗高，包括了：人工費(fèi)、材料費(fèi)以及施工機(jī)具費(fèi)。其一，雖然在施工工藝技術(shù)逐步進(jìn)步及發(fā)展的背景下，人工數(shù)量逐漸減少，但人工單價(jià)卻呈現(xiàn)逐年提升的趨勢(shì)，從而使得直接工程費(fèi)中人工費(fèi)占有較大的比重。其二，在施工過(guò)程中，材料必不可少，且材料費(fèi)在總造價(jià)中占比60-70%左右。所以，基于施工期間，加強(qiáng)材料費(fèi)造價(jià)控制非常關(guān)鍵。其三，施工作業(yè)需要施工機(jī)具的支持，施工機(jī)具的購(gòu)置、投入運(yùn)行、后期維護(hù)保養(yǎng)等，均會(huì)產(chǎn)生一定的費(fèi)用，需結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，合理控制施工機(jī)具費(fèi)用，進(jìn)而達(dá)到控制總體工程造價(jià)的目標(biāo)。

1.2施工合同管理造價(jià)控制

在工程項(xiàng)目造價(jià)管理工作開(kāi)展期間，施工合同管理是重要環(huán)節(jié)，施工合同對(duì)監(jiān)理方、施工方均有約束作用，雙方均需按照合同執(zhí)行相應(yīng)的職責(zé)及任務(wù)。若雙方存在矛盾問(wèn)題，則需以合同為依據(jù)，進(jìn)行協(xié)商，進(jìn)而避免糾紛問(wèn)題的發(fā)生。當(dāng)然，為了工程造價(jià)得到有效控制，需簽訂合同雙方認(rèn)同、滿(mǎn)意的合同，認(rèn)真閱讀、協(xié)調(diào)合同條款，保證合同雙方的合法權(quán)益，進(jìn)而避免合同糾紛問(wèn)題的發(fā)生，最終使工程造價(jià)得到有效控制。

1.3施工現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)造價(jià)控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，受到一些客觀因素的影響，易出現(xiàn)工程變更的問(wèn)題。與此同時(shí)，若工程沒(méi)有預(yù)先簽認(rèn)，需重新施工。期間，對(duì)于建設(shè)單位和施工單位來(lái)說(shuō)，則需以工程變更為依據(jù)，進(jìn)行相應(yīng)的簽認(rèn)證明，然后通過(guò)書(shū)面的方式將現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的量與價(jià)等費(fèi)用詳細(xì)記錄下來(lái)。值得注意的是，對(duì)于工程合同造價(jià)，難以對(duì)整體施工過(guò)程中可能發(fā)生的情況進(jìn)行全方位的預(yù)判，整體施工期間發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)，最終需通過(guò)價(jià)格變更的方式在工程結(jié)算當(dāng)中體現(xiàn)出來(lái)。綜合考慮，便需將現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)作為工程結(jié)算的重要參考依據(jù)，進(jìn)而反映出企業(yè)的盈利能力水平，使施工企業(yè)的造價(jià)控制效果得到有效提升。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制的具體措施分析

如前所述，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制的重點(diǎn)有了一定程度的了解。但從現(xiàn)狀來(lái)看，直接工程費(fèi)管理不力、施工合同管理不夠重視、施工現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)制度不夠完善等問(wèn)題較為突出。為了解決這些問(wèn)題，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制的效率及質(zhì)量，則需落實(shí)有效的解決措施?？偨Y(jié)起來(lái)，具體措施如下：

2.1加強(qiáng)對(duì)直接工程費(fèi)的控制

優(yōu)化人員管理，通過(guò)培訓(xùn)，提高施工技術(shù)人員施工技術(shù)水平，確保能夠在實(shí)際施工中發(fā)揮作用;同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)施工人員的績(jī)效考核，聯(lián)合獎(jiǎng)懲制度，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異的人員給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)工作怠慢、積極性不高的人員給予相應(yīng)的懲罰，提高安全施工、質(zhì)量施工意識(shí)，避免施工資源浪費(fèi)，確保施工質(zhì)量。與此同時(shí)，合理控制材料費(fèi)用，嚴(yán)把材料采購(gòu)質(zhì)量關(guān)，采取貨比三家的方式，擇優(yōu)選擇資質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)度高的廠(chǎng)家合作，同時(shí)嚴(yán)格控制材料進(jìn)場(chǎng)前質(zhì)量檢測(cè)，對(duì)于劣質(zhì)材料拒絕入場(chǎng);并結(jié)合施工項(xiàng)目對(duì)施工材料的具體需求，合理采購(gòu)材料，進(jìn)一步合理儲(chǔ)存、管理材料，避免材料損壞、腐蝕，進(jìn)而使材料成本得到有效控制。此外，還需加強(qiáng)對(duì)施工機(jī)具的管理，從采購(gòu)、投入運(yùn)行、后期維護(hù)保養(yǎng)，均需嚴(yán)格規(guī)范執(zhí)行，并投入一定的維護(hù)保養(yǎng)資金，避免施工機(jī)具出現(xiàn)故障問(wèn)題、安全事故問(wèn)題而加大經(jīng)濟(jì)損失。

2.2加強(qiáng)對(duì)施工合同的管理

在施工合同管理工作開(kāi)展期間，需提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工人員對(duì)合同的理解及正確認(rèn)識(shí)。通過(guò)資深專(zhuān)家的講解、研討會(huì)的開(kāi)展，使相關(guān)人員充分理解合同內(nèi)容，進(jìn)一步確保施工作業(yè)順利有序開(kāi)展。與此同時(shí)，確保施工人員嚴(yán)格按照施工合同作業(yè)相應(yīng)的施工作業(yè)，合理落實(shí)施工工藝技術(shù)，確保施工工程造價(jià)及質(zhì)量的控制，預(yù)防控制施工怠慢、違章施工造成施工成本增加狀況的發(fā)生。

2.3構(gòu)建完善的施工簽認(rèn)制度

為了使施工文件簽認(rèn)管理得到有效強(qiáng)化，需構(gòu)建完善的施工簽認(rèn)制度。一方面，項(xiàng)目管理人員及施工人員，需對(duì)自身工作職責(zé)加以明確，對(duì)工程變更文件、招投標(biāo)文件、簽訂的合同內(nèi)容等充分了解，合理修改及調(diào)整施工發(fā)生的工程變更。另一方面，在簽認(rèn)文件當(dāng)中，需對(duì)清單內(nèi)容及補(bǔ)充圖紙加以明確，以此視為調(diào)整及修改文件內(nèi)容的重要參考依據(jù)。此外，需以施工現(xiàn)場(chǎng)的具體情況為依據(jù)，結(jié)合施工合同相關(guān)固定，對(duì)合理科學(xué)的預(yù)算編制方案進(jìn)行制定，然后按照規(guī)范流程上報(bào)審批，在審核過(guò)關(guān)之后，再執(zhí)行預(yù)算編制方案，以此確保整體施工工程項(xiàng)目的預(yù)算成本得到全面有效的控制。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制工作的開(kāi)展非常關(guān)鍵，需明確造價(jià)構(gòu)成，比如設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)以及工程建設(shè)其他費(fèi)用等等。與此同時(shí)，對(duì)直接工程費(fèi)、施工合同管理、施工現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)三大施工階段的造價(jià)控制重點(diǎn)加以明確，進(jìn)一步結(jié)合現(xiàn)狀問(wèn)題，落實(shí)有效的造價(jià)控制措施，以此提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制水平，最終全面促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量效益的提高。

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